Toestemming VvE voor bed & breakfast in bedrijfsruimte vernietigd

LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010 – Een gedeelte van een appartementsrecht heeft blijkens de akte de bestemming bedrijfsruimte, welke bestemming nader is omschreven in de akte. Het reglement bepaalt dat gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering. Bij besluit van de VvE van 17 mei 2010 is aan de eigenaar van de bedrijfsruimte toestemming gegeven voor bed & breakfast activiteiten in een gedeelte van zijn eigendom.

Een van de eigenaars verzoekt dat besluit te vernietigen, wegens de gevreesde overlast. Bed & breakfast activiteiten impliceren dat steeds verschillende gasten voor kortere perioden van de privé vertrekken gebruik maken. Daardoor zal er noodzakelijkerwijs een intensiever gebruik van de gemeenschappelijke gang en trap worden gemaakt dan bij een normaal woongebruik, waarbij aannemelijk is dat dit ook in de nachtelijke uren zo zal zijn. Aangenomen kan worden dat sprake zal zijn van een veelvuldige in- en uitloop van gasten gedurende het verblijf en bij aankomst en vertrek met bagage.

Allereerst stelt de kantonrechter vast, dat van nietigheid geen sprake is, nu de akte de de vergadering mogelijkheid biedt een ander gebruik toe te staan.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of het besluit zich leent voor vernietiging. Daarbij overweegt de kantonrechter als volgt. De verzoekende eigenaar wordt, vanwege de ligging van zijn appartement, het meest intensief met de geluidsoverlast geconfronteerd. Hij heeft enige geluidsoverlast, behorende bij een normaal woongebruik, te dulden. Bij bed & breakfast activiteiten is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van een normaal woongebruik echter geen sprake. Het mag zo zijn dat een loper in de gang de geluidsoverlast enigszins zal beperken, dit laat onverlet dat er geluidsoverlast zal zijn en blijven van de dichtslaande toegangdeur en de geluiden vanwege het gebruik van de trap. Bovendien kunnen de muren tussen de gang en de vetrekken van de verzoekende eigenaar niet worden geïsoleerd. Daar komt nog bij dat het belang als eigenaar om rekening te houden met het feit dat het pand gehorig is vele malen groter is dan het belang dat gasten daarbij hebben. Voorts zijn zij niet zonder meer gehouden aan hetgeen in het splitsingsreglement is vermeld en indien zij zich akkoord verklaren met regels aangaande de beperking van geluidsoverlast is dat jegens hen niet makkelijk te handhaven.

Het door de VvE verwoorde belang om de bed & breakfast activiteiten toe te staan, omdat deze leuk zijn, contacten met gasten opleveren, daaruit vriendschappen kunnen voortvloeien en het fijn is om andere van je woning te kunnen laten genieten dient te wijken voor de belangen van de verzoekende eigenaar bij een rustig woongenot. Bij het besluit is met zijn belangen onvoldoende rekening gehouden. Het voorgaande brengt met zich mee dat het besluit wordt vernietigd.

Ik heb mijn twijfels bij deze uitspraak. Het belang van de eigenaar van het betreffende appartement waarin de bed & breakfast gevestigd is, is niet in de afweging betrokken. Verder lijkt de kantonrechter de situatie te vergelijken met normaal gebruik van een woonruimte, terwijl het appartement de bestemming bedrijfsruimte heeft. Ook heb ik vraagtekens bij het toestingskader dat de kantonrechter hanteert. Het oordeel dat in het besluit ‘onvoldoende rekening is gehouden met de belangen van een van de appartementseigenaars’ is mijns inziens een minder marginale toetsing dan die, welke de wet voorschrift. Op grond van artikel 5:130 jo 2:15 jo 2:8 BW wordt een besluit van een orgaan pas dan vernietigd indien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ik zie in de gevolgde belangenafweging en de over en weer aangevoerde argumenten niet zonder meer, waarom de vestiging van een B&B in een bedrijfsruimte onaanvaardbaar zou zijn wegens de daarvan te vrezen overlast, die in casu niet of slechts zeer beperkt is komen vast te staan. Daarbij geldt, dat elk ander gebruik van de bedrijfsruimte dat wel volgens de akte is toegestaan, mogelijk meer overlast met zich kan brengen dan een B&B. De eigenaar van het naastgelegen woonappartement zal dus sowieso al enige overlast te dulden hebben.

Klik hier voor de volledige uitspraak.


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert