Klachtplicht bij asbest

Klachtplicht bij asbest

Een koper dient binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen bij een verkoper wanneer de gekochte zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Klaagt een koper niet tijdig, dan kan hij er in beginsel geen beroep meer op doen dat de gekochte zaak niet beantwoordt aan de overeenkomst. In sommige gevallen is de termijn waarbinnen geklaagd moet worden niet eenvoudig vast te stellen. Een goed voorbeeld daarvan is het arrest van de Hoge Raad d.d. 2 mei 2014.

In deze kwestie had een deskundige in opdracht van de koper in april 1999 reeds geconstateerd dat de gekochte zaak asbest bevatte. Tijdens de uitvoering van de asbestsaneringswerkzaamheden in oktober 2000 bleek de asbestvervuiling erger te zijn dan eerder geconstateerd was door de deskundige. De koper heeft vervolgens geklaagd bij de verkoper dat de gekochte zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst. Heeft de koper tijdig geklaagd? Had het op zijn weg gelegen om nader onderzoek uit te voeren naar aanleiding van het eerdere rapport? De Hoge Raad spreekt zich uit.

Feiten en omstandigheden

In 1994 is door Fortis een gebouw geleverd aan (de rechtsvoorganger van) Botersloot voor een koopprijs van ƒ 6.000.000,–. Het gebouw bestaat uit twee kelderverdiepingen, een begane grond en daarboven vijf verdiepingen.

In de koopovereenkomst is onder meer bepaald:

Het registergoed zal bij de aflevering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.

en

Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: als kantoorruimte.

In de koopovereenkomst garandeert Fortis onder meer dat, voor zover haar bekend, in de op het verkochte aanwezige opstallen geen asbesthoudende materialen aanwezig zijn. In de leveringsakte verklaart Fortis voorts dat haar geen feiten bekend zijn die erop wijzen dat het gebouw enige verontreiniging (waaronder asbest) bevat die ten nadele strekt van het gebruik van het gebouw als kantoorruimte, of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot sanering van het verkochte dan wel tot het nemen van andere maatregelen.

In opdracht van Botersloot is voorafgaand aan de renovatiewerkzaamheden een asbestinventarisatie uitgevoerd door een deskundige. De deskundige heeft een visuele inspectie in het gebouw uitgevoerd en daarbij:

  • in de 2e kelder een verspoten plafond aangetroffen waarvan asbestsanering ‘dringend noodzakelijk’ is;
  • in de 1e kelder sprake asbestbesmetting (in een luchtkanaal) geconstateerd waarvoor sanering ‘noodzakelijk’ is en waarvan nader is te onderzoeken in hoeverre de besmetting aanwezig is;
  • op alle verdiepingen asbest aangetroffen op de luchtkanalen, waarvoor sanering ‘niet direct noodzakelijk’ is.

De deskundige heeft zijn bevindingen aan Botersloot gerapporteerd op 16 april 1999, met de aanvullende mededeling dat asbesthoudende materialen waarvan de aanwezigheid niet door middel van visuele inspectie kon worden vastgesteld, niet in de rapportage zijn opgenomen en desgewenst nader onderzocht dienen worden.

Vervolgens hebben asbestsaneringswerkzaamheden plaatsgevonden. Tijdens de uitvoering daarvan zijn op 31 oktober 2000 op de bovenste verdiepingen van het gebouw materialen met losgebonden (spuit)asbest aangetroffen. Het gebouw is diezelfde dag nog ontruimd. De twee onderste verdiepingen van het gebouw zijn na twee dagen weer in gebruik genomen, de daarboven gelegen verdiepingen zijn gedurende acht maanden ontruimd geweest.

Op 7 december 2000 heeft Botersloot Fortis aansprakelijk gesteld voor de door haar als gevolg van de in het gebouw aanwezige asbest geleden schade. In het onderhavige geding vordert Botersloot schadevergoeding van Fortis wegens tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

Fortis verweert zich door te stellen dat de aanwezigheid van asbest in het gebouw an sich reeds een tekortkoming oplevert. Botersloot was reeds op 16 april 1999, naar aanleiding van het deskundigenrapport, op de hoogte van asbest in het gebouw. Koper had dan ook vanaf dat moment binnen bekwame tijd moeten klagen. Een koper kan de aanvang van de in art. 7:23 lid 1 BW bedoelde klachttermijn niet opschuiven door zich selectief, te weten slechts voor een gedeelte van de aanwezigheid van asbest, te beroepen op non-conformiteit. Aangezien reeds in april 1999 is ontdekt dat asbest aanwezig was in het gebouw, had moeten worden beoordeeld of Botersloot binnen bekwame tijd daarna heeft geklaagd.

Botersloot stelt echter dat het relevante gebrek gelegen is in de aanwezigheid van de losgebonden asbest in het gebouw boven de kelder en in de besmetting en niet in de aanwezigheid van asbest op en in de luchtkanalen of van spuitasbest in de kelder. De aanwezigheid van de asbest die – naar betoog van koper – relevant zijn voor onderhavige kwestie is niet vastgesteld door de deskundige, waardoor koper niet eerder kon klagen.

Hoge Raad

De Hoge Raad stelt in deze zaak voorop dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst dient te beantwoorden ingevolge artikel 7:17 BW. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Vervolgens bepaalt artikel 7:23 lid 1 BW dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

Artikel 7:23 BW beschermt de verkoper tegen te late en daardoor moeilijk te betwisten klachten, door voor de koper een korte termijn voor te schrijven om over het niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst te klagen. De vraag of de koper binnen de bekwame tijd heeft geklaagd, kan niet in algemene zin worden beantwoord. In de in de eerste zin van die bepaling geregelde gevallen dient de koper (a) ter beantwoording van de vraag of de hem afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoordt het in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van hem te verwachten onderzoek te verrichten en (b) binnen bekwame tijd nadat hij heeft ontdekt of bij een dergelijk onderzoek had behoren te ontdekken dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, hiervan kennis te geven aan de verkoper. (vgl. onder meer HR 8 februari 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY4600), aldus de Hoge Raad.

Vervolgens heeft de Hoge Raad als volgt overwogen en geoordeeld.

Uit het voorgaande kan niet worden afgeleid dat de koper elk door hem ontdekt gebrek aan de verkoper moet melden. Het is aan de koper om te bepalen of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Dit zal niet met elk gebrek het geval zijn. De koper zal zich bijvoorbeeld niet op een gebrek beroepen als het volgens hem niet van dien aard is dat het aan het beoogde gebruik van het gekochte in de weg staat, of indien hij het gebrek om andere redenen voor lief neemt.

Dit laat onverlet dat indien de koper later ontdekt dat het gebrek van groter omvang of van andere aard is dan hij aanvankelijk dacht, of een (volgens hem) ander gebrek constateert, aan een beroep op dat gebrek in de weg kan staan dat hij na zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft gedaan of laten doen, terwijl dat in de omstandigheden van het geval redelijkerwijs van hem kon worden verwacht. Het is aan de verkoper zich daarop te beroepen. 

Gelet op het voorgaande is onjuist de door het onderdeel verdedigde opvatting dat de rechter niet mag aanknopen bij het gebrek waarop de koper zich beroept. De rechter dient onafhankelijk van het partijdebat te onderzoeken of de zaak, naar de maatstaven van een redelijk handelend koper, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

Zowel Botersloot als Fortis heeft aangevoerd dat de in april 1999 door [de deskundige] geconstateerde aanwezigheid van asbest niet meebracht dat het gebouw niet overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken was, en dat dit geen gebrek opleverde.”

De Hoge Raad heeft dan ook het arrest van het gerechtshof ’s-Gravenhage bekrachtigd. Daarin was geoordeeld “dat het door Botersloot aan haar vordering ten grondslag gelegde gebrek (de aanwezigheid van losgebonden asbest in het gebouw boven de kelder en de besmetting) tot uitgangspunt dient te worden genomen en dat onderzocht moet worden of Botersloot, naar aanleiding van de ontdekking van asbest in april 1999, nader onderzoek had moeten laten verrichten.

Conclusie

De koper heeft de keuze of hij zich jegens de verkoper op een gebrek wil beroepen. Indien de koper ervoor kiest om zich niet jegens de verkoper op een gebrek te beroepen en de koper voorts in een later stadium ontdekt dat het gebrek van grotere omvang of andere aard is, dan kan de koper volgens de Hoge Raad verweten worden dat hij bij zijn aanvankelijke ontdekking geen nader onderzoek heeft verricht en aldus te laat heeft geklaagd.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert