Klachtplicht koper van art. 7:23 lid 1 BW: het blijft oppassen!

Onlangs heeft het Hof Leeuwarden een opvallende uitspraak gedaan met betrekking tot de klachtplicht van art. 7:23 BW. Alvorens daarop in te gaan, zal ik kort toelichten wat die klachtplicht inhoudt.

Wanneer een persoon (dat kan ook een bedrijf zijn) een zaak koopt, en die zaak blijkt een gebrek te bevatten, dan dient de koper de verkoper daarover tijdig (binnen bekwame tijd) bij de verkoper te klagen. Als de koper dat niet doet, vervallen zijn aanspraken jegens de verkoper. De vraag die daarbij altijd speelt: wanneer is er tijdig geklaagd? De wet geeft daarvoor geen termijn; wel stelt zij dat indien consumenten binnen 2 maanden klagen, dat als tijdig dient te worden beschouwd. Daarnaast geldt dat een vordering vanwege een gebrekkig product verjaart op het moment dat er 2 jaar zijn verstreken, nadat er is geklaagd. Die verjaring kan worden voorkomen door tijdig een stuitingsbrief te zenden.

Hof Leeuwarden

In de zaak die speelde bij het Hof Leeuwarden ( 17 april 2012, NJF 2012/258), was het volgende aan de hand.

In 2003 heeft Nieuwe Steen van Eurocommerce een bedrijfspand te Deventer gekocht. Bij het pand hoorde een parkeergarage; op het dak daarvan waren 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. Begin 2004 meldt Eurocommerce aan Nieuwe Steen dat de gemeente Deventer het dak van de parkeergarage een groen karakter wil geven; reden waarom de parkeerplaatsen dienen te worden verplaatst naar een plek verderop in de straat. Daartoe zendt zij tevens diverse concepttekeningen van de gemeente Deventer aan Nieuwe Steen. Nieuwe Steen wenst de parkeerplaatsen echter te behouden, zo schrijft zij in februari 2004 aan Eurocommerce.

Vervolgens blijft het twee jaar stil. Maar in februari 2006 schrijft de gemeente Deventer aan Nieuwe Steen dat zij handhavend zal optreden tegen de parkeerplaatsen, die op het dak van de parkeergarage zijn gesitueerd. De parkeerplaatsen zijn volgens de gemeente in strijd met het bestemmingsplan. Eurocommerce en Nieuwe Steen vechten het besluit van de gemeente aan tot aan de Raad van State, maar tevergeefs; de Raad van State bevestigt in 2008 dat de parkeerplaatsen dienen te worden verwijderd. Daarop stelt Nieuwe Steen Eurocommerce aansprakelijk: de schade bedraagt, aldus Nieuwe Steen, ruim 2 ton.

Vervolgens komt de vraag aan de orde of Nieuwe Steen wel tijdig heeft geklaagd. Zij heeft Eurocommerce immers pas in 2008 aansprakelijk gesteld. Aangezien er sprake is van een koopovereenkomst, dient die vraag te worden beoordeeld aan de hand van art. 7:23 BW.

Het hof overweegt dan: In art. 7:23 BW is bepaald dat de klachttermijn aanvangt op het moment dat de koper het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken. In het onderhavige geval betekent dit dat de klachttermijn aanving, op het moment dat Nieuwe Steen ontdekte of behoorde te ontdekken dat het bestemmingsplan in de weg stond aan het gebruik van het dak als parkeerterrein. Daarbij is van belang dat het hier gaat om grote professionele partijen met ruime ervaring op de vastgoedmarkt.

Eurocommerce stelt dat Nieuwe steen reeds begin 2004 moest weten dat de parkeerplaatsen in strijd waren met het bestemmingsplan. Volgens haar had Nieuwe Steen – gezien het feit dat de gemeente begin 2004 had aangegeven de parkeerplaatsen te willen verplaatsen – op dat moment behoren te onderzoeken wat de op het parkeerdek rustende bestemming was. Dat onderzoek was eenvoudig: Nieuwe Steen had gewoon informatie hierover kunnen inwinnen bij de gemeente. Dat heeft zij niet gedaan.

Nieuwe Steen verweert zich met de stelling dat de klachttermijn pas in 2008 is aangevangen, omdat de Raad van State toen pas definitief had geoordeeld dat de parkeerplaatsen in strijd met het bestemmingsplan waren.

Het Hof volgt echter de lijn van Eurocommerce en weerlegt de stelling van Nieuwe Steen. Daartoe overweegt zij dat de uitspraak van de rechter het gebrek als zodanig niet doet ontstaan, maar deze slechts het gebrek bevestigt. Bekendheid met de juridische beoordeling van de feiten is niet van belang voor de aanvang van de klachttermijn. Oftewel: De klachttermijn is derhalve in 2004 aangevangen. Dan is de vraag of er binnen bekwame tijd is geklaagd, aan de orde. Daarbij stelt het Hof voorop dat die vraag niet in algemene zin kan worden beantwoord; alle omstandigheden van het geval dienen te worden afgewogen, waarbij met name van belang is in hoeverre de belangen van Eurocommerce al dan niet zijn geschaad. Als die belangen níet zijn geschaad, zal er niet spoedig voldoende reden zijn de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten, aldus het Hof.

Vervolgens overweegt het Hof dat Eurocommerce heeft verklaard dat zij door de lange klachttijd niet op andere wijze in haar belangen is geschaad, dan ‘dat zij in onzekerheid verkeerde over de uitkomst van het geschil’. Het hof concludeert dat daaruit voortvloeit dat Eurocommerce feitelijk niet of nauwelijks in haar belangen is geschaad, zodat niet gezegd kan worden dat door Nieuwe Steen niet tijdig is geklaagd.

Het hof oordeelt dan ook dat alhoewel het 4 jaar duurde voordat Nieuwe Steen bij Eurocommerce heeft geklaagd, zij toch tijdig heeft geklaagd.

Commentaar

Het oordeel van het hof is opmerkelijk te noemen. De gangbare lijn in de jurisprudentie is dat binnen 2 maanden tot hooguit een halfjaar nadat het gebrek ontdekt was, althans ontdekt had moeten zijn, geklaagd dient te worden. In dit geval duurt het echter maar liefst vier jaar! Daarmee creëert het hof rechtsonzekerheid; immers, verkopers dienen er – uitgaande van de redenering van het hof – mogelijk zelfs vier jaar na dato nog rekening mee te houden dat zij aansprakelijk kunnen worden gesteld. Een onwenselijke ontwikkeling; als deze lijn wordt doorgezet, zullen verkopers zich willen indekken tegen dit risico, met allerlei mogelijke gevolgen (extra verzekeringskosten, beperkingen van aansprakelijkheid en hogere kosten voor het product) van dien.

Bovendien is de termijn die het hof hanteert, volledig in tegenspraak met de verjaringstermijn van art. 7:23 lid 2 BW. Stel nu eens dat Nieuwe Steen in 2004 wel had geklaagd, maar vervolgens meer dan 2 jaar had stilgezeten. Dat zou onherroepelijk tot het oordeel hebben geleid dat de zaak was verjaard. Maar nu heeft Nieuwe Steen víer jaar stilgezeten voordat zij begon te klagen, en wordt haar vordering – althans op dit punt – alsnog toegewezen. Ik ben benieuwd of de bewindvoerders van Eurocommerce in cassatie gaan.


De Japanse duizendknoop: invasieve exoot vormt ook juridisch een probleem

“Japanse duizendknoop”, voer het in op Google en er verschijnen talloze artikelen. Een uitzending van het tv-programma Pointer geeft een dramatisch beeld van de problematiek. Voor meerdere gemeenten, ontwikkelaars en particuliere kopers van huizen is de plant inmiddels een ware…
07 oktober 2021

Biedt de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in tijden van krapte op de woning markt een oplossing? (Deel 2: tijdelijke verhuur)

1. Inleiding In dit tweede deel van het tweeluik over de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur (hierna: de Wet) zullen wij ingaan op de tijdelijke verhuur. 2. Tijdelijke verhuur In de Wet was een mogelijkheid opgenomen tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige…
20 september 2021

Biedt de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in tijden van krapte op de woning markt een oplossing? (Deel 1: opkoopbescherming)

1. Inleiding “Grote steden willen opkopers van woningen in alle wijken weren” kopte de NOS.[1] Naar aanleiding van een wetswijziging die op 1 januari 2022 van kracht gaat, wordt het mogelijk voor gemeenten om wijken aan te wijzen waar geen…
03 september 2021

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert