Mogelijke planologische verandering wordt wel genoemd, maar onvoldoende concreet

De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie beslissend voor de vraag of schade te voorzien is. Daarbij is van belang of er te dien aanzien concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt. Ik heb eerder opgemerkt (onder meer ABRS 19 september 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BX7723) dat er in de jurisprudentie van de Afdeling een ontwikkeling gaande is, waaruit lijkt te volgen dat een niet zo concreet beleidsvoornemen al voldoende is om voorzienbaarheid aan te nemen. De Afdeling haalt die voorzichtige conclusie met deze uitspraak onderuit, alhoewel ik verwacht dat dit een eendagsvlieg zal zijn.

Aanvrager heeft op 31 oktober 2003 gekocht en op 5 december 2003 geleverd gekregen het perceel te Numansdorp, waarop nadien een woning is gebouwd. Hij heeft verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van een door het college van burgemeester en wethouders van Cromstreijen bij besluit van 12 juli 2007 verleende vrijstelling als bedoeld in artikel 19 WRO met gebruik waarvan bouwvergunning is verleend voor de bouw van twee appartementengebouwen met op de begane grond een supermarkt tegenover het perceel aan de overzijde van de Vlielanderstraat op een terrein plaatselijk bekend Rehoboth.

Dit verzoek wordt door het college afgewezen, na daartoe advies te hebben ingewonnen bij het SAOZ. De bouw van de appartementengebouwen met supermarkt zou op grond van berichten daarover in de weekkrant Het Kompas van 25 oktober 2002 en van 6 december 2002 voor aanvrager voorzienbaar zijn geweest ten tijde van de koop van het perceel op 31 oktober 2003.

Aanvrager maakt bezwaar, dat door het college ongegrond wordt verklaard, waarop aanvrager beroep instelt bij de Rechtbank Dordrecht, die het beroep gegrond verklaart, de beslissing op bezwaar vernietigt en het college gelast een nieuw besluit te nemen met inachtneming van de uitspraak. Tegen deze uitspraak stelt het college hoger beroep in.

Het college betoogt dat de rechtbank, door te overwegen dat de planologische veranderingen op het nieuwbouwterrein voor aanvrager niet voorzienbaar waren, omdat in weekblad Het Kompas niet naar concrete beleidsvoornemens is verwezen, heeft miskend dat de publicaties in Het Kompas waren gebaseerd op de gemeentebegroting voor 2003 en de daarbij behorende toelichting. Het college voert aan dat in de publicaties in Het Kompas de locatie van de nieuwe planologische ontwikkelingen voldoende concreet is aangeduid. Volgens het college moet aanvrager op de hoogte zijn geweest van de te verwachten ontwikkelingen op het nieuwbouwterrein, nu de naam van het gebied waarvan het perceel deel uitmaakt evenzeer in die publicaties was vermeld.

In de gemeentebegroting voor 2003 is op pagina 120 onder nummer 830.29 een bedrag voor ‘Inbreidingslocaties’ vermeld. In de Beleidstoelichting Begroting 2003 is op pagina 8/13 onder de kop ‘Inbreidingslocaties’ en de subkop ‘Rehobothschool Numansdorp’ vermeld:

“Aan de Woningstichting is gevraagd een plan te ontwikkelen om op deze locatie een supermarkt, zorgwoningen en enkele woningen voor asielzoekers te realiseren. De haalbaarheid van een dergelijke invulling is nog in onderzoek. De gemeente loopt bij dit plan een aanzienlijk financieel risico, daar het de bedoeling is uit de grondopbrengst de nieuwbouw van de Rehobothschool te financieren. Deze nieuwbouw vindt momenteel plaats, maar de beoogde grondopbrengst is vooralsnog niet gerealiseerd.”

In weekblad Het Kompas van 25 oktober 2002 is vermeld waar en op welke tijdstippen de begroting 2003 kan worden ingezien en op welke wijze een exemplaar van de Beleidstoelichting 2003 kan worden aangevraagd. Daarin is verder onder meer het volgende vermeld:

“Robohotschool Numansdorp. Woonstichting Union heeft plannen om hier een supermarkt, zorgwoningen en enkele woningen voor asielzoekers te realiseren. De haalbaarheid hiervan wordt nog onderzocht.”

In weekblad Het Kompas van 6 december 2002 is op de daarin gepubliceerde agenda van de Senioren Adviesraad Cromtrijen vermeld: “- Ontwikkelingen Rehobotschool”.

De Afdeling overweegt dat de rechtbank met juistheid heeft overwogen dat in geen van de hiervoor aangehaalde passages uit Het Kompas wordt verwezen naar een gemeentelijk document waaruit een planologisch voornemen blijkt. In Het Kompas van 25 oktober 2002 is alleen verwezen naar plannen van een woonstichting en uit de in Het Kompas van 6 december 2002 vermelde agenda volgt niet dat de Senioren Adviesraad Cromtrijen een mogelijke planologische verandering voor het nieuwbouwterrein zal bespreken. De enkele vermelding van een bedrag voor ‘Inbreidingslocaties’ in de gemeentebegroting voor 2003 betekent verder niet dat aanvrager ten tijde van de koop van het perceel rekening kon en moest houden met planologische veranderingen op het nieuwbouwterrein. De Beleidstoelichting Begroting 2003, zoals hiervoor aangehaald, bevat voorts geen concreet beleidsvoornemen op grond waarvan aanvrager ten tijde van de koop rekening kon en moest houden met een nadelige planologische verandering op het nieuwbouwterrein, nu daarin niet een concreet beleidsvoornemen van het gemeentebestuur is vermeld. Gezien het voorgaande heeft het college de afwijzing van het verzoek van aanvrager om vergoeding van planschade ten gevolge van de vrijstelling voor de realisering van twee appartementengebouwen en een supermarkt op het nieuwbouwterrein ten onrechte in bezwaar gehandhaafd omdat de planologisch verandering voor aanvrager op grond van de gemeentebegroting voor 2003 en de daarbij behorende Beleidstoelichting Begroting 2003 voorzienbaar was.

Naschrift

Mocht het nog niet duidelijk zijn, dan is het met deze uitspraak van de Afdeling nog eens bevestigd. Het criterium van het concrete beleidsvoornemen is vervallen. Leve het criterium van het beleidsvoornemen!

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 7 november 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY2461


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert