Uitleg begrip ‘onroerende zaak’ artikel 6.2 Wro

Uitleg begrip ‘onroerende zaak’ artikel 6.2 Wro

Grondslag voor berekening normaal maatschappelijk risico appartement bij planschade. Rechtbank verstaat onder het begrip ‘onroerende zaak’ uit artt. 6.1 en 6.2 Wro een gebouwd eigendom of gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gaat hierbij volgens de rechtbank om een feitelijke vaststelling waaruit moet blijken dat het door planschade getroffen appartement door de indeling als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kan worden gebruikt. Het is derhalve niet vereist dat het betreffende appartement is gesplitst in een appartementsrecht om als grondslag voor de berekening van het normaal maatschappelijk risico te dienen.

Onderhavige zaak speelt tussen de Nederlandse Provincie van de Congregatie van de Zusters Franciscanessen van de Onbevlekte Ontvangenis der Heilige Moeder Gods, hierna: ‘eiseres’, en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veghel, hierna: ‘de gemeente’. Omstreeks 1850 is eiseres eigenaresse geworden van een gebouw in een kloostercomplex te Veghel. Het betreffende gebouw bestaat uit negen woonappartementen. Het gebouw is niet gesplitst in appartementsrechten als bedoeld in titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Als gevolg van een bestemmingsplan uit 2006 stelt eiseres planschade te hebben geleden, omdat de appartementsrechten op de begane grond, de eerste verdieping en de tweede verdieping door het nieuwe bestemmingsplan respectievelijk voor een bedrag ad € 4.000,00, € 7.000,00 en € 9.000,00 in waarde zijn gedaald. Naar aanleiding hiervan heeft eiseres op 9 december 2010 bij de gemeente een aanvraag tot tegemoetkoming in planschade ex artikel 6.1 Wro ingediend.

Hoewel de gemeente het met eiseres eens is dat de drie appartementen gezamenlijk voor een bedrag ad € 20.000,- in waarde zijn gedaald, wijst zij het verzoek toch af. Aan dit besluit legt de gemeente ten grondslag, dat de schade het normaal maatschappelijk risico (NMR) ex artikel 6.2 lid 2 sub b Wro niet te boven gaat en eiseres derhalve niet gecompenseerd dient te worden. Artikel 6.2 lid 2 sub b Wro luidt als volgt:

1.Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager.
2.In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager:
a. (…)
b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte
gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is:
1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of
2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.

De gemeente is van mening dat bij de berekening van het NMR dient te worden uitgegaan van het gehele gebouw, omdat het gebouw niet is gesplitst in losse appartementsrechten als bedoeld in titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Nu twee procent van de gehele waarde van het gebouw de schade van € 20.000,- te boven gaat, wordt de schade door de gemeente aangemerkt als normaal maatschappelijk risico.

De rechtbank constateert daarentegen dat onweersproken vaststaat dat elk appartement ten behoeve van de onroerend zaak belasting als één onroerende zaak wordt aangemerkt. De rechtbank zoekt derhalve aansluiting bij artikel 16 van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Artikel 16 WOZ luidt als volgt:

Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. (…)

In de memorie van toelichting op artikel 16 WOZ is ten aanzien van sub c destijds opgemerkt dat ‘Bedoeld worden gedeelten die elk nog als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt. Voor het antwoord op de vraag of een gedeelte van een eigendom blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, is op zijn minst vereist dat zodanig gedeelte redelijk afsluitbaar is en aldus kan worden gescheiden van de overige gedeelten van het object. In het algemeen zal van een onroerende zaak als bedoeld in onderdeel c sprake zijn indien een gebouwd eigendom is gesplitst in appartementsrechten, maar dit is niet noodzakelijkerwijs het geval. Het is duidelijk dat een flatgebouw moet worden gesplitst in evenzovele onroerende zaken als er gedeelten zijn die blijkens hun indeling zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt.’ (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 42).

Gelet hierop overweegt de rechtbank ten aanzien van het verzoek van eiseres het volgende:

Naar aanleiding van het vorenstaande verstaat de rechtbank onder onroerende zaak een gebouwd eigendom of gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het gaat hier om een feitelijke vaststelling. Uit de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, blijkt dat elk van de drie door planschade getroffen appartementen door hun indeling als zelfstandige en onafhankelijke eenheid kunnen worden gebruikt. Het gaat om appartementen met elk een eigen entree, die afzonderlijk worden bewoond. Aan het vorenstaande doet niet af dat het appartementengebouw niet is gesplitst in appartementsrechten of in kadastrale rechten per appartement.

De rechtbank oordeelt derhalve dat elk van de drie appartementen dient te worden gezien als een afzonderlijke onroerende zaak. Als gevolg hiervan dient de waarde van elk appartement volgens de rechtbank als grondslag voor de berekening van het NMR gehanteerd te worden. Het beroep van eiseres wordt derhalve gegrond verklaard.

Volledige beschikking: Rechtbank Oost-Brabant | 12 augustus 2013 | ECLI:NL:RBOBR:2013:4413


Failliet of niet? Hoe werkt een schuldeisersakkoord via de WHOA?

De WHOA In 2020 zijn circa 3900 faillissementen uitgesproken. In 2019 waren dit er 4776. Ter vergelijking: in 2009, het eerste volledige jaar van de kredietcrisis, zijn er ruim 11.000 faillissementen uitgesproken.[1] Ondanks dat het aantal faillissementen in 2020 historisch…
07 januari 2021

Whitepaper Ontslag statutair bestuurder

Een statutair bestuurder is arbeidsrechtelijk gezien geen gewone werknemer, als hij al werknemer is. De statutair bestuurder heeft een bijzondere rechtspositie die zich op het snijvlak van het arbeidsrecht en het vennootschapsrecht bevindt. Zo geldt voor een statutair bestuurder bijvoorbeeld…
22 september 2020

Whitepaper wijzigingen stichtingenrecht

De overheid vindt het belangrijk dat een professionaliseringsslag plaatsvindt bij verenigingen en stichtingen en heeft daarom de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen aangenomen. Door middel daarvan worden de wettelijke bepalingen voor stichtingen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Deels worden daarmee als…
08 december 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert