Koopovereenkomst al voldoende om voorzienbaarheid aan te nemen

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft al bij uitspraak van 20 oktober 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BO1122, die ik al eerder heb besproken) overwegen, dat de planologische wijziging voorzienbaar is voor de eigenaar van een perceel die in privé om vergoeding vraagt van geleden planschade, terwijl hij voor aankoop van het perceel namens een projectontwikkelaar met enkele vertegenwoordigers van de gemeente een aantal gesprekken heeft gevoerd en blijkens hiervan gemaakte gespreksnotities wist van de op handen zijnde ruimtelijke verandering. In de onderhavige uitspraak gaat de Afdeling weer verder.

Op 30 december 1998 heeft aanvrager de woning op het perceel te Westervoort van een maatschap gekocht. In artikel 19 van de koopovereenkomst is bepaald dat het de koper bekend is dat het in de directe nabijheid van de woning gelegen gebied bestemd is om in de nabije toekomst bebouwing ten behoeve van een woonwijk te realiseren en dat de koper alle consequenties aanvaardt welke de realisatie van de bouwplannen met zich brengt.

Aanvrager doet op 15 februari 2010 verzoek tot vergoeding van door hem geleden planschade in. Hij beweert dat de woning van zijn woning is gedaald als gevolg van het bestemmingsplan ‘Beekenoord’, dat door de raad van de gemeente Westervoort op 17 september 2007 is vastgesteld en op grond waarvan woningbouw in een dichtbij de woning gelegen gebied is gemaakt.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westervoort heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan het Kenniscentrum voor Overheid en Bestuur (hierna: KOB). In een advies van 16 november 2010 heeft het KOB een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het oude en het nieuwe planologische regime. Uit die vergelijking heeft het de conclusie getrokken dat aanvrager door het nieuwe bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren en schade lijdt. Het heeft geadviseerd dat die schade voor zijn rekening dient te worden gelaten, omdat hij blijkens artikel 19 van de koopovereenkomst van het voornemen van de maatschap om binnen afzienbare tijd woningbouw in het plangebied te realiseren wist, zodat de schade voorzienbaar was, toen hij de woning kocht. Het college heeft dit advies aan het besluit van 3 december 2010 ten grondslag gelegd.

Aanvrager maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, evenals het beroep van aanvrager bij de rechtbank Arnhem. In hoger beroep betoogt aanvrager dat de rechtbank, door onder verwijzing naar de koopovereenkomst te overwegen dat het college de aanvraag terecht heeft afgewezen, omdat de schade voorzienbaar was, als bedoeld in artikel 6.3 aanhef en onder a Wro, heeft miskend dat om dat aan te mogen nemen vereist is dat er een concreet beleidsvoornemen van die strekking is dat openbaar is gemaakt en dat ontbreekt.

Concreet beleidsvoornemen

Het is vaste jurisprudentie van de Afdeling (onder meer uitspraak van 26 september 2001, ECLI:NL:RVS:2001:AN6805) dat de vraag of sprake is van voorzienbaarheid moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist, aldus de Afdeling, dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Voorzienbaarheid

De Afdeling overweegt in de onderhavige uitspraak dat niet in geschil is dat ten tijde van de aankoop door aanvrager van de woning geen concreet beleidsvoornemen van overheidswege tot wijziging van de planologische situatie in het plangebied was bekendgemaakt. Tot zover gaat het de aanvrager voor de wind.

Dat laat volgens de Afdeling echter onverlet dat aanvrager, naar evenmin in geschil is, destijds op de hoogte was van de plannen van de maatschap om bebouwing ten behoeve van een woonwijk in het plangebied te realiseren en hij de consequenties van het realiseren van die plannen in de koopovereenkomst heeft aanvaard. Dit brengt mee dat aanvrager bij de aankoop van de woning rekening kon houden met woningbouw in de directe nabijheid van de woning en geacht moet worden eventuele gevolgen daarvan voor de waarde van de woning bij zijn besluit tot aankoop te hebben betrokken en de gestelde schade daarmee voor zijn rekening te hebben genomen.

De rechtbank heeft voorts terecht en op juiste gronden overwogen, aldus de Afdeling, dat de stelling van aanvrager dat ten tijde van de aankoop plannen voor de bouw van vrijstaande woningen bestonden en niet van de in het nieuwe bestemmingsplan voorziene aaneengesloten woningen, niet tot een ander oordeel kan leiden.

Naschrift

Toen de Afdeling de uitspraak deed van 20 oktober 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BO1122) werd er in de praktijk nog vanuit gegaan dat de Afdeling kennelijk het begrip ‘concreet beleidsvoornemen’ ruim opvat, zulks gelet op het feit dat de gemeente waarbinnen de planschade zich zou hebben voorgedaan in die uitspraak partij is bij de gespreksnotities die een rol spelen bij de beantwoording van de vraag of de planschade voorzienbaar is.

In het licht van de onderhavige uitspraak kan worden geconcludeerd dat de Afdeling meent dat voorzienbaarheid niet slechts kan worden afgeleid uit concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt, maar ook uit andere stukken waarbij de gemeente waarbinnen de planschade zich zou hebben voorgedaan zelfs helemaal geen partij is (geweest).

Als een projectontwikkelaar dan ook een bouwkavel of een woning aan een koper verkoopt, terwijl hij in de directe nabijheid van die bouwkavel of woning nog andere bouwplannen heeft, dan is het raadzaam dat hij de koper hiervan in kennis stelt en in de koopovereenkomst een beding opneemt, waarin de koper verklaart met die bouwplannen bekend te zijn en alle consequenties – waaronder planschade – te aanvaarden welke de realisatie van die bouwplannen met zich brengen. Dit klemt eens temeer, indien de projectontwikkelaar met de betreffende gemeente een planschadevergoedingsovereenkomst heeft of zal moeten sluiten, omdat hij alsdan de eventueel te lijden planschade zou moeten vergoeden.

Overigens zal een projectontwikkelaar zijn bouwplannen niet volledig hoeven te openbaren. Hij mag het enigszins vaag houden. Weliswaar is aannemelijk dat het lastiger zal worden om te bepleiten dat de bouwplannen voorzienbaar zijn naarmate de te realiseren bouwplannen meer zullen afwijken van de bouwplannen waarvan de koper door de projectontwikkelaar van tevoren is geïnformeerd, doch uit de uitspraak van de Afdeling van 19 december 2012 (ECLI:RVS:2012:BX7723) blijkt dat een koper met veel rekening dient te houden. In die uitspraak heeft de Afdeling immers overwogen dat het enkele feit dat woon- en winkelbebouwing in meerdere bouwlagen niet is uitgesloten, al maakt dat de koper rekening had kunnen en moet houden met bebouwing van 15 meter hoog.

Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 18 september 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1159; Koopovereenkomst al voldoende om voorzienbaarheid aan te nemen  


Failliet of niet? Hoe werkt een schuldeisersakkoord via de WHOA?

De WHOA In 2020 zijn circa 3900 faillissementen uitgesproken. In 2019 waren dit er 4776. Ter vergelijking: in 2009, het eerste volledige jaar van de kredietcrisis, zijn er ruim 11.000 faillissementen uitgesproken.[1] Ondanks dat het aantal faillissementen in 2020 historisch…
07 januari 2021

Whitepaper Ontslag statutair bestuurder

Een statutair bestuurder is arbeidsrechtelijk gezien geen gewone werknemer, als hij al werknemer is. De statutair bestuurder heeft een bijzondere rechtspositie die zich op het snijvlak van het arbeidsrecht en het vennootschapsrecht bevindt. Zo geldt voor een statutair bestuurder bijvoorbeeld…
22 september 2020

Whitepaper wijzigingen stichtingenrecht

De overheid vindt het belangrijk dat een professionaliseringsslag plaatsvindt bij verenigingen en stichtingen en heeft daarom de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen aangenomen. Door middel daarvan worden de wettelijke bepalingen voor stichtingen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Deels worden daarmee als…
08 december 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert