Ontwikkelingsvisie: 15 meter hoge bebouwing niet uitgesloten, dus voorzienbaar!

Ontwikkelingsvisie: 15 meter hoge bebouwing niet uitgesloten, dus voorzienbaar!

De Rechtbank Amsterdam heeft eerder overwogen (Rb. Amsterdam 6 april 2011, LJN BV0046) dat de eigenaar van het perceel Machineweg 147 te Aalsmeer ten tijde van de aankoop van zijn woning in juli 1993 op grond van de nota Ontwikkelingsvisie Aalsmeer, die is vastgesteld op 19 mei 1993, bedacht moest zijn op toekomstige ontwikkelingen in de vorm van (lage) woningbouw en voorzieningen op een redelijke schaal. Echter, de rechtbank meende ook dat de eigenaar als redelijk denkende en handelende koper, met de wetenschap van de ontwikkelingsvisie, er niet op bedacht hoefde te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde in de toekomst begrensd zou kunnen worden door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen tot een hoogte van 15 meter. De Afdeling bestuursrechtspraak denkt daar anders over.

De rechtbank heeft overwogen dat de ontwikkelingsvisie het karakter heeft van een beleidskader waaraan voornemens en plannen moeten worden getoetst. De ontwikkelingsvisie voorzag in een verdere uitbouw van de kern Oosteinde als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en Hornweg. Daarnaast voorzag de ontwikkelingsvisie in het invullen van de open gebieden tussen de bestaande woonbebouwing. Hiermee, zo zegt de ontwikkelingsvisie, zou in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan voor de realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten.

De rechtbank is van oordeel dat de eigenaar op grond van de nota bedacht moest zijn op toekomstige ontwikkelingen in de vorm van (lage) woningbouw en voorzieningen op een redelijke schaal. De rechtbank is echter van oordeel dat de eigenaar er bij de aankoop van zijn woning in juli 1993 als redelijk denkende en handelende koper, met de wetenschap van de ontwikkelingsvisie, niet op bedacht hoefde te zijn dat het perceel aan de noord- en oostzijde in de toekomst begrensd zou kunnen worden door een aaneengesloten bouwmassa van winkels en woningen tot een hoogte van 15 meter. Dat geldt temeer nu op de zitting onweersproken door de eigenaar is gesteld dat bebouwing van een dergelijke omvang in Aalsmeer en omgeving in die tijd in het geheel niet voorkwam. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de stelling van het college van burgemeester en wethouders van Aalsmeer, dat een zo hoge en massale bebouwing als het latere bestemmingsplan “Nieuw-Oosteinde”, alsmede de eerste, vierde en vijfde partiële herziening daarvan, mogelijk heeft gemaakt en vervolgens ook is gerealiseerd, in 1993 op grond van hetgeen in de ontwikkelingsvisie in de lijn der verwachtingen lag, onvoldoende aannemelijk is. Deze ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende schade kunnen daarom niet als voor de eigenaar destijds voorzienbaar worden aangemerkt.

Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat de eigenaar ten tijde van de koop de realisering van nieuwe winkels en woningen met een bouwhoogte tot vijftien meter nabij het perceel niet kon voorzien. Het college betwist de door de eigenaar ter zitting van de rechtbank gedane mededeling dat in 1993 in Aalsmeer en omgeving geen bebouwing met een dergelijke bouwmassa en hoogte voorkwam. Het college voert aan dat in het centrum van Aalsmeer ingevolge het bestemmingsplan “Bebouwde Kom Dorp 1969” op gronden met de bestemming “Bebouwing met winkelhuizen, kleinbedrijf, kantoren en banken” gebouwen met een goothoogte van negen meter en een bouwhoogte van vijftien meter waren toegestaan en dat ter plaatse vóór 1993 diverse winkelpanden, bestaande uit vier bouwlagen met kap, zijn gerealiseerd. Verder voert het college aan dat ingevolge het bestemmingsplan “Bloemenlust 1968” op gronden ten noorden van perceel met de bestemming “Bebouwing met winkelhuizen, winkels, kantoren, banken en kleinbedrijf” bebouwing met een maximale goothoogte van zes meter was toegestaan. Volgens het college was op deze gronden bebouwing met een bouwhoogte van vijftien meter niet mogelijk, maar betrof de toegestane bebouwing geen laagbouw.

De Afdeling overweegt dat in het voorwoord van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat daarover voor alle inwoners van Aalsmeer in oktober 1992 een informatieavond is gehouden en in de periode december 1992 – februari 1993 inspraak heeft plaatsgevonden. In de in de ontwikkelingsvisie opgenomen samenvatting is onder meer het volgende vermeld: “(…) voorziet de visie in een uitbreiding van het woningenbestand met ca. 3750 woningen op langere termijn. Op kortere termijn moeten prioriteiten worden gelegd bij het scheppen van woonruimte voor de 2000 ingeschreven woningzoekenden. De visie voorziet in de versterking en uitbouw van de drie kernen, t.w. Dorp/Stommeer, Kudelstaart en Oosteinde.” In paragraaf 4.2 ‘Wonen’ van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat de visie voorziet in een versterking, een verdere uitbouw van onder meer de kern Oosteinde. Daarin is verder vermeld: “Oosteinde wordt als woongebied in oostelijke richting tussen de Aalsmeerderweg en Hornweg uitgebreid. Bovendien voorziet de visie in het invullen van de open gebieden tussen de huidige woonbebouwing. Hiermee kan in de toekomst voldoende draagvlak ontstaan, voor de realisatie van de voorzieningen die een dergelijke kern moet bezitten.” In deze paragraaf is verder vermeld dat wordt voorzien in de bouw van 1.050 nieuwe woningen in Oosteinde. Op de bij de ontwikkelingsvisie behorende kaart is voorts het gebied waarin het perceel is gelegen aangeduid als ‘bestaand woongebied’, zijn aangrenzende gebieden ten oosten en zuiden daarvan aangewezen als ‘toekomstig woongebied’ en is een gebied verder oostelijk aangewezen als ‘reservering woongebied’.

De eigenaar kon en moest op grond van deze tekst en kaart ten tijde van de koop van het perceel, dat in de kern Oosteinde is gelegen, rekening houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in voor hem ongunstige zin zou veranderen. Gelet op het in de ontwikkelingsvisie vermelde aantal te realiseren woningen van 1.050 en de oppervlakte van de gebieden die op de kaart zijn aangewezen voor ‘toekomstig woongebied’ en ‘reservering woongebied’ moest hij daarbij rekening houden met de realisering van omvangrijke woon- en winkelbebouwing. Dat in de ontwikkelingsvisie geen maximale hoogtebepaling is opgenomen betekent, anders dan de rechtbank heeft overwogen, niet dat de eigenaar geen rekening kon en moest houden met bebouwing van maximaal 15 meter hoog. Dat, zoals het college heeft aangevoerd, in Aalsmeer in 1993 al winkelbebouwing van vergelijkbare omvang en hoogte bestond is daarvoor niet redengevend, omdat in de ontwikkelingsvisie woon- en winkelbebouwing in meerdere bouwlagen niet is uitgesloten. Nu in de tekst van de ontwikkelingsvisie is vermeld dat mede is voorzien in opvulling van open plekken tussen bestaande woonbebouwing, diende de eigenaar ten tijde van de koop tevens rekening te houden met dergelijke bebouwing op de open plek ten oosten van zijn perceel.

Naschrift

In mijn naschrift op de uitspraak van de Rechtbank Alkmaar (Rb. Alkmaar 24 november 2011, LJN BU6540), heb ik nog opgemerkt dat de overweging van de rechtbank mij wat ver gaat dat een eigenaar van een perceel met vrijstaande woning bij de aankoop daarvan bedacht dient te zijn op een speelplaats met een oppervlakte van 600 m2 in de directe nabijheid daarvan, omdat dit perceel is gelegen in het gebied dat is aangewezen als woningbouwlocatie. Waarom spreekt men dan nog van een concreet beleidsvoornemen als het beleidsvoornemen eigenlijk helemaal niet zo concreet hoeft te zijn?

In de onderhavige zaak voorziet een (concreet) beleidsvoornemen in de invulling van een open gebied met woningen en voorzieningen, maar stelt de rechtbank te Amsterdam dat de eigenaar geen rekening had behoeven te houden met een zo hoge en massale bebouwing. In mijn naschrift op die uitspraak (Rb. Amsterdam 8 demceber 2011, LJN BV0046) heb ik gesteld dat het criterium van het concrete beleidsvoornemen kennelijk nog een open einde blijft houden dat per geval moet worden ingevuld. De Afdeling is in het hoger beroep van deze uitspraak echter stelliger. Het enkele feit dat woon- en winkelbebouwing in meerdere bouwlagen niet is uitgesloten, maakt al dat de eigenaar rekening had kunnen en moet houden met bebouwing van 15 meter hoog. Kortom, een beleidsvoornemen hoeft niet concreet te zijn om daaraan een ruime mate van voorzienbaarheid te kunnen ontlenen.

LJN BX7723, zaak nr. 201200660/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 19 september 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert