Verschil tussen planschaderisicoanalyse vooraf en taxatie planschade achteraf

Het is bij een bouwproject gebruikelijk dat de ontwikkelaar of zich vooraf een beeld vormt van de planschade die eventueel door derden geleden wordt als gevolg van het project, nu de ontwikkelaar veelal met de gemeente een overeenkomst heeft getroffen dat de geleden planschade voor rekening van de ontwikkelaar komt. Derhalve heeft vooraf een planschaderisicoanalyse plaats. Dat wil echter niet zeggen dat het daarin genoemde bedrag of de daarin genoemde bedragen uiteindelijk ook worden uitgekeerd; het kan meer of minder worden, afhankelijk van de taxatie die achteraf plaats heeft. De ontwikkelaar die vooraf in de veronderstelling verkeert dat hij geen compensatie aan de gemeente hoeft te betalen, kan dan achteraf bedrogen uitkomen. Dat geldt echter ook voor de aanvrager die zich op basis van de planschaderisicoanalyse rijk heeft gerekend, maar die situatie doet zich in de onderhavige uitspraak niet voor.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Heeze-Leende hebben bij besluit van 20 juni 2006, bekendgemaakt op 28 juni 2006, aan een ontwikkelaar vrijstelling verleend als bedoeld in artikel 19 lid 1 WRO voor het oprichten van 13 woningen aan de Broekerstraat te Leende. Krachtens een overeenkomst, gesloten op 7 maart 2006, is de ontwikkelaar gehouden om aan de gemeente het volledige bedrag te compenseren van de voor vergoeding in aanmerking komende planschade die voortvloeit uit het vrijstellingsbesluit.

Aanvrager is gedeeltelijk eigenaar van een perceel nabij het bouwproject en heeft op 11 maart 2010 een aanvraag om planschadevergoeding ingediend in verband met het in werking treden van het hiervoor genoemde vrijstellingsbesluit. Nadat burgemeester en wethouders advies hebben gevraagd van een deskundige wordt besloten aan aanvrager een planschadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van € 16.000,–, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van aanvraag tot het moment van uitbetaling.

Tegen dit besluit maakt de ontwikkelaar bezwaar. Burgemeester en wethouders verklaren dit bezwaar ongegrond, zodat de ontwikkelaar in beroep gaat bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank).

Voor zover voor nu relevant, betoogt de ontwikkelaar dat burgemeester en wethouders ten onrechte geen gewicht heeft toegekend aan de planschaderisicoanalyses van twee deskundigen uit 2005, waarin de conclusie werd getrokken dat als gevolg van het vrijstellingsbesluit geen planschade was te verwachten.

Dit betoog wordt niet door de rechtbank gevolgd. Deze planschaderisicoanalyses bevatten slechts een globale indicatie van mogelijke planschadevergoeding. In het rapport van één van de deskundigen wordt ook gesteld dat het een voorlopig oordeel behelst en dat de begrote planschades als louter indicatief moeten worden beschouwd. Gelet hierop hebben burgemeester en wethouders bedoelde planschaderisicoanalyses terecht buiten beschouwing gelaten.

De ontwikkelaar heeft voorts betoogd dat burgemeester en wethouders ten onrechte niet hebben bezien in hoeverre de geleden schade valt binnen het normale maatschappelijke risico, zoals bedoeld in artikel 6.2 lid 1 Wro. De ontwikkelaar heeft er daarbij op gewezen dat ingevolge artikel 9.1.18 lid 2 Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening op het onderhavige planschadeverzoek uitsluitend artikel 6.2 lid 2 Wro niet van toepassing is.

De rechtbank overweegt dat de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) in haar uitspraak van 29 februari 2012 in zaak nr. 201104750/1/A2 (LJN BV7254), in een zaak waarin, net als in dit geval, het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden in de periode tussen 1 september 2005 en 1 juli 2008 en de aanvraag om tegemoetkoming in planschade is ingediend in de periode tussen 1 juli 2008 en 1 september 2010, geoordeeld dat artikel 9.1.18 van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening met zich brengt dat artikel 6.2 lid 1 Wro op de aanvraag van toepassing is. Volgens de Afdeling bleef daarom het binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de appellant in die zaak, ondanks dat artikel 6.2 lid 2 aanhef en onder b Wro niet op de aanvraag van toepassing was.

De rechtbank is dan ook van oordeel dat, gelet op deze uitspraak, burgemeester en wethouders zich ten onrechte op het standpunt hebben gesteld dat een korting vanwege de algemene voorzienbaarheid als gevolg van normale maatschappelijke ontwikkelingen niet mag worden toegepast binnen het stelsel van planschade en dat hiervan niet, in het licht van het overgangsrecht op basis van de Invoeringswet met een enkele verwijzing naar artikel 6.2 lid 1 Wro mag worden afgeweken. Burgemeester en wethouders hebben ten onrechte niet gemotiveerd in hoeverre sprake is van schade die valt binnen het normale maatschappelijke risico. Het bestreden besluit berust in zoverre dan ook niet op een deugdelijke motivering, zodat het beroep op dit punt slaagt.

Naschrift

Twee dagen na deze uitspraak heeft de rechtbank ’s-Hertogenbosch een vergelijkbare uitspraak gedaan (LJN BW1771), waarin de rechtbank uitvoeriger heeft gemotiveerd waarom een planschaderisicoanalyse niet gelijk valt te stellen met een taxatie en aan die risicoanalyse in beginsel geen rechten kunnen worden ontleend. Die uitspraak heb ik ook behandeld, zodat ik volsta met een verwijzing daarnaar.

LJN BW8635, Rechtbank ’s-Hertogenbosch d.d. 20 maart 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert