Taxatie in geval van saldering planologische verbeteringen en verslechteringen

Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) eerder heeft overwogen (uitspraken van 15 maart 2006 in zaak nr. 200505208/1, LJN AV5057, en 17 maart 2010 in zaak nr. 200901684/1/H2, LJN BL7775) is een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is. Net als in voormelde uitspraken speelt in de onderhavige zaak onder meer de vraag of een taxatie vereist is.

Houtindustrie Schijndel heeft in de periode van 1989 tot en met 1996 diverse percelen in eigendom verworven, op welke gronden haar houtverwerkingsbedrijf is gevestigd. Zij heeft verzocht om vergoeding van planschade ex artikel 49 WRO, die zij stelt te hebben geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Buitengebied 2000”, omdat, samengevat weergegeven, dit de bouw en gebruiksmogelijkheden op de percelen ten opzichte van het voorheen geldende planologische regime beperkt.

Nadat deskundig advies is ingewonnen, wijzen burgemeester en wethouders van Schijndel dit verzoek bij besluit van 22 mei 2007 af. Volgens de deskundige zijn op een aantal percelen de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven weliswaar beperkt tot bedrijven uit de milieucategorieën 1 tot en met 3, terwijl onder het oude regime ook nog bedrijven uit een hogere milieucategorie waren toegestaan, maar op de overige percelen zijn de gebruiksmogelijkheden als gevolg van het nieuwe planologische regime juist aanmerkelijk verruimd, zodat per saldo eerder sprake is van een verbetering dan van een verslechtering.

Houtindustrie Schijndel maakt tegen dit besluit bezwaar. Dit bezwaar wordt gegrond verklaard. Het besluit van 22 mei 2007 wordt wegens een gebrekkige motivering herroepen en het verzoek om vergoeding van planschade wordt opnieuw afgewezen, met als nadere motivering dat Houtindustrie Schijndel als gevolg van de planologische wijziging per saldo niet in een nadeliger positie is gekomen en een taxatie van de percelen derhalve achterwege kon blijven.

Tegen dit besluit stelt Houtindustrie Schijndel beroep in bij de rechtbank te ‘s – Hertogenbosch (hierna: de rechtbank), die het beroep ongegrond verklaart, zodat Houtindustrie Schijndel hoger beroep instelt bij de Afdeling.

Houtindustrie Schijndel betoogt in hoger beroep dat de rechtbank, door te overwegen dat burgemeester en wethouders zich op het standpunt hebben mogen stellen dat de planologische wijzigingen – in hun totaliteit bezien – niet kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van een planologisch nadeliger situatie en daarom het verzoek hebben mogen afwijzen, voorbij is gegaan aan de grote waarde die een aantal percelen hadden onder het oude regime, toen daar bedrijven uit een hogere milieucategorie waren toegestaan. Weliswaar mag op grond van het overgangsrecht het bestaande houtverwerkingsbedrijf, dat in milieucategorie 4 valt, op de percelen worden gehandhaafd, doch volgens Houtindustrie Schijndel zijn andere bedrijven in die categorie, anders dan voorheen, niet meer toegestaan.

De Afdeling overweegt daarop dat het overgangsrecht bij een bestemmingsplan betrekking heeft op een bestaande situatie die afwijkt van de in het plan opgenomen bestemmingsregeling voor de desbetreffende gronden, zoals de toenmalige Afdeling voor de geschillen van bestuur van de Raad van State in haar door de rechtbank aangehaalde uitspraak van 30 december 1993 in zaak nr. G09.91.0041 (BR 1994, 949) reeds heeft overwogen. De omstandigheid dat deze bestaande situatie niet past binnen deze bestemmingsregeling betekent dat beoogd wordt om aan deze situatie een einde te maken binnen de planperiode. Aldus zijn de overgangsbepalingen bij een bestemmingsplan van een andere orde dan de voorschriften betreffende bestemmingen. Naar de rechtbank met juistheid heeft overwogen moeten om deze reden, behoudens een hier niet van toepassing zijnde uitzondering, bij de planvergelijking de mogelijkheden ingevolge de bestemmingsvoorschriften van het oude planologische regime niet worden vergeleken met de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen van het nieuwe planologische regime. Dat betekent dat in de planvergelijking voor wat betreft het nieuwe regime ervan moet worden uitgegaan dat op enkele percelen nog slechts bedrijven in de categorieën 1 tot en met 3 zijn toegestaan, terwijl voorheen op die percelen ook bedrijven in de categorie 4 waren toegestaan. In zoverre is derhalve sprake van een verslechtering van de gebruiksmogelijkheden.

Houtindustrie Schijndel betoogt vervolgens in hoger beroep dat op grond van de enkele planvergelijking, anders dan de rechtbank heeft gedaan, niet kan worden geconcludeerd dat per saldo sprake is van een planologische verbetering. Volgens haar is daarvoor een taxatie vereist.

Daarop overweegt de Afdeling dat de rechtbank – in hoger beroep onbestreden – heeft overwogen dat wanneer de bebouwingsmogelijkheden voor Houtindustrie Schijndel op haar percelen in hun totaliteit worden bezien, moet worden geconcludeerd dat deze ruimer zijn geworden. Voorheen mocht immers in totaal 2,28 ha worden bebouwd, terwijl onder het nieuwe planologische regime 2,46 ha mag worden bebouwd. Dat betekent dat, naar de rechtbank terecht heeft overwogen, de enige planologische verslechtering voormelde gebruiksbeperking van enkele percelen is.

De vraag ligt voor, of burgemeester en wethouders, zonder het (laten) uitvoeren van taxaties zich, naar de rechtbank heeft overwogen, op het standpunt heeft kunnen stellen dat de hiervoor genoemde planologische verbeteringen (minstgenomen) opwegen tegen de planologische verslechtering. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 17 maart 2010 in zaak nr. 200901684/1/H2, LJN BL7775) is een begroting van de waardevermindering respectievelijk waardevermeerdering niet nodig, indien de conclusie dat per saldo geen planologisch nadeel wordt geleden ook zonder die begroting voldoende inzichtelijk en overtuigend is. In deze zaak is dat niet het geval. Daartoe is van belang dat de toename van de bouwmogelijkheden beperkt is. Gelet hierop is naar het oordeel van de Afdeling niet zonder meer inzichtelijk dat deze planologische verbetering opweegt tegen de afgenomen gebruiksmogelijkheden als gevolg van de beperking van de op de percelen toegestane milieucategorieën. Evenmin is voldoende duidelijk in hoeverre de in de nabijheid gelegen percelen met de bestemming “Burgerwoningen”, waarop woningen staan, in combinatie met de van toepassing zijnde milieuwetgeving, onder het voorheen geldende planologische regime reeds daadwerkelijk een beperkende factor was. Gelet op het vorenstaande is voor de beantwoording van de vraag of het per saldo gaat om een voor Houtindustrie Schijndel voordeliger situatie, anders dan de rechtbank heeft overwogen, een taxatie noodzakelijk. Nu die niet heeft plaatsgevonden kan niet zonder meer worden staande gehouden dat per saldo sprake is van een planologische verbetering en slaagt het betoog, aldus de Afdeling.

Naschrift

Met deze uitspraak wordt de jurisprudentie van de Afdeling bestendigd, zodat een verdere toelichting overbodig is.

LJN BV1192, zaak nr. 201105634/1/H2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 18 januari 2012


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert