Mededelingsplicht van de “professionele” verhuurder terzake de bestemming van het gehuurde

Mededelingsplicht van de “professionele” verhuurder terzake de bestemming van het gehuurde

In principe dient de verhuurder ervoor te zorgen dat het gebruik van het gehuurde overeenstemt met de bestemming krachtens het bestemmingsplan. Zo dient de verhuur van een pand ten behoeve van de exploitatie van een restaurant planologisch mogelijk te zijn. Als er dienaangaande bijzonderheden zijn, rust op de verhuurder een mededelingsplicht, welke plicht zwaarder kan worden naarmate de “professionaliteit” van de verhuurder. De Hoge Raad oordeelde dat die professionaliteit niet altijd leidt tot een verzwaring.

Inbev Nederland (hierna: “Inbev”) verhuurde bedrijfsruimte, die uitsluitend gebruikt mocht worden als horecabedrijfsruimte, aan Café The Matrixx. Laatstgenoemde heeft haar bedrijfsvoering overgedragen en de koper als huurder van het gehuurde in zijn plaats gesteld. De nieuwe huurder is vervolgens een discotheek gestart. Een jaar later is de bedrijfsvoering weer verkocht aan een vennootschap en diens directeur (hierna: “Huurder”), die tevens als huurders in de plaats van de vorige huurder zijn gesteld. Huurder wilde in de bedrijfsruimte een Italiaans restaurant beginnen.

De indeplaatsstelling is geschied bij overeenkomst, die door Inbev, de vorige huurder en Huurder is ondertekend. Daarnaast heeft Inbev aan Huurder een geldlening verstrekt ten behoeve van de exploitatie van het Italiaanse restaurant en heeft Inbev de inventaris en een kelderbierinstallatie aan Huurder in bruikleen gegeven.

Huurder is bij de uitvoering van zijn plan om in het gehuurde een Italiaans restaurant te beginnen, gestuit op bestemmingsplan-problemen. Uit een beschikking van de gemeente volgt:

“(…) Horeca in het pand [a-straat] is slechts toegestaan indien deze horeca behoort bij het casino. De horeca in [a-straat] staat echter op zichzelf, is geen onderdeel van het casino en is dus strijdig met het bestemmingsplan.(…)

[Voorheen heeft] ons College vrijstelling verleend van de gebruiksvoorschriften van genoemd bestemmingsplan ten behoeve van horecadoeleinden (i.c. gebruik als lounge-café). Tevens is toen bouwvergunning verleend ten behoeve van dat gewijzigde gebruik. Uit latere jurisprudentie van de hoogste bestuursrechter bleek dat dit niet correct was. Vrijstelling van gebruiksvoorschriften kan slechts worden verleend, als er ten behoeve van dat gewijzigde gebruik geen verbouwing hoeft plaats te vinden.”

Door de bestemmingsplanproblemen wilde de bank geen aanvullende financiering verstrekken. Toen het alternatieve plan van Huurder om in het gehuurde een casino te beginnen eveneens was mislukt, heeft Huurder de handdoek in de ring gegooid en de overeenkomsten met Inbev met terugwerkende kracht vernietigd wegens dwaling.

Inbev is vervolgens naar de rechter gestapt om betaling van de huurachterstand te vorderen. Huurder heeft zich verweerd met een beroep op dwaling, welk beroep door de kantonrechter is verworpen. Het Gerechtshof oordeelde over de dwaling:

“4.4 (…) naar ’s hofs oordeel had Inbev, als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand, behoren te weten van de precieze bestemming van het litigieuze bedrijfspand en de mogelijke problemen (…). Inbev had [Huurder] daaromtrent moeten informeren, alvorens mee te werken aan (onder)verhuur aan [Huurder] en met hem de daaraan gelieerde andere overeenkomsten aan te gaan. (…)  Weliswaar had [Huurder] ook zelf onderzoek moeten doen bij de gemeente naar de geldende bestemming (…) maar het hof rekent Inbev de schending van haar spreekplicht bepaald zwaarder aan dan de schending van de eigen onderzoeksplicht zijdens [Huurder].”

Het Gerechtshof heeft het beroep op dwaling van Huurder bij tussenarrest gehonoreerd. Daartegen heeft Inbev cassatie ingesteld. De Hoge Raad oordeelt:

“dat Inbev een “grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand” is, brengt op zichzelf niet mee dat zij geacht wordt op de hoogte te zijn van de precieze bestemming van het pand en de mogelijke problemen (…) en dat zij daarom [Huurder] daarover behoorde te informeren. Inbev [stelt] dat met betrekking tot het bedrijfspand in 2003 vrijstelling is verleend van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan ten behoeve van horecadoeleinden, dat toen ook een bouwvergunning ten behoeve van dat gewijzigde gebruik is verleend, en dat het pand nadien door opvolgende exploitanten/onderhuurders steeds is gebruikt voor horecadoeleinden (namelijk een restaurant, een discotheek en een lounge-café). (…) In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren (vgl. bij een koopovereenkomst HR 18 april 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9306, NJ 1986/747).”

Slotsom

Vanzelfsprekend spelen de specifieke omstandigheden van dit geval een rol bij de beoordeling, dat van de verhuurder niet verwacht mocht worden dat zij de huurder had moeten informeren over mogelijke problemen ten aanzien van de bestemming. Zo exploiteerden voorgaande huurders het gehuurde – kennelijk – ook in strijd met het bestemmingsplan. Het oordeel van de Hoge Raad dat “een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uit [mag] gaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren” geeft de professionele verhuurder in zijn algemeenheid toch meer lucht ten aanzien van zijn onderzoeks- en mededelingsplicht terzake de bestemming krachtens het bestemmingsplan.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert