Onderzoeksplicht en klachtplicht bij koop van onroerende zaak

In artikel 23 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen aan hem is geleverd niet de eigenschappen bezit die hij bij het sluiten van de koopovereenkomst wel zou mogen verwachten (non-conformiteit), indien hij daarover niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken (onderzoeksplicht) bij de verkoper heeft geklaagd (klachtplicht). Op 25 maart 2011 heeft de Hoge Raad hierover weer een belangwekkend arrest gewezen. Voordat ik dit arrest bespreek, ga ik eerst in op een ouder arrest van de Hoge Raad dat al enig toetsingskader heeft gegeven.

In een arrest van 29 juni 2007 (Pouw/Visser) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de vraag of de koper binnen bekwame tijd heeft geklaagd niet in algemene zin kan worden beantwoord en dat daarbij alle betrokken belangen moeten worden afgewogen.

Op de koper rust een onderzoeks- en klachtplicht, zowel voor het sluiten van de koopovereenkomst als na de levering, aldus de Hoge Raad.

Het onderzoek dient door de koper te worden ingesteld en uitgevoerd met de voortvarendheid die gelet op de omstandigheden van het geval in redelijkheid van hem kan worden gevergd. De aard en waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt en de deskundigheid van de koper kunnen daarbij een rol spelen.

Verder heeft de Hoge Raad bepaald dat onder omstandigheden een onderzoek door een deskundige nodig kan zijn en dat de koper in beginsel gerechtigd is de uitslag van een onderzoek af te wachten zonder de verkoper van het onderzoek en het eventuele gebrek op de hoogte te brengen, tenzij te verwachten is dat het onderzoek langere tijd in beslag zal nemen. Zodra de koper echter bekend is met de resultaten van het onderzoek en de aanwezigheid van een gebrek, begint de klachttermijn te lopen.

Ten overvloede heeft de Hoge Raad in dit arrest uitgemaakt dat bij de koop van onroerende zaken in ieder geval geen vaste klachttermijn van twee maanden geldt, anders dan bij een consumentenkoop. Welke termijn dan wel geldt, hangt af – het zij herhaald –van de omstandigheden van het geval.

Feiten

In het recent gewezen arrest van 25 maart 2011 doet zich de situatie voor dat partij A op 21 januari 1994 ter uitvoering van een koopovereenkomst een perceel grond met een tankstation levert aan partij B. In de koopovereenkomst is min of meer medegedeeld dat het perceel is gesaneerd.

Twee maanden later, op 21 maart 1994, wordt aan de huurder van het tankstation schriftelijk medegedeeld door Gedeputeerde Staten van de provincie Limburg dat het betreffende perceel was opgenomen in een saneringsprogramma. A stuurt een afschrift van deze brief aan B, die daarop enkele malen navraag doet bij de huurder over de aard van de sanering. Pas in maart 1995 krijgt B vervolgens pas antwoord van de huurder over de mate van de verontreiniging. Direct daarna klaagt B bij A en stelt hij A aansprakelijk voor de schade door de verontreiniging.

In cassatie komt de vraag aan de orde of B heeft voldaan aan de onderzoeks- en klachtplicht. Daarop oordeelt de Hoge Raad als volgt.

Arrest

In aanvulling op het toetsingskader uit voormeld arrest van 29 juni 2007 heeft de Hoge Raad overwogen dat de aard van de gekochte zaak en de overige omstandigheden niet los kunnen worden gezien van de onderzoeks- en klachtplicht van de koper.

Naarmate de koper op grond van de inhoud van de koopovereenkomst en de verdere omstandigheden van het geval sterker erop mag vertrouwen dat de zaak beantwoordt aan de overeenkomst, zal van hem minder snel een (voortvarend) onderzoek mogen worden verwacht. De koper mag in het algemeen afgaan op de juistheid van de hem in dit verband door de verkoper gedane mededelingen, zeker als die mogen worden opgevat als geruststellende verklaringen omtrent de aan- of afwezigheid van bepaalde eigenschappen van het verkochte.

Ingeval een onderzoek nodig is en de koper op eenvoudige wijze kan (laten) vaststellen of een vermoed gebrek ook werkelijk bestaat, dan zal een onderzoek niet lang mogen duren. Als deze zekerheid alleen op langdurig of kostbaar onderzoek kan worden gebaseerd, zal de koper daarvoor de nodige tijd moeten worden gegund, zeker ingeval hij voor het verkrijgen van informatie of voor het verrichten van onderzoek afhankelijk is van de medewerking van derden.

Bij dit alles is volgens de Hoge Raad in belangrijke mate bepalend in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als dat niet het geval is, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten.

Conclusie

Gelet op het voormelde heeft de Hoge Raad geoordeeld dat B er van heeft mogen uitgaan dat het perceel gesaneerd was, omdat dit in de koopovereenkomst was vermeld, zodat een (voortvarend) onderzoek niet nodig was. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat B, gelet op deze omstandigheden, op een antwoord van de huurder heeft mogen wachten, zeker nu hij direct navraag bij de huurder heeft gedaan, enkele malen heeft aangedrongen op een antwoord en meteen na het verkrijgen van het antwoord heeft geklaagd bij A, nog daargelaten het feit dat A niet heeft aangevoerd en bewezen dat hij hierdoor in zijn belangen zou zijn geschaad.

Slotsom

Alhoewel de indruk kan zijn ontstaan dat een koper met dit arrest ook pas na lange tijd nadat hij bekend is geraakt met een (potentieel) gebrek kan klagen, is die indruk onterecht. Uit dit arrest volgt juist dat de omstandigheden van het geval een dermate grote rol spelen bij de vraag of (tijdig) wordt voldaan aan de onderzoeks- en klachtplicht, dat een koper het niet zover moet laten komen. Het is sterk te adviseren om direct na levering snel een onderzoek uit te (doen) voeren en bij het minste vermoeden van een gebrek te klagen bij de verkoper. Ingeval het onderzoek meer tijd vergt, dan is het te adviseren om (ook) daarvan melding te maken bij de verkoper.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert