Profiteren wanprestatie door schending voorkeursrecht van koop onrechtmatig?

Profiteren wanprestatie door schending voorkeursrecht van koop onrechtmatig?

Wanneer is profiteren van de wanprestatie van een andere partij onrechtmatig? Waar ligt de grens? In principe leert vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat het enkele profiteren van wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is. Er zijn bijkomende omstandigheden vereist om een dergelijk handelen als onrechtmatig te kunnen kwalificeren. Voorbeelden hiervan zijn HR 3 januari 1964, NJ 1965/16 en HR 17 november 1967, NJ 1968/42.

De vraag of een koper onrechtmatig handelt indien hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet bekend was met een voorkeursrecht van koop – van de huurder – maar hier wel bekend mee werd nadat hij het pand op zijn beurt aan een derde had verkocht en vervolgens met deze wetenschap heeft geleverd aan deze derde stond centraal in de zaak Joba/verweerder.

De casus was als volgt. Er stond in de huurovereenkomst een voorkeursrecht tot koop opgenomen voor de huurder.  De verhuurder verkocht het pand in kwestie aan A, die het pand op zijn beurt doorverkocht aan B. Voordat de levering van A aan B plaatsvond raakte A bekend met het voorkeursrecht van de huurder. Met deze wetenschap hebben A en B de levering vervroegd laten plaatsvinden. Zulks teneinde eventuele beslaglegging door huurder te voorkomen als gevolg waarvan A jegens B niet meer zou kunnen nakomen in de verplichtingen voortvloeiende uit de koopovereenkomst.

Huurder vorderde in de procedure een verklaring voor recht dat verhuurder wanprestatie had gepleegd door het niet naleven van het voorkeursrecht en dat A jegens huurder onrechtmatig had gehandeld door van de wanprestatie van de verhuurder te profiteren. Daartoe stelde de huurder onder meer dat de onrechtmatigheid bestond uit het feit dat A wetenschap had van de schending van het voorkeursrecht voordat de levering aan B had plaatsgevonden en dat hij derhalve desbewust heeft geprofiteerd van de wanprestatie van de verhuurder.

De kantonrechter volgde het standpunt van de huurder niet en wees de vorderingen af. Het Hof oordeelde echter wel dat sprake was van onrechtmatig handelen zijdens A, dit omdat A haar medewerking had verleend aan de vervroeging van de levering aan B.

In cassatie hield het arrest van het Hof evenwel geen stand. De Hoge Raad achtte met name van belang dat A bij het sluiten van de koopovereenkomst met de verhuurder niet op de hoogte was van het voorkeursrecht en dat hij dat pas werd nadat A had verkocht aan B. Volgens de Hoge raad stond het A daarom in beginsel vrij om de koopovereenkomst met B na te komen, ook door vervroeging van de levering. De Hoge raad overwoog verder dat een zodanige handelwijze onder bijzondere omstandigheden onrechtmatig kan zijn jegens de partij wiens voorkeursrecht wordt gefrustreerd. Een omstandigheid zou volgens de Hoge Raad kunnen zijn: de onevenredigheid tussen het belang van nakoming van de koopovereenkomst en het belang van nakoming van het voorkeursrecht. Nu het Hof volgens de Hoge Raad dergelijke omstandigheden niet aan zijn oordeel ten grondslag had gelegd volgens vernietiging van het arrest en werd de zaak door de Hoge Raad naar een ander Hof verwezen.

De bestendige lijn in de jurisprudentie op het vlak van profiteren van de wanprestatie van een ander wordt met dit arrest niet verlaten Uit deze uitspraak volgt juist maar weer de relevantie van ‘alle omstandigheden van het geval’ en dat de beoordeling of sprake is van onrechtmatigheid niet plaatsvindt op basis van afzonderlijke omstandigheden. Het betreffen juist de bijkomende omstandigheden die in onderling verband beschouwd moeten meebrengen dat een bepaalde handelwijze onrechtmatig is.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert