V&D opnieuw veroordeeld tot betaling huur

V&D opnieuw veroordeeld tot betaling huur

Opnieuw heeft de voorzieningenrechter in kort geding (Rechtbank Oost-Brabant | 8 april 2015 | ECLI:NL:RBOBR:2015:2001) geoordeeld dat V&D haar verplichtingen dient na te komen en dat eenzijdige wijzigingen in contractuele afspraken onder de gegeven omstandigheden niet zijn toegestaan. Eerder heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam V&D verboden tot eenzijdige verlaging van de lonen van de leden van FNV en CNV. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel V&D veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met boetes en kosten. Hierna volgt een korte beschouwing van de meest recente uitspraak in de V&D-kwestie.

V&D huurt de bedrijfsruimte in ’s-Hertogenbosch voor de duur van 15 jaar. De huurovereenkomst loopt thans tot 14 juli 2019. De huurprijs bedraagt thans € 94.483,30 inclusief BTW per maand. Bij brief van 19 januari 2015 heeft V&D aan de beheerder van de verhuurder medegedeeld dat haar financiële situatie zodanig is dat een aanzienlijke kostenreductie noodzakelijk is. Het bestuur van V&D heeft in verband daarmee een huurvrije periode voor het onderhavige gehuurde van vier maanden afgekondigd, aan te vangen per februari 2015 en eindigend per mei 2015, alsmede een aanpassing van de te betalen huur. Deze brief is ook gezonden aan de eigenaren van de andere door V&D gehuurde bedrijfsruimten. De verhuurder heeft aan V&D bericht daarmee niet in te stemmen.

Begin februari 2015 heeft er overleg plaatsgevonden namens V&D en een groot aantal eigenaren van de door V&D gehuurde bedrijfsruimten. Dat overleg heeft begin februari 2015 geleid tot een vaststellingsovereenkomst met de deelnemende verhuurders. Enkele verhuurders, waaronder de verhuurder van de V&D te ‘s-Hertogenbosch, hebben zich niet akkoord verklaard met deze regeling.

Vordering verhuurder

Nadat V&D 43% van de huur over de maand februari heeft betaald, heeft de verhuurder in kort geding gevorderd dat de kantonrechter V&D veroordeelt tot betaling van de huurachterstand over de maand februari 2015 en tot betaling van de volledige huurprijs voor de opvolgende maanden, alsmede – indien V&D hieraan niet tijdig voldoet – het gehuurde aan te ’s-Hertogenbosch te ontruimen.

Verweer V&D

V&D heeft verweer gevoerd en heeft daartoe onder meer aangegeven dat het V&D-concern grote verliezen lijdt en heeft geleden, waardoor duidelijk is geworden dat het concern zonder ingrijpende saneringsmaatregelen bij de warenhuizen failliet zou gaan. Met de bank is vervolgens afgesproken dat V&D € 20 miljoen zou moeten bezuinigen op de huurprijzen. Vrijwel alle verhuurders hebben ingezien dat de huurprijs verlaagd moest worden en slechts enkele verhuurders, waaronder de verhuurder van de V&D te ‘s-Hertogenbosch, hebben hun verantwoordelijkheid niet willen nemen, aldus V&D. De verhuurder stelt zich aldus op als een ‘free rider’: zij wil profiteren van het feit dat alle andere verhuurders hun verantwoordelijkheid wel hebben genomen. De V&D stelt dat de verhuurder misbruik maakt van haar bevoegdheid door de onderhavige vorderingen in te stellen, althans dat zij handelt op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Oordeel voorzieningenrechter

De voorzieningenrechter oordeelt als volgt:

“De [verhuurder] heeft het recht om niet deel te nemen – en zij kan daartoe derhalve ook niet worden gedwongen – in een regeling waarin de meeste van de overige verhuurders van V&D deelnemen en waarbij de deelnemende verhuurders voorlopig tijdelijk en onder voorwaarden definitief afzien van een deel van de maandelijkse huur. De omstandigheid dat V&D in grote financiële problemen verkeert en er grote belangen – ook van derden – op het spel staan, kan daar niet aan afdoen. Het moge zo zijn dat de [verhuurder] gezien kan worden als een ‘free rider’, daar zij aanspraak maakt op volledige betaling van de huur, terwijl het merendeel van de overige verhuurders zich een voor de redding van V&D noodzakelijke huurkorting laat welgevallen, en zij aldus mogelijk profiteert van een door die huurkorting mogelijk gemaakt (voorlopig) voortbestaan van V&D, maar misbruik van bevoegdheid of recht levert dat niet op en dat is evenmin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

[…] De [verhuurder] heeft op grond van de huurovereenkomst recht op maandelijkse betaling van de (volledige) overeengekomen huurprijs. Van haar kan niet worden verlangd dat zij het belang van V&D bij een lagere huurprijs en het belang van V&D en de gevoegde partijen bij haar medewerking aan de regeling voor een tijdelijke (en mogelijk permanente) huurverlaging laat prevaleren boven haar belang bij volledige betaling van de maandelijkse huur. Dat is niet anders als daarbij in aanmerking wordt genomen dat het risico bestaat dat V&D in of omstreeks juli 2015 in staat van faillissement wordt verklaard. Door ook onder deze omstandigheden aanspraak te maken op betaling van de volledige maandelijkse huur maakt de [verhuurder] geen misbruik van recht of bevoegdheid. Evenmin is die aanspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. […]

De vordering tot voorwaardelijke ontruiming is in dit kort geding niet toewijsbaar, gelet op de zeer ingrijpende gevolgen die toewijzing ervan, bij de vervulling van de voorwaarde, zou hebben. Voorts is niet aannemelijk dat iedere tekortkoming in de betaling van de maandelijkse huur in een bodemprocedure voldoende grond oplevert voor ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.”

Slotsom

Het staat de verhuurder vrij om nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst te vorderen. De omstandigheid dat nadere verhuurders een regeling hebben getroffen, alsmede dat het risico bestaat dat V&D mogelijk binnen afzienbare termijn in staat van faillissement wordt verklaard, maakt niet dat de verhuurder misbruik maakt van haar bevoegdheid, aldus de voorzieningenrechter. De rechter veroordeelt V&D tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met rente en kosten, alsmede tot betaling van de toekomstige huurvorderingen en wijst de gevorderde (voorwaardelijke) ontruiming af.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert