Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016

Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016

In vervolg op het artikel van mr. Verbaas van 9 juni 2016 zal in dit artikel worden ingegaan op de mogelijkheden die de wetswijziging biedt aan leegstandsbeheerders. Het Wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is op 12 april 2016 aangenomen door de Eerste Kamer. De wet is op 1 juli 2016 in werking getreden. Dit betekent dat het huurrecht woonruimte diverse ingrijpende wijzigingen heeft ondergaan. Artikel 7:271 lid 1 BW is gewijzigd en biedt mogelijkheden voor leegstandsbeheerders.

Onder het oude recht kan een huurder van woonruimte zich in veel gevallen beroepen op huurbescherming. Ook wanneer de huurder een huurovereenkomst had voor bepaalde tijd. De enige uitzondering gold voor huurovereenkomsten die ‘naar hun aard van korte duur’ zijn. Denk hierbij onder andere aan huurovereenkomsten voor vakantiewoningen, slooppanden en wisselwoningen.

Nieuwe wetgeving

In tegenstelling tot het oude recht is het thans wél mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor bepaalde (korte) tijd. Het nieuwe artikel 7:271 BW bevat een regeling die het mogelijk maakt om woningen tijdelijk te verhuren zonder dat huurder zich op huurbescherming kan beroepen.

De wet maakt onderscheid tussen zelfstandige woningen en onzelfstandige woningen. Voor zelfstandige woningen kan een huurovereenkomst worden gesloten voor een maximale duur van twee jaar. Voor onzelfstandige woningen is het thans mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor een maximale duur van vijf jaar. De maximale huurtermijn mag uiteraard ook korter zijn dan de hierboven genoemde perioden. Verlengingen tot de hier genoemde maximale perioden achten wij in strijd met de nieuwe wet. De huurovereenkomst eindigt namelijk na afloop van de overeengekomen duur van de hiervoor bedoelde huurovereenkomst zonder dat opzegging vereist is. De huurder heeft dus geen recht op huurbescherming. Wél dient de verhuurder de huurder over de opzegging vooraf op de juiste manier te informeren. Voor meer informatie over de wijze waarop de huurder dient te worden geïnformeerd verwijs ik u naar het hiervoor aangehaalde artikel van mr. Verbaas.

Wanneer de huurovereenkomst na afloop van de maximale duur wordt voorgezet ontstaat een gewone huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Voor deze huurovereenkomst gelden de limitatieve opzeggingsgronden van artikel 7:274 BW.

Huidige praktijk leegstandsbeheerders

Veel leegstandsbeheerders werkten voorheen niet vaak met huurcontracten. Dit omdat leegstandsbeheerders een woning ten allen tijde weer aan de eigenaar moeten kunnen opleveren. Een beroep op huurbescherming stond daarmee aan een efficiënte bedrijfsvoering in de weg. Een groot aantal leegstandsbeheerders gebruikten veel bruikleenovereenkomsten en huurcontracten op basis van de Leegstandswet. Een bruikleenovereenkomst is een overeenkomst waarbij een zaak om niet aan een bruiklener in gebruik wordt gegeven. De baten voor leegstandsbeheerders komen in veel gevallen uit serviceovereenkomsten die gelijktijdig met het bruikleencontract worden afgesloten. Aan deze constructie zitten wel wat haken en ogen. De leegstandsbeheerder moet genoegen nemen met een zeer beperkte vergoeding, nu de bruiklener alleen servicekosten betaalt. Daarbij is uiteraard van belang, dat sprake is van een reële vergoeding voor diensten en services omdat de betaling anders als een vergoeding voor het gebruik van de woning wordt gekwalificeerd, in welke geval al snel sprake is van huur. Dan wordt een bruikleenovereenkomst alsnog gekwalificeerd als een huurovereenkomst (zie bijvoorbeeld het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 8 maart 2016 (ELCI:NL:GHARL:2016:1803).

Nieuwe mogelijkheden

Op het eerste oog biedt de wetswijziging dus volop nieuwe mogelijkheden voor leegstandsbeheerders. Een tijdelijke huurovereenkomst in de zin van de nieuwe wet mag echter maar één keer worden gesloten. Wanneer partijen opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst overeenkomen wordt de laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van de eerste huurovereenkomst.

Voor leegstandsbeheerders is het van belang dat de huurovereenkomst op ieder gewenst moment kan worden beëindigd. Nu de wetgever de deur heeft dichtgegooid voor het sluiten van meerdere huurovereenkomsten binnen de periode van twee of vijf jaar is het de vraag of er ook andere mogelijkheden zijn, waardoor een tijdelijke huurovereenkomst zonder huurbescherming kan worden gesloten, maar de verhuurder (de leegstandsbeheerder) toch de mogelijkheid heeft tussentijds de huurovereenkomst te beëindigen.

Breakoptie

Het is de vraag in hoeverre een huurovereenkomst kan worden gesloten voor een bepaalde periode met binnen deze periode een aantal breakopties, die zowel door huurder als door verhuurder kunnen worden ingeroepen. Op die manier zou een huurovereenkomst kunnen worden ‘opgeknipt’.

Het is denkbaar dat dit voor de huurder mogelijk is. Uiteraard dient in de jurisprudentie verder te worden uitgewerkt in hoeverre breakopties de periode voor de tijdelijke huurovereenkomst woonruimte geldig zijn en/of in hoeverre het niet inroepen van de breakoptie kan worden gekwalificeerd als het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Gelet op de beschermingsgedachte van het huurrecht is het echter niet aannemelijk dat deze constructie de juridische toets zal doorstaan indien ook de verhuurder dat recht heeft. Dit gezien het feit dat huurders van woonruimte door een dergelijke constructie alsnog op zeer korte termijn kunnen worden geconfronteerd met ontruiming.

Verlenging

Een andere mogelijkheid zou zijn om de huurovereenkomst te sluiten voor een periode korter dan twee jaar, bijvoorbeeld een half jaar. In de huurovereenkomst kunnen dan één of meerdere verlengingsopties worden opgenomen.

Uit de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel blijkt echter dat bij verlenging van de huurovereenkomst de verlenging wordt beschouwd als een nieuwe huurovereenkomst, nu voor onbepaalde tijd mét huurbescherming. Huurbescherming geldt dus ook voor verlengingen binnen een eventuele gemaximeerde huurperiode van twee of vijf jaar.

Gelet op het voorgaande is het sluiten van huurovereenkomsten voor een periode korter dan twee of korter dan vijf jaar met verlengingsmogelijkheden tot maximaal twee of maximaal vijf jaar, niet mogelijk zonder dat aanvaard wordt, dat de huurder vanaf de verlenging huurbescherming geniet.

Bijzondere regels voor woningcorporaties

Voor woningcorporaties gelden nog aanvullende, bijzondere regels. De wetgever heeft voor woningcorporaties bepaald dat de verruiming tot het aanbieden van tijdelijke huurovereenkomsten slechts in beperkte mate geldt. Dit heeft er mee te maken dat de wetgever het niet wenselijk vindt dat woningcorporaties gebruik maken van deze automatisch eindigende huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Dit in verband met de doelstelling van de sociale verhuur (reguliere huisvesting voor langere duur die wordt aangeboden in het algemeen economisch belang).

De Woningwet legt aan de woningcorporatie beperkingen op met betrekking tot de gevallen waarin de woningcorporatie een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maximaal twee jaar kan aangaan. Dit kan slechts in specifieke gevallen, waarvan er al vier voorbeelden zijn benoemd. Het betreft:

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een ander plaats of een ander land werken of studeren;
  • huurders die in verband met de renovatie of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woning moeten verlaten en tijdelijk een andere woonruimte (wisselwoning) moeten betrekken;
  • huurders in een tijdelijke huisvesting voor noodopvang;
  • huurders met wie de woningcorporaties een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met woonbegeleiding wordt afgesloten.

In sommige gevallen kan er sprake zijn van een situatie waarin een leegstandsbeheerder woningen beheert voor een woningcorporatie. De wettelijke beperkingen die aan de woningcorporatie zijn opgelegd voor het sluiten van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt in deze situatie één op één doorgelegd aan de leegstandsbeheerder. In artikel 48 lid 1 van de Woningwet is duidelijk opgenomen dat de woningcorporatie haar zelfstandige en onzelfstandige woningen, m.u.v. de hierboven genoemde uitzonderingen, niet voor bepaalde tijd mag verhuren.

Slotsom

Leegstandsbeheerders hebben profijt van de nieuwe tijdelijke verhuurmogelijkheden binnen het nieuwe huurrecht. Zij kunnen overgaan tot het tijdelijk verhuren van zelfstandige en onzelfstandige woningen voor een bepaalde tijd van respectievelijk twee en vijf jaar zonder dat huurders zich na het verstrijken van de bepaalde tijd op huurbescherming kunnen beroepen.

Het sluiten van huurcontracten voor kortere termijn met verlengingsmogelijkheden is niet mogelijk zonder dat een verlenging wordt gekwalificeerd als huurcontract voor onbepaalde tijd mét huurbescherming. Het is ook niet aannemelijk dat via een contract van maximaal twee dan wel vijf jaar met verhuurdersbreakopties de huurbescherming door leegstandsbeheerders kan worden omzeild.


Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) is van tafel. Hoe krijg ik mijn project toch van de grond?

Het PAS is niet meer. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft daar op 29 mei 2019 korte metten mee gemaakt. De gevolgen voor plannen en projecten die effect hebben op de stikstofdepositie van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden –…
29 juli 2019

Inhouden (termijn)betalingen in de bouw door een professionele opdrachtgever, wanneer mag dat?

Wanneer tussen de aannemer en de opdrachtgever een geschil ontstaat tijdens de bouw is een opdrachtgever vaak geneigd om de (termijn)betalingen niet te voldoen. Daarmee beroep de opdrachtgever zich op een opschortingsrecht. Maar mogen de (termijn)betalingen wel tijdens de bouw…

Werknemer niet beter af bij wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’

Deze week is het wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’ voorgelegd. Doel van het wetsvoorstel is om de positie van werknemers bij een doorstart in faillissement te verbeteren. Dat klinkt sympathiek. Maar of de regeling uiteindelijk gunstig uitpakt? Dat dient…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert