Verschil tussen planschaderisicoanalyse vooraf en taxatie planschade achteraf II

Het is bij een bouwproject gebruikelijk dat de ontwikkelaar of zich vooraf een beeld vormt van de planschade die eventueel door derden geleden wordt als gevolg van het project, nu de ontwikkelaar veelal met de gemeente een overeenkomst heeft getroffen dat de geleden planschade voor rekening van de ontwikkelaar komt. Derhalve heeft vooraf een planschaderisicoanalyse plaats. Dat wil echter niet zeggen dat het daarin genoemde bedrag of de daarin genoemde bedragen uiteindelijk ook worden uitgekeerd; het kan meer of minder worden, afhankelijk van de taxatie die achteraf plaats heeft. De ontwikkelaar die vooraf in de veronderstelling verkeert dat hij geen compensatie aan de gemeente hoeft te betalen, kan dan achteraf bedrogen uitkomen. Dat geldt echter ook voor de aanvrager die zich op basis van de planschaderisicoanalyse rijk heeft gerekend, maar die situatie doet zich in de onderhavige uitspraak niet voor.

Op 14 augustus 2008 heeft een deskundige in opdracht van eiseres, een ontwikkelaar, een planschaderisicoanalyse gemaakt ten aanzien van een bouwplan, bestaande uit de oprichting van 10 vrijstaande en 2 geschakelde woningen aan het Parkhof te Bladel.

Op 19 oktober 2009, 16 november 2009 en 7 december 2009 hebben derde-belanghebbenden verzocht om tegemoetkomingen in planschade die zij hebben geleden ten gevolge van het realiseren van het bouwplan. Burgemeester en wethouders van de gemeente Bladel hebben de verzoeken ter advisering voorgelegd aan een andere deskundige, die op 19 april 2010 in alle zaken (afzonderlijk) advies heeft uitgebracht aan burgemeester en wethouders op grond waarvan aan derde-belanghebbenden tegemoetkomingen in planschade zijn uitgekeerd.

Tegen deze besluiten maakt de ontwikkelaar bezwaar, welke bezwaren ongegrond worden verklaard, zodat de ontwikkelaar in beroep gaat bij de rechtbank ’s-Hertogenbosch (hierna: de rechtbank).

Voor zover voor nu relevant, betoogt de ontwikkelaar – samengevat – dat het grote verschil in schadebedragen tussen de risicoanalyse van zijn deskundige enerzijds en de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders anderzijds aanleiding had moeten zijn voor burgemeester en wethouders om te twijfelen aan de juistheid van de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders. Volgens de ontwikkelaar is de risicoanalyse van zijn deskundige zeer uitvoerig en hebben burgemeester en wethouders geen enkele onjuistheid kunnen aanwijzen in dat rapport. Door beide deskundigen wordt volgens de ontwikkelaar uitgegaan van dezelfde planvergelijking, enkel de peildata zijn anders omdat ten tijde van de risicoanalyse de peildatum nog niet bekend was. Uit de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders blijkt volgens de ontwikkelaar niet hoe het marktonderzoek, waarnaar ter onderbouwing van de waarde van de woningen wordt verwezen, is gedaan. Voorts wordt in de bestreden besluiten volgens de ontwikkelaar zijn deskundige ten onrechte verweten dat rekening is gehouden met de feitelijke situatie. Uit jurisprudentie blijkt volgens de ontwikkelaar dat wel degelijk rekening mag worden gehouden met de feitelijke situatie. De ontwikkelaar is van mening dat burgemeester en wethouders een second opinion hadden moeten inwinnen over de verschillende schadefactoren met inachtneming van de feitelijke situatie als het gaat om het bestaande groen en een taxatie van de woningen waaruit blijkt dat rekening is gehouden met de marktsituatie in vergelijking met andere woningen.

De rechtbank overweegt eerst dat bij de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de beweerdelijk schadeveroorzakende planologische maatregel en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van het oude planologische regime maximaal kon worden gerealiseerd en na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologisch regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kon worden uitgesloten, kan grond bestaan om van voormeld uitgangspunt af te wijken.

Vastgesteld wordt dat de deskundige van burgemeester en wethouders is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade.

Conform vaste jurisprudentie mag het bestuursorgaan bij het vaststellen van een tegemoetkoming in planschade in beginsel afgaan op het advies van een door hem benoemde deskundige op het gebied van planschade, indien uit het advies van deze deskundige op een objectieve en onpartijdige wijze blijkt, welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, van dat advies uitgaan tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies naar voren zijn gebracht.

De rechtbank overweegt dat in zijn algemeenheid een planschaderisicoanalyse, zoals gemaakt door de deskundige van de ontwikkelaar, van meer globale aard is dan de beoordeling van een verzoek om tegemoetkoming in planschade. Nu de risicoanalyse wordt gemaakt voorafgaand aan het schadeveroorzakend besluit is geen peildatum bekend en vindt er geen uitvoerige taxatie plaats. Reeds om deze reden hebben burgemeester en wethouders in redelijkheid kunnen stellen dat de risicoanalyse van de deskundige van de ontwikkelaar niet leidt tot het oordeel dat de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders ondeugdelijk zijn en niet aan de besluitvorming ten grondslag gelegd hadden mogen worden. Daarnaast is in de risicoanalyse van de deskundige van de ontwikkelaar, anders dan in de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders, bij de beoordeling of sprake is van een nadeliger positie ten onrechte mede de feitelijke situatie tot uitgangspunt genomen. De rechtbank verwijst hiervoor naar vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling), zie onder andere de uitspraken van 28 april 2004 in zaak nr. 200304498/1, LJN AO8492, en van 14 september 2011 in zaak nr. 201101396/1/H2, LJN BS8848. Hetgeen de ontwikkelaar heeft aangevoerd kan hieraan niet afdoen. In het bijzonder geeft de annotatie van mr. J.W. van Zundert bij de uitspraak van de Afdeling van 14 september 2005 in zaak nr. 200406844/1, LJN AU2628, bij juiste lezing van de uitspraak en de annotatie, geen grond voor dat oordeel.

Uit het rapport van de deskundige van burgemeester en wethouders blijkt voorts genoegzaam dat bij de taxatie van de objecten is uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer. Bij de totstandkoming van de adviezen inclusief de daarin opgenomen schadebepalingen is een beëdigd taxateur betrokken. In het verweerschrift hebben burgemeester en wethouders nader toegelicht dat taxatie heeft plaatsgevonden (mede) op basis van een inpandige opname van de objecten. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de adviezen echter ook reeds zonder die nadere toelichting wat de schadebepaling betreft voldoende inzichtelijk.

Gelet op het vorenstaande hebben burgemeester en wethouders voorts, anders dan door de ontwikkelaar betoogd, geen aanleiding behoeven te zien om een second opinion te vragen. De risicoanalyse van de deskundige van de ontwikkelaar waarop de ontwikkelaar zich in dit verband heeft beroepen biedt immers, gelet op het hiervoor overwogene, geen aanknopingspunten voor de onjuistheid of ondeugdelijkheid van de adviezen van de deskundige van burgemeester en wethouders waarop burgemeester en wethouder zich hebben gebaseerd.

LJN BW1771, Rechtbank ’s-Hertogenbosch d.d. 22 maart 2012


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert