Verschil tussen taxaties valt binnen in beginsel aanvaardbare marges

In het naschrift op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 11 januari 2011 in zaak nr. 201107342/1/H2 (LJN BV0578) heb ik de vraag gesteld wanneer er voor de Afdeling wel voldoende twijfel bestaat aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van een door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige, indien de uitgangspunten van de taxaties van de door beide partijen ingeschakelde deskundigen hetzelfde zijn, maar de door de aanvrager geraadpleegde deskundige gewoonweg tot (een) andere bedrag(en) komt. De Afdeling lijkt in de onderhavige zaak een tipje van de sluier, het antwoord op mijn vraag, op te lichten.

Een eigenaar van een woning op een perceel te Veldhoven dient een verzoek om vergoeding van planschade is. Hij stelt de planschade te hebben geleden als gevolg van het vaststellen van een bestemmingsplan en het verlenen van een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO, die de bouw van zeven appartementengebouwen op de tegenover de woning gelegen gronden mogelijk hebben gemaakt en dat t tot verlies van privacy en uitzicht en tot overlast als gevolg van de toegenomen verkeersdrukte in de wijk heeft geleid.

Burgemeester en wethouders hebben het verzoek om vergoeding van planschade voor advies voorgelegd aan de Commissie Planschadevergoeding gemeente Veldhoven (hierna: de commissie), die concludeert dat de wijziging van de planologische situatie ter plaatse van de woning tot een voor de eigenaar nadeliger situatie heeft geleid. Volgens de commissie is ten gevolge hiervan de waarde van de woning op 20 oktober 2006, zijnde de zogenoemde peildatum, van € 345.000,00 naar € 340.000,00 gedaald. Burgemeester en wethouders kennen daarop bij besluit van 18 februari 2009 aan de eigenaar een vergoeding toe van € 5.000,00, te vermeerderen met de hierover verschuldigde wettelijke rente.

De eigenaar maakt tegen dit besluit bezwaar, omdat de waarde van de woning op de peildatum van € 345.000,00 naar € 301.806,00 zou zijn gedaald. Naar aanleiding hiervan hebben burgemeester en wethouders nader advies gevraagd aan de commissie, die daarop uiteenzet op welke onderdelen een verschil van inzicht bestaat met de door de eigenaar toegepaste taxatiemethode. Burgemeester en wethouders verklaren het bezwaar van de eigenaar vervolgens ongegrond.

Tegen dat besluit stelt de eigenaar beroep in bij de rechtbank ‘s – Hertogenbosch (hierna: de rechtbank), die het beroep ongegrond verklaart, zodat de eigenaar hoger beroep instelt bij de Afdeling.

In hoger beroept betoogt de eigenaar dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat burgemeester en wethouders het advies van de commissie niet aan de besluitvorming ten grondslag hadden mogen leggen. Daartoe voert hij met verwijzing naar een deskundigenrapport van de door hem ingehuurde deskundige van 9 augustus 2011 aan dat de commissie de nadelige gevolgen van de planologische wijziging heeft onderschat en de taxatie door de commissie van de waardevermindering van de woning niet juist is. Volgens dat rapport is de waarde van de woning op de peildatum van € 350.000,00 naar € 336.000,00 gedaald.

De Afdeling herhaalt hierop eerst de standaardoverweging, namelijk dat, indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan volgens vaste jurisprudentie (onder meer de uitspraak van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2, LJN BL6224, BR 2010, p. 459) bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.

Het advies van de commissie van 23 december 2008, gelezen in samenhang met het nader advies van 29 september 2009, biedt op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat de eigenaar door de planologische wijziging een planschade, in de vorm van waardevermindering van de woning, ten bedrage van € 5.000,00 heeft geleden. Uit het advies blijkt dat de door de eigenaar gestelde schadefactoren daarbij zijn betrokken. Tevens is in het advies vermeld dat de commissie zich bij het beoordelen van de negatieve gevolgen van de planologische wijziging heeft gebaseerd op haar onderzoek tijdens de hoorzitting, de bezichtiging ter plaatse en een onderzoek van de prijsontwikkeling van de woningen in de directe omgeving, alsmede op de kennis, ervaring en intuïtie die zij in de loop der jaren bij de beoordeling van verzoek om planschadevergoeding in de gemeente Veldhoven heeft opgedaan.

Dat de door de eigenaar ingehuurde deskundige de waarde van de woning onder het oude planologische regime op een hoger bedrag heeft getaxeerd en de waarde van de woning onder het nieuwe planologische regime op een lager bedrag, betekent niet dat het door de commissie opgestelde advies onjuist is, nu het verschil tussen de taxaties binnen in beginsel aanvaardbare marges valt.

Derhalve geeft het aangevoerde geen grond voor het oordeel dat burgemeester en wethouders de aan het onderzoek van de commissie verbonden conclusie niet aan het besluit ten grondslag hadden mogen leggen.

Naschrift

Ondanks dat de Afdeling in de onderhavige zaak tot de conclusie komt dat burgemeester en wethouders het besluit hebben kunnen baseren op het advies van de commissie, stemt deze uitspraak mij zeer tevreden. Eindelijk heeft de Afdeling antwoord gegeven op de vraag wanneer er voldoende twijfel bestaat aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van een door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige.

Dit antwoord lijkt als volgt te luiden. Indien een door de aanvrager geraadpleegde planschadedeskundige op grond van dezelfde uitgangspunten als de door het bestuursorgaan ingeschakelde planschadedeskundige de waarde van een object onder het oude en nieuwe planologische regime op een hoger respectievelijk lager bedrag heeft getaxeerd, kan dit aanleiding geven om te veronderstellen dat de taxatie van de door het bestuursorgaan benoemde deskundige onjuist of onvolledig is, tenzij het verschil tussen de taxaties binnen in beginsel aanvaardbare marges valt.

De reden dat ik hiervoor uitdrukkelijk spreek over een planschadedeskundige is ingegeven door het feit dat een taxatierapport afkomstig van een makelaar, die geen planschadedeskundige was, in het recente verleden er niet toe heeft geleid dat de Afdeling wilde aannemen dat er voldoende twijfel bestaat aan de juistheid of volledigheid van de taxatie van een door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige, ook niet vanwege het grote verschil tussen de taxaties (onder meer uitspraak van 11 januari 2011 in zaak nr. 201107342/1/H2, LJN BV0578).

Wat overigens onder aanvaardbare marges wordt verstaan, zal per geval moeten worden beoordeeld. Zo zal een verschil tussen de taxaties van € 5.000,00 waarschijnlijk niet als aanvaardbaar worden beschouwd indien dit bijvoorbeeld 5% van de waarde van het getaxeerde object vertegenwoordigt, terwijl een verschil van € 25.000,00 wellicht wel weer als aanvaardbaar wordt aangemerkt ingeval dit slechts 2% van de waarde van het getaxeerde object bedraagt.

LJN BV1813, zaak nr. 201107796/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 25 januari 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert