Toeristische Verhuur van woonruimte

Toeristische Verhuur van woonruimte

De toeristische verhuur van woonruimte komt sinds de opkomst van digitale platforms zoals Airbnb, Wimdu, Homeaway of Booking.com steeds vaker voor. De Wet toeristische verhuur van woonruimte biedt gemeenten mogelijkheden om de potentiële negatieve effecten van toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of te beperken. Denk hierbij onder meer aan het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimte en de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad. Daarvan zal minder snel sprake zijn bij een Bed & Breakfast (B&B) waarvan de eigenaar meestal in de woning aanwezig is / woont, maar uitgesloten is het niet. Waarschijnlijk treedt de Wet toeristische verhuur van woonruimte in werking op 1 januari 2021.

In dit artikel wordt het volgende uitgewerkt:

  1. Huidige wetgeving met betrekking tot vakantieverhuur
  2. Huidige regelgeving en beleid van de gemeenten Utrecht, Amsterdam en Den Haag
  3. De uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2020
  4. De wijzigingen naar aanleiding van die uitspraak in het gemeentelijk beleid
  5. De Wet toeristische verhuur van woonruimte

1. Huidige wetgeving – Huisvestingswet 2014

Totdat de Wet toeristische verhuur van woonruimte, hierna te noemen: “de Wet”, in werking treedt, is artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 het geldende recht voor toeristische verhuur van woonruimte. In artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen, zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.  Met ‘bewoning’ wordt bedoeld dat de woonruimte dient als hoofdverblijf.

Op grond van artikel 24 van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening onder andere regels stellen omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning.

2. Huidige regelgeving en beleid gemeenten

Gemeente Utrecht

De geldende Huisvestingsverordening van de gemeente Utrecht bepaalt dat voor woningen met een WOZ-waarde tot € 376.803,- een onttrekkingsvergunning nodig is, wanneer de woning wordt onttrokken aan de woningvoorraad. Hiermee wordt gedoeld op situaties waarin een woonruimte niet langer wordt gebruikt ten behoeve van bewoning. Voor een woning met een hogere WOZ-waarde is geen onttrekkingsvergunning vereist.

In de ‘Beleidsregels particuliere vakantieverhuur gemeente Utrecht’, hierna te noemen: “de beleidsregels”, is vastgelegd onder welke voorwaarden particuliere vakantieverhuur is toegestaan zonder dat daarvoor een (onttrekkings)vergunning is vereist.

Onder particuliere vakantieverhuur wordt in de beleidsregels het volgende verstaan:

“Particuliere vakantieverhuur: verhuur van de gehele woning waarbij de eigenaar de gehele woning incidenteel verhuurt aan toeristen of andere bezoekers van de stad, waarbij de eigenaar / hoofdhuurder zelf ingeschreven staat op het adres, maar meestal niet in de woning aanwezig is tijdens de verhuring.”

In artikel 3 van de beleidsregels is onder andere vastgelegd dat particuliere vakantieverhuur voor maximaal 60 nachten per kalenderjaar in een woning is toegestaan. Indien een woning een kadastraal woonoppervlak van minder dan 200 m2 bruto vloeroppervlakte heeft, dan mag aan maximaal zes personen per nacht worden verhuurd. Is sprake van een woning met een groter oppervlak dan 200 m2 bruto vloeroppervlakte, dan is verhuur aan maximaal acht personen per nacht toegestaan.

Gemeente Amsterdam

In de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam is in artikel 3.1.2. lid 4 het volgende vastgelegd:

“4. Voor vakantieverhuur is geen vergunning noodzakelijk mits en zolang:

a. (…)
b. vakantieverhuur maximaal dertig nachten per kalenderjaar plaatsvindt;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend (…)”

Het huidige beleid van de gemeente Amsterdam staat vakantieverhuur voor maximaal 30 nachten per kalenderjaar toe zonder dat daarvoor een onttrekkingsvergunning nodig is. Wel is daarvoor op grond van artikel 3.1.2, lid 4, onder g, een melding vereist.

Gemeente Den Haag

In artikel 5:2 van de Huisvestingsverordening 2019 van de gemeente Den Haag is onder andere vastgelegd dat woonruimten niet zonder vergunning aan de bestemming tot (permanente) bewoning mogen worden onttrokken. Op grond van artikel 5:1 van de Huisvestingsverordening 2019 geldt dit voor alle zelfstandige woonruimten in Den Haag.

Tot voor kort was vakantieverhuur in Den Haag  op grond van de notitie ‘Vakantieverhuur en tijdelijk verblijf’ zonder onttrekkingsvergunning toegestaan indien sprake was van vakantieverhuur met een incidenteel karakter en de woning aan maximaal vier personen tegelijk werd verhuurd. Er was geen dagencriterium of meldplicht van toepassing. Inmiddels is vakantieverhuur in Den Haag niet meer toegestaan vanwege de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State  (hierna: “de Afdeling”) van 29 januari 2020.

3. Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State

Op 29 januari 2020 heeft de Afdeling namelijk een uitspraak gedaan in een zaak over vakantieverhuur via Airbnb (ECLI:NL:RVS:2020:261). In deze zaak had een mevrouw in Amsterdam (hierna: “appellante”) haar woning voor vijf nachten verhuurd via Airbnb, maar had nagelaten om dit te melden bij de gemeente. De gemeente heeft toen een boete van € 6.000,- opgelegd, omdat ze niet had voldaan aan de meldplicht, waar ze op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam wel toe verplicht was.

Appellante stelde daarop dat geen wettelijke grondslag bestaat voor de meldplicht. Om die reden kan geen boete worden opgelegd wegens de omstandigheid dat zij zich niet aan de meldplicht heeft gehouden, aldus appellante. De Afdeling heeft het beroep van appellante gegrond verklaard en inderdaad overwogen dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor de meldplicht. Volgens de Afdeling is op grond van de Huisvestingswet immers een vergunning nodig voor vakantieverhuur, ook al wordt een woning voor maar vijf nachten verhuurd aan toeristen:

“3.1. (…) Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van die bepaling (TK 1987 1988, 20520, nr. 3, blz. 90) valt onder het begrip ‘aan de bestemming onttrekken’ zowel slopen als elk gebruik voor een ander doel dan voor bewoning. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw blijkt niet dat de wetgever een andere betekenis aan dit begrip heeft beoogd te geven. (…)

3.3. (…) Als een woning immers voor een korte periode wordt verhuurd aan, en gebruikt door, toeristen, kan die woning voor de duur van de verhuurovereenkomst niet voor bewoning worden gebruikt. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat de woning door de geconstateerde vakantieverhuur aan de bestemming tot bewoning (tijdelijk) is onttrokken in de zin van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hw. Omdat [appellante] niet over een vergunning beschikte om de woning op die wijze aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, heeft de rechtbank terecht overwogen dat [appellante] artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw heeft overtreden. (…)

De Afdeling neemt daarbij in aanmerking dat artikel 3.1.2, vijfde lid, van de Hv vrijstelling verleent van het ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw geldende verbod, terwijl de Hw de gemeenteraad geen bevoegdheid geeft vrijstelling van dat verbod te verlenen. Daarom is artikel 3.1.2, vijfde lid, van de Hv in strijd met artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw en acht de Afdeling die bepaling in de Hv onverbindend.”

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam was volgens de Afdeling aldus in strijd met de Huisvestingswet, omdat daar niet in was vastgelegd dat altijd een vergunning voor vakantieverhuur noodzakelijk is.

Gevolg uitspraak

Voor de gemeente Amsterdam betekent de uitspraak dat zij haar inwoners geen vrijstelling meer mag verlenen van het verbod om zonder vergunning hun woning aan toeristen te verhuren. Wel mag de gemeente boetes opleggen aan inwoners die zonder vergunning hun woning aan toeristen verhuren. Als de gemeente hiervoor aanvullende regels wil maken, door bijvoorbeeld te bepalen in welke gevallen zij wel en in welke gevallen zij geen boetes oplegt, en hoe hoog die boetes zijn, dan zal de gemeente de gemeentelijke huisvestingsverordening moeten wijzigen.

4. Wijziging beleid gemeenten

Gemeente Utrecht heeft nog geen nieuw beleid

In de gemeente Utrecht mogen verhuurders hun woning voor maximaal 60 nachten per kalenderjaar verhuren aan toeristen zonder onttrekkingsvergunning. Na de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 is dit niet meer toegestaan. De gemeente Utrecht heeft, in tegensteling tot de gemeente Amsterdam en Den Haag nog niet bekend gemaakt hoe met de uitspraak van de Afdeling wordt omgegaan. Wethouder Verschuure heeft op 23 april 2020 aangegeven dat de raad dit op korte termijn bekend zal maken.

Amsterdam wacht niet op inwerkingtreding van de Wet

De gemeente Amsterdam is voornemens om vanaf 1 juli 2020 een vergunningstelsel in te voeren voor vakantieverhuur. Ook ligt er een voorstel om in drie wijken (Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid) vakantieverhuur te verbieden. In die drie wijken worden ook geen vergunningen verleend. Medio juni 2020 neemt het college hierover een definitief besluit.

Gemeente Den Haag verbiedt vakantieverhuur

In de gemeente Den Haag is vakantieverhuur compleet verboden. Dat geldt in ieder geval totdat de Wet in werking is getreden. Het is echter de vraag of de gemeente Den Haag dit zo kan doen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat het verboden is om zonder vergunning tot vakantieverhuur over te gaan. Als iemand een vergunning voor vakantieverhuur aanvraagt, dan moet die aanvraag door het college van burgemeester en wethouders in behandeling worden genomen. De aanvraag kan niet simpelweg worden geweigerd omdat de Wet nog niet in werking is getreden.

De gemeente verbiedt tot de inwerkingtreding van de Wet ook verhuur aan zakelijke bezoekers. Daarmee lijkt er op dat de gemeente Den Haag normaliter onderscheid maakt tussen zakelijke bezoekers die gebruik maken van platforms als Airbnb en gewone toeristen. Er kunnen vraagtekens geplaatst worden bij de vraag of dit onderscheid wel terecht wordt gemaakt.

5. Inwerkingtreding Wet toeristische verhuur van woonruimte

De huidige reguleringsmogelijkheden van toeristische verhuur zoals geregeld in artikel 21 van de Huisvestingswet zal vervallen met inwerkingtreding van de Wet. De beoogde datum voor inwerkingtreding van de Wet is 1 januari 2021.

De Wet voegt een nieuwe paragraaf toe aan de Huisvestingswet 2014. Deze creëert voor de gemeente de bevoegdheid om door middel van een huisvestingsverordening een registratie-, meld- en/of vergunningplicht in te stellen, waar het gaat om toeristisch verhuren van woonruimte.  De gemeenteraad kan deze maatregelen alleen instellen indien er onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste op de woningmarkt zijn en de maatregelen noodzakelijk en effectief zijn. Daarnaast moet voorkomen worden dat het woongenot van bewoners ernstig wordt aangetast door de druk die bepaalde activiteiten veroorzaken op de woonomgeving.

Uit de Memorie van Toelichting bij de Wet blijkt niet hoe moet worden aangetoond dat de maatregelen noodzakelijk en effectief zijn. Dit zal in de praktijk moeten blijken. Indien de enkele stelling dat er sprake is van een tekort aan woonruimte al volstaat, dan is het hek van de dam.

Eenmalige registratieplicht

In de huisvestingsverordening kan de gemeente een registratieverplichting vastleggen. Daarmee verkrijgt de gemeente de persoonsgegevens van de woningaanbieder en de adresgegevens van de aangeboden woonruimte. Deze gegevens kunnen worden gebruikt ten behoeve van de toeristenbelasting en de handhaving van (brand)veiligheidseisen voor logies uit het Bouwbesluit 2012.

Nachtencriterium en meldplicht

De gemeente kan, indien in de huisvestingsverordening een registratieplicht is opgenomen, bepalen dat een woonruimte slechts een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden.

Indien een nachtencriterium is vastgesteld, dan kan in de verordening ook worden vastgelegd dat de woningaanbieder iedere toeristische verhuring moet melden bij de gemeente. De gemeente kan dan controleren of aan het gestelde nachtencriterium wordt voldaan.

Vergunningplicht

De Wet voorziet tevens in de mogelijkheid van een vergunningensysteem. Een vergunningplicht maakt het mogelijk de toeristische verhuur van woonruimte onder voorwaarden te brengen en daarbij een maximum te stellen aan het aantal vergunningen dat in een bepaald gebied kan worden uitgegeven. Omdat hierdoor sprake kan zijn van schaarse vergunningen, is het noodzakelijk dat de huisvestingsverordening voorziet in een eerlijke, transparante en niet-discriminatoire verdelingsprocedure waarbij iedere vorm van willekeur wordt uitgesloten. Dit kan op basis van het uitgangspunt ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Verder brengt dit met zich mee dat een vergunning in beginsel niet voor onbepaalde tijd kan worden verleend. Uitsluitend bij ernstige problemen in bepaalde buurten kan de gemeente een quotum stellen op het aantal vergunningen voor woonruimten waar toeristische verhuur mag plaatsvinden.

Woonfraude

Een ander belangrijk uitgangspunt van het wetsvoorstel is een effectievere aanpak van woonfraude door middel van sanctionering. Onder woonfraude wordt in beginsel verstaan het in gebruik geven van een woonruimte in strijd met de in de huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden. Denk daarbij aan het zonder vergunning onttrekken van woonruimte aan de woningvoorraad of aan het  in gebruik geven van een woning zonder huisvestingsvergunning. De Wet biedt gemeenten de mogelijkheid om in geval van herhaaldelijke overtreding van hetzelfde verbod hogere boetes op te leggen, zodat het illegaal verhuren van woningen niet meer winstgevend is. De huidige maximale boete ter hoogte van € 20.750,- wordt met dit wetsvoorstel verhoogd naar € 83.000,-.

Conclusie

De Wet toeristische verhuur van woonruimte treedt waarschijnlijk op 1 januari 2021 in werking. De Wet creëert voor de gemeenten de bevoegdheid om door middel van een huisvestingsverordening een registratie-, meld- en/of vergunningplicht in te stellen om vakantieverhuur van woonruimten te reguleren en controleren.

Op 29 januari 2020 heeft de Afdeling uitspraak gedaan met betrekking tot de verhuur van een woonruimte aan toeristen in Amsterdam. Als gevolg van die uitspraak is vakantieverhuur zonder vergunning verboden.  Omdat de Wet nog niet in werking is getreden, gaan gemeenten nu verschillend om met de uitspraak van de Afdeling.

Het gevolg van de uitspraak is in ieder geval dat het gemeenten nu vrijstaat om vakantieverhuurders een boete op te leggen. Of gemeenten dat ook daadwerkelijk gaan doen, is een tweede. Naar verluidt heeft de gemeente Utrecht aangegeven (nog) niet te gaan handhaven. Echter, zodra iemand zich bij de gemeente Utrecht beklaagt, zal dit zeer waarschijnlijk anders zijn. Oftewel, de toeristische verhuur van woonruimte geschiedt geheel voor eigen risico. Wel vraag ik mij af in hoeverre de gemeente Utrecht daartegen kan handhaven als zij wel de lusten blijft accepteren, namelijk de toeristenbelasting die moet worden afgedragen.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert