Nieuw ROZ-model kantoorruimte

Nieuw ROZ-model kantoorruimte

Recent heeft de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) haar nieuwe model huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Bepalingen voor kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie dateerde uit 2003. Het nieuwe model versie 2015 is te vinden en voor een ieder te downloaden op www.roz.nl.

Het model beoogt een meer transparanter karakter te dragen, bevat duidelijk gemarkeerde keuzes te bevatten en is over het geheel genomen evenwichtiger geworden omdat er aan de belangen van de huurder tegemoet is gekomen, aldus de ROZ.

Wijzigingen

Ik zal hierna de belangrijkste verschillen in het nieuwe model ten opzichte van het model uit 2003 weergeven:

Voor wat betreft de overeenkomst:

  • Er is een kop: ‘nemen in aanmerking’ toegevoegd. Partijen kunnen hier hun partij bedoelingen opnemen;
  • Artikel 1: gelet op de invoering van het verplichte Energie Prestatie Certificaat (EPC) is in lid 5 van het eerste artikel een tekst opgenomen waarin door partijen moet worden aangegeven of huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wel of geen kopie van het EPC van verhuurder heeft ontvangen. Sinds 1 januari 2008 is de verhuurder van bedrijfsruimte verplicht bij de verhuur een EPC te verstrekken.
  • Artikel 3: in dit artikel kunnen nu vaste huurperiodes worden vastgelegd, waarin bijvoorbeeld alleen de huurder mag opzeggen. De opzegtermijn is niet meer standaard één jaar, zoals dat in het model 2003 het geval was, maar flexibel;
  • Artikel 4: als met BTW wordt verhuurd en dit eindigt door toedoen van de huurder dan lijdt de verhuurder in beginsel schade. Die schade wordt nu in artikel 4 nader omschreven, te weten als exploitatiekosten en stichtingskosten. Voorts is een einddatum terzake de herzieningsperiode toegevoegd;
  • Artikel 6: in artikel 6.2 kunnen partijen overeenkomen of er wel of geen rentevergoeding verschuldigd is over de waarborgsom.
  • Artikel 8: Dit betreft een volledig nieuw artikel genaamd: ‘Incentives’. In dit artikel is opgenomen: ‘Partijen verklaren dat er tussen partijen geen andere incentives zijn overeengekomen dan in deze huurovereenkomst vermeld.’ Dit kan voorkomen dat toekomstige verhuurder en/of huurder ineens worden geconfronteerd met afspraken die buiten het contract zijn gemaakt.
  • Artikel 9: er zijn twee artikelen (9.1 en 9.2) toegevoegd onder ‘Asbest en Milieu. Deze artikelen zijn toegevoegd opdat partijen niet vergeten dat er mogelijk sprake is van asbest en/of verontreiniging en dat partijen daarover nadere afspraken kunnen maken.
  • Artikel 10: dit betreft een nieuw artikel: ‘Duurzaamheid/Greenlease’ partijen hebben hier mogelijkheid afspraken te maken omtrent duurzaamheid.

Wijzigingen in de Algemene Bepalingen:

  • De volgorde van de artikelen is gewijzigd. Deze is nu vrijwel gelijk aan de Algemene Bepalingen bij het ROZ-model winkelruimte;
  • Artikel 4.4:  weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming levert geen gebrek op, tenzij dit het gevolg is van het doen of nalaten van verhuurder;
  • Artikel 5.5: verhuurder mag voorschriften stellen voor plaatsing van reclame/aanduidingen en overige van buitenaf zichtbare wijzigingen. De verhuurder mag plaatsing ervan niet op onredelijke gronden weigeren;
  • Artikel 6.3:  onderhuur is onder bepaalde voorwaarden wel toegestaan;
  • Artikel 7: in artikel 7.4 is opgenomen dat indien de verhuurder verplicht is een energielabel op t e hangen in het gehuurde huurder verhuurder daartoe in de gelegenheid stelt. In artikel 7.5 is verder opgenomen dat zowel verhuurder als huurder (zonder voorafgaande schriftelijke toestemming) geen veranderingen of toevoegingen mogen aanbrengen die ervoor zorgen dat het energielabel aantoonbaar verslechtert;
  • Artikel 9.2: verhuurder vergoedt de kosten die de huurder maakt om (meer) schade aan het gehuurde te voorkomen voor zover deze niet aan de huurder is toe te rekenen;
  • Artikel 10: verhuurder is onder andere aansprakelijk als hij een gebrek aan het gehuurde niet tijdig verhelpt;
  • Artikel 11: dit artikel geeft in het eerste lid definities van onderhoud, herstel vernieuwing. Vernieuwing is bij een aantal leden weggelaten bijvoorbeeld 11.5 d, e en f;
  • Artikel 12: huurder mag zonder toestemming van de verhuurder veranderingen en toevoegingen in het gehuurde aanbrengen die voor de exploitatie van het gehuurde nodig zijn. De huurder moet daarbij wel steeds onderzoeken of er sprake is van asbest;
  • Artikel 13.4: verhuurder zal passende maatregelen nemen om aantasting van het huurgenot zo veel mogelijk te beperken;
  • Artikel 13.5: hier is toegevoegd dat dat het gebruik door de huurder als omschreven in artikel 1.2 van de huurovereenkomst mogelijk blijft;
  • Artikel 14: dit nieuwe artikel gaat over verzoeken/toestemming. Daar waar toestemming vereist is, bepaalt dit artikel dat verhuurder of huurder deze toestemming niet op onredelijke gronden zal weigeren of vertragen;
  • Artikel 15:  partijen moeten elkaar schriftelijke op de hoogte stellen als relevante wijzigingen in de vennootschappelijke structuur worden doorgevoerd.
  • Artikel 18.4: huurder moet zijn deel van de servicekosten zelfstandig kunnen vaststellen. Voorts is toegevoegd dat de wettelijke verjaringstermijn aanvangt na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben;
  • Artikel 19: het artikel over de omzetbelasting is aangepast naar huidige wet- en regelgeving;
  • Artikel 21: verhuurder en huurder zijn vrij in het kiezen van een verzekeringsmaatschappij;
  • Artikel 22.8: zowel verhuurder als huurder kan een inspectierapport laten opmaken als de andere partij weigert daaraan mee te werken;
  • Artikel 23: huurder mag een beroep op verrekening doen als de vordering is vastgesteld door de rechter. Verder is de boeterente verlaagd van 2% naar 1%
  • Artikel 24.3: er is een nieuwe bankgarantie of waarborgsom nodig als de huur met 15 % of meer toeneemt;
  • Artikel 26: bij toerekenbare tekortkoming is het woord ‘ernstige’ eruit gehaald;
  • Artikel 27: verhuurder staat ervoor in dat de huurovereenkomst aan voorschriften van de Vereniging van Eigenaren (VvE) of vergelijkbaar voldoet;
  • Artikel 28: dit artikel over de kosten bij verzuim is wederkerig gemaakt;
  • Artikel 29: deze boetebepaling is meer beperkt doordat deze enkel nog op een aantal artikelen (artikel 5.1, 8, 12.1 en 24.1) uit de Algemene Bepalingen ziet en niet meer op alle artikelen.

Conclusie

Met name zijn er in de Algemene Bepalingen wijzigingen doorgevoerd die recht doen aan het idee om het ROZ-model minder verhuurdersvriendelijk te maken. Zie hiervoor onder andere artikel 10 AB waaruit volgt dat verhuurder zich niet meer kan beroepen op de algemene uitsluiting van zijn aansprakelijkheid. Verder is nu in de AB (artikel 18.4) toegevoegd dat de wettelijke verjaringstermijn aanvangt na afloop van het jaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Huurders kunnen nu niet meer jaren later worden geconfronteerd met een servicekosteneindafrekening en verder is de boeterente in het voordeel van huurder gewijzigd. Was de boeterente 2% en u 1%.

In de huurovereenkomst zijn er niet zo zeer wijzigingen doorgevoerd die tot meer evenwichtig model leiden. De wijzigingen betreffen vooral de opzet en de formulering van het model wat overigens wel tot een duidelijker model heeft geleid. De mogelijkheid tot het opnemen van de considerans die is inhoud alsook het introduceren van een aantal nieuwe artikelen (waaronder Incentives, Duurzaamheid/Green lease en Asbest en Milieu) leidt naar mijn mening met name tot bewustwording bij partijen dat zij hierover met elkaar afspraken kunnen maken.

Al met al wordt er met het doorvoeren van deze wijzigingen inderdaad enigszins tegemoetgekomen aan de belangen van huurder. Spectaculair zijn de wijzigingen niet te noemen. In ieder geval kan er nog duidelijk gesproken worden van een verhuurdersvriendelijk model en bovendien zullen partijen in de praktijk veelal gebruik maken van de mogelijkheid om hun specifieke en afwijkende afspraken onder artikel 11 Bijzondere Bepalingen op te nemen.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert