Winstmaximalisatie verhuurder heeft voorrang

Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest d.d. 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4946) geoordeeld dat de zittende huurder – een damesmodezaak in de PC Hoofstraat – moet wijken voor een andere huurder, die wél bereid is tegen een hogere huurprijs te huren.

Huurder in deze kwestie huurde sinds 1 januari 1997 bedrijfsruimte aan de PC Hooftstraat te Amsterdam van verhuurder. Verhuurder heeft de huurovereenkomst tegen 1 maart 2013 opgezegd, primair op grond van dringend eigen gebruik bestaande in renovatie en subsidiair op grond van een belangenafweging ex. artikel 7:296 lid 3 BW. Huurder stemde niet in met opzegging.

Aan verhuurder was reeds een omgevingsvergunning verleend voor het uitdiepen van het soutterain van het gehuurde en het aan de achterzijde uitbreiden van de begane grond. In verband met zijn renovatieplannen heeft verhuurder aan huurder een huurvoorstel na renovatie gedaan. Partijen zijn het echter niet eens met elkaar geworden.

De beëindigingsvordering die verhuurder bij de kantonrechter had ingesteld, werd afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak, terwijl evenmin onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat de renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. De belangenafweging viel in het voordeel van huurder uit.

Het Hof heeft dit vonnis evenwel vernietigt.

In hoger beroep heeft verhuurder zijn motieven en belangen nader onderbouwd. Zo heeft verhuurder de trendontwikkeling die zich de laatste jaren afspeelt in de PC Hooftstraat als argument opgevoerd ter onderbouwing van zijn belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. In de PC Hooftstraat is de laatste jaren een ontwikkeling gaande die inhoudt dat het winkeloppervlak van veel winkels wordt vergroot door het uitdiepen van het souterrain tot een volwaardige kelderverdieping. Verhuurder voert aan als belegger mee te moeten gaan met deze trend. Het rendement op zijn belegging dient bewaakt te worden.

Ondanks betwisting door huurder onderkent het Hof deze trend. Het Hof overweegt:

De hoge huurprijzen die thans op de PC Hooftstraat gelden maken dat deze vergroting van de winkelruimte leidt tot een sterke verhoging van het rendement, die in de tegenvoorstellen van [huurder] niet wordt geëvenaard.

Tegenover dit financiële belang wordt vervolgens het belang van huurder bij voortzetting van de huur en het behouden van haar winkel – wat het Hof uiteindelijk als een enkel ‘financieel’ belang kwalificeert – afgewogen.

Nu huurder reeds 23 jaar huurt – heeft zij volgens het Hof – na een dergelijk lange tijd aan ‘beschermingsbehoefte’ verloren. Het bedrijf kon in deze tijd worden opgebouwd, investeringen konden worden terugverdiend. Gelet hierop is het volgens het Hof niet evident dat tot in lengte van dagen het streven van verhuurder tot winstmaximalisatie moet wijken voor hetzelfde streven van huurder.

Conclusie

Dat de uitspraken in zaken betreffende huurbeëindigingsvorderingen op grond van dringend eigen gebruik bestaande uit renovatie sterk casuïstisch zijn, is een feit.

Huurder trok in deze kwestie aan het kortste eind. Zij had er op bedacht moeten zijn dat haar belangen minder zwaar worden geacht naarmate er reeds voor langere tijd gehuurd wordt. Ook uit deze zaak valt af te leiden dat partijen door hun (proces-)houding de zaak evenwel kunnen maken of breken. Verhuurder dient te allen tijde beslagen ten ijs te komen voor wat betreft de financiële onderbouwing van de noodzaak tot renovatie waarbij de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet en huurder zal moeten bewisten dat zulks niet het geval is. Daarbij kan ook een rol spelen hoe de huurder zich opstelt. Van belang kan namelijk zijn in het kader van de belangenafweging of de huurder wel niet bereid is mee te werken een renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst tegen betaling van een hogere huurprijs. Is die bereidheid er wel, dan zal die positief kunnen uitpakken voor huurder in de belangenafweging. Is die bereidheid er niet, dan zal zulks in het voordeel van verhuurder kunnen uitpakken.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert