Taxatiemethode ter discussie

Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) mag een bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht (onder meer uitspraak van 3 maart 2010 in zaak nr. 200905785/1/H2, LJN BL6224, BR 2010, p. 459). In de onderhavige zaak wordt opnieuw, tevergeefs, geprobeerd de juistheid of volledigheid van een advies van de door een bestuursorgaan benoemde deskundige in twijfel te trekken.

Appellant en zijn echtgenote hebben op 18 juni 1985 het appartementsrecht verkregen van de winkel en opkamer op de begane grond en de berging in het souterrain van de onroerende zaak te Delft.

In oktober 2003 treedt het bestemmingsplan “Binnenstad” in werking, ingevolge waarvan de onder het bestemmingsplan Komplan 1976 voor het pand bestaande gebruiksmogelijkheden voor dienstverlening en (winkelondersteunende) horeca zijn komen te vervallen. Appellant dient een verzoek in om vergoeding van planschade, bestaande uit de waardevermindering van het pand.

Dit verzoek wordt door de gemeenteraad van Delft bij besluit van 23 februari 2006 afgewezen. Tegen dit besluit maakt appellant bezwaar. Daarop vraagt de gemeenteraad een deskundige om advies. Volgens het advies van deze deskundige van 4 juli 2008 is niet aannemelijk dat de door appellant gestelde waardevermindering van het pand een gevolg is van de planologische verslechtering. Daartoe is in het advies uiteengezet dat de huurwaarde van een bedrijfspand niet slechts door de gebruiksmogelijkheden ervan wordt bepaald, maar tevens door de bouwkundige staat en locatie ervan, de grootte van het verzorgingsgebied, de mogelijkheid tot bevoorrading, de opslagcapaciteit, de parkeervoorzieningen in de nabijheid en de bereikbaarheid, als ook door marktontwikkelingen, economische verwachtingen en belastingmaatregelen. In dit verband acht de deskundige met name van belang dat het pand een beperkte breedte en vloeroppervlakte heeft, dat aannemelijk is dat de gebruiksbeperkingen als gevolg van de bouwkundige karakteristiek meer van invloed zijn op de waarde van het pand dan de gebruiksmogelijkheden op grond van het bestemmingsplan en dat het pand onder het nieuwe bestemmingsplan nog steeds een courant object is, waarvoor voldoende gebruiksmogelijkheden bestaan. Voorts is in het advies vermeld dat op basis van een huurwaardeberekening naar het prijspeil per oktober 2003 met gebruik van de discounted cash flow-methode geen waardevermindering was te verwachten. De raad heeft dit advies gevolgd en aan zijn besluit van 25 september 2008 ten grondslag gelegd. Het bezwaar wordt ongegrond verklaard.

Tegen dit besluit stelt appellant beroep in bij de rechtbank ‘s – Gravenhage (hierna: de rechtbank). In beroep heeft de rechtbank, op de voet van artikel 8:47 lid 1 Awb, de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) tot deskundige benoemd voor het instellen van een onderzoek. Volgens een deskundigenverslag van de StAB van 21 mei 2010 bestaat geen grond voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de conclusie van de door de gemeenteraad benoemde deskundige. Het beroep wordt derhalve ongegrond verklaard, zodat appellant hoger beroep instelt bij de Afdeling.

In hoger beroep betoogt appellant dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gezien het deskundigenverslag van de StAB, geen grond bestaat voor het oordeel dat de gemeenteraad het besluit van 25 september 2008 ten onrechte op het advies van zijn deskundige heeft gebaseerd. Daartoe voert hij aan, samengevat weergegeven en voor zover thans van belang, dat de door de gemeenteraad benoemde deskundige ten onrechte de gevolgen van de beperking van de gebruiksmogelijkheden voor horeca niet heeft bezien, geen vergelijking heeft gemaakt tussen de waarde van het pand onder het oude bestemmingsplan bij gebruik voor (winkelondersteunende) horeca en de waarde onder het nieuwe bestemmingsplan bij gebruik voor detailhandel, en bij de huurwaardeberekening van het pand geen referentiepanden heeft gebruikt.

Nadat de Afdeling eerst de vaste lijn in de jurisprudentie herhaalt, zoals in de inleiding reeds is weergegeven, overweegt de Afdeling dat het advies van de door de gemeenteraad benoemde deskundige op de wijze, als hiervoor bedoeld, inzicht biedt in de feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat appellant door de planologische wijziging geen schade, in de vorm van waardevermindering van het pand, heeft geleden. Uit het advies valt af te leiden dat met de beperking van de gebruiksmogelijkheden van het pand voor horeca als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan rekening is gehouden. De deskundige heeft aan de hand van de zogenoemde discounted cash flow-methode een huurwaardeberekening voor het prijspeil per oktober 2003 gemaakt. Dat de deskundige, voor het berekenen van de gestelde waardevermindering, ook een andere taxatiemethode had kunnen toepassen, betekent niet dat de thans gevolgde methode in zijn algemeenheid onjuist is of in dit bijzondere geval tot een onjuist resultaat heeft geleid. Daarbij is van belang dat appellant geen deskundigenrapport heeft overgelegd waarin het rapport van de door de gemeenteraad benoemde deskundige gemotiveerd is bestreden. Het door hem in beroep overgelegde taxatierapport van Hof van Delft makelaardij van 2 november 2010 is daartoe onvoldoende. Dat appellant het met het advies van de door de gemeenteraad benoemde deskundige niet eens is en kritische kanttekeningen erbij heeft geplaatst, betekent niet dat het door deze deskundige verrichte onderzoek onzorgvuldig of onvolledig is geweest en de raad de aan dat onderzoek verbonden conclusie niet aan het besluit van 25 september 2008 ten grondslag had mogen leggen. Daarbij is van belang dat deze conclusie in het deskundigenverslag van de StAB is onderscheven.

Naschrift

Normaliter volstaat de aanvrager van de planschadevergoeding met de kale betwisting van het advies van de door het bestuursorgaan benoemde deskundige, al dan niet voorzien van een eigen taxatierapport. In de onderhavige zaak heeft appellant de zaak een stuk serieuzer aangepakt. Dat baat hem echter niet. Als ik de uitspraak van de Afdeling lees, dan lijkt dat te komen door het feit dat appellant zijn pijlen te veel heeft gericht op onderdelen van het advies van de door de gemeenteraad benoemde deskundige, waarover die deskundige zich genoegzaam heeft uitgelaten, en te weinig op de door die deskundige gebruikte taxatiemethode. Dit, terwijl het eigenaardig is dat juist die taxatiemethode is gebruikt.

De discounted cash flow-methode wordt immers onder meer gebruikt om de waarde in het economische verkeer te bepalen van referentieobjecten voor niet-woningen of de waardebepaling van een enkel zeer specifiek object waarvoor onvoldoende marktgegevens in de vorm van transactieprijzen of huurprijzen bekend zijn. Bij de discounted cash flow-methode worden alle toekomstige inkomsten en uitgaven met betrekking tot de onroerende zaak betrokken gemaakt naar de waardepeildatum.

In de onderhavige zaak kan ik mij niet aan de indruk onttrekken dat er ruimschoots voldoende referentieobjecten en daarmee marktgegevens voor handen moeten zijn geweest. Niet alleen appellant stelt dit nadrukkelijk, maar mijn algemene kennis reikt ook nog zover dat ik weet dat het object zelf – een winkel en opkamer op de begane grond met een berging in het souterrain – in Delft veel vaker voorkomt. Waarom dan toch de discounted cash flow-methode is gehanteerd, is mij onbekend.

LJN BV1175, zaak nr. 201105155/1/H2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 18 januari 2012


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert