Uitleg splitsingsakte: handhaving bij op- en aanbouwen

Uitleg splitsingsakte: handhaving bij op- en aanbouwen

Wie een appartement met dakterras of tuin heeft, zal al snel de neiging hebben dat naar eigen believen te willen inrichten. Doorgaans levert dat geen probleem op, maar het gebruik van privé gedeelten en de inrichting daarvan wordt wel geregeld in de modelreglementen en de akte van splitsing. Dat kan leiden tot een tegenstelling tussen de individuele wens van de bewoner versus de wensen en eisen die uit het reglement voortvloeien.

Regels

In elk (model-)reglement is een regeling opgenomen over op- en aanbouwen. Zo bepaalt artikel 13 van het modereglement 1992, dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering verboden is en dat het op grond van lid 2 eveneens verboden is om aan de buitenzijde het aanbrengen aan de buitenzijde van het gebouw of een privé gedeelte van naamborden etc. aan te brengen. Het plaatsen van een pergola, een partytent of andere bouwsels op een dakterras lijkt daarmee in strijd. De VvE is gelet op haar wettelijke taak belast met het toezicht op de naleving van het reglement en is – met machtiging van de vergadering – bevoegd te vorderen, dat het reglement wordt nageleefd. Dat geschiedt in een bodemprocedure bij de rechtbank, of mogelijk zelfs in kort geding, als voorlopige voorziening noodzakelijk is.

Grensgevallen

Bij letterlijke toepassing van het reglement lijken de regels duidelijk. Aan- en opbouwen zijn niet toegestaan. Toch is de praktijk weerbarstiger dan op het eerste gezicht lijkt. Discussie blijkt namelijk mogelijk over de vraag wat moet worden beschouwd als een aan- en opbouw en wat niet. Een losstaande parasol op het dakterras is dat niet, daar zal iedereen het over eens zijn. Maar wat als die parasol een meer permanent karakter krijgt? Iedereen kent de parasol die het hele dakterras overspant en die niet meer slechts de functie van zonwering heeft, maar er tevens toe dient om een soort binnenruimte te creëren. Wat dan? Een hoe zit het met windschermen. Welke regels gelden daarbij?

Praktijkvoorbeeld

In de zaak die leidde tot Gerechtshof Den Haag, 30 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4631 kwamen deze vragen aan de orde. De eigenaar van een penthouse bouwde op zijn dakterras een opbouw en windschermen. De VvE stelde zich op het standpunt dat daarvoor toestemming vereist is, die is geweigerd. De rechtbank wees in eerste aanleg de vordering tot verwijdering van de opbouw en de windschermen toe. In hoger beroep bekrachtigt het gerechtshof dit oordeel, onder verhoging van de dwangsom. De motivering die het hof geeft, geeft een nadere afbakening van de vraag wanneer iets als een op- of aanbouw moet worden beschouwd.

Maar voor het hof daar aan toe kwam, moest het eerst oordelen over de vraag of artikel 13 überhaupt wel van toepassing was. De eigenaar stelde zich namelijk op het standpunt, dat deze regel slechts geldt ten aanzien van gemeenschappelijke gedeelten, nu artikel 13 is geplaatst in hoofdstuk F: met als titel “Gebruik, beheer en onderhoud van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken”. Tevergeefs volgens het hof, want op grond van de tekst van artikel 13 lid 2 blijkt met zoveel woorden, dat daarmee ook de privé gedeelten zijn bedoeld. Bovendien is de aanhef van een hoofdstuk niet doorslaggevend.

Vervolgens wordt de vraag gesteld, of de wijzigingen aan het terras wel als ‘opbouw’ kunnen worden aangemerkt. Het hof is daarover duidelijk:

‘Het hof is van oordeel dat het begrip opbouw in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd dat daaronder moet worden verstaan een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd. Aan dit criterium is zonder meer voldaan. Daaraan doet niet af de – door [appellante] gestelde en door de VVE betwiste – omstandigheid dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden, nu dit geen vereiste is om de constructie onder het begrip opbouw te laten vallen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het enkele dagen heeft gekost om (met een hijskraan) de constructie te plaatsen, dat de constructie (minstens) 1650 kilo weegt en dat het er al jaren staat. Hieruit valt af te leiden dat de constructie niet eenvoudig te verwijderen is en dat het (kennelijk) bedoeld is om daar permanent te staan. Gezien het voorgaande faalt het betoog van [appellante] dat zij met het plaatsen van de constructie slechts haar terras heeft ingericht op een wijze die te vergelijken is met het plaatsen van een parasol en dat zij daarvoor geen toestemming van de VvE nodig had.’

Het hof acht niet van doorslaggevend belang of sprake is van ‘aard- en nagelvaste’ voorzieningen. Het gaat volgens het hof om een bouwwerk dat ergens bovenop gebouwd is. Het gaat om een zwaar gevaarte, dat moeilijk te verwijderen is en waarvan het de kennelijke bedoeling is dat het er permanent staat. Onder die omstandigheden concludeert het hof hier dat sprake is van een opbouw.

Nu is het de vraag hoe hiermee om te gaan in de praktijk. Gelden de door het hof gehanteerde criteria cumulatief? Met andere woorden: moet aan al deze eisen zijn voldaan alvorens sprake is van een opbouw? Ik zou menen van niet. Het betreft een beoordeling in dit specifieke geval en uit niets blijkt, dat indien de constructie bijvoorbeeld een lager gewicht zou hebben gehad, niet alsnog sprake zou kunnen zijn van een opbouw. Ook het kennelijk permanente karakter ervan geldt mijns inziens niet zonder meer als vereiste om van een opbouw te kunnen spreken. De vraag of toestemming van de vergadering vereist is, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld, waarbij uit het arrest uiteraard wel aanknopingspunten kunnen worden gevonden voor de juiste toepassing van deze reglementsbepaling.

Uitleg akte van splitsing

Bij deze toepassing van artikel 13 leden 1 en 2 verwijst het hof naar de geldende jurisprudentie over uitleg van de akte van splitsing. Dat zijn op dit moment twee uitspraken van de Hoge Raad van 1 november 2013 en 14 februari 2014. Op grond daarvan van die arresten overweegt het hof, dat het ‘bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.’

Toch is een kanttekening op zijn plaats bij deze verwijzing. De uitspraken van de Hoge Raad waarnaar vast wordt verwezen in lagere rechtspraak, hadden betrekking op de vraag wat wel of niet behoorde tot de privé gedeelten dan wel de gemeenschappelijke gedeelten. Voor die situatie is de hier weergegeven norm van de Hoge Raad met name gegeven. In de hier behandelde kwestie gaat het echter over handhaving, om toepassing van een regel in het reglement op een bepaalde gedraging van een appartementseigenaar of diens gebruiker. Het gaat hier dus niet over de vaststelling van de goederenrechtelijke situatie, zoals in de Hoge Raad uitspraken het geval was. In dergelijke gevallen pleit ik ervoor om niet zonder meer die norm toe te passen, omdat die gehanteerd is in situaties waarin de akte op zichzelf geen antwoord geeft op de vraag die voorligt. Hier is dat mijns inziens anders: op basis van een enkele grammaticale toepassing van artikel 13 MR 1992 concludeert het hof mijns inziens terecht, dat sprake is van een onrechtmatige feitelijke toestand. Daarmee is de uitkomst gegeven en hoeft geen aandacht te worden besteed aan de in de akte tot uiting gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, de feitelijke situatie ter plaatse of de naar objectieve maatstaven meest aannemelijke uitleg. In gevallen waarin de bewoordingen van de akte geen ruimte voor uitleg over laten, dient omwille van de rechtszekerheid toepassing van de uitlegregel achterwege te blijven. Overigens past het hof de uitlegregel in dit geval ook niet toe, maar volstaat met een grammaticale uitleg. De verwijzing naar de Hoge Raad lijkt in zoverre overbodig.

Kortom: als met een grammaticale toepassing van een bepaling in het modelreglement een eenduidige uitkomst mogelijk is, dan is verdere uitleg overbodig. Bij de letterlijke toepassing van het reglement zal het van de omstandigheden van het geval afhangen wanneer sprake is van een opbouw en wanneer niet.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert