Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) en de gevolgen voor langlopende huurovereenkomsten van zorgcomplexen

Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) en de gevolgen voor langlopende huurovereenkomsten van zorgcomplexen

Als gevolg van de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf kunnen zorginstellingen te maken krijgen met exploitatietekorten op hun vastgoed. Die tekorten zijn soms zodanig dat sluiting van locaties noodzakelijk is of het voortbestaan van de zorginstelling zelf bedreigd wordt. Zorginstellingen huren hun vastgoed vaak van corporaties krachtens langlopende huurovereenkomsten, die met deze stelselwijziging geen rekening houden. De vraag is of de stelselwijziging in de zorg kan worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid, op grond waarvan ongewijzigde instandhouding redelijkerwijs niet door de verhurende corporatie gevergd kan worden.

Stelselwijziging: risico’s voor zorginstellingen

Er zijn twee belangrijke wijzigingen:
1. de extramuralisatie van de zorgzwaartepakketten 1, 2 en 3 en 25% nieuwe cliënten/ herindicaties van ZZP 4 per 1 januari 2016; en
2. de geleidelijke invoering van de normatieve huisvestingscomponent (NHC) tussen 2012 en 2018.

Kort gezegd komt de extramuralisatie er op neer dat wonen en zorg apart gefinancierd worden. De zorg wordt via de Wlz (voorheen AWBZ) vergoed, maar de huisvesting niet meer. De invoering van de NHC vervangt het systeem van bekostiging op grond van kapitaallasten voor een systeem waarbij de vergoeding voor huisvesting gebaseerd is op de omvang en aard van de geleverde zorg. Deze wijzigingen kunnen aanzienlijke tekorten in de exploitatie van zorgvastgoed veroorzaken.

Deze wijzigingen hebben tot gevolg dat:
1. zorginstellingen bij het leveren van zorg aan cliënten met lichte zorgzwaartepakketen op een ander manier dekking dienen te vinden voor de kosten van huisvesting, bijvoorbeeld door aan cliënten een huur- en dienstverleningsovereenkomst aan te bieden naast de zorgovereenkomst; en
2. zorginstellingen voor leegstaande wooneenheden waar geen productie op gerealiseerd wordt, geen kosten van huisvesting vergoed krijgen.

In langlopende huurovereenkomsten voor zorgvastgoed is daar geen rekening mee gehouden: de zorginstelling is een vaste huurprijs verschuldigd, ongeacht de mate waarin de zorginstelling zorgwoningen kan verhuren en ongeacht de bezettingsgraad van het zorgcomplex. Met andere woorden: bij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst komen de risico’s’ van de stelselwijziging volledig voor rekening van de zorginstelling. De vraag is, of daar met een beroep op onvoorziene omstandigheden wat aan gedaan kan worden.

Hoofdregel: de huurovereenkomst moet worden nagekomen

Overeenkomsten strekken partijen tot wet. Huurovereenkomsten die voor bepaalde tijd zijn aangegaan, eindigen wanneer die tijd is verstreken, zo bepaalt artikel 7:228 lid 1 BW. Uit dit artikel volgt, dat tussentijdse opzegging door huurder noch verhuurder is toegestaan, tenzij partijen daarover een expliciete regeling zijn overeengekomen, bijvoorbeeld in de vorm van een break optie. Ook een huurovereenkomst wordt beheerst door het verbintenissenrecht dat is geregeld in boek 6 BW, waaronder de regeling van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW valt.

Onvoorziene omstandigheden, criteria

De wet bepaalt in artikel 6:258 BW, dat de rechter op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen, of deze geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Artikel 6:258 lid 2 BW voegt daaraan toe, dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.

Uit dit artikel blijkt, dat aan een aantal criteria moet zijn voldaan alvorens sprake is van onvoorziene omstandigheden:
a) er moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet bestonden;
b) de omstandigheden moeten onvoorzien zijn;
c) de omstandigheden moeten niet reeds in de overeenkomst zijn verdisconteerd;
d) het ongewijzigd in stand houden van de overeenkomst is in strijd met de redelijkheid en billijkheid;
e) de omstandigheden moeten niet krachtens verkeersopvattingen of de overeenkomst voor rekening van de huurder komen.

Aan de hand van deze criteria moet worden beoordeeld, in hoeverre de stelselwijziging aanleiding kan geven tot wijziging of ontbinding van langlopende huurovereenkomsten van zorgvastgoed.

a) Er moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet bestonden

Het leerstuk onvoorziene omstandigheden kent een ruim bereik. Het kan gaan om omstandigheden van bijzondere aard, die uitsluitend de overeenkomst betreffen, maar ook omstandigheden van algemene aard kunnen onvoorzien zijn. Dat zijn omstandigheden die voor iedereen gelden, waaronder bijvoorbeeld extreme stijgingen van grondstoffenprijzen, natuurrampen, maar ook wetswijzigingen zoals de stelselwijziging in de zorg. Als een zorginstelling een beroep doet op de stelselwijziging als onvoorziene omstandigheid, dan is dat niet uitgesloten, maar moet wel door de rechter worden vastgesteld, dat de stelselwijziging in dit specifieke geval leidt tot een succesvol beroep op onvoorziene omstandigheden.

b) de omstandigheden moeten onvoorzien zijn

Hier ontstaan al ruimte voor discussie. Zeker wanneer het vrij recent gesloten huurovereenkomsten betreft, moet die vraag worden beantwoord. Zo heeft de Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer al op 15 april 1997 de VROM-raad verzocht te adviseren in het kader van het ‘Stappenplan scheiden wonen/zorg’. Uit het daarop uitgebrachte advies ‘Wonen met Zorg’ d.d. 23 januari 1998 blijkt, dat tot 2010 voorzien is in drie fases, eindigend in 2010, met als eindsituatie dat:

‘De AWBZ garantie, voor zover het de vastgoed-exploitatie betreft, beëindigd is en de instellingen op eigen kracht verder gaan en marktconform werken.’(1)

Ook vóór 1997 was al sprake van een op handen zijnde stelselwijziging. Veel langlopende overeenkomsten zijn daarna nog tot stand gekomen. Uiteraard zijn de wijzigingen zoals die nu zijn ingevoerd niet reeds te herleiden uit beleidsdocumenten uit die tijd, maar dat is ook niet noodzakelijk bij de beoordeling van de vraag of de omstandigheden onvoorzien zijn. Van belang bij de vraag of de omstandigheden als onvoorzien kunnen worden aangemerkt acht ik de mate waarin de hurende zorginstelling bekend was of verondersteld mocht worden met de op handen zijnde stelselwijzigingen en of de zorginstelling voldoende rekening hield met de omstandigheid dat het resultaat van het wetgevingsproces uiteindelijk anders zou uitvallen dan zij had verwacht. Van een zorginstelling mag dan worden verwacht dat zij er bij de verhuurder op aandringt een voorziening in de huurovereenkomst op te nemen voor het geval de verwachtingen van de zorginstelling dat het huidige stelsel niet zou wijzigen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet zouden uitkomen. Doet de zorginstelling dat niet, dan is daarin een aanwijzing te vinden dat de gevolgen van een latere stelselwijziging voor haar risico te komen.(2)

Met andere woorden: het stelsel van financiering van huisvesting in de zorg staat al jaren ter discussie. Zorginstellingen moeten geacht worden daarmee bekend te zijn. Om die reden is in veel langlopende huurovereenkomsten een zogenaamde ‘imprévision’ clausule opgenomen die de gevolgen van een stelselwijziging regelt. Doorgaans is daarin bepaald dat partijen alsdan, rekening houdend met elkaars’ redelijke en te respecteren belangen, zullen streven naar een aanpassing van de overeenkomst, die leidt tot het in balans brengen van de waardes van de prestaties over en weer.

In de aanbiedingsbrief van 1 juni 2011(3) schrijft de staatssecretaris het volgende over de gevolgen van de stelselwijziging op langlopende huurovereenkomsten:

‘Daarbij geldt dat huur een privaatrechtelijke overeenkomst is tussen huurder en verhuurder. Daarnaast is een deel van de huisvesting die wordt gehuurd door zorginstellingen tot stand gekomen in de tijd dat de AWBZ noch de Wet ziekenhuisvoorzieningen op die instellingen van toepassing was. Het vermelde onderzoek is daarom geen onderzoek naar boekwaardes, maar een hypothetische benadering van de gevolgen van het tussentijds opzeggen van huurcontracten, een contractwaardeonderzoek.

Ik stel mij dan ook op het standpunt dat huurder en verhuurder onderling hun contractuele afspraken dienen te regelen. Alleen als de verhuurder op grond van de huurovereenkomst hogere kapitaallasten (afschrijvingslasten) in de huurprijs verdisconteert en deze onvoldoende gedekt worden door de nieuwe tarieven, ontstaat een probleem. Het is/was de verantwoordelijkheid van de huurder om te zorgen dat in dat geval het huurcontract beëindigd kan worden. Het is eveneens de verantwoordelijkheid van de huurder om de huur te kunnen beëindigen als de kwaliteit van het gehuurde gebouw dusdanig is dat de huurder te maken krijgt met leegstand, of als de prijs van het gehuurde niet in overeenstemming is met de kwaliteit daarvan.’

De staatssecretaris geeft materieel wel een aantal situaties waarin wijziging van langlopende huurovereenkomsten aan de orde zou kunnen zijn, maar legt de verantwoordelijkheid om dat te effectueren bij de huurder, de zorginstelling. De staatssecretaris gaat niet in op de vraag die hier aan de orde is, namelijk of de omstandigheden onvoorzien zijn, maar lijkt er eerder van uit te gaan, dat het aan de huurder is daarvoor passende voorzieningen te treffen in de huurovereenkomst.

c) De omstandigheden moeten niet reeds in de overeenkomst zijn verdisconteerd

Als de overeenkomst voorziet in de omstandigheid van een stelselwijziging en de gevolgen daarvan uitputtend regelt, kan deze niet als onvoorzien worden aangemerkt. Daarvan zal doorgaans niet snel sprake zijn in huurovereenkomsten van zorgvastgoed. Een imprévision clausule die partijen een onderhandelplicht geven, regelt per definitie niet de gevolgen uitputtend. Ook dan is naar mijn mening een stelselwijziging niet verdisconteerd in de huurovereenkomst.

d) Het ongewijzigd in stand houden van de overeenkomst is in strijd met de redelijkheid en billijkheid

Hier wordt duidelijk, dat de toepassing van het leerstuk een uitzonderingssituatie betreft. Aan het vereiste dat ongewijzigde instandhouding niet mag worden verwacht, zal volgens de wetsgeschiedenis niet snel worden voldaan, omdat de redelijkheid en billijkheid bovenal verlangen dat een overeenkomst wordt nagekomen.(4) Redelijkheid en billijkheid vereisen in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord. Afwijking daarvan is slechts bij hoge uitzondering toegelaten, waaruit voortvloeit dat de rechter terughoudendheid moet betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.(5)

Toch is het ook weer niet zo, dat sprake moet zijn van een onaanvaardbare situatie, die bij ongewijzigde instandhouding zou ontstaan, zoals bijvoorbeeld artikel 6:248 lid 2 BW voorschrijft. Doordat artikel 6:258 BW onvoorziene omstandigheden koppelt aan de redelijkheid en billijkheid, in plaats van aan ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ heeft de rechter bij de beoordeling van een beroep op onvoorziene omstandigheden meer vrijheid: hij mag alle omstandigheden van het geval erbij betrekken, ook al blijft daarbij de hiervoor vermelde terughoudendheid geboden.

Toegepast op langlopende huurovereenkomsten in de zorg is het maar zeer de vraag of de stelselwijziging ertoe leidt dat de ongewijzigde instandhouding in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. De stelselwijziging vormt een omstandigheid van algemene aard is en voor elke zorginstelling geldt. Als een wijziging van één huurovereenkomst op deze grond zou worden gehonoreerd, dan zou dat een omvangrijk precedent kunnen scheppen, met verstrekkende economische gevolgen. Immers, in dat geval zouden de nadelige gevolge van de stelselwijziging in elk geval gedeeltelijk worden gedragen door de woningcorporaties, een gevolg dat de stelselwijziging an sich niet beoogd heeft. In de literatuur (6) wordt betoogd dat incidenteel ingrijpen in een toestand die voor grote groepen (alle overige zorginstellingen) blijft voortbestaan ongewenst is.

e) De omstandigheden moeten niet voor rekening van de huurder komen krachtens verkeersopvattingen of overeenkomst

Artikel 6:258 lid 2 BW bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Dat is mijns inziens een overweging ten overvloede. Immers, indien op grond van de redelijkheid en billijkheid nakoming van de overeenkomst al het uitgangspunt is, dan vallen de in lid 2 beschreven situaties ook onder de reikwijdte van de redelijkheid en billijkheid. Anders gezegd: als op grond van de overeenkomst of naar verkeersopvattingen het risico van een stelselwijziging voor de huurder is, lijkt er nog weinig ruimte over voor de redelijkheid en billijkheid die een aanpassing of zelfs ontbinding van de huurovereenkomst vergen. Artikel 6:258 lid 2 BW moet dan ook worden beschouwd als een uitwerking van de hoofdregel die in lid 1 is vervat.

Voor langlopende huurovereenkomsten van zorgvastgoed is deze uitwerking relevant. Immers, komt de stelselwijziging naar verkeersopvattingen niet per definitie voor rekening van de zorginstelling? De wijziging speelt zich af in het zorgdomein en de zorginstelling is de partij die door middel van het doorvoeren van scheiden van wonen en zorg, het verzwaren van de zorg of eventueel het herbestemmen van het gehuurde het meest in staat is de gevolgen van de stelselwijziging op te vangen. De verhuurder heeft die mogelijkheid per definitie niet, nu hij op grond van de huurovereenkomst de plicht heeft het gebouw ter beschikking aan de huurder te stellen. De huurder beschikt over het gebouw en kan sturen; de verhuurder heeft het gebouw op de balans en heeft niet direct de mogelijkheden die de huurder heeft. Daarbij moet worden bedacht, dat indien zelfs tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden zou worden gekomen, de verhuurder nog steeds niet in staat zal zijn een specifiek zorggebouw zonder aanzienlijke investeringen voor andere doelen aan te wenden. Corporaties zijn niet ingericht voor het verlenen van zorg en het exploiteren van zorggebouwen, waar zorginstellingen dat wel zijn.

Ook indien niet de ontbinding op grond van onvoorziene omstandigheden gevorderd wordt, maar wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, kunnen de verkeersopvattingen een dergelijk beroep blokkeren. Denk bij een wijziging aan een verlaging van de huurprijs, een verruiming van de bestemming van het gehuurde, een regeling om leegstaande wooneenheden terug te geven aan de verhuurder of een aanpassing van de looptijd of omvang van het gehuurde. Tegen deze voorstellen pleit hetzelfde argument: door van de verhuurder te verlangen dat hij het nadeel overneemt van de huurder, worden de nadelige gevolgen van de stelselwijzigingen overgeheveld van het zorgdomein naar het woondomein.

Tussentijds concluderend

Er zal niet snel sprake zijn van een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden dat leidt tot een aanpassing van langlopende huurovereenkomsten. Er zullen door de huurder concrete ‘omstandigheden van het geval’ gesteld en bewezen moeten worden, op grond waarvan in dat specifieke geval ongewijzigde instandhouding naar redelijkheid en billijkheid niet door de verhuurder kan worden gevergd.

Er is mij geen jurisprudentie bekend, waarin op grond van de enkele stelling dat sprake is van een stelselwijziging een beroep op onvoorziene omstandigheden door de rechter is gehonoreerd, niet in de vorm van een wijziging van de overeenkomsten en ook niet in de vorm van een ontbinding van de overeenkomst. Een afwijzing van een beroep op onvoorziene omstandigheden door een zorginstelling is te vinden in een arrest van hof Arnhem-Leeuwarden van 7 april 2015(7).

Onderlinge afhankelijkheid huurder – verhuurder

Toch hebben zorginstellingen als gevolg van de stelselwijziging een probleem dat de verhuurder niet zonder meer kan negeren. Immers, de verhuurder heeft belang bij continuïteit bij zijn huurder. Als de zorginstelling failliet gaat als gevolg van de tekorten op de exploitatie van het zorgvastgoed, eindigt de huurovereenkomst door opzegging door de verhuurder of de curator van de zorginstelling, zie artikel 39 Faillissementswet. De corporatie blijft achter met een leegstaand pand, dat naar verwachting niet tegen dezelfde condities kan worden verhuurd.

Daarnaast hebben woningcorporaties op hun beurt als gevolg van een stelselwijziging in hun domein ook de medewerking van hurende zorginstellingen nodig. Ik doel daarbij op de regels omtrent passend toewijzen en de inkomenstoets, die vanaf 2016 ook voor via zorginstellingen verhuurde zorgwoningen gelden. Als de huurovereenkomst van het zorgcomplex tussen de corporatie en de zorginstelling vóór 18 mei 2013 respectievelijk 1 juli 2015 is afgesloten, geldt voor de corporatie een inspanningsverplichting om aan de nieuwe regels te voldoen. Om ook voor zorgvastgoed met langlopende huurovereenkomsten de regels omtrent passend toewijzen en de inkomenstoets in te voeren heeft de corporatie op haar beurt de medewerking van de zorginstelling nodig.

Daarnaast is in langlopende huurovereenkomsten vaak niet voorzien in de mogelijkheid van onderverhuur. In het kader van scheiden van wonen en zorg is onderverhuur doorgaans wel vereist. Ook dat geeft partijen een aanleiding om met elkaar in overleg te treden.

De discussie over de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf zal daarmee niet op zichzelf staan, maar vaker onderdeel zijn van een breder overleg tussen partijen om te komen tot herijking van hun afspraken.

Heronderhandelingsplicht?

De vraag is, of partijen een onderhandelingsplicht hebben. Ook wanneer op voorhand niet lijkt, dat de huurder een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden kan doen. Wanneer een imprévision clausule is opgenomen, dan is weliswaar in de omstandigheid van een stelselwijziging voorzien, maar is niet voorzien in de wijze waarop de overeenkomst dient te worden aangepast als gevolg daarvan. Het verschil tussen een huurovereenkomst met en zonder een dergelijke clausule is in zoverre beperkt, nu ook van de verhuurder die een huurovereenkomst heeft gesloten zonder het beding kan worden gevergd, dat deze zich naar redelijkheid en constructief opstelt. Dat is met name het geval, indien de huurder een redelijk aanpassingsvoorstel doet. De grondslag voor deze heronderhandelingsplicht van de verhuurder hoeft dus niet expliciet in de huurovereenkomst terug te vinden te zijn. Ook uit artikel 6:248 BW (de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid) kan een heronderhandelingsplicht worden herleid.

Deze onderhandelingsplicht gaat echter niet zo ver, dat de verhuurder op grond daarvan hoe dan ook gehouden zou zijn voorstellen tot aanpassing te aanvaarden. Immers, ook tijdens de onderhandelingen kan de verhuurder zich op het standpunt stellen, dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die een aanpassing rechtvaardigen. Bovendien geldt, dat áls de verhuurder een tegenvoorstel doet waarin het nadeel voor de huurder deels wordt opgeheven en de huurder dit niet aanvaardt, de verhuurder gerechtigd is volledige nakoming van de huurovereenkomst te verlangen. Bij afgesprongen onderhandelingen ligt het derhalve op de weg van de huurder om in rechte aanpassing van de huurovereenkomst te vorderen op grond van artikel 6:258 BW.

Hoe moet het nadeel worden verdeeld?

Als er al aanleiding is tot een wijziging van de gevolgen van de huurovereenkomst, is het maar zeer de vraag wat de zorginstelling redelijkerwijs kan verlangen, zowel in onderhandelingen als in een bodemprocedure.

De zorginstelling die onderhandelt of procedeert over aanpassing van de huurovereenkomst, doet er verstandig aan om zoveel mogelijk de nadelige gevolgen van de stelselwijziging voor eigen risico te nemen. Met ander woorden: slechts dat gedeelte wat ondraaglijk is, zou aanleiding kunnen geven tot wijziging van de huurovereenkomst en dan nog in uitzonderlijke situaties. Meer concreet mag mijns inziens van de zorginstelling worden verlangd, dat zij onderbouwt en actief aantoont, dat zij al het mogelijke in het werk heeft gesteld om zelf de nadelige gevolgen van de stelselwijziging zoveel mogelijk op te vangen en dat de vordering beperkt is tot het meerdere.

De zorginstelling zal daarbij mijns inziens eveneens moeten stellen en bewijzen, dat haar financiële situatie zodanig verslechterd is als gevolg van de stelselwijzing (en alleen als gevolg daarvan) dat het voor haar voortbestaan zonder meer noodzakelijk is de huurprijs aan te passen of de omvang van het gehuurde te wijzigen. Die stelplicht reikt mijns inziens verder dan alleen aantonen dat de exploitatie van het vastgoed verlieslatend is. De zorginstelling zal moeten aantonen dat zij een last heeft die zij, ondanks haar aantoonbare inspanningen om deze te verlichten, naar objectieve maatstaven niet kan dragen. Dat zou onderbouwd kunnen worden door ook inzicht te geven in de slinkende financiële reserves van de zorginstelling, voorzien van een prognose daarvan bij ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst.

Vergelijk daarbij de strijd die V&D met een van haar verhuurders leverde, nog voor haar faillissement. Die verhuurder deed niet mee aan het akkoord dat V&D aangeboden had en vorderde doorbetaling van de volledige huur door V&D. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees die vordering in hoger beroep alsnog af (8) . Het hof achtte het van wezenlijke betekenis ‘dat aannemelijk is dat bij de huidige stand van de markt voor de verhuur van winkelpanden en in het bijzonder grote panden als bij V&D in gebruik, alle verhuurders – en dus ook de verhuurder in kwestie – in geval van een faillissement van V&D een bijzonder groot nadeel zouden hebben geleden, die zij dankzij het reddingsplan van begin februari 2015 in belangrijke mate hebben kunnen ontlopen’. Let wel, het ging hier over opeisbare huurverplichtingen in het kader van een schuldsanering. Een vergelijking met aanpassing van toekomstige huurverplichtingen kan niet zonder meer worden gemaakt. Wel blijkt, dat de rechter een welhaast onafwendbaar faillissement als een relevante omstandigheid in zijn overwegingen betrekt.

Als er al een reden is voor wijziging van de overeenkomst, omdat de nadelen van de stelselwijziging naar verkeersopvattingen niet voor rekening van de zorginstelling zouden komen, dan is dat nog geen reden om die nadelen gehéél op de verhurende corporatie af te wentelen. Het ligt in dat geval meer voor de hand dat wijziging plaatsvindt in de vorm van een (beperkte) correctie op de huurprijs.(9)

Onvoorziene omstandigheden: eerder uitzondering dan regel

Op grond van het voorgaande ben ik van mening, dat zorginstellingen niet te hoge verwachtingen dienen te koesteren bij een beroep op onvoorziene omstandigheden. Onmogelijk is het niet, maar tot heden is geen enkele uitspraak verschenen, waarin een beroep op onvoorziene omstandigheden vanwege de stelselwijziging slaagde. Zorginstellingen doen er verstandig aan de gang naar de rechter als uiterste middel te blijven beschouwen en allereerst zelf hun verantwoordelijkheid te nemen om te trachten de gevolgen van de stelselwijziging zo goed mogelijk zelf op te vangen. Daarbij hoort naar mijn mening pas in tweede instantie het doen van aanpassingsvoorstellen aan de verhuurder. Daarbij heeft de verhuurder ook wat te verliezen, zodat er voor beide partijen redenen zijn elkaar te vinden in een nieuw evenwicht. Als ook dat niet lukt, dán zou eventueel een poging bij de rechter gewaagd kunnen worden, maar succes is allerminst gegarandeerd.

1. VROM-Raad, rapport Wonen met Zorg d.d. 23 januari 1998, pagina 23.
2. Gerechtshof Amsterdam, 23 december 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8028
3. Aanbiedingsbrief De integrale tarieven voor de AWBZ en de gehele GGZ’ van VWS (doc nr DLZ-U-3052467)

4. Zie Kamerstukken II 1963-1964, 7729, nr. 3, (Memorie van Toelichting), p. 772
5. Hoge Raad 20 februari 1998, NJ 1998/493
6. Asser hartkamp 4-II nr 334
7. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 7 april 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:2542 (Vilente – Woonzorg)
8. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 december 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:9777
9. Vergelijk Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 juni 2013 ECLI:NL:GHARL:2013:4326, waar ook sprake was van de gewijzigde regelgeving

 


Overkreditering? Hypotheekverstrekkers opgelet. Aansprakelijkheid ligt op de loer

Dat banken een zorgplicht in acht dienen te nemen bij het verstrekken en het beëindigen van financiering is sinds het arrest Rabobank/Aarding uit 2003 (voor de liefhebber: Hof Arnhem 18 februari 2003) veelvuldig herhaald in de (lagere) jurisprudentie. Het aardige…
02 januari 2019

Overschrijding van statutaire bevoegdheid door VvE: besluit tot bijdrage is nietig

Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – Twee VvE’s in een winkelcentrum besluiten tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een (gedempte) gracht. Deze gracht ligt op gemeentegrond. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s…
01 november 2018

Verpandingsverboden binnenkort door wetgever verboden

In het zakelijke rechtsverkeer heeft zich een contractuele praktijk ontwikkeld waarbij de overdracht of verpanding van geldvorderingen op naam vaak wordt uitgesloten. Daardoor kunnen deze vorderingen niet dienen als zekerheid bij het aangaan van financieringen. Dit leidt tot een verlies…
10 juli 2018

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert