Speelplaats is voorzienbaar vanwege woningbouwlocatie

Of sprake is van voorzienbaarheid moet, naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326), worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

In mijn commentaar op de uitspraak van de Afdeling van 12 oktober 2011 in zaak nr. 201100434/1/H2 (LJN BT7442), waarin de PKB Vinex als concreet beleidsvoornemen werd aangemerkt, heb ik mij afgevraagd of de Afdeling niet beter kan stellen dat, om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, vereist is dat er een beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt, in plaats van een concreet beleidsvoornemen, omdat in die uitspraak naar mijn mening niet gesproken kan worden van concreetheid. De onderhavige uitspraak van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) bevestigt die visie nog eens. De situatie luidt als volgt.

Uitspraak

Sinds 1 juli 1991 is de aanvrager om planschadevergoeding eigenaar van een perceel met vrijstaande woning. Bij besluit van burgemeester en wethouders van Koggenland van 6 maart 2007 wordt met een vrijstelling ex artikel 19 WRO een bouwvergunning verleend voor de bouw van een speelplaats met aan weerszijden in totaal 30 woningen ten zuidoosten van het perceel van de aanvrager. Aanvrager dient een verzoek om planschadevergoeding in en stelt dat hij vanwege het gebruik van het geasfalteerde speelveld met onder meer een pannaveld, een basketbalveld en een tafeltennistafel dagelijks (geluids)overlast ondervindt.

Nadat burgemeester en wethouders advies hebben ingewonnen bij het SAOZ, wordt het verzoek afgewezen, omdat de planologisch nadeliger situatie die vanwege het vrijstellingsbesluit voor aanvrager is ontstaan voorzienbaar was ten tijde van de aankoop van zijn woning. Uit de toelichting op het bestemmingsplan “[plaats] Oost 1978” en de toelichting op het hierop gebaseerde uitwerkingsplan volgt namelijk dat ten zuiden en zuidoosten van het perceel van aanvrager rekening moet worden gehouden met uitbreiding van woningbouw. Aanvrager maakt tegen dit besluit bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, zodat aanvrager beroep instelt bij de rechtbank.

Aanvrager betoogt in beroep dat weliswaar vanaf november 1978 kenbaar was dat ten zuiden en zuidoosten van zijn perceel uitbreiding van woonbebouwing zou plaatsvinden, maar dat redelijkerwijs niet viel te verwachten dat een speelplaats met een zeer grote omvang (600 m²) ten behoeve van alle leeftijdscategorieën zou worden opgericht. Het gaat hier niet om bij een woonwijk normale infrastructurele voorzieningen. Voorts brengt aanvrager naar voren dat in de directe omgeving reeds twee speelplaatsen aanwezig zijn alsmede sportvelden, zodat een speelplaats met deze omvang en op deze locatie niet in de rede lag. Indien niettemin wordt aangenomen dat een speelplaats voorzienbaar was, meent eiser dat slechts sprake kan zijn van gedeeltelijke voorzienbaarheid, omdat pas 20 jaar na de eerste plannen voor woningbouw is besloten om de grond als speelplaats aan te wijzen.

De rechtbank overweegt dat uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de voorgenomen uitbreiding een omvangrijke woningbouwlocatie met een oppervlakte van meer dan 5 hectare betrof, die in drie bouwfasen werd gerealiseerd. De rechtbank is van oordeel dat onderhavige speelplaats van 600 m², die onderdeel uitmaakte van de laatste bouwfase, in relatie tot de gehele woningbouwlocatie moet worden gezien. Daarbij betrekt de rechtbank dat burgemeester en wethouders ter zitting hebben meegedeeld dat de speelplaats in de laatste bouwfase is opgericht met de bedoeling een groter verzorgingsgebied te dienen. Gelet op de plaats en de omvang van de woningbouwlocatie had aanvrager als een redelijk denkend en handelend koper er niet van mogen uitgaan dat geen speelplaats op de gronden achter zijn perceel zou worden aangelegd. Aanvrager heeft ten tijde van de aankoop van zijn woning in voldoende mate uit bovengenoemde concrete beleidsvoornemens kunnen afleiden dat hij ook rekening diende te houden met de realisering van een speelplaats van een omvang zoals thans aan de orde. In de omstandigheid dat in het bestaande woongebied reeds diverse speelplaatsen aanwezig zijn, ziet de rechtbank geen reden voor een ander oordeel.

De conclusie van het voorgaande, aldus de rechtbank, is dat de realisering van de speelplaats voor aanvrager voorzienbaar was. Hetgeen aanvrager heeft aangevoerd over het tijdsverloop tussen de concrete beleidsvoornemens en de daadwerkelijke realisering van de speelplaats geeft naar het oordeel van de rechtbank geen reden om gedeeltelijke voorzienbaarheid aan te nemen, nu, zoals uit het voorgaande blijkt, de speelplaats samenhangt met de bouw van de gehele woningbouwlocatie, die reeds in een eerder stadium is aangevangen. De waardevermindering als gevolg van de planologische wijziging dient daarom geheel voor aanvragers risico te blijven.

Naschrift

Indien een gebied is aangewezen als woningbouwlocatie, ook al beslaat dit gebied een oppervlakte van meer dan 5 hectare, betekent dit naar mijn mening  dat ook met andere bijbehorende voorzieningen, anders dan woningen, rekening moet worden gehouden. Dat dit ook een speelplaats met een oppervlakte van maar liefst 600 m² mag zijn,  gaat echter wel wat ver. Ik zou eerder willen aannemen dat het aannemelijker is dat er meerdere kleine speelplaatsen worden gerealiseerd dan één hele grote. De rechtbank denkt daar anders over. Als ik dan ook die redenering volg, dan kan net zo gemakkelijk worden gesteld dat een kleinschalig winkelcentrum tevens voorzienbaar is. De (toekomstige) bewoners van een woningbouwlocatie met een oppervlakte van meer dan 5 hectare dienen immers toch ook hun dagelijkse boodschappen te doen?

LJN BU6540, Rechtbank Alkmaar d.d. 24 november 2011


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert