Stemrecht voor huurders in de VvE?

In gemengde complexen wonen eigenaars en huurders in één gebouw. Het appartementencomplex wordt beheerst door de akte van splitsing die alle appartementseigenaars van rechtswege verbindt door middel van het verplichte, kwalitatief lidmaatschap van de VvE. Huurders zijn geen lid van de VvE en hebben uit dien hoofde ook geen stemrecht in de algemene ledenvergadering van de VvE. Toch zijn er steeds meer stemmen die ervoor pleiten dat ook de huurders inspraak kunnen uitoefenen in de VvE. Kan dat?

Het recent gepubliceerde rapport ‘Gemengde Complexen: evaluatierapport SEV- programma bewoners en invloed’ gaat in op de mogelijkheden tot het stimuleren van bewonersparticipatie. Eén van de mogelijkheden om bewonersparticipatie in gemengde complexen te bevorderen is volgens het rapport, dat huurders zoveel mogelijk gelijke toegang en informatie moeten krijgen tot de gang van zaken in de VvE. Bewoners moeten volgens dit rapport als bewoners behandeld worden, en niet als huurders of eigenaars. In de beschreven experimenten komt dat onder meer terug door in gemengde complexen naast eigenaars ook huurders toegang te geven tot alle VvE informatie en VvE vergaderingen en door huurders hetzelfde stemrecht als eigenaars te geven.

VvE geschikt vehikel voor bevordering bewonersparticipatie?

Allereerst rijst de vraag of de VvE geschikt is om als vehikel te dienen waarin bewonersparticipatie vorm kan worden gegeven. De VvE is namelijk de wettelijk vertegenwoordiger van de gemeenschap van eigenaars, niet van de huurders. Het appartementsrecht bevat een mix van zakenrecht en rechtspersonenrecht, alles met uitsluitend het beheer van het complex als doel. Daarom is het lidmaatschap van de VvE kwalitatief verbonden aan de eigendom van het appartement. Alle eigenaars dragen verplicht bij aan de kosten voor het beheer en instandhouding van het gebouw. Met het verplichte lidmaatschap biedt de VvE de structuur waarbinnen die verplichtingen worden nagekomen door de eigenaars. De VvE is dus geen bewonersvereniging die zich tevens ten doel kan stellen bewonersparticipatie te bevorderen, of dat nu onder eigenaars of huurders is. Ook de grondwettelijke vrijheid van vereniging verzet zich mijns inziens tegen een verplicht lidmaatschap van de VvE, terwijl die VvE meer taken zou hebben dan alleen het beheer van het complex. Vanwege het zakenrechtelijke karakter van het lidmaatschap gaat de VvE naar mijn mening slechts over het complex en het gebruik daarvan, en niet over de mensen en de manier waarop bewoners het woon- en leefklimaat ervaren.

Verder kan een bezwaar worden aangevoerd tegen huurdersparticipatie in de VvE vanwege het verschil tussen huur en eigendom. In een VvE zijn de eigenaars onderling gehouden de gemeenschappelijke zaak in stand te houden. Een huurder zelfstandig de rechten geven die een eigenaar heeft is dan ook weinig zinvol, omdat daar per definitie niet dezelfde plichten als die van een eigenaar tegenover staan. Integendeel, de huurder heeft recht op het onverstoord huurgenot en maakt zodoende bij zijn verhuurder, de eigenaar, ook aanspraak op een goed onderhouden zaak als die van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. De opvatting in het SEV rapport dat het onderscheid tussen het huurrecht en het appartementsrecht niet langer stand zou houden is naar mijn mening dan ook te grofstoffelijk.

Gedeeltelijk stemrecht

Er zijn dus nogal wat principiële bezwaren tegen het verstrekken van inspraak aan huurders in de algemene ledenvergadering van de VvE. De VvE die daar toch toe wenst over te gaan, moet zich af vragen in welke vorm dat het beste ingevuld kan worden.

Er zijn verschillende varianten denkbaar:

1. Het verstrekken van een algehele volmacht van de eigenaar aan de huurder om namens de eigenaar in de vergadering het stemrecht uit te oefenen;

2. Het verstrekken van een gedeeltelijke volmacht van de eigenaar aan de huurder om slechts op bepaalde onderdelen het stemrecht uit te oefenen;

3. Het vooraf plegen van overleg door de verhuurder met de huurders over voor de huurders relevante onderwerpen met betrekking tot het gebruik van het gebouw, op grond waarvan de verhuurder zijn stemgedrag in de algemene ledenvergadering afstemt.

Ik behandel deze varianten achtereenvolgens.

1. Volledige volmacht

De eerste mogelijkheid kan rechtsgeldig en buiten de medewerking van de VvE worden gehanteerd door een verhuurder die daarvoor kiest. Op grond van de modelreglementen, bijvoorbeeld artikel 49 Modelreglement 2006, is iedere eigenaar bevoegd hetzij in persoon, hetzij bij een schriftelijk gevolmachtigde die al dan niet lid van de vereniging is, de vergadering bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefen.

De eerste vraag die zich voordoet bij gemengde complexen is hoeveel personen een groot-eigenaar een volmacht mag geven voor de vergadering. Op grond van het voorgaande artikel lijkt het Modelreglement ervan uit te gaan dat iedere eigenaar aan één persoon een volmacht mag geven om namens hem bij de vergadering het stemrecht uit te oefenen.

Ondanks het feit dat het Modelreglement uitgaat van “één” volmacht ben ik geneigd te veronderstellen dat die bevoegdheid wel bestaat. De eigenaar van meerdere appartementsrechten is namelijk ook bevoegd om die afzonderlijk over te dragen en te bezwaren. Het stemrecht is verbonden aan het zakelijk recht, het appartementsrecht, en is derhalve niet persoonlijk van aard. Het feit dat meerdere appartementsrechten bij een eigenaar in eigendom zijn doet niets af aan het aantal stemmen in de vergadering dat aan de betreffende appartementsrechten verbonden zijn. Het moet naar mijn mening dan ook mogelijk zijn dat een grooteigenaar aan elke huurder van zijn appartement een volmacht geeft.

Geeft de groot-eigenaar een algehele volmacht aan elk van zijn huurders, dan zal die huurder ook bevoegd zijn om te stemmen over aangelegenheden die de huurder per definitie niet aangaan, zoals het vaststellen van de begroting, jaarrekening en reserveringen voor groot onderhoud. Het is denkbaar dat de groot-eigenaar zelf de regie wil houden over die onderwerpen. Het verstrekken van een algemene volmacht voorziet daarin echter niet.

2. Gedeeltelijke volmacht

In de praktijk wordt geëxperimenteerd met een gedeeltelijke volmacht. Op grond daarvan verleent de groot-eigenaar, doorgaans de corporatie die tevens bestuurder / beheerder van de VvE is, voor bepaalde onderwerpen een specifieke volmacht aan huurders van woningen in het complex. Vaak betreft dat onderwerpen die het gebruik van het appartement en/of het woon- en leefklimaat in het complex betreffen, zoals het vaststellen of wijzigen van het huishoudelijk regelement, het kiezen van de kleur van het buitenschilderwerk of overlastkwesties.

Voor het overige blijft de eigenaar zelf gerechtigd om het stemrecht in de vergadering uit te oefenen. Een dergelijke, gesplitste volmacht staat mijns inziens op gespannen voet met het bepaalde in artikel 49 Modelreglement 2006, dat uitgaat van één volmacht per stemrecht. Het is onzeker of een groot-eigenaar op deze manier zijn huurders in de vergadering kan toelaten. Daar komt bij dat het voor de VvE daardoor onduidelijk kan worden over welke agendapunten wie (de huurder of de eigenaar?) het stemrecht kan uitoefenen. Ook moeten dan bij verschillende onderwerpen diverse ‘deelbesluiten’ worden omschreven, om te bewerkstelligen dat het gedeelde stemrecht tussen eigenaar en de huurder in overeenstemming is met de ter vergadering voorliggende besluiten. Zo kan bijvoorbeeld een besluit over het uitvoeren van het schilderwerk voor wat betreft de kleur van het schilderwerk behoren tot het stemrecht van de huurder, maar voor wat betreft de kosten ervan behoren tot het stemrecht van de eigenaar. Zo zal over één besluit twee keer gestemd moeten worden, waarbij voor het eerste ‘gebruikers’ deelbesluit de huurder zijn stem kan uitbrengen en tweede ‘financiële’ deelbesluit de verhuurder.

Er zijn echter ook voorbeelden denkbaar waarbij het onderscheid minder duidelijk te maken is. Zo kan het beheer en het efficiënt besturen van de VvE onder druk komen te staan indien geen duidelijke afspraken worden gemaakt over wie waarover het stemrecht in de vergadering kan uitoefenen. Deze gedeelde volmacht verlening geniet derhalve niet mijn voorkeur, en acht ik voorshands in strijd met de bevoegdheid om een volmacht te verlenen die is opgenomen in het Modelreglement.

3. Overleg vooraf

Het plegen van overleg vooraf tussen een grooteigenaar en huurders over voorliggende vergaderbesluiten is zonder meer mogelijk. De eigenaar blijft zelf als lid van de VvE in de vergadering aanwezig en oefent daar het stemrecht uit. Op grond van afspraken tussen huurder en de eigenaar verplicht de eigenaar zich echter jegens de huurder om op bepaalde onderdelen het stemrecht op een bepaalde, vooraf met de huurders afgesproken wijze uit te oefenen. De VvE blijft echter buiten deze afspraken, zodat zij ook op geen enkele wijze een aanpassing op haar reglementen of vergader besluitvorming hoeft door te voeren. Deze variant is uitvoerbaar zonder dat nadere besluitvorming, reglementen of afspraken hoeven te worden gemaakt en is dan ook de minst vergaande vorm van huurdersparticipatie in gemengde complexen.

Maatwerk

Indien een VvE ondanks de voormelde beletselen huurders in de algemene vergadering inspraak en stemrecht wenst te verlenen dan kan het wenselijk zijn om het regelement voor wat betreft volmacht verlening aan te passen aan de gewenste variant. Tevens kan het wenselijk zijn om expliciet in het reglement op te nemen, dat de eigenaar van meerdere appartementen per appartement een volmacht kan verstrekken, bijvoorbeeld aan elke gebruiker daarvan.


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert