Maatstaf waardedaling als gevolg van geluidsbelasting vijfbanenstelsel

Een eigenaar van een vrijstaande woning met schuur, erf, tuin en open grond heeft op 21 juni 2007, ter aanvulling en completering van het verzoek van 26 november 1997, de Besliscommissie van Schadeschap Luchthaven Schiphol (hierna: besliscommissie) onder meer verzocht om vergoeding van planschade bestaande uit waardevermindering van de woning ten gevolge van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Schiphol-West en omgeving’ op 29 april 1999, waarmee de uitbreiding van luchthaven Schiphol met een vijfde baan planologisch mogelijk werd gemaakt.

De besliscommissie heeft, na advies te hebben ingewonnen bij de Adviescommissie Schadeschap Luchthaven Schiphol, op grond van de Gemeenschappelijke Regeling Schadeschap Luchthaven Schiphol aan de eigenaar een schadevergoeding toegekend ten bedrage van € 39.000,—, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 april 1999. De besliscommissie heeft een vergelijking gemaakt van de waarde van de woning onmiddellijk voor en onmiddellijk na de peildatum 29 april 1999. In deze vergelijking tussen de oude planologische situatie (met het vierbanenstelsel) en de nieuwe planologische situatie (met het vijfbanenstelsel) komt de besliscommissie tot de conclusie dat de geluidsbelasting toeneemt van minder dan 35 Ke naar circa 41 Ke. Met een waardedaling van 1% per toegenomen Ke, komt de besliscommissie tot een planschadevergoeding van € 39.000,–.

De eigenaar is het met dit besluit oneens en maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, zodat de eigenaar beroep instelt bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank).

Het geschil beperkt zich tot de hoogte van de toegekende schadevergoeding wegens waardevermindering van de woning ten gevolge van het kunnen realiseren van het vijfbanenstelsel. De eigenaar stelt dat de besliscommissie ten onrechte uitgaat van een waardedaling van 1% per toegenomen Ke. De eigenaar is van mening dat de besliscommissie de conclusies van de in het advies aangehaalde studies van J. Udo (verschenen in: ESB, jaargang 91, nr. 4477, 13 januari 2006) en R.J. van den Brink (verschenen in: ESB, jaargang 84, nr. 4231, pagina 876, 26 november 1999) als uitgangspunt dient te nemen voor de vaststelling van de waardevermindering van de woning. Uit deze studies volgt dat dure, alleenstaande woningen met veel groen, zoals bij de onderhavige locatie, een waardedaling van wel 6,5% per Ke ervaren. Een gemiddelde van de in die onderzoeken genoemde waardedaling van 1,35 % en 3,65 % komt neer op 2,5% per 1 Ke. Deze uitkomst wordt door Aalsmeerse makelaars bevestigd, aldus de eigenaar. De totale waardedaling wordt dan (41Ke-35Ke) x 2,5% = 15%.

Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 10 november 2011 in zaak nr. 201002921/1/H2 (LJN BO3436) is de rechtbank van oordeel dat de besliscommissie er voor kan kiezen om, gelet op het door haar reeds verrichte onderzoek naar waardedalingen van woningen als gevolg van geluidsbelasting in het kader van het vijfbanenstelsel, de maatstaf te hanteren dat een toename van 1 Ke geluidbelasting leidt tot 1% waardedaling van een woning.

De rechtbank is (verder) van oordeel dat de besliscommissie zich terecht op het standpunt stelt dat de eigenaar eraan voorbij gaat dat in de studie van J. Udo niet gesproken wordt over Kosteneenheden (geluidsbelasting), maar over dB(A) (decibellen, geluidsniveau) en voorts dat dit onderzoek ziet op geluidshinder door weg- en railverkeer. Verder heeft dit onderzoek betrekking op de omgeving van Baarn en Soest. Deze verschillen maken dat in deze studie onvoldoende steun kan worden gevonden voor de stelling dat in de omgeving van Schiphol de maatstaf van 1% waardedaling per Ke niet kan worden toegepast.

De rechtbank is voorts van oordeel dat de verwijzing van de eigenaar naar de studie van R.J. van den Brink geen ondersteuning biedt voor zijn standpunt dat de waardevermindering van duurdere woningen relatief hoger is. In deze studie wordt immers aangegeven dat in 1973 duurdere woningen relatief meer in prijs daalden in verband met vliegtuiglawaai rond Schiphol, maar dat dit in 1999 niet langer het geval was. In deze studies heeft de besliscommissie dan ook terecht geen aanknopingspunten gevonden voor twijfel aan de juistheid van de taxatie door de adviescommissie van de waardedaling van de woning van de eigenaar als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Schiphol-West en omgeving’.

De eigenaar heeft zijn stelling dat Aalsmeerse makelaars bevestigen dat de waardedaling van duurdere woningen hoger is dan 1% per Ke, onderbouwd met een ongedateerde verklaring van een makelaar.

Nu uit die verklaring niet kan worden afgeleid dat een vergelijking tussen de planologische regimes heeft plaatsgevonden, oordeelt de rechtbank met de besliscommissie dat hetgeen de eigenaar hiermee heeft aangevoerd niet kan leiden tot de conclusie dat de verklaring noopt tot het inschakelen van een andere deskundige of dat de besliscommissie de door haar ingeschakelde adviescommissie niet mocht volgen.

De eigenaar heeft voorts aangevoerd dat de werkelijke geluidsbelasting aanzienlijk meer is dan de theoretisch vastgestelde 41 Ke volgens de contourenlijn, vanwege het gebruik van de Zwanenburgbaan in zuidelijke richting. De eigenaar schat de geluidsoverlast op minimaal 50 Ke.

Daarop overweegt de rechtbank dat het in deze zaak draait om de hiervoor beschreven planvergelijking. Wat was krachtens het oude bestemmingsplan maximaal mogelijk en wat wordt maximaal mogelijk krachtens het nieuwe bestemmingsplan. Daarbij blijft de feitelijke situatie buiten beschouwing. Reeds hierom kan aan de gestelde geluidsoverlast in deze procedure geen betekenis worden toegekend.

Naschrift

De motivering van de uitspraak van de rechtbank betreffende de studies van J. Udo en R.J. van den Brink alsmede de ongedateerde verklaring van een makelaar kan ik goed volgen, de enkele verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 10 november 2011 echter niet. In die uitspraak, die ik ook al heb besproken, heeft de Afdeling namelijk slechts overwogen dat aan de maatstaf voor het vaststellen van planschadevergoedingen voor waardevermindering van woningen ten gevolge van geluidoverlast veroorzaakt door de uitbreiding van Schiphol met een vijfde baan uitvoerig onderzoek ten grondslag ligt en daarbij wordt uitgegaan van een waardevermindering van woningen met 1% per 1 Ke toename van de geluidbelasting. Of die maatstaf daarmee juist is, staat met die uitspraak aldus niet vast. Om die reden is de rechtbank waarschijnlijk ook ingegaan op de inhoudelijke argumenten van de eigenaar, doch in dat geval had de rechtbank de verwijzing net zo goed kunnen weglaten.

LJN BV2655, Rechtbank Haarlem d.d. 23 januari 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert