Planologische situatie wordt bepaald door bouwverordening

Indien er geen bestemmingsplan van kracht is, wordt de planologische situatie bepaald door de gemeentelijke bouwverordening. Aangezien de voorschriften van een gemeentelijke bouwverordening normaliter bijzonder ruim zijn opgesteld, zal een planvergelijking bij een verzoek om vergoeding van geleden planschade veelal ongunstig uitpakken voor de aanvrager.

Eisers hebben sinds 29 juni 1982 het beklemrecht van het perceel met woning in de gemeente Loppersum. Het beklemrecht is een eeuwigdurend, ondeelbaar zakelijk recht van het gebruik van andermans grond. Het is een variant van erfpacht die vrijwel alleen in de provincie Groningen voorkomt. De mogelijkheid om een beklemrecht te vestigen is afgeschaft, maar oude beklemrechten gelden nog zolang ze niet zijn afgekocht.

Zij hebben bij brief van 29 juni 2008 verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een bij besluit van burgemeester en wethouders van Loppersum van 31 maart 2008 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO, met gebruik waarvan bouwvergunning is verleend voor de bouw van een woning op een tegenover gelegen perceel. Belanghebbende, de aanvrager van de vrijstelling en bouwvergunning, heeft met de gemeente een overeenkomst gesloten, waarbij zij zich heeft verbonden door burgemeester en wethouders toe te kennen vergoedingen van planschade ten gevolge van de vrijstelling voor haar rekening te nemen.

Burgemeester en wethouders hebben het verzoek om planschadevergoeding voor advies voorgelegd aan een deskundige. De deskundige heeft de vrijstelling vergeleken met het sinds 19 november 2007 voor het perceel van belanghebbende geldende bestemmingsplan “Kleine Kernen” en heeft geconcludeerd dat eisers ten gevolge van de vrijstelling planologisch nadeel lijden, bestaande uit de waardevermindering van hun perceel. De deskundige heeft het nadeel bepaald op een bedrag ad € 13.000,–. In het advies is voorts, onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 6 oktober 2004 in zaak nr. 200402448/1 (LJN AR3330), vermeld dat het planologisch nadeel niet voor rekening van eisers dient te blijven, nu ingevolge het op 29 april 1985 vastgestelde bestemmingsplan “Huizinge” en ingevolge het op 7 mei 2007 vastgestelde bestemmingsplan “Kleine Kernen” op perceel van belanghebbende niet mocht worden gebouwd. Burgemeester en wethouders nemen dit advies bij besluit van 10 juli 2009 over.

Belanghebbende maakt tegen dat besluit bezwaar, welk bezwaar gegrond wordt verklaard. Het besluit van 10 juli 2009 wordt herroepen en het verzoek van eisers om vergoeding van planschade wordt alsnog afgewezen, omdat de bouw van een woning op perceel van belanghebbende voor eisers ten tijde van de verwerving van het beklemrecht in 1982 voorzienbaar was, omdat toentertijd ingevolge het geldende “Plan in Hoofdzaken” voor dat perceel aanzienlijke bebouwingsmogelijkheden bestonden.

Eisers zijn het met de beslissing op bezwaar oneens en stellen beroep in bij de rechtbank Groningen, die het beroep ongegrond verklaart.

De rechtbank heeft onder meer overwogen dat het in 1982 geldende “Plan in Hoofdzaken” alleen betrekking had op het buitengebied van Huizinge en niet op de bebouwde kom daarvan en dat dit door eisers niet is bestreden. De rechtbank heeft verder overwogen dat, anders dan eisers hebben betoogd, in 1982 voor de kern Huizinge niet een bestemmingsplan “Huizinge Kom 1954” van kracht was. Daarbij heeft de rechtbank van belang geacht dat in de toelichting bij het op 29 april 1985 vastgestelde bestemmingsplan “Huizinge” als reden voor het opstellen van dat plan is vermeld “Het ontbreken van een bestemmingsplan voor de kom Huizinge” en dat burgemeester en wethouders van de voormalige gemeente Middelstum in een brief aan de gemeenteraad van 19 april 1985 heeft vermeld “Voor de kom Huizinge geldt momenteel alleen de bouwverordening”. Op grond hiervan heeft de rechtbank overwogen dat, nu in 1982 voor de kern Huizinge geen bestemmingsplan van kracht was, de planologische situatie op perceel van belanghebbende toentertijd werd bepaald door de gemeentelijke bouwverordening, op grond waarvan op dat perceel ruime bouwmogelijkheden waren toegestaan. De rechtbank heeft voorts overwogen dat eisers op grond van de bouwverordening in 1982 rekening konden en moesten houden met de mogelijkheid dat het perceel van belanghebbende zou worden bebouwd.

Eisers betogen dat de rechtbank ten onrechte de uitspraak van de Afdeling van 6 oktober 2004 in zaak nr. 200402448/1 (LJN AR3330) niet heeft gevolgd en geen betekenis heeft gehecht aan de omstandigheid dat op het perceel van belanghebbende ingevolge de bestemmingsplannen “Huizinge” en “Kleine Kernen” niet mocht worden gebouwd.

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 21 december 2011 in zaak nr. 201101503/1/H2, LJN BU8882), overweegt zij dat zij thans in zaken als deze, waarin de vraag voorligt of de aanvrager van planschadevergoeding ten tijde van de koop van de onroerende zaak planologische mogelijkheden heeft aanvaard en het geldende planologische regime nadien is gewijzigd, niet de uitspraak van 6 oktober 2004 volgt, maar de redenering die onder meer is gevolgd in de uitspraak van de Afdeling van 16 december 2009 in zaak nr. 200903710/1/H2 (LJN BK6700), waarin is overwogen dat voor het antwoord op de vraag of een planologische verandering buiten het eigen perceel voor een aanvrager van planschadevergoeding voorzienbaar was, alleen de planologische situatie ten tijde van de koop van het eigen perceel van de aanvrager van planschadevergoeding van belang is.

Eisers betogen voorts dat de rechtbank, door te overwegen dat in 1982 voor de kern Huizinge geen bestemmingsplan van kracht was, ten onrechte voorbij is gegaan aan een door hen overgelegde bekendmaking van de toenmalige gemeente Middelstum van 29 april 1982, waarin is vermeld dat een bouwaanvraag van 19 maart 1982 voor de bouw van een woning op perceel kadastraal bekend gemeente Middelstum in strijd is met het geldende bestemmingsplan “Huizinge Kom 1954”.

Dit betoog faalt evenzeer. De rechtbank heeft met juistheid meer belang gehecht aan de hiervoor aangehaalde vermeldingen in de toelichting bij het bestemmingsplan “Huizinge” en in de brief van burgemeester en wethouders, dan aan de overgelegde bekendmaking. Daarbij neemt de Afdeling mede in aanmerking dat volgens het verweerschrift van burgemeester en wethouders bij onderzoek in het archief van de gemeente geen bestemmingsplan “Huizinge Kom 1954” is aangetroffen en dat eisers dat bestemmingsplan ook niet hebben overgelegd, zodat in rechte niet van het bestaan van dat bestemmingsplan kan worden uitgegaan. De rechtbank heeft verder met juistheid in de door eisers overgelegde notulen van de werkgroep ruimtelijke ordening in de gemeente Middelstum van 23 maart 1981 en 1 maart 1982 geen aanleiding gevonden voor een ander oordeel, reeds omdat in die notulen niet is vermeld dat in 1982 voor het perceel van belanghebbende een bestemmingsplan van kracht was. Het voorgaande betekent dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat in 1982 de planologische situatie op het perceel van belanghebbende werd bepaald door de gemeentelijke bouwverordening. Zij heeft ook met juistheid overwogen dat op grond van de bouwverordening op het perceel ruime bouwmogelijkheden waren toegestaan. Ter zitting is van de zijde van burgemeester en wethouders bevestigd, dat in 1982 voor het perceel geen bouwverbod gold ingevolge de bouwverordening, hetgeen daarin normaliter ook niet is opgenomen. De rechtbank heeft dan ook, gegeven deze planologische situatie, waarvan in rechte moet worden uitgegaan, met juistheid overwogen, dat de bouw van een nieuwe woning op het perceel van belanghebbende voor eisers voorzienbaar was ten tijde van de verkrijging van het recht van beklemming voor hun perceel op 29 juni 1982 en dat daarom de planschade die zij ten gevolge van de vrijstelling lijden voor hun risico en rekening moet blijven.

Naschrift

Wat deze uitspraak het bespreken waard maakt, is het feit dat de inmiddels vaste jurisprudentie van de Afdeling, zoals ingezet met de uitspraak van 21 december 2011 in zaak nr. 201101503/1/H2 (LJN BU8882), wordt voortgezet, maar dan in het kader van de vergelijking van een bestemmingsplan met een gemeentelijke bouwverordening.

LJN BW6912, zaak nr. 201106164/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 30 mei 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert