Onvoldoende concrete pogingen tot realisatie bestaande bouwmogelijkheden

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 7 november 2007 in zaak nr. 200702220/1) is alleen sprake van passieve risicoaanvaarding als er voorzienbaarheid is en er in het verleden geen concrete pogingen zijn ondernomen tot realisering van de bouwmogelijkheden die met het nieuwe regime zijn komen te vervallen. Hieruit vloeit voort dat voorafgaand aan de vraag of onder het oude planologische regime concrete pogingen tot realisering van de bestaande bouwmogelijkheden zijn ondernomen, de vraag dient te worden beantwoord of de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Verzoeker is sinds 17 maart 1987 eigenaar van een perceel te Amsterdam. Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft hij ten grondslag gelegd dat de onder het bestemmingsplan “Jordaan 1972” voor het perceel bestaande mogelijkheid om een horecabedrijf te vestigen onder het bestemmingsplan “Jordaan 1999” is komen te vervallen en dat hij door deze beperking van de gebruiksmogelijkheden schade heeft geleden. Dit verzoek wordt door de stadsdeelraad Centrum van de gemeente Amsterdam bij besluit van 29 december 2003 afgewezen.

Tegen dit besluit maakt verzoeker bezwaar, welk bezwaar ongegrond wordt verklaard. Tegen de beslissing op bezwaar stelt verzoeker beroep in bij de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), die het beroep gegrond verklaart, de beslissing op bezwaar vernietigt en de stadsdeelraad gelast een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen. Nadat verzoeker nota bene opnieuw in beroep gaat tegen het niet tijdig nemen van een besluit op bezwaar en dit beroep gegrond wordt verklaard, wordt bij beslissing op bezwaar van 30 november 2010 het bezwaar van verzoeker ongegrond verklaard. Tegen dit besluit stelt verzoeker opnieuw beroep in bij de rechtbank.

Niet in geschil is dat verzoeker eerst vanaf 25 mei 1988, de datum van de informatieavond over de concept Leefmilieuverordening Jordaan, rekening diende te houden met de kans dat de planologische situatie in voor hem ongunstige zin zou veranderen.

De stadsdeelraad heeft zich op het standpunt gesteld dat het verzoek tot vergoeding van planschade dient te worden afgewezen wegens passieve risicoaanvaarding. Gezien de onteigeningsprocedure waar verzoeker tot 4 september 1989 mee geconfronteerd werd, kon tot deze datum niet van verzoeker verwacht worden om een concrete poging te ondernemen om een horecabedrijf in zijn pand te (laten) vestigen. Omdat de derde en laatst toegestane horecagelegenheid in de gevelwand waartoe het pand van verzoeker behoort daar per 31 augustus 1993 is gevestigd, had verzoeker van 4 september 1989 tot 31 augustus 1993 feitelijk de tijd om de laatst toegestane horecagelegenheid in zijn pand te (laten) vestigen. Volgens de stadsdeelraad heeft verzoeker onvoldoende aangetoond dat hij gedurende die periode van vier jaren concrete pogingen heeft ondernomen om een huurder te vinden voor zijn pand.

Verzoeker betwist het standpunt van de stadsdeelraad dat hij onvoldoende zou hebben aangetoond dat hij in de periode van 4 september 1989 tot 31 augustus 1993 concrete pogingen heeft ondernomen tot realisering van de onder het oude bestemmingsplan bestaande mogelijkheid voor het vestigen van een horecabedrijf. De stadsdeelraad ontkent ten onrechte dat verzoeker pas nadat de onteigeningsprocedure op 4 september 1989 ten einde was daadwerkelijk met de noodzakelijke renovatie/restauratie van het pand kon beginnen. Het pand was ernstig in verval en voordat met de werkzaamheden een aanvang kon worden genomen, moesten de bewoners van de drie woonverdiepingen eerst nog uit huis worden geplaatst. Voorts heeft verzoeker gesteld dat hij vanaf augustus 1985 actief is geweest een huurder voor zijn pand te vinden. Hij heeft met diverse horecaondernemers contact gehad. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verzoeker kopieën van aanbiedingen die hij heeft gedaan en van aantekeningen naar aanleiding van gehouden bezichtigingen overgelegd. Pas nadat bekend was welk bedrijf zich zou gaan vestigen in het pand en pas nadat de ondernemer de vergunning op grond van de Drank- en Horecawet had verkregen, kon bij de stadsdeelraad een formele aanvraag tot vestiging van een horecabedrijf worden ingediend. Bij het geschikt maken van het pand voor het vestigen van een horecabedrijf werd verzoeker stelselmatig tegengewerkt door de stadsdeel. Onder deze omstandigheden kan geen sprake zijn van passieve risicoaanvaarding, aldus verzoeker.

De rechtbank stelt allereerst vast dat verzoeker niet wordt verweten dat hij feitelijk geheel heeft stilgezeten. Uit de door verzoeker overgelegde stukken blijkt ook dat hij dat niet heeft gedaan. Ter toetsing ligt de vraag voor of verzoeker kan worden tegengeworpen dat hij heeft nagelaten tijdig voldoende concrete pogingen te verrichten tot realisatie van een horecabedrijf waarmee hij aldus het vervallen van deze mogelijkheid passief zou hebben aanvaard.

Ter zitting heeft verzoeker wel aangevoerd dat de door de stadsdeelraad aangehaalde jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) ter zake van passieve risicoaanvaarding niet op zijn situatie van toepassing is, omdat in de situaties die ten grondslag liggen aan die jurisprudentie sprake is van onbebouwd onroerend goed en in zijn geval niet. De rechtbank volgt verzoeker niet in deze stelling, nu de voorzienbaarheid bij elk verzoek tot vergoeding van planschade aan de orde kan komen, dus ook in dat van verzoeker.

De rechtbank is vervolgens met de stadsdeelraad van oordeel dat verzoeker van 4 september 1989 tot 31 augustus 1993 ongeveer vier jaar de tijd heeft gehad voor het vestigen van een horecabedrijf in zijn pand. De door verzoeker overgelegde aantekeningen en aanbiedingen ten behoeve van de vestiging van een horecabedrijf acht de rechtbank in het licht van vaste jurisprudentie van de Afdeling niet voldoende concreet om aan te merken als een daadwerkelijke poging een horecabedrijf te realiseren (zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 6 oktober 2004 in zaak nr. 200401629/1, LJN AR3365). In die uitspraak oordeelde de Afdeling dat een gesloten koopovereenkomst ten behoeve van de vestiging van een winkel die in overeenstemming was met het bestemmingsplan “Noord”, niet kan worden aangemerkt als een concrete poging om de mogelijkheden onder het regime van dat bestemmingsplan nog te realiseren. In de situatie van verzoeker is geen sprake van een dergelijke gesloten overeenkomst, maar slechts van pogingen om derden te interesseren in een huurovereenkomst (die niet tot stand is gekomen).

Verzoeker heeft gesteld dat horecaondernemers het pand niet wilden huren vanwege de ingrijpende bouwwerkzaamheden daaraan, maar verzoeker heeft deze stelling niet met bewijsstukken onderbouwd. Verzoeker heeft geen verklaringen van ondernemers overgelegd waaruit volgt dat zij vanwege de werkzaamheden niet tot het huren van het pand zijn overgegaan. Verzoekers stelling dat hij is tegengewerkt door de stadsdeelraad en dat daarom vestiging van een horecabedrijf niet mogelijk was, volgt de rechtbank evenmin. Verzoeker heeft in ieder geval niet aannemelijk gemaakt dat de stadsdeelraad hem gedurende de gehele periode van vier jaren (een periode van zeer substantiële duur) zodanig stelselmatig en ononderbroken heeft tegengewerkt dat gedurende die gehele periode niet gesproken kan worden van riskant stilzitten. De rechtbank tekent daarbij nog aan dat verzoeker in die periode ook nimmer aan de stadsdeelraad heeft kenbaar gemaakt dat hij in zijn pand een horecaonderneming wilde (laten) vestigen. Ook heeft hij daartoe geen aanvraag bij de stadsdeelraad gedaan.

Nu verzoeker niet heeft aangetoond dat hij in de periode van bijna vier jaar voldoende concrete pogingen heeft ondernomen tot realisatie van een horecabedrijf, heeft verzoeker (mede gelet op de duur van die periode) het risico van de voor hem nadelige bestemmingsplanwijziging passief aanvaard. Daarom behoort de schade die hij hierdoor lijdt voor zijn rekening te blijven.

Naschrift

Ook deze uitspraak behoeft geen nadere toelichting, omdat deze past in de lijn van jurisprudentie van de Afdeling. Alhoewel dit in de onderhavige uitspraak niet speelt, komt bij mij de vraag op of een aanvrager ook kan worden verweten de planologisch ongunstige wijziging passief te hebben aanvaard, ingeval die aanvrager wel een bouwvergunning heeft aangevraagd en verkregen, maar deze bouwvergunning door het bestuursorgaan na verloop van tijd is ingetrokken omdat aanvrager daarvan niet tijdig gebruik heeft gebruikt. De tijd (lees: jurisprudentie) zal het leren.

LJN BW8538, Rechtbank Amsterdam d.d. 25 april 2012


Failliet of niet? Hoe werkt een schuldeisersakkoord via de WHOA?

De WHOA In 2020 zijn circa 3900 faillissementen uitgesproken. In 2019 waren dit er 4776. Ter vergelijking: in 2009, het eerste volledige jaar van de kredietcrisis, zijn er ruim 11.000 faillissementen uitgesproken.[1] Ondanks dat het aantal faillissementen in 2020 historisch…
07 januari 2021

Whitepaper Ontslag statutair bestuurder

Een statutair bestuurder is arbeidsrechtelijk gezien geen gewone werknemer, als hij al werknemer is. De statutair bestuurder heeft een bijzondere rechtspositie die zich op het snijvlak van het arbeidsrecht en het vennootschapsrecht bevindt. Zo geldt voor een statutair bestuurder bijvoorbeeld…
22 september 2020

Whitepaper wijzigingen stichtingenrecht

De overheid vindt het belangrijk dat een professionaliseringsslag plaatsvindt bij verenigingen en stichtingen en heeft daarom de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen aangenomen. Door middel daarvan worden de wettelijke bepalingen voor stichtingen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Deels worden daarmee als…
08 december 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert