Realisering woonbebouwing onder de voorwaarde dat eerst moet worden gesloopt

Bij de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, tenzij realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. In de onderhavige uitspraak doet zich de vraag voor of realisering van die maximale mogelijkheden (nagenoeg) uitgesloten is, omdat eerst elders moet worden gesloopt.

Aanvrager is eigenaar van een perceel met woning te Sliedrecht. Zij heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een bij besluit van burgemeester en wethouders van Sliedrecht van 1 november 2005 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO van het bestemmingsplan “Woongebied”, met gebruik waarvan bouwvergunning is verleend voor de bouw van een woongebouw met 102 appartementen en een parkeergarage, 13 eengezinshuizen en een kantoorgebouw, op een kortste afstand van 17 m van het perceel van aanvrager.

Burgemeester en wethouders hebben advies gevraagd aan een deskundige. Op grond van dit advies van december 2007 hebben burgemeester en wethouders bij besluit van 20 juni 2008 aan aanvrager een vergoeding voor planschade ten bedrage van € 20.000,–, vermeerderd met de wettelijke rente, toegekend.

Aanvrager is het met dit besluit oneens en maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, zodat aanvrager beroep instelt bij de rechtbank Dordrecht (hierna: de rechtbank).

De rechtbank stelt aanvrager in het gelijk, vernietigt het besluit op bezwaar, herroept het besluit van 20 juni 2008, stelt de door aanvrager geleden planschade vast op € 59.000,–, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de indiening van het verzoek, en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit.

Burgemeester en wethouders stellen daarop hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).

In hoger beroep betogen burgemeester en wethouders dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen, op grond van aan haar door de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: de StAB) uitgebrachte adviezen van 15 september 2010 en 6 december 2010, dat aanvrager ten gevolge van de vrijstelling planologisch nadeel lijdt. Volgens burgemeester en wethouders volgt uit de uitspraken van de Afdeling van 30 september 2009 in zaak nr. 200900549/1/H2, LJN BJ8907, 14 april 2010 in zaak nr. 200907650/1/H2, LJN BM1045, en 14 juli 2010 in zaak nr. 200909346/1/H2, LJN BN1156, dat sinds het deskundigenadvies van december 2007 de rechtspraak inzake planschadegeschillen is gewijzigd in de zin dat bij de planvergelijking mede rekening moet worden gehouden met de mogelijke sloop van bestaande bebouwing. Burgemeester en wethouders voeren aan dat haar deskundige en de StAB van een onjuiste planvergelijking zijn uitgegaan, omdat zij daarbij niet hebben betrokken dat ingevolge het bestemmingsplan, na sloop van woningen elders in het plangebied van het bestemmingsplan, aan drie zijden van het perceel van aanvrager op 2 m afstand nieuwe gestapelde woningbouw met een maximale goothoogte van 6,90 m en een maximale bouwhoogte van 15 m kon worden gerealiseerd. Volgens burgemeester en wethoduers verzetten de bouwvoorschriften voor gronden met de bestemming “Woongebied (W)” zich daar niet tegen. Burgemeester en wethouders voeren aan dat aanvrager derhalve op de peildatum vergelijkbaar planologisch nadeel kon ondervinden als zij volgens de StAB ten gevolge van de vrijstelling ondervindt, zodat zij zich daarom, anders dan in het besluit van 21 november 2008, op het standpunt hebben gesteld dat aanvrager ten gevolge van de vrijstelling geen planologisch nadeel lijdt.

Nu burgemeester en wethouders op de zitting van de rechtbank hun in het besluit van 21 november 2008 neergelegde standpunt hebben verlaten, heeft de rechtbank dat besluit reeds hierom terecht vernietigd wegens strijd met artikel 7:12 lid 1 Awb.

De Afdeling begrijpt het hoger beroep aldus, dat burgemeester en wethouders betogen dat de rechtbank had moeten bepalen dat de rechtsgevolgen van dat besluit in stand blijven. Daarbij heeft de Afdeling mede in aanmerking genomen, dat ter zitting van de zijde van burgemeester en wethouders is meegedeeld, dat met het hoger beroep niet is beoogd de bij het besluit van 20 juni 2008 aan aanvrager toegekende vergoeding voor planschade ten bedrage van € 20.000,– opnieuw ter discussie te stellen.

Burgemeester en wethouders hebben zich volgens de Afdeling terecht op het standpunt gesteld dat bij maximale invulling van het bestemmingsplan op 2 m afstand aan drie zijden van het perceel van aanvrager woonbebouwing mag worden opgericht met een bouwhoogte van 15 m. Dat voor realisering van deze bebouwing elders in het plangebied van het bestemmingsplan bestaande woningen moeten worden gesloopt, omdat ingevolge de bouwvoorschriften het aantal woningen op gronden met de bestemming “Woongebied (WG)” niet mag toenemen, betekent niet dat realisering van deze woonbebouwing zo onwaarschijnlijk is, dat daarvan bij de planvergelijking niet mag worden uitgegaan. Nu van dergelijke woonbebouwing niet minder hinder valt te verwachten dan van de door de vrijstelling planologisch mogelijk gemaakte nieuwe bebouwing, hebben burgemeester en wethouders zich terecht op het standpunt gesteld dat aanvrager ten gevolge van de vrijstelling geen planologisch nadeel lijdt. De rechtbank heeft dit niet onderkend.

Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd, voor zover daarbij het besluit van 20 juni 2008 is herroepen, de door aanvrager geleden planschade is vastgesteld op € 59.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoek, en is bepaald dat de uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van burgemeester en wethouders van 21 november 2008. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72 lid 3 Awb te bepalen dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit van burgemeester en wethouders van 21 november 2008 in stand blijven.

Naschrift

Wat deze uitspraak interessant maakt, is dat dit voor zover mij bekend de eerste uitspraak van de Afdeling is waarin zich de vraag voordoet of realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten vanwege een ‘sloopeis’. De Afdeling beantwoordt die vraag in de onderhavige situatie ontkennend.

LJN BW9528, zaak nr. 201108746/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 27 juni 2012


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert