Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een betaalbare woning voor een groot deel van de samenleving steeds minder vanzelfsprekend is geworden. De Rijksoverheid acht het om die reden noodzakelijk om de regie op de betaalbaarheid van de volkshuisvesting te pakken.

Dat heeft ook gevolgen voor verhuurders van woonruimte. Zo is per 1 mei 2022 de WOZ-cap ingevoerd, zijn er plannen voor regulering van de middenhuur per 2024 en ligt er een wetsvoorstel voor goed verhuurderschap bij de Tweede Kamer. Die regelgeving zal hierna eerst worden toegelicht, waarna stil zal worden gestaan bij de gevolgen voor verhuurders.

WOZ-cap

De maximale huurprijs van een woning wordt berekend aan de hand van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat is een puntensysteem op basis waarvan de maximale huurprijs van een woning wordt berekend. Tot aan de liberalisatiegrens, in 2022 bepaald op een aanvangshuurprijs van € 763,47 per maand, valt een woning in de sociale sector. Komt de maximaal toegestane huurprijs boven die grens uit, dan valt de woning in de vrije sector en geldt er onder andere geen maximumhuurprijs meer. Een woning krijgt onder meer punten voor het woonoppervlakte, de energiezuinigheid, de aanwezige voorzieningen en de hoogte van de WOZ-waarde. Hoeveel punten precies nodig zijn om in de vrije sector te vallen verschilt per jaar. Vanaf 1 juli 2022 is de maximale huurprijs van een woning met 141 punten € 764,18. Een woning met dat puntenaantal of meer kan zodoende in de vrije sector worden verhuurd.

Doordat de WOZ-waarde van woningen de afgelopen jaren sterk zijn gestegen krijgen woningen meer punten, met als gevolg dat ze sneller in de vrije sector vallen. Om woningen voor de sociale sector te behouden geldt per 1 mei 2022 de WOZ-cap. Die cap houdt in dat de WOZ-waarde voor woningen met 142 punten of meer nog maar 33% van het totaal aantal punten mag zijn. Voor woningen in de vrije sector waar de WOZ-waarde een groter aandeel dan 33% in het puntentotaal heeft, kan de WOZ-cap er dus toe leiden dat (nieuwe) verhuur in de sociale sector valt, met onder meer de maximumhuurprijs als gevolg.

Er zijn een paar uitzonderingen op de WOZ-cap. De cap geldt niet: (i) als de WOZ-waarde niet bekend is of minder dan € 61.198,00 is, (ii) voor nieuwbouwwoningen (gebouwd in 2018 tot en met 2022) in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht die kleiner zijn dan 40 m² en (iii) voor nieuwbouwwoningen (2015 t/m 2019) of verbouwde woningen (2015 t/m 2022) die zonder de WOZ-waarde 110 punten hebben.

Huurprijsbescherming middensegment

De WOZ-cap heeft dus als gevolg dat er meer woningen in de sociale sector vallen. Dat heeft met name effect op woningen die zonder de cap net boven de liberalisatiegrens uitkomen. Het kabinet wil echter verder gaan dan dat. Woningzoekenden met een middeninkomen vallen volgens het kabinet vaak tussen wal en schip, omdat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, te weinig verdienen of gespaard hebben voor een passende koopwoning en door dure huurwoningen ook geen ruimte hebben om te sparen. Daarom heeft het kabinet het voornemen om per 1 januari 2024 huurprijsbescherming in het middensegment te introduceren. Het voornemen is om het puntensysteem voor de maximumprijzen door middel van een opslagpercentage op het hiervoor genoemde puntensysteem door te trekken. In plaats van de huidige grens van € 763,47 per maand wordt gedacht aan een maximumbedrag van € 1.000,00 tot € 1.250,00, of in andere woorden van een grens bij 141 punten naar 182 tot 226 punten. Oftewel, verhuurde woningen die op basis van het puntensysteem op dit moment iets minder dan € 500,00 boven de liberalisatiegrens liggen en tegen elke huurprijs verhuurd mogen worden, liggen over anderhalf jaar bij nieuwe verhuur net onder die grens, met onder meer een maximumhuurprijs als gevolg.

Of de huurprijsbescherming voor de middenhuur daadwerkelijk zal worden ingevoerd is afhankelijk van de uitkomsten van proeven in de gemeenten Doetinchem, Utrecht en Zwolle. Voor de juridische houdbaarheid daarvan wordt zowel gekeken naar de effecten van regulering op de betaalbaarheid en het aanbod van het middenhuur segment, als naar de investeringsbereidheid van de bouw van middenhuurwoningen. Afhankelijk van die uitkomsten kan de voorgenomen maatregel dus mogelijk nog gewijzigd worden.

Wetsvoorstel goed verhuurderschap

Op dit moment ligt het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap bij de Tweede Kamer, met als streven om per 1 januari 2023 in te gaan. Om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen komt er een (basis)norm voor goed verhuurderschap. Zo dient een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder van een woon- of verblijfsruimte:

  • zich te onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid, onder meer door het hanteren van een transparante selectieprocedure met objectieve selectiecriteria;
  • zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie;
  • de huurovereenkomst schriftelijk te sluiten, en;
  • schriftelijk informatie te verstrekken over de rechten en plichten van huurder ten aanzien van het gehuurde, de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen en de contactgegevens van een gemeentelijk meldpunt voor klachten over ongewenst verhuurgedrag.

De meldpunten die schriftelijk medegedeeld moeten worden bestaan nu nog niet. Die meldpunten moeten door de gemeenten worden ingesteld binnen 6 maanden na de inwerkingtreding van de wet. Na ontvangst van de melding kunnen de gemeenten tot handhaving overgaan. Daarnaast kunnen gemeenten voor het behoud van de leefbaarheid voor een gebied een vergunningplicht invoeren. In dat gebied mag vervolgens niet zonder vergunning worden verhuurd. Voor het verlenen van de vergunning kan de gemeente voorwaarden verbinden aan de wijze waarop de verhuurder aantoont invulling aan goed verhuurderschap te geven, aan het niet overschrijden van de maximaal toegestane huurprijs en het opstellen van een onderhoudsplan. Een dergelijke vergunning kan onder meer worden geweigerd of ingetrokken als een verhuurder in de vier jaar daarvoor een last onder dwangsom of bestuurlijke boete is opgelegd wegens in strijd handelen met, onder andere, de regels van goed verhuurderschap.

Een ingrijpende, als ultimum remedium bedoelde, maatregel betreft de inbeheername. Als een verhuurder voor het overtreden van de regels van goed verhuurderschap in de vier jaar daarvoor al tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen voor het overtreden van diezelfde regels, of als een verhuurder geen verhuurvergunning verkrijgt maar het gehuurde wel reeds verhuurd heeft, dan kan het college van B&W besluiten dat de verhuurder het gehuurde aan een beheerder in beheer moet geven. Het college van B&W kan vervolgens de huurprijs van de woon- of verblijfsruimte vaststellen op een bedrag dat voldoet aan de wettelijke regels en redelijk is in het economisch verkeer. Tevens wordt bepaald dat de verhuurder een kostendekkende vergoeding aan de beheerder is verschuldigd. Als het gehuurde noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen behoeft, kan daarnaast worden besloten dat de beheer daartoe op kosten van de verhuurder overgaat.

Gevolgen voor verhuurders

Huurwoningen die momenteel net boven de liberalisatiegrens vallen kunnen door de invoering van de WOZ-cap bij nieuwe verhuur onder de liberalisatiegrens vallen. Dat heeft onder meer als gevolg dat de huurprijs niet boven het maximum volgens het WWS mag uitkomen. Daardoor kunnen de verwachte rendementen die bij aankoop van het gehuurde nog alleszins redelijk waren, mogelijk niet of nauwelijks gehaald worden. Gelet op de enorme stijgingen in de prijzen van zowel woningen als de bouwkosten de afgelopen periode zullen recent gekochte en/of gebouwde woningen een dure investering zijn. Het wegvallen van het bijbehorende rendement kan dan ook vergaande financiële gevolgen hebben.

Als de proeven voor regulering van de middenhuur succesvol blijken, wordt dat zelfs nog verder doorgevoerd tot huurprijzen die op grond van het WWS maximaal € 1.000,00 tot € 1.250,00 mogen bedragen. Dat zou betekenen dat voor een groot deel van de huurwoningen een maximale huurprijs geldt en dus de verwachte rendementen niet zullen worden gehaald. Dat kan als gevolg hebben dat het voor investeerders niet langer rendabel is om in huurwoningen te investeren. In dat geval zal het aanbod in de gereguleerde sector niet toenemen, terwijl dat nou juist de doelstelling van het kabinet is. Daarnaast kan het als neveneffect hebben dat verhuurders hun rendement proberen te behouden door huurprijzen van de huurwoningen in de vrije sector aanzienlijk te verhogen. Overigens is het kabinet zich van het investeringsrisico bewust en heeft zij expliciet aangegeven de uitkomst van de proeven tevens in dat kader beoordelen.

Verhuurders kunnen voorkomen dat een huurwoning in de gereguleerde sector valt door deze zodanig te verbeteren dat de woning het aantal punten behaalt dat boven de nieuwe maximum huurprijs ligt. Aangezien vergroten van bijvoorbeeld het woonoppervlakte lastig te realiseren zal zijn, kan met name een sterke verbetering van het energielabel daar in grote mate aan bijdragen. Eventueel kan een verhuurder ervoor kiezen om aflopende huurovereenkomsten te verlengen en/of een onderhuurconstructie overeen komen. De nieuwe regels gelden immers pas voor nieuwe huurovereenkomsten, zodat het voordeliger kan zijn om de huidige ‘vrije’ huurprijs zo lang mogelijk door te laten lopen. Daarbij geldt wel de kanttekening dat tijdelijke huurovereenkomsten dan voor onbepaalde tijd zullen gaan gelden.

De regels met betrekking tot goed verhuurderschap lijken verstrekkend, met name de gedwongen inbeheername. De (basis)norm voor goed verhuurderschap houdt feitelijk echter slechts twee nieuwe verplichtingen in. Een huurovereenkomst wordt immers al schriftelijk gesloten en ongerechtvaardigd onderscheid en intimidatie waren uiteraard al niet toegestaan, hoewel dat mogelijk wel sneller kan worden gemeld en aangepakt. Als het wetsvoorstel goed verhuurderschap wordt aangenomen, houdt dat dan ook als concrete nieuwe verplichtingen in dat er een transparante selectieprocedure wordt gehanteerd en er schriftelijke informatie moet worden gedeeld over een contactpunt en de rechten en plichten van de huurder. Een dergelijke procedure zal dus een keer deugdelijk opgezet moeten worden, waarna deze bij verhuur van andere woonruimte telkens kan worden hergebruikt.

Mogelijk kan de door een gemeente in te stellen vergunningsplicht in de praktijk nog verdere gevolgen hebben voor verhuurders. Een gemeente kan dan immers, voor het behoud van de leefbaarheid van een gebied, voorwaarden verbinden aan het goed verhuurderschap van de verhuurder. Dat kan tot willekeur en grote verschillen in voorwaarden leiden per gemeente of zelfs per gebied in dezelfde gemeente. Hoe dat precies ingevuld zal worden, alsmede of er bij de gemeenten voldoende capaciteit is om actief de meldingen te onderzoeken en handhaven, is vooralsnog niet goed in te schatten. Wordt dus ongetwijfeld nog vervolgd.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert