Uitstel huurverhoging winkelruimte vanwege gebreken is uitzondering

Uitstel huurverhoging winkelruimte vanwege gebreken is uitzondering

De verhuurder vordert nadere huurpijsaanpassing van door hem verhuurde winkelruimte. Vast staat dat de huurprijs kan worden verhoogd waardoor deze weer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurder stelt echter, dat het moment van ingaan van de hogere huurprijs moet worden uitgesteld vanwege achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Het gerechtshof te ‘s-hertogenbosch gaat daar niet in mee in het hier behandelde arrest van 14 januari 2014.

Het gerechtshof overweegt daartoe dat ten aanzien van:

het standpunt van de huurder dat er in dit geval sprake is van bijzondere omstandigheden (in de zin van artikel 7:303 lid 4 BW) op grond waarvan de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs aanzienlijk later moet worden gelegd dan 6 januari 2006 het volgende voorop gesteld wordt. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:303 lid 4 BW blijkt dat de achtergrond van het opnemen van de uitzondering mede is gelegen in de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden. In de Memorie van Toelichting bij het wetsartikel wordt als voorbeeld van bijzondere omstandigheden genoemd de lange duur van een procedure, die mede aan de verhuurder is te wijten, waardoor de na te betalen huur te hoog zou oplopen. (Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9). Daarnaast wordt in de Nota naar aanleiding van het Verslag als voorbeeld genoemd de situatie waarin de verhuurder in gebreke blijft achterstallig onderhoud te verrichten. Het feit dat de huurder de nakoming van de onderhoudsverplichtingen kan afdwingen doet niet af aan de bevoegdheid van de rechter om de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vanwege achterstallig onderhoud te verschuiven (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 13-14). Tevens blijkt uit de wettekst en de parlementaire geschiedenis echter dat niet snel (“slechts bij hoge uitzondering”) moet worden aangenomen dat bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in het artikellid zich voordoen (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5 (NnavV) p. 5).

Vervolgens overweegt het hof:

dat aan het volgen van de uitzonderingsmogelijkheid van artikel 7:303 lid 4 BW over het algemeen praktische bezwaren verbonden zijn, onder meer omdat bij aanpassing van de ingangsdatum wegens bijzondere omstandigheden als bedoeld in dat artikel, ook de in artikel 7:303 lid 2 bedoelde referentieperiode moet worden aangepast (zie HR 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988). Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Vanwege de verschillende hierboven genoemde redenen moet naar het oordeel van het hof niet te snel worden aangenomen dat achterstallig onderhoud en gebreken aan het gehuurde bijzondere omstandigheden opleveren die in dit geval een aanpassing van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs rechtvaardigen.

Aan de hand van dit kader toest het hof de omstandigheden van het geval. Het hof is vervolgens van oordeel dat hier geen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW op grond waarvan de nader vastgestelde huurprijs pas op een later moment zou mogen ingaan.

Klik hier voor gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | 14 januari 2014 | ECLI:NL:GHSHE:2014:27

 


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert