Nota voorziet in bouw van onder meer circa 300 woningen, zodat 380 woningen ook voorzienbaar is

Nota voorziet in bouw van onder meer circa 300 woningen, zodat 380 woningen ook voorzienbaar is

De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie beslissend voor de vraag of schade te voorzien is. Daarbij is van belang of er te dien aanzien concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt, waarbij maar meteen zij opgemerkt dat de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (onder meer ABRS 19 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX7723, die ik eerder heb besproken) leert dat het beleidsvoornemen minder concreet hoeft te zijn dan het criterium doet vermoeden.

Aanvrager is eigenaar van een vrijstaande woning op het perceel te Goes. Bij brief van 13 februari 2009 heeft hij het college van burgemeester en wethouders van Goes verzocht om een tegemoetkoming in de schade die hij stelt te hebben geleden ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Mannee’ op 17 april 2008. Daartoe heeft hij aangevoerd dat het bestemmingsplan het mogelijk heeft gemaakt in een dichtbij het perceel gelegen gebied een woonwijk met ongeveer 380 woningen en een ontsluitingsweg te realiseren en dat de waarde van het perceel hierdoor is verminderd.

Het college heeft de aanvraag afgewezen en die afwijzing in bezwaar gehandhaafd, onder verwijzing naar een advies van de SAOZ van december 2009. In dit advies is immers vermeld dat aanvrager door het bestemmingsplan weliswaar in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren en dientengevolge schade lijdt, maar dat deze schade voor zijn rekening blijft, omdat uit de Nota Ruimtelijke Ordening Gemeente Goes 1990 van 15 maart 1990 valt af te leiden dat woningbouw in het plangebied en de daarbij behorende infrastructurele voorzieningen, zoals een ontsluitingsweg, ten tijde van de aankoop van het perceel voorzienbaar waren, zodat hij ten tijde van de koop van het perceel wordt geacht het risico dat de planologische situatie in het plangebied zou veranderen te hebben aanvaard. Op bladzijde 47 van de Nota is namelijk uiteengezet dat het plangebied een oppervlakte van 15 hectare heeft en dat planverwezenlijking bij een woningdichtheid van gemiddeld 20 woningen per hectare op het realiseren van 200 tot 300 woningen zou neerkomen.

Aanvrager stelt beroep in bij de Rechtbank Middelburg, die het beroep gegrond verklaart en het besluit op bezwaar vernietigt, maar bepaalt dat de rechtsgevolgen daarvan in stand blijven. Daarop stelt aanvrager hoger beroep in bij de Afdeling. Aanvrager betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat, gezien de ruime marge van 100 woningen die bij het vaststellen van de Nota in acht is genomen, het college zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat door ontwikkelingen na het vaststellen van de Nota, zoals verdichting van woningbouw ten besparing van de buitengebieden, het aantal woningen ook ruimer dan 300 kon uitvallen. Daartoe voert hij aan dat, gezien het in de Nota geschetste toekomstbeeld, een redelijk denkend en handelend koper met het realiseren van maximaal 300 woningen rekening zou houden. Voorts voert hij aan dat, bij de vraag of de planologische wijziging voorzienbaar was, aan ontwikkelingen na de koop van het perceel geen betekenis toekomt.

De Afdeling overweegt dat in paragraaf 3.6 van de Nota is uiteengezet dat de planning van de woningbouw geschiedt op basis van de in het vastgestelde gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma gehanteerde uitgangspunten en de jaarlijks, voor de daarop volgende planningsperiode, vast te stellen planningslijsten en dat voor de aantallen te bouwen woning wordt uitgegaan van een streekverzorgend scenario. Voorts is vermeld dat het plangebied volgens het vastgestelde gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma een capaciteit van ongeveer 300 woningen heeft. Tevens is uiteengezet dat de in deze paragraaf genoemde aantallen als feitelijke streefcijfers dienen, maar tegelijk ook arbitrair zijn, omdat de actuele gang van zaken en de uiteindelijke getalsmatige uitkomst door een veelheid van ontwikkelingen worden bepaald en de genoemde cijfers in het algemeen als gemiddelden kunnen worden uitgelegd.

Uit deze toelichting valt af te leiden dat de informatie in de Nota met betrekking tot de capaciteit van woningen in het plangebied slechts ziet op de capaciteit volgens het ten tijde van de Nota geldende gemeentelijke volkshuisvestingsprogramma. Derhalve had een redelijk denkend en handelend koper rekening behoren te houden met de kans dat die capaciteit in de toekomst, door wijziging van de te hanteren woningdichtheid, naar boven zou worden bijgesteld. In dit geval is die capaciteit in het bestemmingsplan op 380 woningen vastgesteld. Dat komt neer op een woningdichtheid van gemiddeld 26 woningen per hectare. Dit is geen dusdanige verhoging van de woningdichtheid, dat dit, rekening houdend met de toelichting in de Nota, voor aanvrager redelijkerwijs niet voorzienbaar was.

Aanvrager betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het college zich op het standpunt heeft mogen stellen dat ook de aanleg van de Hoge Meet ten oosten en ten zuiden van de woning ten tijde van de aankoop van het perceel voorzienbaar was en dat daarbij niet zonder betekenis is dat in de oude situatie direct ten oosten en ten zuiden van het perceel reeds een weg aanwezig was, de Stelleweg, die in de richting van het plangebied liep. Daartoe voert hij aan dat, gezien het afwijkende profiel van de Stelleweg, een redelijk denkend en handelend koper er geen rekening mee zou houden dat voor de ontsluiting van de nog te realiseren woonwijk van het tracé van die weg gebruik zou worden gemaakt. Voorts voert hij aan dat de Hoge Meet een eigen tracé heeft dat niet aan de Stelleweg is gerelateerd. Ten slotte voert hij aan dat in paragraaf 3.8 van de Nota, waarin de toekomstige wegenstructuur in en rond Goes is besproken, niets is vermeld over de ontsluiting van de nog te realiseren woonwijk.

Dat het tracé van de Stelleweg niet geschikt voor ontsluiting van de nog te realiseren woonwijk in het plangebied was, dat voor die ontsluiting geen gebruik van dat tracé is gemaakt en dat in de Nota niets over die ontsluiting is vermeld, laat onverlet dat, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 22 april 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BI1846), het voor de hand ligt dat een woonwijk moet worden ontsloten, zodat een redelijk denkend en handelend koper niet zonder meer er van mag uitgaan dat de ontsluitingsweg niet op de gronden naast zijn perceel zal worden aangelegd. Derhalve heeft het college zich terecht op het standpunt gesteld dat de aanleg van de ontsluitingsweg ten tijde van de aankoop van het perceel voorzienbaar was. Dat, zoals aanvrager in hoger beroep nog heeft gesteld, uit de Nota van uitgangspunten Mannee van 16 september 2004 blijkt van verscheidene varianten van het tracé van de ontsluitingsweg, doet daar niet aan af. Voor het antwoord op de vraag of een planologische wijziging buiten het eigen perceel voor de desbetreffende aanvrager voorzienbaar was, is immers, zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer in de uitspraak van 21 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU8882, die ik tevens eerder heb besproken), uitsluitend de planologische situatie ten tijde van de koop van het eigen perceel van belang.

Naschrift

Mocht het nog niet duidelijk zijn, dan is het met deze uitspraak van de Afdeling nog eens bevestigd. Het criterium van het concrete beleidsvoornemen is vervallen. Leve het criterium van het beleidsvoornemen!

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 20 februari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ1658


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert