Te kwantitatieve benadering planvergelijking

Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, tenzij realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.

Verzoeker is eigenaar van een perceel met bedrijfsgebouw te Weurt. Volgens de lijst van toegestane bedrijven in bijlage A bij het bestemmingsplan “Industrieterrein Weurt” was onder de toepasselijke bestemming “Industriële doeleinden” gebruik van het perceel ten behoeve van garage- en automobielbedrijf toegestaan. In het bestemmingsplan “Industrieterrein Weurt, herziening 2004” zijn de bedrijfsfuncties “autoherstelinrichtingen” en “handel in personenauto’s en andere automobielen” aangeduid als evident strijdig gebruik en zijn de meeste autogerelateerde bedrijfsfuncties op die lijst komen te vervallen. Verzoeker stelt hierdoor schade te hebben geleden. Door de verminderde gebruiksmogelijkheden is het perceel in waarde gedaald en zijn de huuropbrengsten lager, aldus verzoeker.

Verzoeker dient derhalve verzoek om vergoeding van geleden planschade in bij burgemeester en wethouders van de gemeente Beuningen. Burgemeester en wethouders leggen dit verzoek ter advisering voor aan een deskundige (hierna: deskundige 1), die hen op 23 mei 2008 bericht dat het perceel als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan € 66.000,00 in waarde is gedaald, zodat burgemeester en wethouders dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente, aan verzoeker zouden moeten vergoeden. Burgemeester en wethouders leggen het verzoek vervolgens ter advisering aan een andere deskundige (hierna: deskundige 2), die op 8 april 2009 advies heeft uitgebracht. Zij bericht dat het nieuwe bestemmingsplan, gelet op de resterende ruime gebruiksmogelijkheden op het perceel, niet tot een waardedaling ervan heeft geleid. Burgemeester en wethouders hebben het laatste advies aan het besluit van 28 april 2009 ten grondslag gelegd, waarmee het verzoek wordt afgewezen.

Verzoeker maakt tegen dit besluit bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, nadat deskundige 2 haar advies bij brief van 10 december 2009 desgevraagd nader heeft toegelicht. Derhalve stelt verzoeker beroep in bij de rechtbank Arnhem (hierna: de rechtbank).

De rechtbank heeft overwogen dat burgemeester en wethouders aan het advies van deskundige 1 voorbij mochten gaan en deskundige 2 om advies mochten vragen, omdat het advies van deskundige 1 op onjuiste uitgangspunten is gebaseerd, nu daarin rekening is gehouden met de feitelijke vraag naar bedrijfsruimte voor autogerelateerde bedrijfsfuncties. Het door verzoeker in bezwaar overgelegde bericht van 7 juli 2009 van haar deskundige (hierna: deskundige 3) houdt eveneens ten onrechte rekening met deze feitelijke vraag naar bedrijfsruimte, zodat burgemeester en wethouders ook daaraan voorbij mochten gaan. Verder heeft het vervallen van gebruiksmogelijkheden in zijn algemeenheid als planologische verslechtering te gelden, ook wanneer gebruiksmogelijkheden resteren. Het door burgemeester en wethouders gevolgde advies van deskundige 2 dat die verslechtering, gelet op de nog bestaande ruime gebruiksmogelijkheden, niet tot een waardedaling van het perceel heeft geleid, vergt dan ook nadere motivering. De beoordeling door deskundige 2 van de gevolgen van de planologische wijziging voor de waarde van het object is niet toereikend, aldus de rechtbank.

Tegen deze uitspraak stelt verzoeker hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling). Hangende het hoger beroep hebben burgemeester en wethouders ter uitvoering van de uitspraak van de rechtbank het besluit van 8 maart 2011 genomen. Hieraan heeft het een nader advies van deskundige 2 van 16 februari 2011 ten grondslag gelegd. Dat luidt dat, samengevat, in het nieuwe bestemmingsplan nog 109 reguliere, veel voorkomende en deels veelomvattende gebruikscategorieën resteren en er thans voldoende potentiële kopers en huurders zijn die een reguliere koop- of huurprijs voor het perceel willen betalen, zodat het enkele wegvallen van autogerelateerde bedrijfsfuncties geen relevant effect op de waarde van het perceel heeft. Dat besluit is ingevolge artikel 6:24 Awb, gelezen in samenhang met de artikelen 6:18 lid 1 en 6:19 lid 1 Awb, ook voorwerp van het hoger beroep.

In hoger beroep betoogt verzoeker dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de adviezen van de deskundigen 1 en 3 niet op de juiste uitgangspunten berusten. Verder bestrijdt zij de uitgangspunten van het aanvullende advies van deskundige 2 dat aan het besluit van 8 maart 2011 ten grondslag is gelegd.

De Afdeling heeft de StAB gevraagd of het door burgemeester en wethouders gevolgde oordeel van deskundige 2 dat het perceel niet in waarde is gedaald, omdat nog voldoende gebruiksmogelijkheden resteren, juist is, waarbij niet van belang is dat verzoeker wellicht investeringen heeft gedaan die niet in de koopprijs tot uitdrukking zullen komen, als de koper geen autogerelateerde bedrijfsactiviteiten mag ontplooien. Verder heeft de Afdeling de StAB verzocht de waardevermindering van het perceel te bepalen, indien vorenbedoeld oordeel niet juist zou zijn.

De StAB heeft op 7 oktober 2011 een deskundigenbericht uitgebracht. Volgens dat bericht heeft deskundige 2 een te kwantitatieve benadering gekozen door te benadrukken, hoeveel gebruiksmogelijkheden resteren. Dat het perceel vanwege de resterende gebruiksmogelijkheden nog steeds courant is, betekent volgens de StAB niet dat het niet in waarde is gedaald. Het nieuwe bestemmingsplan heeft tot een planologisch nadeel geleid, nu negen autogerelateerde bedrijfsfuncties zijn komen te vervallen. Kwantitatief gezien zijn de gebruiksmogelijkheden met vijf procent afgenomen. Omdat niet alle gebruiksmogelijkheden even zwaar wegen, dient het nadeel ook kwalitatief te worden beoordeeld. Indien de vervallen gebruiksmogelijkheden de meest relevante mogelijkheden betreffen, waaraan de onroerende zaak zijn hoogste waarde ontleent, kan de planologische wijziging ook in dat opzicht van invloed zijn op het ontstaan van planschade, aldus de StAB. Uit de toelichting bij het nieuwe bestemmingsplan volgt volgens haar dat op de peildatum achttien van de tachtig bedrijven op het bedrijventerrein een autogerelateerde bedrijfsfunctie hadden. Zes daarvan waren volgens het bericht in strijd met de bestemming aanwezig. Het percentage legaal aanwezige autogerelateerde bedrijven bedroeg daarmee 15. Niet één andere branche was in die mate op het bedrijventerrein vertegenwoordigd. Deze oververtegenwoordiging was ook terug te vinden op het naastgelegen bedrijventerrein Westkanaaldijk. Hieruit volgt dat het bedrijventerrein op de peildatum gewild was voor autogerelateerde bedrijvigheid. Uit de toelichting bij het oude bestemmingsplan volgt volgens de StAB dat in 1981 het gehele bedrijventerrein was uitgegeven en voor nieuwe bedrijfsvestigingen of bedrijfsverplaatsingen naar het destijds nieuwe bedrijventerrein Schoenaker in Beuningen moest worden uitgeweken. Het aanbod was derhalve gering, aldus het bericht. De grote vraag en het geringe aanbod maakten dat de percelen, bestemd voor autogerelateerde bedrijfsfuncties, een hogere waarde hadden dan niet voor die functie bestemde percelen. Voor de taxatie van de waardedaling van het perceel is aangesloten bij het advies van deskundige 3, die het nadeel op € 50.000,– taxeert. De planologische conclusies in dit advies zijn juist en gebaseerd op een volledige en correcte planvergelijking. De taxatietechnische conclusies zijn ook juist, dan wel aannemelijk en voldoende inzichtelijk gemaakt, aldus de StAB.

Er bestaat volgens de Afdeling geen aanleiding om aan de juistheid van de conclusies van dit deskundigenbericht te twijfelen. Hetgeen burgemeester en wethouders in hun zienswijze heeft aangevoerd, biedt daarvoor onvoldoende aanknopingspunten. Anders dan burgemeester en wethouders onder verwijzing naar een nader advies van deskundige 2 van 17 november 2011 betogen, heeft de StAB bij de schatting van de planschade de feitelijke marktsituatie op het bedrijventerrein niet ten onrechte in aanmerking genomen, nu deze de waarde van het perceel op de peildatum beïnvloedt en heeft zij haar oordeel dat de vraag naar bedrijfsruimte voor autogerelateerde bedrijvigheid op de peildatum groot was en het aanbod in verhouding gering toereikend toegelicht. Verder heeft zij voor de waardering van het planologisch nadeel niet ten onrechte bij het advies van deskundige 3 aangesloten, nu daaraan geen onjuiste planologische uitgangspunten ten grondslag liggen en daarin de berekening van de waarde van het perceel voor en na de herziening van het bestemmingsplan inzichtelijk is gemaakt. De stelling dat de taxatie van deskundige 3 niet juist is, omdat op de entresol een lagere huurwaarde van toepassing is, de huurwaarde van de kantoorruimten en het buitenterrein niet als gevolg van de planologische wijziging zal dalen en de huurwaarde van de bedrijfsruimte minder fors dan aangenomen, hebben burgemeester en wethouders niet met concrete gegevens toegelicht. Evenmin hebben zij het aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van het perceel onder het nieuwe planologische regime ten onrechte een hoger bruto aanvangsrendement is toegepast, omdat reeds met een lagere huurwaarde rekening is gehouden. In het taxatierapport van deskundige is uiteengezet dat beide factoren een negatieve invloed op de waarde van het perceel hebben. Het aangevoerde geeft geen aanleiding voor het oordeel dat dit onjuist is.

Gelet op het vorenstaande, zijn burgemeester en wethouders ten onrechte aan het advies van deskundige 3 voorbij gegaan en zijn de adviezen van deskundige 2 niet op juiste uitgangspunten gebaseerd, zodat deze ten onrechte aan de besluiten van 9 februari 2010 en 8 maart 2011 ten grondslag zijn gelegd. In dit licht mogen burgemeester en wethouders niet anders doen dan aan verzoeker € 50.000,– ter vergoeding van planschade toe te kennen, zodat de Afdeling dienovereenkomstig zelf in de zaak voorziet.

LJN BW1568, zaak nr. 201010569/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 11 april 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert