Niet op tijd bouwen, vergunning kwijt!

In de Woningwet is bepaald dat het College van Burgemeester en Wethouders (B&W) een bouwvergunning mede kunnen intrekken als niet binnen de termijn als in de bouwverordening gesteld een begin is gemaakt met de bouwwerkzaamheden. In de Woningwet is tevens bepaald dat als de werkzaamheden langer dan de in de bouwverordening bepaalde termijn hebben stilgelegen, de bouwvergunning eveneens kan worden ingetrokken. Omdat in veel gemeenten een termijn van 26 weken ná het onherroepelijk worden van de bouwvergunning wordt gehanteerd, kan dit gigantische gevolgen hebben voor bouwprojecten waarvoor wel bouwvergunningen zijn verleend, maar die tengevolge van de huidige economische crisis (voorlopig) niet worden uitgevoerd en zelfs worden stilgelegd. De jurisprudentie hierover is weinig positief.

Allereerst merk ik op dat de hiervoor genoemde intrekkingsgronden zich met name voordoen als de gemeente het planologisch regime heeft gewijzigd dan wel wil wijzigen en de realisatie van de in het verleden verstrekte bouwvergunningen in strijd is met dat regime of die nieuwe visie daarop.

Op 24 september 2003 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State echter vastgesteld dat de opvatting dat er alleen een redelijk belang met de intrekking gemoeid is indien het planologisch regime is gewijzigd waaraan de verleende bouwvergunning eertijds is getoetst, onjuist is. Volgens de Afdeling hebben B&W van Boxtel zich terecht op het standpunt gesteld dat ook de enkele omstandigheid dat de houder van een bouwvergunning niet aannemelijk weet te maken dat hij alsnog binnen korte termijn daarvan gebruik zal maken, een redelijk belang vormt dat ten grondslag gelegd kan worden aan intrekking van een ongebruikte bouwvergunning.

Een vergunninghouder doet er dan ook zeer verstandig aan om tijdig een aanvang te maken met de bouwwerkzaamheden. Immers, zodra daarmee een start is gemaakt, kan van de bevoegdheid om de bouwvergunning in te trekken, omdat daarvan geen gebruik wordt gemaakt, geen sprake meer zijn. Uiteraard blijft wel de bevoegdheid bestaan de bouwvergunning in te trekken als de bouw meer dan een half jaar stil ligt.

Tijdige aanvang bouwwerkzaamheden

De vraag is wanneer sprake is van “start bouw”. Op 3 december 2003 heeft de Afdeling zich over een zaak gebogen waarbij de vergunninghouder stelde wel tijdig een aanvang te hebben gemaakt met de bouwwerkzaamheden. Vergunninghouder had namelijk door een aannemer een offerte laten uitbrengen, de gemeente het peil laten bepalen, bouwplanken geplaatst en een grasmat verwijderd. De Afdeling heeft deze argumenten van de vergunninghouder van de hand gewezen, omdat van daadwerkelijke bouwactiviteiten geen sprake was. Derhalve waren B&W van Heerlen in die zaak gerechtigd om tot intrekking van de 12 jaar oude bouwvergunning over te gaan.

Alhoewel de Afdeling dit niet met zoveel woorden in deze uitspraak heeft overwogen, blijkt hieruit uitdrukkelijk dat volgens de Afdeling pas sprake is van het verrichten van bouwwerkzaamheden als daarmee wordt voldaan aan de definitie van bouwen in de zin van de Woningwet. Ik sta hier niet te lang bij stil, maar kort gezegd komt het erop neer dat daarvan pas weer sprake is indien een constructieve handeling wordt verricht, waarbij een constructie van enige omvang wordt gemaakt die ook nog eens plaatsgebonden is. Denk hierbij aan hei- en funderingswerk.

Staking van (niet-afgeronde) werkzaamheden

Op 5 februari 2003 respectievelijk 25 april 2007 heeft de Afdeling uitspraak gedaan in een zaak waarin de bouwvergunning niet volledig was gebruikt én de bouwwerkzaamheden al langer dan 26 weken hadden stilgelegen.

In deze zaak hadden B&W van Haarlemmermeer in 1990 een bouwvergunning verleend voor de bouw van 209 volkstuinhuisjes. Begin jaren ’90 zijn daarvan 5 volkstuinhuisjes gerealiseerd, waarna het project is stil komen te liggen. In 2000 hebben B&W besloten de bouwvergunning in te trekken, omdat het vergunde nog niet geheel was gerealiseerd en de bouwwerkzaamheden langer dan 26 weken stil lagen. Aangezien de bouwvergunning zag op de bouw van in totaal 209 volkstuinhuisjes, had de intrekking van de bouwvergunning eveneens betrekking op de 5 gerealiseerde volkstuinhuisjes. Omdat de intrekking van een bouwvergunning terugwerkende kracht heeft, waren die volkstuinhuisjes namelijk zonder bouwvergunning gebouwd. B&W besloten daarop tot handhaving over te gaan, nu de volkstuinhuisjes niet meer pasten in het wenselijke planologische regime. De Afdeling heeft hierover geoordeeld dat B&W bevoegd waren om tot de intrekking van de bouwvergunning over te gaan, alsmede handhavend op te treden tegen de 5 reeds gerealiseerde volkstuinhuisjes, die derhalve behoorden te worden verwijderd.

Procedure

Volledigheidshalve merk ik nog op dat B&W in de regel, voordat zij tot intrekking van de bouwvergunning overgaan, aan de vergunninghouder laten weten dat zij voornemens zijn om de bouwvergunning in te trekken. Op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt de vergunninghouder vervolgens in de gelegenheid gesteld zich over het voornemen uit te laten. In dit artikel is namelijk bepaald dat een belanghebbende eerst in de gelengeheid wordt gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen, indien een bestuursorgaan een besluit zal gaan nemen waartegen een belanghebbende die dit besluit niet heeft aangevraagd naar verwachting bedenkingen zal hebben. Vergunninghouders hebben van dit recht ook wel “misbruik” gemaakt en alsnog een aanvang gemaakt met de bouwwerkzaamheden, waardoor de bevoegdheid vervalt om de bouwvergunning in te trekken. In de uitspraak van de Afdeling van 3 december 2003, zoals hiervoor reeds aangehaald, heeft de Afdeling geoordeeld dat B&W niet verplicht zijn om een vergunninghouder vooraf te horen alvorens tot intrekking over te gaan. Artikel 4:8 Awb is er namelijk niet voor bedoeld om vergunninghouder een laatste gelegenheid te geven alsnog met de bouwwerkzaamheden te beginnen, aldus de Afdeling.

Conclusie

De conclusies die een vergunninghouder dan ook uit voornoemde uitspraken kan trekken, zijn mijns inziens de volgende:

–  indien een vergunninghouder zijn bouwvergunning wil behouden, zal hij erop moeten toezien dat hij binnen de daartoe in de gemeentelijke bouwverordening gestelde termijn van doorgaans 26 weken ná het onherroepelijk worden van de bouwvergunning start met “bouwen”;

– “bouwen” is bouwen in de zin van de Woningwet en de daarop gebaseerde jurisprudentie;

– bouwwerkzaamheden moeten niet langer dan 26 weken onafgebroken stil liggen;

– een vergunninghouder moet de hele bouwvergunning uitvoeren dan wel de bouwvergunning wijzigen; én

– een vergunninghouder moet zich houden aan de voorschriften van de bouwvergunning, waaronder gekozen kleuren en materialen, dan wel de bouwvergunning wijzigen.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert