Toestemming ALV voor privé dakterras niet nietig?

LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006 – De VvE besluit tot het verlenen van toestemming voor de realisatie van een dakterras ten behoeve van één van de appartementseigenaren op het gemeenschappelijke dak. In eerdere uitspraken werd geoordeeld, dat dat nietig is, zie Voorzieningerechter te Utrecht op 18 juli 2000, LJN: AH8228 (ook op vverecht.nl): het in exclusief gebruik geven van een deel van het gemeenschappelijke dak aan één bewoner is in strijd met artikel 11 MR. Mede op grond van het bepaalde in artikel 5:129 jo 2:14 BW oordeelde de voorzieningenrechter in die zaak, dat het besluit van de VvE nietig was wegens strijd met de akte van splitsing. De  rechtbank te Amsterdam oordeelt in deze uitspraak echter, dat het besluit van de VvE tot instemming met de aanleg van een dakterras op een deel van het gemeenschappelijke dak ten behoeve van één van de appartementseigenaren rechtsgeldig is. Het aanbrengen van een dakterras is geen wijziging van de bestemming ‘dak’ volgens de rechter. Naar de strekking van de wet nopen slechts feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn tot wijziging van de splitsingsakte. Wijziging is niet vereist nu voormelde appartementseigenaar geen eigenaar van het dak is geworden.

Welk oordeel is nu rechtens juist? In LJN: AA5405, Hoge Raad 7 april 2000 (ook op vverecht.nl) oordeelde ons hoogste rechtscollege dat indien de goederenrechtelijke verhoudingen binnen de gemeenschap van eigenaren wijzigen, het noodzakelijk kan zijn dat de akte van splisting gewijzigd wordt. Of dat zo is, hangt mede af van de wijze waarop de breukdelen bepaald zijn en of er een structurele lastenverzwaring optreedt (waarde appartementen, oppervlakte privé gedeelten, onderhoud, verzekeringspremie, etc.). Het arrest van de Hoge Raad geeft niet direct het antwoord op de vraag. Ik ben echter geniegd aan te nemen dat bij de aanleg van een dakterras wel degelijk sprake is van een wijziging in de goederenrechtelijke verhoudingen tussen partijen, gelet op voornoemde mogelijke gevolgen ervan.  Immers, vast staat dat met een dergelijk besluit een gedeelte dat bestemd is als gemeenschappelijke zaak in exclusief gebruik wordt gegeven aan één van de appartementsgerechtigden, terwijl dat niet uit de akte van splitsing en de splitsingstekening blijkt. Dat, zoals de rechter aanvoert, de VvE eigenaar van het dak blijft doet daaraan niet af, nu een appartementsrecht een exclusief gebruiksrecht betreft en per definitie niet de eigendom zelf betreft. De rechtszekerheid en het zakelijk karakter van het appartementsrecht brengen mijns inziens met zich mee, dat eenieder door raadpleging van de splitsingtekening inzicht moet kunnen verkrijgen in de rechten en plichten van de leden van de VvE. Verder schrijft de wet voor, dat tennminste 80% van alle stemmen in de ALV vereist is voor een wijziging van de akte van splitsing, terwijl de toestemming door de ALV (bij MR 2006 zelfs zonder quorum) bij volstrekte meerderheid door de ALV kan worden gegeven.  Deze waarborgen worden doorkruist door te oordelen, dat een dakterras voor één van de eigenaren met toestemming van de ALV gelegaliseerd kan worden.

Klik hier voor de volledige uitspraak


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert