Legionella besmetting en de risico aansprakelijkheid VvE

Het toezicht op mogelijke bronnen van legionella-besmetting is verscherpt. Regelmatig worden controles uitgevoerd in openbare en semi-openbare gebouwen zoals zwembaden, ziekenhuizen en hotels. Als dergelijke risico’s ook in een appartementencomplex bestaan, is de VvE daarvoor dan aansprakelijk?

Legionella Pneumophila komt in het algemeen voor in het milieu, doorgaans in kleine concentraties. Als de bacteriën enkele dagen in verwarmd water verblijven, zo tussen de 25 en 50 graden, kan een vermeerdering van de bacterie ontstaan. De bacterie kan mensen besmetten via waterdeeltjes die in de lucht zweven. Daarbij worden fonteinen, besproeiingsinstallaties, airconditioning en bevochtigers als veroorzakers genoemd, installaties die tevens in appartementsgebouwen voorkomen. Denkbaar is derhalve, dat een appartementencomplex niet vrij van ieder besmettingsgevaar is.

Risico-aansprakelijkheid

De wet bepaalt in artikel 6:174, dat de bezitter van een gebouw dat niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, hetgeen gevaar voor personen of zaken oplevert, aansprakelijk is wanneer dit gevaar zich voordoet. Daarmee is een zogenaamde risico- aansprakelijkheid in het leven geroepen waarvoor disculpatie in beginsel niet mogelijk is. Lijdt een ander schade door een gebrek aan een gebouw, dan zijn de gezamenlijke eigenaars vanwege hun enkele hoedanigheid van eigenaar van het gebouw in de regel ‘risico-aansprakelijk’.

Wie kan worden aangesproken?

De gemeenschap van eigenaars heeft te gelden als bezitter van een gebouw. De wet bepaalt, dat de VvE binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaars in juridische procedures vertegenwoordigt. Als de VvE gedagvaard wordt door een benadeelde, is volgens het MR 1992, 2006 het bestuur bevoegd om namens de VvE verweer te voeren. Degene die schade heeft geleden door een gebrek in het gebouw zal dus in de regel de VvE kunnen aanspreken. Niettemin blijkt uit een uitspraak van de Hoge Raad (gepubliceerd in NJ 1999/431) dat een VvE aanvoerde dat zij niet als bezitter kon worden aangemerkt. Helaas voerde de VvE in kwestie dat verweer te laat in de procedure, zodat het niet meer kon worden behandeld.

Eenmaal bij de rechter: drie vragen

Eenmaal bij de rechter is de eerste vraag of de schadeveroorzakende installaties deel uitmaken van het gebouw waarvan de VvE als bezitter aangemerkt wordt. Dat is het geval als de installaties duurzaam zijn verwerkt in het gebouw en daaraan dienstbaar zijn, zoals bijvoorbeeld leidingwerk, waterverwarmingselementen en airconditioning. Ten tweede moet vast komen te staan of het bestanddeel gebrekkig was. Daarvan is sprake, wanneer het niet voldoet aan de eisen die men daaraan onder de gegeven omstandigheden mag stellen. Die eisen kunnen onder meer worden bepaald aan de hand van bouwvoorschriften, NEN-normen en overige (veiligheids-)voorschriften. Ten derde dient het gebouw door die gebrekkigheid een gevaar op te leveren. Denkbaar is dat bepaalde installaties zodanig gebrekkig zijn, dat daardoor het gevaar voor enige besmetting in het leven wordt geroepen. Doet dat gevaar zich voor, dan kan de VvE aansprakelijk gehouden worden voor de daardoor ontstane schade. De enkele omstandigheid dat VvE niet met het gebrek bekend was, kan haar niet van haar aansprakelijkheid ontslaan.

Wordt door een gebrek in een bestanddeel van een gebouw een risico op besmetting in het leven geroepen en dat risico verwezenlijkt zich, dan is daarmee in beginsel het oorzakelijk verband tussen het gebrek en de schade gegeven. De VvE zal dan moeten bewijzen, dat de schade niet veroorzaakt is door het gebrek in een van de bestanddelen van het complex. Slaagt zij daar niet in, dan is haar aansprakelijkheid voor de schade in beginsel gegeven.

Risico-aansprakelijkheid: schadevergoeding matigen?

Er hangt de VvE nogal wat boven het hoofd, zo lijkt het. Aansprakelijkheid voor een gebrek in het gebouw is immers een wettelijke risico-aansprakelijkheid. Toch wordt de soep waarschijnlijk niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend. Of en zo ja in welke mate daadwerkelijk risico op besmetting door een gebrekkig bestanddeel bestaat in een appartementencomplex is nog maar de vraag. Mocht dit risico zich onverhoopt verwezenlijken, dan kan sprake zijn van medeaansprakelijkheid van de producent van een gebrekkige installatie op grond van productaansprakelijkheid, ook al is de installatie in het gebouw verwerkt. Bij nieuwbouw zou de aannemer wellicht niet vrijuit gaan. Verder kan de omvang van de schadevergoeding worden gematigd omdat sprake is van de hiervoor omschreven risico-aansprakelijkheid. Ook de mate waarin de benadeelde zelf aan de schade heeft bijgedragen kan leiden tot een vermindering van de schadevergoeding.

Verzekering

Last but not least bepalen de modelreglementen op grond van artikel 5:112 lid 1 sub c BW, dat het bestuur van de VvE een verzekering afsluit voor de wettelijke aansprakelijkheid die kan ontstaan voor de VvE en voor de eigenaars als zodanig.


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert