Toeristische Verhuur van woonruimte

Toeristische Verhuur van woonruimte

De toeristische verhuur van woonruimte komt sinds de opkomst van digitale platforms zoals Airbnb, Wimdu, Homeaway of Booking.com steeds vaker voor. De Wet toeristische verhuur van woonruimte biedt gemeenten mogelijkheden om de potentiële negatieve effecten van toeristische verhuur van woonruimte te voorkomen of te beperken. Denk hierbij onder meer aan het tegengaan van het oneigenlijk gebruik van woonruimte en de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad. Daarvan zal minder snel sprake zijn bij een Bed & Breakfast (B&B) waarvan de eigenaar meestal in de woning aanwezig is / woont, maar uitgesloten is het niet. Waarschijnlijk treedt de Wet toeristische verhuur van woonruimte in werking op 1 januari 2021.

In dit artikel wordt het volgende uitgewerkt:

  1. huidige wetgeving met betrekking tot vakantieverhuur;
  2. de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 29 januari 2020;
  3. nieuw beleid gemeenten;
  4. de Wet toeristische verhuur van woonruimte.

1. Huidige wetgeving – Huisvestingswet 2014

Totdat de Wet toeristische verhuur van woonruimte (hierna: “de Wet”) in werking treedt, bevatten artikel 21 e.v. van de Huisvestingswet 2014 de geldende wetsbepalingen voor toeristische verhuur van woonruimte.

In artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is vastgelegd dat het verboden is om een woonruimte, behorend tot een in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen, zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken. Een woonruimte is een besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden, daaronder ook begrepen een standplaats (voor een woonwagen). Met ‘bewoning’ wordt bedoeld dat de woonruimte dient als hoofdverblijf.

Op grond van artikel 24 van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening onder andere regels stellen omtrent de gronden die tot weigering van een vergunning als bedoeld in artikel 21 kunnen leiden en de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders kunnen verbinden aan een vergunning.

2. Uitspraak Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State

Op 29 januari 2020 heeft de Afdeling een uitspraak gedaan in een zaak over vakantieverhuur via Airbnb (ECLI:NL:RVS:2020:261). In deze zaak had een mevrouw in Amsterdam (hierna: “appellante”) haar woning voor vijf nachten verhuurd via Airbnb, maar had nagelaten om dit te melden bij de gemeente. De gemeente heeft toen een boete van € 6.000,- opgelegd, omdat ze niet had voldaan aan de meldplicht, waar ze op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam wel toe verplicht was.

Appellante stelde daarop dat geen wettelijke grondslag bestaat voor de meldplicht. Om die reden kan geen boete worden opgelegd wegens de omstandigheid dat zij zich niet aan de meldplicht heeft gehouden, aldus appellante. De Afdeling heeft het beroep van appellante gegrond verklaard en inderdaad overwogen dat er geen wettelijke grondslag bestaat voor de meldplicht. Volgens de Afdeling is op grond van de Huisvestingswet immers een vergunning nodig voor vakantieverhuur, ook al wordt een woning voor maar vijf nachten verhuurd aan toeristen:

“3.1. (…) Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van die bepaling (TK 1987 1988, 20520, nr. 3, blz. 90) valt onder het begrip ‘aan de bestemming onttrekken’ zowel slopen als elk gebruik voor een ander doel dan voor bewoning. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw blijkt niet dat de wetgever een andere betekenis aan dit begrip heeft beoogd te geven. (…)

3.3. (…) Als een woning immers voor een korte periode wordt verhuurd aan, en gebruikt door, toeristen, kan die woning voor de duur van de verhuurovereenkomst niet voor bewoning worden gebruikt. De Afdeling is met de rechtbank van oordeel dat de woning door de geconstateerde vakantieverhuur aan de bestemming tot bewoning (tijdelijk) is onttrokken in de zin van artikel 21, eerste lid, aanhef en onder a, van de Hw. Omdat [appellante] niet over een vergunning beschikte om de woning op die wijze aan de bestemming tot bewoning te onttrekken, heeft de rechtbank terecht overwogen dat [appellante] artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw heeft overtreden. (…)

De Afdeling neemt daarbij in aanmerking dat artikel 3.1.2, vijfde lid, van de Hv vrijstelling verleent van het ingevolge artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw geldende verbod, terwijl de Hw de gemeenteraad geen bevoegdheid geeft vrijstelling van dat verbod te verlenen. Daarom is artikel 3.1.2, vijfde lid, van de Hv in strijd met artikel 21, aanhef en onder a, van de Hw en acht de Afdeling die bepaling in de Hv onverbindend.”

 

De Huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam was volgens de Afdeling aldus in strijd met de Huisvestingswet, omdat daar niet in was vastgelegd dat altijd een vergunning voor vakantieverhuur noodzakelijk is.

Gevolgen uitspraak

Voor de gemeente Amsterdam, maar ook voor andere gemeenten, betekent de uitspraak dat er geen vrijstelling meer mag worden verleend van het verbod om zonder vergunning een woning aan toeristen te verhuren. Met vrijstelling wordt dus ook een meldingsplicht bedoeld, omdat een melding geen vergunning is. Wel mogen gemeenten boetes opleggen aan inwoners die zonder vergunning hun woning aan toeristen verhuren. Indien een gemeente hiervoor aanvullende regels wil maken, door bijvoorbeeld te bepalen in welke gevallen zij wel en in welke gevallen zij geen boetes oplegt en hoe hoog die boetes dan zijn, dan zal de gemeente de gemeentelijke huisvestingsverordening moeten wijzigen.

3. Nieuw beleid gemeenten

Utrecht voert een vergunningplicht in

Naar aanleiding van de uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 heeft de gemeente Utrecht haar beleid met betrekking tot particuliere vakantieverhuur aangepast. De nieuwe beleidsregel ‘Wijziging samenstelling van de woonruimtevoorraad’ (hierna: “de nieuwe beleidsregel”) is in werking getreden op 8 juli 2020. Voorheen mochten verhuurders hun woning voor maximaal 60 nachten per kalenderjaar verhuren aan toeristen zonder onttrekkingsvergunning. Dat geldt vanaf 8 juli 2020 niet meer. In de nieuwe beleidsregel is vastgelegd dat voor particuliere vakantieverhuur een onttrekkingsvergunning verplicht is.

Er geldt geen overgangsregeling. Dat betekent dat iedere eigenaar/verhuurder vanaf 8 juli 2020 feitelijk in overtreding is als hij niet beschikt over een onttrekkingsvergunning, maar er wel particuliere vakantieverhuur plaatsvindt.

Amsterdam voert een verbod en vergunningplicht in

In het oude centrum van Amsterdam is vakantieverhuur vanaf 1 juli 2020 verboden. Het gaat om de wijken Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde en de Grachtengordel-Zuid. Daarbuiten is vakantieverhuur uitsluitend toegestaan als daarvoor een vergunning is verleend. Bij een overtreding van het verbod of de vergunningplicht wordt een boete opgelegd conform de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020.

Gemeente Den Haag verbiedt vakantieverhuur

In de gemeente Den Haag is vakantieverhuur compleet verboden. Dat geldt in ieder geval totdat de Wet in werking is getreden. Het is echter de vraag of de gemeente Den Haag dit zo kan doen. De Huisvestingswet 2014 bepaalt dat het verboden is om zonder vergunning tot vakantieverhuur over te gaan. Als iemand een vergunning voor vakantieverhuur aanvraagt, dan moet die aanvraag door het college van burgemeester en wethouders in behandeling worden genomen. De aanvraag kan niet simpelweg worden geweigerd omdat de Wet nog niet in werking is getreden.

De gemeente verbiedt tot de inwerkingtreding van de Wet ook verhuur aan zakelijke bezoekers. Daarmee lijkt er op dat de gemeente Den Haag normaliter onderscheid maakt tussen zakelijke bezoekers die gebruik maken van platforms als Airbnb en gewone toeristen. Er kunnen vraagtekens geplaatst worden bij de vraag of dit onderscheid wel terecht wordt gemaakt.

4. Inwerkingtreding Wet toeristische verhuur van woonruimte

De huidige reguleringsmogelijkheden van toeristische verhuur zoals geregeld in artikel 21 van de Huisvestingswet, komen te vervallen met inwerkingtreding van de Wet. De beoogde datum voor inwerkingtreding van de Wet is 1 januari 2021.

De Wet voegt een nieuwe paragraaf toe aan de Huisvestingswet 2014. Deze creëert voor de gemeente de bevoegdheid om door middel van een huisvestingsverordening een registratie-, meld- en/of vergunningplicht in te stellen, waar het gaat om toeristisch verhuren van woonruimte. Dat is overigens geen verplichting. De gemeente kan er ook voor opteren om de oude praktijk – van vóór de uitspraak van 29 januari 2020 – in  ere te herstellen door in de huisvestingsverordening gevallen aan te wijzen waarvoor een vrijstelling geldt of waarin een ontheffing wordt verleend van het verbod om zonder onttrekkingsvergunning woonruimte aan de woningvoorraad te onttrekken.

Toeristische verhuur volgens de Wet is overigens iets anders dan particuliere vakantieverhuur zoals bedoeld in de nieuwe beleidsregel. Toeristische verhuur wordt immers gedefinieerd als:

“in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen”.

Hieronder vallen dus ook een B&B en de verhuur van een gedeelte van een woning, anders dan bij particuliere vakantieverhuur het geval is.

Eenmalige registratieplicht

In de Wet is bepaald dat de gemeente in de huisvestingsverordening een registratieverplichting kan vastleggen.

Indien een registratieverplichting wordt opgenomen in de huisvestingsverordening, dan dient de aanbieder  diens persoonsgegevens te verstrekken alsmede de adresgegevens van de aangeboden woonruimte. Deze gegevens kunnen worden gebruikt ten behoeve van het innen van de toeristenbelasting en de handhaving van (brand)veiligheidseisen voor logies uit het Bouwbesluit 2012.

In de Wet is bepaald dat het verboden is om woonruimte voor toeristische verhuur aan te bieden zonder vermelding van het registratienummer bij iedere aanbieding van die woonruimte. Dit verbod is gericht op de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur, maar de Wet bevat tevens een verbod gericht op de partij die het aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur publiceert, veelal het digitale platform. In de Wet is immers ook bepaald dat het verboden is om een aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur te publiceren zonder vermelding van het registratienummer. Op overtreding van deze verboden rust een boete.

De partij die het aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur publiceert, dient de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur op deze verboden te wijzen. Op overtreding van die verplichting  rust ook een boete.

Nachtencriterium en meldplicht

Indien in de huisvestingsverordening een registratieplicht is opgenomen, dan kan de gemeente tevens bepalen dat een woonruimte slechts een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden.

Indien een nachtencriterium is vastgesteld, dan kan in de verordening ook worden vastgelegd dat de woningaanbieder iedere toeristische verhuring moet melden bij de gemeente. De gemeente kan dan controleren of aan het gestelde nachtencriterium wordt voldaan.

Op overtreding van het nachtencriterium en de meldplicht rust ook een boete.

De partij die het aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur publiceert, dient de aanbieder van de woonruimte voor toeristische verhuur ook op deze verplichtingen te wijzen. Op overtreding van die verplichting rust ook weer een boete.

Ook kan – mits dat in de huisvestingsverordening is bepaald – worden verboden dat de partij die het aanbod van woonruimte voor toeristische verhuur publiceert een aanbieding voor toeristische verhuur gedurende de rest van het jaar toont. Voorwaarde is wel dat die partij ervan in kennis is gesteld dat de woonruimte die wordt aangeboden reeds voor het in de huisvestingsverordening bepaalde maximaal aantal nachten in dat jaar in gebruik is gegeven voor toeristische verhuur. Op overtreding van dit verbod rust wederom een boete. Het lijkt ons overigens dat dit verbod niet zover mag gaan dat de aanbieding helemaal moet worden verwijderd, omdat boekingen voor het volgende jaar daarmee ook worden tegengegaan.

Vergunningplicht

De Wet voorziet tevens in de mogelijkheid van een vergunningensysteem. Dat vergunningensysteem kan voor de gehele gemeente gelden, maar ook voor bepaalde gebieden.

Een vergunningplicht maakt het mogelijk de toeristische verhuur van woonruimte onder voorwaarden te brengen en daarbij zelfs een maximum te stellen aan het aantal vergunningen dat in een bepaald gebied kan worden uitgegeven. Omdat hierdoor sprake kan zijn van schaarse vergunningen, is het noodzakelijk dat de huisvestingsverordening voorziet in een eerlijke, transparante en niet-discriminatoire verdelingsprocedure waarbij iedere vorm van willekeur wordt uitgesloten. Dit kan op basis van het uitgangspunt ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’, maar dat hoeft niet. Verder brengt dit met zich mee dat een vergunning in beginsel niet voor onbepaalde tijd kan worden verleend.

Uitsluitend bij ernstige problemen in bepaalde buurten kan de gemeente een quotum stellen op het aantal vergunningen voor woonruimten waar toeristische verhuur mag plaatsvinden. Wat die ernstige problemen zijn, wordt echter niet in de Wet noch in de Memorie van Toelichting bij de Wet toegelicht.

Op overtreding van de vergunningplicht rust uiteraard een boete.

Woonfraude

Een ander belangrijk uitgangspunt van het wetsvoorstel is een effectievere aanpak van woonfraude door middel van sanctionering. Onder woonfraude wordt onder meer verstaan het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur in strijd met de in de huisvestingsverordening opgenomen voorwaarden.

De Wet biedt gemeenten de mogelijkheid om in geval van (herhaaldelijke) overtreding van hetzelfde verbod hoge boetes op te leggen, zodat het illegaal verhuren van woningen niet meer winstgevend is. In het meest ongunstige scenario kan de boete zelfs oplopen tot  € 87.000,- (prijspeil 1 januari 2020).

Daarnaast biedt de Wet gemeenten de mogelijkheid om in de huisvestingsverordening te bepalen dat burgemeester en wethouders:

  • een verbod kunnen opleggen – zulks op straffe van een boete – tot het aanbieden van een woonruimte voor toeristische verhuur voor ten hoogste een jaar, indien die aanbieder binnen 5 jaar ten minste twee maal een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de bij de huisvestingsverordening aan toeristische verhuur gestelde eisen;
  • een aanwijzing kunnen geven aan een digitaal platform om de aanbieding voor toeristische verhuur van de aanbieder aan wie een verbod zoals hiervoor is bedoeld is opgelegd te blokkeren.

Overgangsrecht

In de Wet is tot slot bepaald dat regels over de toeristische verhuur van woonruimte in bestaande huisvestingsverordeningen komen te vervallen één jaar na inwerkingtreding van de Wet.

Indien in de huisvestingsverordening op basis van de Wet een registratieverplichting wordt opgenomen, dan geldt voor bestaande aanbieders van woonruimte voor toeristische verhuur de verplichting om zich binnen zes maanden na inwerkingtreding van de registratieverplichting te registreren. Nieuwe aanbieders dienen zich direct na inwerkingtreding van de registratieverplichting te registreren.

Verder kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen dat een vergunning voor toeristische verhuur die is verleend met toepassing van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 vóór inwerkingtreding van de Wet, gelijk wordt gesteld met een vergunning voor toeristische verhuur op basis van artikel 23c (nieuw) van de Wet.

Conclusie

Op 29 januari 2020 heeft de Afdeling uitspraak gedaan met betrekking tot de verhuur van een woonruimte aan toeristen in Amsterdam. Als gevolg van die uitspraak is vakantieverhuur zonder vergunning verboden.  Omdat de Wet toeristische verhuur van woonruimte nog niet in werking is getreden, gaan gemeenten nu verschillend om met de uitspraak van de Afdeling. Zo geldt in Utrecht een vergunningplicht op grond van de nieuwe beleidsregels. In Amsterdam geldt er in het oude centrum een verbod op vakantieverhuur en geldt daarbuiten een vergunningplicht. In Den Haag is vakantieverhuur volledig verboden.

De Wet toeristische verhuur van woonruimte treedt waarschijnlijk op 1 januari 2021 in werking. De Wet creëert voor gemeenten de bevoegdheid, niet de verplichting, om door middel van een huisvestingsverordening een registratie-, meld- en/of vergunningplicht in te stellen om de toeristische verhuur van woonruimte te reguleren en controleren.

Totdat de Wet in werking is getreden, is ons advies aan eigenaars/verhuurders binnen gemeenten/gebieden waar een vergunningplicht geldt om zo snel mogelijk een onttrekkingsvergunning aan te vragen!


Kredietopzegging: leg je er niet zomaar bij neer

De gouden tijden zijn dit jaar in één klap verdwenen. Ondanks alle overheidsmaatregelen verdampen de winsten en vermogens van veel ondernemingen. Wij merken dat financiers zoals banken voorzichtiger worden. En we krijgen vaker telefoontjes van ondernemers die een kredietopzegging hebben…
21 oktober 2020

Juridische bijdrage: verrekening van een vordering op een failliet bouwbedrijf

Dit is de bijdrage van advocaat en curator Diederick van Dalen in het juridische vaktijdschrift INS Updates 2020-0185 Korte inhoud: De curator van een bouwbedrijf vordert van een opdrachtgever betaling van openstaande facturen. De opdrachtgever wenst deze te verrekenen met…
12 oktober 2020

Betaalt uw klant niet? Dit zijn uw 5 opties

Heeft u last van klanten die niet betalen? In dit artikel kunt u lezen wat u daaraan kunt doen. Stap 1 Stuur een ingebrekestelling. Dat is een aanmaning waarin het volgende is vermeld: een verwijzing naar de openstaande factuur en…
08 oktober 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert