Voorzienbaarheid wordt aangenomen mede op basis van gespreksnotities

Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326) blijkt dat de vraag of sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Sinds 13 april 2000 heeft een eigenaar de eigendom verkregen van een perceel. Op 8 februari 2006 is het bestemmingsplan “Molengronden II Oost” in werking getreden. Ingevolge het nieuwe regime kan nog maar één woning op het perceel worden gebouwd in plaats van flatwoningen.

De eigenaar dient een verzoek in om vergoeding van planschade ex artikel 49 WRO. Dit verzoek wordt door burgemeester en wethouders van Lochem, nadat deskundig advies is ingewonnen, afgewezen, omdat, voor zover thans nog relevant, de eigenaar actief het risico van een planologische verslechtering heeft aanvaard, aangezien hij het perceel heeft gekocht terwijl hij wist dat de gemeente Lochem ter plaatse geen flatwoningen maar woningen wilde gaan realiseren. Burgemeester en wethouders verwijst daarvoor naar de “Structuurschets 91 Molengronden Lochem”, waarin staat dat het gebied waarin het perceel is gelegen voor woningbouw ontwikkeld zou worden met circa 30 woningen per hectare, en uit in 1997 met de eigenaar gehouden overleg, waarin de gemeente heeft gesteld dat zij ter plaatse geen flatwoningen, maar woningen wilde gaan realiseren conform de structuurschets.

De eigenaar is het hiermee oneens en maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, evenals het beroep door de rechtbank Zutphen, zodat de eigenaar hoger beroep instelt bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).

In hoger beroep betoogt de eigenaar dat op grond van de structuurschets niet voorzienbaar was dat de gemeente geen flatwoningen meer wilde realiseren, aangezien daarin niet uitdrukkelijk is vermeld dat niet langer werd gekozen voor woningen in gestapelde vorm en de structuurschets geen gedifferentieerde en concrete verkavelingsopzet bevat.

De Afdeling overweegt dat niet in geschil is dat de eigenaar, indertijd handelend namens de projectontwikkelaar Vinifera B.V., vóór de koop van het perceel een aantal gesprekken heeft gevoerd met vertegenwoordigers van de gemeente, waarvan door deze laatsten notities zijn opgesteld, welke zich bij de stukken bevinden. In een dergelijke notitie betreffende op 6 oktober 1997 en 7 november 1997 gehouden besprekingen, is vermeld dat van de zijde van de gemeente aan de eigenaar is medegedeeld dat op basis van de structuurschets het voornemen bestond een bestemmingsplan voor het gebied Molengronden II op te stellen en dat, in afwijking van de geldende bestemming “Flatwoningen A”, dit nieuwe bestemmingsplan de bestemming woondoeleinden, ongeveer 35 woningen per hectare, mogelijk zou maken. In deze notitie is verder vermeld dat de eigenaar in dat gesprek heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden om op basis van het geldende bestemmingsplan een bouwvergunning aan te vragen, en dat de betreffende vertegenwoordiger van de gemeente daarop heeft geantwoord dat de gemeente vooralsnog geen medewerking zal verlenen aan de realisatie van woningen op basis van dat plan, dit vanwege het ontbreken van infrastructuur in het plangebied en voortschrijdende stedenbouwkundige, planologische en volkshuistechnische inzichten wat betreft de invulling van het plangebied. In een notitie van een op 14 oktober 1998 gevoerd gesprek tussen vertegenwoordigers van de gemeente en de eigenaar is vermeld dat de gemeente de structuurschets op dat moment nog steeds als actueel aanmerkte en een bebouwingsstructuur voorstond conform het toen bestaande beeld, dat wil zeggen met de op het perceel aanwezige boerderij, terwijl de eigenaar beoogde 15 tot 17 patiowoningen op te willen richten en de boerderij niet te handhaven. Voorts is in de notitie vermeld dat de eigenaar in het gesprek heeft gesteld dat de op het perceel rustende woondoeleindenbestemming (zijnde “Flatwoningen A”) niet paste in de toekomstige ontwikkelingen, en hij zich afvroeg hoe lang deze ontwikkelingen nog op zich zouden laten wachten. Gelet op de inhoud van deze gespreksnotities, waarvan de juistheid door de eigenaar niet is bestreden, gelezen in samenhang met hetgeen in de structuurschets is vermeld over de ter plaatse gewenste woningbouw, kan het standpunt van de eigenaar dat ten tijde van de aankoop van het perceel in april 2000 niet voorzienbaar was dat de gemeente geen flatwoningen meer wilde realiseren, niet worden gevolgd. In dit verband zij voorts gewezen op de in de aanvraag van de eigenaar om planschadevergoeding voorkomende zinsnede: “In onderling overleg met betrokken woordvoerders van de gemeente Lochem destijds, was besloten om geen flatwoningen/appartementen te gaan bouwen”. Uit het voorgaande volgt dat burgemeester en wethouders zich terecht op het standpunt hebben gesteld dat de planologische wijziging in het nieuwe regime voor de eigenaar voorzienbaar was.

Naschrift

Allereerst merk ik op het standpunt van de eigenaar dat de structuurschets niet afdoende concreet is goed te kunnen volgen. Desalniettemin lijkt de Afdeling een ander oordeel te zijn toegedaan, alhoewel zij dat mede onderbouwt aan de hand van de gespreksnotities. Ondanks dat ik denk dat de Afdeling tot eenzelfde uitspraak was gekomen als de gespreksnotities er niet waren geweest, omdat de Afdeling er in de jurisprudentie blijk van geeft concrete beleidsvoornemens ruim op te vatten, ben ik daarnaar toch zeer benieuwd. Wat daarvan ook zij, nu die gespreksnotities er zijn, doet die situatie zich niet voor en kan ik slechts constateren dat de Afdeling impliciet overweegt dat de eigenaar zijn eigen graf heeft gegraven.

LJN BO1122, zaak nr. 201002264/1/H2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 20 oktober 2010


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert