Stikstofregistratiesysteem voor woningbouwprojecten van start: hoe werkt het?
Sinds 24 maart 2020 kan voor woningbouwprojecten een natuurvergunning – al dan niet gekoppeld aan een aanvraag omgevingsvergunning – worden aangevraagd op basis van het stikstofregistratiesysteem. Wat houdt dit systeem in, hoe werkt het en wat zijn de effecten? Achtergrond…
Komt onze rechtspraak stil te liggen?
De Rechtspraak heeft in verband met de uitbraak van het Coronavirus alle gerechtsgebouwen tot en met in ieder geval 6 april 2020 gesloten. De verwachting is dat deze periode verlengd zal gaan worden. Alleen urgente zaken gaan door. Wat betekent…
Corona en afbreken van onderhandelingen
Regelmatige onderhandelaars weten dat het in Nederland niet is toegestaan om op het laatste moment van onderhandelen zomaar van de onderhandelingstafel weg te lopen. Uit de rechtspraak blijkt dat partijen die met elkaar onderhandelen, zich redelijk en billijk naar elkaar…
Gemeentehuis gesloten wegens het coronavirus: wat te doen met de terinzagelegging van ontwerpbesluiten?
In verband met het coronavirus zijn veel gemeentehuizen in Nederland gesloten of uitsluitend geopend voor spoedgevallen. Ondertussen verstrijken de termijnen van de ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplannen. Hoe moet hiermee worden omgegaan? Terinzagelegging Bestuursorganen moeten een ontwerpbestemmingsplan inclusief de daarop betrekking…
Huur verschuldigd bij verplichte sluiting horeca- en winkelruimte?
Inmiddels zijn vanwege het coronavirus op last van de overheid vele horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen en theaters gesloten. Veel verhuurders en huurders hebben reeds aan den lijve ondervonden dat de door hen ver- en gehuurde ruimten verplicht dicht moesten. Andere verhuurders…
De ALV van de VvE & Corona
Inmiddels is duidelijk, dat vanwege de corona uitbraak het momenteel niet toegestaan is ALV’s te houden in grotere VvE’s. Het is op dit moment verboden meer dan 100 mensen in een ruimte bijeen te brengen. Daarnaast wordt van overheidswege met klem…
Regeling werktijdverkorting stop gezet
Het kabinet heeft de tijdelijke maatregel Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (“NOW”) geïntroduceerd. Op dit moment wordt overleg gevoerd met het UWV WERKbedrijf (“UWV”) over de uitvoering van deze regeling. De hoofdlijnen van de regeling ten aanzien van de NOW zijn als…
De scholen en kinderopvang zijn gesloten en mijn werknemer kan hierdoor niet (volledig) werken, heeft hij recht op loon?
Vanaf 16 maart tot en met in ieder geval 6 april 2020 zijn de scholen en kinderopvang gesloten (behalve voor ouders met vitale beroepen). Deze maatregel kan verlengd worden. Daarbij kunnen veel ouders niet terugvallen op de opa’s en oma’s…
Hoe gaat de aanvraag voor werktijdverkorting in zijn werk en wanneer heb ik hier recht op?
Op het moment van dit schrijven zijn al 48.000 aanvragen tot werktijdverkorting gedaan en ligt het betreffende onderdeel van de website van het Ministerie van Sociale zaken en Werkgelegenheid (“Ministerie SZW”) regelmatig plat. Simpel gezegd vraagt een werkgever bij het…
Corona crisis: bieden algemene voorwaarden soelaas?
De uitbraak van het Coronavirus is zo uitzonderlijk dat ook algemene voorwaarden niet in alle gevallen soelaas bieden. Hoe kan daar mee worden omgegaan? Hierna wordt aan de hand van vijf onderwerpen ingegaan op veelvoorkomende algemene voorwaarden. Daarbij worden de…
Corona | 4 tips voor ondernemers
De economische schade die het Coronavirus aanricht komt steeds duidelijker in beeld. De schade zal economisch van sector tot sector verschillen. Sprake zal zijn van (tijdelijke) uitval van vraag. Ook zal sprake zijn van uitval van aanbod doordat de productie…
Boilerplates, wie kent ze niet?
Een marktpartij neemt twee BV’s van een branchegenoot over. De koopsom bestaat uit twee elementen: een vast deel van € 2,5 miljoen en een variabel deel met een multiplier van 5,47 maal de EBIT, minus de vaste koopsom. Na het sluiten…
Is het bestaan van onduidelijkheden genoeg voor een onderzoek naar wanbeleid?
De Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam vond van niet. Wat was er aan de hand? Van Sluisveld (een natuurlijk persoon) is bij vonnis van 19 april 2018 in staat van faillissement verklaard. Dit vonnis is op 30 augustus 2018 in…
Coronavirus op de werkvloer
Op 27 februari 2020 werd tijdens de live uitzending “Coronavirus: feiten en fabels” van de NOS duidelijk dat sprake was van een eerste besmetting met het Coronavirus in Nederland. De uitbraak van dit virus zal onder andere een grote impact…
Faillissement voorkomen door bezittingen te verkopen?
Deze strategie is onlangs ingezet door een franchisenemer van KFC Holdings (hierna: “KFC”). Wat was er aan de hand? KFC had het faillissement aangevraagd van één van haar franchisenemers. De franchisenemer erkende de vordering van aanvraagster KFC en de aangevoerde…
Een nietige uitkering is niet recht te zetten met een notariële akte
Een schuldeiser in een faillissement had geprobeerd een agioreserve om te zetten in een lening, terwijl de vennootschap al een negatief eigen vermogen had. Die omzetting had te gelden als een nietige uitkering (dividend). Om zijn positie te versterken, liet…
Vordering vanwege afgeleide schade van de aandeelhouder: moeilijk, niet onmogelijk
Een aandeelhouder van een failliete onderneming heeft schade geleden, omdat zijn aandelen waardeloos zijn geworden. Volgens hem is dat te wijten aan onbehoorlijk bestuur van de bestuurder. Echter, als er sprake is van onbehoorlijk bestuur, dan betekent dat nog niet…
Wanneer zijn bestuurders persoonlijk aansprakelijk tegenover schuldeisers van de vennootschap?
Deze vraag werd op 23 oktober 2019 voorgelegd aan de Rechtbank Limburg in een zaak waarin de bestuurders hadden laten gebeuren dat Bouwcare Benelux B.V. verbintenissen aanging die zij niet kon nakomen. Eisers in deze zaak hebben Bouwcare opdracht gegeven…
De transitievergoeding: betalen of wachten op actie werknemer?
Als een arbeidsovereenkomst eindigt of niet wordt verlengd op initiatief van de werkgever, dan heeft de werknemer in principe recht op betaling van een transitievergoeding. Werkgevers komen in dat kader voor de vraag te staan of zij die vergoeding uit…
Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) is van tafel. Hoe krijg ik mijn project toch van de grond?
Het PAS is niet meer. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft daar op 29 mei 2019 korte metten mee gemaakt. De gevolgen voor plannen en projecten die effect hebben op de stikstofdepositie van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden –…
Inhouden (termijn)betalingen in de bouw door een professionele opdrachtgever, wanneer mag dat?
Wanneer tussen de aannemer en de opdrachtgever een geschil ontstaat tijdens de bouw is een opdrachtgever vaak geneigd om de (termijn)betalingen niet te voldoen. Daarmee beroep de opdrachtgever zich op een opschortingsrecht. Maar mogen de (termijn)betalingen wel tijdens de bouw…
Werknemer niet beter af bij wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’
Deze week is het wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’ voorgelegd. Doel van het wetsvoorstel is om de positie van werknemers bij een doorstart in faillissement te verbeteren. Dat klinkt sympathiek. Maar of de regeling uiteindelijk gunstig uitpakt? Dat dient…
Regels voor de franchisebranche…
Al enige tijd is er wetgeving voor de franchisebranche in de maak. Het concept – Wetsvoorstel “Wet Franchise” opgesteld door het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en het ministerie van Justitie en Veiligheid ligt vanaf 12 december 2018 ter…
Overkreditering? Hypotheekverstrekkers opgelet. Aansprakelijkheid ligt op de loer
Dat banken een zorgplicht in acht dienen te nemen bij het verstrekken en het beëindigen van financiering is sinds het arrest Rabobank/Aarding uit 2003 (voor de liefhebber: Hof Arnhem 18 februari 2003) veelvuldig herhaald in de (lagere) jurisprudentie. Het aardige…
Overschrijding van statutaire bevoegdheid door VvE: besluit tot bijdrage is nietig
Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – Twee VvE’s in een winkelcentrum besluiten tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een (gedempte) gracht. Deze gracht ligt op gemeentegrond. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s…
Verpandingsverboden binnenkort door wetgever verboden
In het zakelijke rechtsverkeer heeft zich een contractuele praktijk ontwikkeld waarbij de overdracht of verpanding van geldvorderingen op naam vaak wordt uitgesloten. Daardoor kunnen deze vorderingen niet dienen als zekerheid bij het aangaan van financieringen. Dit leidt tot een verlies…
Bestuurdersaansprakelijkheid buiten faillissement, hoe zit het ook alweer?
Ondernemen zit ons mensen in het bloed. Ondernemen is mooi, uitdagend en het ondernemerschap brengt veel voordelen met zich mee. Het ondernemerschap wordt mede daarom door zowel lokale overheden als ook door bijvoorbeeld de Europese Unie gestimuleerd.[1] Toch is het…
Ontwikkelingen op het gebied van het normaal maatschappelijk risico
Als er één onderwerp in de planschadejurisprudentie te noemen is dat de afgelopen paar jaar een enorme vlucht heeft gemaakt, dan is dat wel het normaal maatschappelijk risico. In dit artikel zal dit onderwerp dan ook uitgebreid worden besproken, zowel…
Parkeren in de ruimtelijke ordening: tips en tricks van specialisten
Het onderwerp parkeren speelt een rol bij iedere ruimtelijke ontwikkeling. Om deze reden is het voor onder meer ontwikkelaars en overheden belangrijk om te weten wat de ‘do’s and don’ts’ zijn. In samenwerking met Goudappel Coffeng, Buro SRO en Vastgoedjournaal…
Contactverbod VvE-lid mogelijk, mits ‘proportioneel’
Rechtbank Amsterdam, 26 april 2017 (ECLI:RBAMS:2017:2897) – Een VvE heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat één van haar leden zich, op straffe van verbeurte van dwangsommen, zal onthouden van welk contact dan ook (mondeling, schriftelijk of anderszins) met de nieuw…
VvE-Recht: nieuwe wet, nieuw modelreglement
Op 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Verenigingen van Eigenaars (de Wet) in werking getreden. De Wet voorziet in een aantal wijzigingen in boek 5 titel 9 BW. In de Wet wordt kort gezegd verplicht gesteld dat in…
Zorgwoningen en -complexen in het bestemmingsplan
De behoefte om langer zelfstandig te wonen en het scheiden van wonen en zorg heeft de afgelopen jaren tot veel uitspraken geleid over de plaats van zorgwoningen en woon-zorgcomplexen in het bestemmingsplan. De ruimtelijke consequenties van woningen zijn namelijk groter…
Passieve risicoaanvaarding is een ‘sluipmoordenaar’ in het planschaderecht
Het planschaderecht kent zowel het leerstuk van de actieve risicoaanvaarding, dat reeds onderwerp is geweest van mijn artikel ‘Actieve risicoaanvaarding: het risico van de koper’, als dat van de passieve risicoaanvaarding. Waar het eerste leerstuk bekendheid geniet, geldt dat voor…
Actieve risicoaanvaarding: de valkuil in het planschaderecht voor iedere koper
Bij actieve risicoaanvaarding gaat het om de vraag of ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig…
E-mailservice ‘Berichten over uw buurt’ biedt schijnzekerheid
Recent heb ik een enthousiast artikel geschreven over de e-mailservice ‘Berichten over uw buurt’. Door een abonnement op die gratis e-mailservice te nemen, zou iedere eigenaar van vastgoed zichzelf voortaan kunnen informeren over plannen en besluiten die potentieel van invloed zijn…
Update Actieplan Middenhuur Utrecht
Meerdere gemeenten hebben al langere tijd behoefte aan middenhuurwoningen. Dit omdat elke gemeente streeft naar een woningvoorraad die aansluit bij de wensen en behoeften van haar inwoners. Passend en betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij één van…
3 stappen tot verhaal van een vordering op een bestuursorgaan
Indien een bestuursorgaan – vaak B&W van een willekeurige gemeente – door de bestuursrechter wordt veroordeeld tot betaling van bijvoorbeeld de proceskosten die aan de zijde van de wederpartij zijn gemaakt, dan wordt van dat bestuursorgaan verwacht dat voor betaling…
Business Meeting ‘Planschade – kansen, risico’s en tips & tricks’
Op donderdag 25 januari 2018 vanaf 14.30 uur organiseert De Advocaten van Van Riet in samenwerking met Vastgoedjournaal de Business Meeting ‘Planschade – kansen, risico’s en tips & tricks’. Tijdens deze bijeenkomst zal Wouter van Galen, partner en planschadespecialist, aan…
Handleiding voor uitleg van onduidelijke bestemmingsplanregels
De verbeelding en de planregels zijn het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is dat niet, ondanks dat juist die toelichting de bedoeling van de planwetgever beoogt weer te geven. De verbeelding en de planregels zijn daarom bepalend…
Zorg beëindigd, huur ook beëindigd?
Een zorginstelling kan tegen problemen aanlopen wanneer voormalige zorgvragers in hun woning willen blijven wonen, maar geen zorg meer van de zorginstelling willen afnemen. Of een bewoner in zo’n geval een beroep op huurbescherming toekomt is afhankelijk van een aantal…
Drie tips om automatisch op de hoogte te blijven van plannen en besluiten in uw omgeving
Iedereen wordt geacht zichzelf te informeren over plannen en besluiten in zijn omgeving. Vroeger was dit een uitdaging. De Staatscourant werd (en wordt) door bijna niemand gelezen en de bezorging van het huis-aan-huisblad was (en is) ook geen zekerheid. Sinds…
Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen tot nu toe
Het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (hierna: ‘Wetsvoorstel Wkb’) is op 21 februari 2017 door de Tweede Kamer aangenomen. Het Wetsvoorstel Wkb ligt nu al een tijdje voor bij de Eerste Kamer. Wat wordt er geregeld in dit wetsvoorstel en…
5-stappenplan bij het aannemen van buitenlandse werknemers
Voor sommige functies lijkt een buitenlandse werknemer het meest geschikt, maar hoe pak je dit aan? Is het toegestaan om zomaar werknemers uit het buitenland naar Nederland te halen? In dit artikel zet ik in het kort een 5-stappenplan uiteen.…
Regeerakkoord Rutte III: 8 belangrijke wijzigingen arbeidsrecht
Op 10 oktober jl. is het regeerakkoord van het kabinet Rutte III gepubliceerd. Het idee van Rutte III is dat werken moet lonen en dat door balans op de arbeidsmarkt het werkgeverschap aantrekkelijk moet zijn. “Vast werk minder vast maken…
De 5 criteria om belanghebbende te kunnen zijn in het bestuursrecht
Zonder ‘belanghebbende’ te zijn in het bestuursrecht valt er niets te beginnen tegen een besluit van een bestuursorgaan. In de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken als belanghebbende wordt gezien. Een…
Alles wat u moet weten over kamerverhuur in Utrecht zonder vergunning
Als u als verhuurder in Utrecht een woning kamergewijs verhuurt, heeft u daarvoor in veel gevallen een vergunning nodig. Verhuurders zijn zich daar niet altijd van bewust. Het komt dan ook nog wel eens voor dat bij deze verhuurders een…
Hoe vestigt u een pandrecht op roerende zaken?
Wat zijn de eisen voor de vestiging van een pandrecht? Wat is een openbaar pandrecht (vuistpandrecht)? Wat is een stil pandrecht (bezitloos pandrecht)? Hoe vestigt u een stil pandrecht (bezitloos pandrecht)? Hoe zet u een stil pandrecht (bezitloos pandrecht) om in een openbaar pandrecht…
Wat zijn de voordelen van een pandrecht op roerende zaken?
Wanneer mag de pandhouder overgaan tot parate executie? Hoe moet de pandhouder roerende zaken verkopen? Wat als de pandgever failliet gaat? Deze vragen worden beantwoord in deze bijdrage. Wat zijn de voordelen van een pandrecht op roerende zaken? Een pandhouder…
Brengt de Hoge Raad de oude, hogere ontslagvergoeding echt terug?
Na het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2017 kopten diverse media dat de Hoge Raad de “oude, ruimere ontslagregeling deels” terug zou brengen en dat “de deur naar een hogere ontslagvergoeding zou openstaan”. Wordt de soep nu…
Dossieropbouw bij een disfunctionerende werknemer: tips & tricks
Bij disfunctioneren van een werknemer zal de werkgever een dossier moeten opbouwen. Precies om deze reden kleeft er aan de term “dossieropbouw” in het algemeen een negatieve lading. Dit is niet terecht, omdat een werkgever nu eenmaal een personeelsdossier dient…
Doorwerken na de AOW-gerechtigde leeftijd: pensioenopzegging en pensioenontslagbeding
Sinds de (gefaseerde) invoering van de Wet Werk en Zekerheid en de Wet doorwerken na de AOW-gerechtigde leeftijd gelden er speciale regels voor deze groep werknemers. Op 11 februari 2016 informeerden wij u hier al over via het artikel: “Wat…
Arbeidsvoorwaarden en overgang van onderneming: gaat ook anciënniteit mee over?
Het Europese Hof van Justitie (hierna: “het Hof”) heeft op 6 april 2017 een uitspraak gedaan in een Zweedse zaak ten aanzien de Richtlijn 2001/23 (over het behoud van de rechten van werknemers bij een overgang van onderneming). Kort gezegd…
Wanneer treedt de Omgevingswet in werking? Over een paar jaar
Er kan geen nieuwsbrief worden geopend of daarin wordt de komst van de nieuwe Omgevingswet aangekondigd. Projectontwikkelaars vragen dan ook met enige regelmaat of zij zich inmiddels daarop moeten voorbereiden. Ik kan eenieder geruststellen; de inwerkingtreding van de Omgevingswet duurt…
Wanneer eindigt de termijn voor vernietiging van besluiten van de VvE?
Belanghebbenden die het niet eens zijn met een besluit van een orgaan van de VvE kunnen bij de kantonrechter een verzoek tot vernietiging van dat besluit indienen. De rechter vernietigt het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid of…
Valkuilen bij verkoop van zorgvastgoed
De verkoop van zorgvastgoed lijkt op het eerste gezicht juridisch gelijk aan dat van welk gebouw dan ook. Toch is dat vaak niet het geval. Regelmatig komen de betrokken partijen er laat in het verkoopproces achter dat voorafgaand aan de…
Wat is rechtsverwerking?
Er kan sprake zijn van een situatie waarin een rechthebbende onverwacht een beroep doet op een recht, bijvoorbeeld uit overeenkomst. Dit terwijl sprake is van langdurig tijdverloop of de rechthebbende eerder heeft aangegeven geen beroep op dit recht te zullen…
Blurring & Huur
Vandaag de dag laat de vastgoedmarkt zich niet meer in detail, horeca, kantoren en woonruimte categoriseren. Steeds vaker worden innovatieve combinaties gemaakt tussen deze categorieën. Dit wordt ook wel ‘blurring’ genoemd. Het meest bekendste blurring concept is dat van een…
Verpanding van (geld)vorderingen; de bevoegdheden van de pandhouder
Een pandrecht is een zekerheidsrecht; het beoogt extra zekerheid te geven dat u uw vordering(en) betaald zult krijgen. Door een pandrecht te vestigen, verstrekt de pandgever (de schuldenaar) aan de pandhouder (de schuldeiser) een recht om zich met voorrang te…
AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met splitsingsakte VvE
Het is een terugkerend thema: recreatieve verhuur van appartementen met een woonbestemming. Met name in toeristische gebieden zoals in kustplaatsen en in Amsterdam is het een veel voorkomend verschijnsel. Voor de één is het een bron van inkomsten, voor de…
‘Normaal gebruik’ bij een oude woning met zichtbaar achterstallig onderhoud
Het is vaste rechtspraak dat een verkoper aansprakelijk is voor schade die een koper lijdt, wanneer een verkoper bij de verkoop heeft gegarandeerd dat een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en…
Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016
In vervolg op het artikel van mr. Verbaas van 9 juni 2016 zal in dit artikel worden ingegaan op de mogelijkheden die de wetswijziging biedt aan leegstandsbeheerders. Het Wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is op 12 april 2016 aangenomen door…
De managementovereenkomst in een faillissement
Bestuurders van een onderneming zijn vaak werkzaam op basis van een managementovereenkomst. In die situatie is geen sprake van een arbeidsovereenkomst met de bestuurder, maar van een overeenkomst van opdracht, zoals die is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk…
Rechtsverwerking ongedaanmaking verbouwing zonder toestemming van VvE
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees onlangs een interessant arrest over rechtsverwerking van ongedaanmaking van een verbouwing zonder toestemming van VvE. Het betrof een situatie waarin een van de twee appartementseigenaren een balkon dicht had gebouwd zonder toestemming van de VvE. 18…
Het recht op een handelsnaam: Hoe zit dat?
Een handelsnaam is de naam waaronder een onderneming handel drijft. In Nederland is het ontstaan en de bescherming van handelsnamen al sinds 1921 geregeld in de Handelsnaamwet. Hoewel deze wet relatief oud en weinig gewijzigd is, komen handelsnaamgeschillen nog vaak…
Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016
De Eerste Kamer heeft inmiddels ingestemd met de voorgestelde wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wetsvoorstel Wet…
Onvoorwaardelijke verpanding van onder eigendomsvoorbehoud geleverde zaken
Tot voor kort werd aangenomen dat het niet mogelijk was onder eigendomsvoorbehoud geleverde zaken onvoorwaardelijk te verpanden. Op 3 juni 2016 heeft de Hoge Raad in het arrest Rabobank/Reuser daarover een belangrijke uitspraak gedaan. De Hoge Raad gaat in op de…
Gekwalificeerde meerderheid vereist als eerder geen drempelwaarde is vastgesteld?
De meeste splitsingsreglementen bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald drempelwaarde met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen. Waar MR1973 nog bepaalt dat het drempelwaarde in de akte moet worden opgenomen, stellen de modelreglementen…
Aansprakelijkheid voor kosten asbestsanering na brand
Helaas staat er dagelijks wel een gebouw in Nederland in brand. De schadelijke gevolgen hiervan kunnen groot zijn. Zeker als daarbij asbest vrijkomt. Veel gebouweigenaren hebben een opstalverzekering. De praktijk wijst echter uit dat die in de meeste gevallen geen…
Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) en de gevolgen voor langlopende huurovereenkomsten van zorgcomplexen
Als gevolg van de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf kunnen zorginstellingen te maken krijgen met exploitatietekorten op hun vastgoed. Die tekorten zijn soms zodanig dat sluiting van locaties noodzakelijk is of het voortbestaan van de zorginstelling…
De inspanningsverplichting van de notaris bij de overdracht van een appartementsrecht
De reikwijdte inspanningsverplichting notaris uit art. 5:122 lid 5 BW uiteengezet. Bij overdracht of toedeling van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar op grond van art. 5:122 lid 3 BW samen met de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde…
Opzeggen huurovereenkomst bedrijfsruimte met effect
In de praktijk worden – zowel door verhuurders als huurders – regelmatig fouten gemaakt bij het opzeggen van een huurovereenkomst betreffende (middenstands-)bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW -ruimte). De gevolgen van een niet tijdige of een ongeldige opzegging kunnen vergaand en ook…
Curator in verzet tegen lege boedel
Curatoren worden vaak geconfronteerd met lege boedels. Er is al langere tijd een discussie gaande over de vraag of een faillissementscurator om die reden verzet kan aantekenen tegen het faillissementsvonnis. In dat kader heeft de Rechtbank Overijssel een tweetal vragen…
Utrechtse gemeenteraad beslist tot mogelijkheid omzetting erfpacht naar volle eigendom
In het coalitieakkoord is het al afgesproken: Utrecht zal haar inwoners de mogelijkheid geven om de grond onder hun woning in volle eigendom te verkrijgen. Deze afspraak is van belang voor bezitters van een huis of appartement op grond die…
Geen onbehoorlijk bestuur, toch privé-aansprakelijkheid voor de bestuurder?
Vroeger was het leven voor een bestuurder overzichtelijk. Je was bestuurder van een vennootschap en daarom in beginsel niet aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap, tenzij er – kort gezegd – sprake was van kennelijk onbehoorlijk bestuur (in de…
Profiteren wanprestatie door schending voorkeursrecht van koop onrechtmatig?
Wanneer is profiteren van de wanprestatie van een andere partij onrechtmatig? Waar ligt de grens? In principe leert vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat het enkele profiteren van wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is. Er zijn bijkomende omstandigheden…
Wat te doen met twee sets algemene voorwaarden?
Je komt ze vaker tegen dan je misschien op het eerste gezicht denkt: overeenkomsten waarin verwezen wordt naar twee sets algemene voorwaarden. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, waarbij op de achterkant van de factuur verwezen wordt naar de voorwaarden van de branchevereniging,…
Nieuw ROZ-model kantoorruimte
Recent heeft de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) haar nieuwe model huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Bepalingen voor kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie dateerde uit 2003. Het nieuwe model versie 2015…
Aanpak faillissementsfraude, uitbreiding Faillissementswet
De Faillissementswet (hierna tevens: “Fw”) stamt uit 1893. Vanzelfsprekend ziet de (juridische) wereld er anno 2015 heel anders uit. Daarom wordt de Fw eens in de zoveel tijd uitgebreid waarbij rekening wordt gehouden met actuele ontwikkelingen. De meest recente uitbreidingen…
Redelijke termijn voor separatist verstreken, opeising door curator toch onrechtmatig
In geval van een uitgesproken faillissement zal de crediteur zonder bijzondere rechten in de regel dienen te wachten tot de curator het actief te gelde heeft gemaakt en zijn werkzaamheden heeft afgerond om te bezien of er nog wat van…
Spelregels bij gemengde overeenkomsten
Er kunnen zich situaties voordoen waarbij een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van meer dan één overeenkomst. Dan spreekt men van een gemengde overeenkomst. Een klassiek voorbeeld hiervan betreft de pensionovereenkomst, welke overeenkomst elementen bevat van huur (woonruimte), koop (eten…
Warmtewet niet meer van toepassing op VvE
De Minister van Economische zaken heeft de Tweede Kamer bij brief van 7 juli 2014 laten weten op korte termijn een wetswijzigingstraject ten aanzien van de Warmtewet te willen starten. De minister wil hiermee VvE’s met gebouw gebonden installaties uitzonderen…
Minister Blok kondigt Tweede Kamer verbetering regelgeving t.b.v. functioneren VvE’s aan
In navolging op het Algemeen Overleg van begin 2013 met de vaste Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst heeft Minister Blok twee onderzoeken laten uitvoeren; een onderzoek naar de wijze waarop tot opschaling of samenwerking van kleine VvE’s in één bouwblok…
Is een vennoot van een VOF aansprakelijk voor schulden die zijn ontstaan voordat de vennoot toetrad tot de VOF?
In artikel 18 van het Wetboek van Koophandel is bepaald dat een vennoot van een vennootschap onder firma (VOF) hoofdelijk verbonden (en dus aansprakelijk) is voor de verbintenissen van de VOF. Maar geldt dat ook voor schulden die zijn ontstaan…
“Verrekening” door bank van executieopbrengst verpande zaken met schuld pandgever
Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin de onderhandse verkoop van een aan de bank verpande winkelinventaris door de winkelier, gevolgd door afstorting van de daarmee gepaard gaande koopsommen op de bij de bank aangehouden…
Wetsvoorstel tijdelijke verhuur woonruimte in voorbereiding
Minister Blok heeft bij brief van 11 april 2014 aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt een wetsvoorstel voor te bereiden dat meer mogelijkheden zal bieden om woonruimte tijdelijk te verhuren. De minister geeft hiermee gehoor aan verschillende organisaties en verzoeken…
Cessie- en verpandingsverboden hebben in beginsel verbintenisrechtelijke werking
Sinds het Oryx-arrest van de Hoge Raad uit 2003 was de heersende lijn dat als in een overeenkomst is opgenomen dat een vordering niet overgedragen of verpand kan worden, dit ook daadwerkelijk ervoor zorgt dat die vordering niet overgedragen of…
Het blijft mogelijk om hangende het hoger beroep tegen faillietverklaring steunvorderingen te betalen
Onlangs heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen met betrekking tot het instellen van hoger beroep tegen faillissement. In Nederland is het mogelijk om als schuldeiser het faillissement van een schuldenaar aan te vragen, als de schuldeiser kan aantonen dat…
Brochure oplaadpunt elektrische auto in VvE
Het aantal elektrische voertuigen in Nederland is in 2013 enorm toegenomen. Naar verwachting zal deze groei de komende jaren exponentieel worden voortgezet. Elektrisch rijden wordt door de overheid aangemoedigd door subsidies en lage belastingtarieven. Ook gemeenten steunen deze trend. Met…
Winstmaximalisatie verhuurder heeft voorrang
Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest d.d. 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4946) geoordeeld dat de zittende huurder – een damesmodezaak in de PC Hoofstraat – moet wijken voor een andere huurder, die wél bereid is tegen een hogere huurprijs te huren.…
Uitleg begrip ‘onroerende zaak’ artikel 6.2 Wro
Grondslag voor berekening normaal maatschappelijk risico appartement bij planschade. Rechtbank verstaat onder het begrip ‘onroerende zaak’ uit artt. 6.1 en 6.2 Wro een gebouwd eigendom of gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te…
Insolventieclausule huurovereenkomst na opzegging ex artikel 39 Fw wel inroepbaar jegens zekerheidstellers
Veel huurovereenkomsten, waaronder de ROZ-modellen, bevatten de bepaling dat indien een huurder in staat van faillissement wordt verklaard, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen en dat de huurder in dat geval jegens de verhuurder gehouden is…
Vrije advocaatkeuze voor verzekerde bij rechtsbijstandverzekeraar
Het Europese Hof van Justitie heeft ter beantwoording van prejudiciële vragen van de Hoge Raad op 7 november 2013 bepaald dat een rechtsbijstandverzekeraar aan de verzekerde altijd een vrije advocaatkeuze moet bieden. Dat geldt ook indien rechtsbijstand voor de desbetreffende…
Inschrijvingsplicht VvE in handelsregister bij Kamer van Koophandel
Sinds 1 juli 2008 is het voor iedere VvE wettelijk verplicht ingeschreven te staan in het handelsregister. De grondslag hiervoor ligt in artikel 6 lid 1 sub b Handelsregisterwet 2007 (Hrw). Bij invoering van de Hrw is in artikel 58…
Eigen belang verhuurder bij huuropzegging
Een verhuurder kan een huurovereenkomst van art. 7:290 BW -bedrijfsruimte opzeggen op de grond dat hij het gehuurde ’dringend nodig heeft voor eigen gebruik’. In rechte zal een verhuurder ex. artikel 7:296 lid 1 sub b BW aannemelijk moeten maken…
Hoge Raad zet de deur open voor ontlopen van aansprakelijkheid bestuurder
Op 21 juni 2013 heeft de Hoge Raad bevestigd dat bestuurders die via een buitenlandse rechtspersoon een Nederlandse rechtspersoon besturen, niet op de voet van artikel 2:11 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk kunnen worden gesteld. Een vergaand oordeel: een…
Inzage offertes onderhoud
Een vergadering van eigenaars van een VvE besluit tot weigering van inzage in alle ontvangen offertes ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden, waaronder de afgewezen offertes, is in strijd met splitsingsreglement en vernietigbaar. Vereniging van Eigenaars Burgemeester van Fenemaplein 3-23 te Zandvoort…
Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE
Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | LJN BZ3254 – Procesrecht. Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE leidt tot niet-ontvankelijkheid. In het kort komt het relevante in onderhavige zaak op het volgende neer. Marcan Vastgoed B.V. (hierna: “Marcan”) is eigenaar van een…
Besluitvormingsprocedure boeteoplegging in VvE
Rechtbank Haarlem, sector Kanton | 21 februari 2013 | LJN: BZ0096 – Procedure tot opleggen boete is niet conform het splitsingsreglement doorlopen. De vordering van de VvE tot het betalen van een boete door een appartementseigenaar wordt afgewezen. Het appartementengebouw…
Onteigening apppartementsrecht
Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat appartementsrechten die…
Maximum zittingsperiode VvE bestuurder
De VvE (ex. art. 5:124 BW) van bungalowpark Zonneweelde heeft in artikel 40 van het splitsingsreglement opgenomen dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van drie jaar en dat deze periode aansluitend met maximaal drie jaar kan worden verlengd.…
Naam ‘Vereniging van Eigenaren” boek 2 vereniging in strijd met handelsnaamwet?
Recreatiepark Sondelergaast is een in Friesland gelegen bungalowpark met ruim veertig recreatiewoningen. Recreatiecentrum Sondel B.V. (hierna: Sondel B.V.) is beheerder van het recreatiepark Sondelergaast. Daarnaast is Sondel B.V. onder andere eigenaar van de centrale voorzieningen, de algemene terreinen en de…
Klachtplicht koper van art. 7:23 lid 1 BW: het blijft oppassen!
Onlangs heeft het Hof Leeuwarden een opvallende uitspraak gedaan met betrekking tot de klachtplicht van art. 7:23 BW. Alvorens daarop in te gaan, zal ik kort toelichten wat die klachtplicht inhoudt. Wanneer een persoon (dat kan ook een bedrijf zijn)…
Buitengerechtelijke incassokosten in uw algemene voorwaarden: Let op uw saeck!
Afgelopen maand heeft de Eerste Kamer een voor de incassopraktijk belangrijk wetsvoorstel aangenomen: het wetsvoorstel voor de buitengerechtelijke incassokosten. Zoals ik al eerder schreef*, wordt met deze wet voornamelijk beoogd consumenten te beschermen tegen al te hoge incassokosten. Ten opzichte…
Huurder niet gebonden aan huishoudelijk reglement
Hoge Raad 10 februari 2012, LJN: BU8174 – In hoeverre is de huurder van een appartement gehouden om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het gezamenlijke- en privé gedeelten in acht te nemen? In onderhavige kwestie is…
Zonwering ondanks strijd splitsingsakte en HHR toegestaan
LJN: BU9751 Sector kanton, Rechtbank Rotterdam, 26 augustus 2011. Inconsequente handhaving artikel 13 MR 1992 door VvE ten aanzien van wijzigingen aan de balkons. Door de VvE worden wijzigingen aan balkons door andere eigenaren toegestaan. Het gewenste aanbrengen van een…
Motie tegen inschrijfplicht VvE bij KvK aangenomen
Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de motie ‘Verhoeven/Bochove’ aangenomen. In de motie verzoekt de Tweede Kamer de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving voor VvE’s bij de Kamer van Koophandel te beëindigen…
Wetsvoorstel tot schrappen renovatie dringend nodig?
Al enige tijd heerst het sterke gevoelen – in ieder geval – in politiek Nederland dat winkeliers steeds vaker uit de door hun gehuurde bedrijfsruimte worden gezet indien de verhuurder wil renoveren. Volgens PvDA, CDA, GroenLinks en SP biedt de…
Beheersvergoeding na opzegging lidmaatschap Boek 2 VvE?
LJN: BT6111, Gerechtshof Arnhem, 9 augustus 2011. Villapark De Zeven Heuvelen is juridisch zo vormgegeven dat de eigenaren van de villa’s het volledige eigendom van de villa’s hebben. De gezamenlijke voorzieningen op het park (o.a. infrastructuur en groenvoorzieningen) zijn eigendom…
Erotische massagesalon in zakelijke VvE niet toegestaan
Is het exploiteren van erotische massagesalon een bedrijf in strijd met de goede zeden en daarom niet toegestaan in een gesplitst bedrijvencomplex? Twee eigenaren van een appartement in een bedrijvencomplex te Alphen aan den Rijn verhuren het betreffende appartement aan…
Afwijkende gewoonte kostenverdeling
LJN: BP7929, Gerechtshof Amsterdam, 15 februari 2011 – Het splitsingsreglement van onderhavige VvE bepaalt dat de ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Een van de eigenaars verzoekt de VvE om op kosten van de VvE herstelwerkzaamheden aan de…
Wetsvoorstel Incassokosten
In de afgelopen jaren is een discussie op gang gekomen over de wijze waarop incassobureaus te werk gaan en over de tarieven die zij hanteren voor de inning van vorderingen. Zo hebben diverse tv-programma’s, maar ook tijdschriften en kranten, regelmatig…
Draagplicht eigenaars bij acuut tekort reservefonds VvE
LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008 – Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is? Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een…
Huisvesting zorginstelling in VvE
Verhuur van appartementen aan een zorginstelling voor huisvesting van personen met een verstandelijke handicap in strijd met de splitsingsakte, dan wel de redelijkheid en billijkheid? 68 appartementen in een appartementencomplex zijn in eigendom van Wooninvest. De overige negen appartementen zijn…
Grooteigenaar en tegengesteld belang
Wanneer één partij in de VvE zoveel appartementen heeft, dat de meerderheid van stemmen bij die partij rust, is sprake van een grooteigenaar. Dat komt voor in zogeheten ‘uitpondprojecten’. Dat zijn wooncomplexen die verhuurd zijn door bijvoorbeeld een beleggingsmaatschappij of…
Stikstofregistratiesysteem voor woningbouwprojecten van start: hoe werkt het?
Sinds 24 maart 2020 kan voor woningbouwprojecten een natuurvergunning – al dan niet gekoppeld aan een aanvraag omgevingsvergunning – worden aangevraagd op basis van het stikstofregistratiesysteem. Wat houdt dit systeem in, hoe werkt het en wat zijn de effecten? Achtergrond…
Komt onze rechtspraak stil te liggen?
De Rechtspraak heeft in verband met de uitbraak van het Coronavirus alle gerechtsgebouwen tot en met in ieder geval 6 april 2020 gesloten. De verwachting is dat deze periode verlengd zal gaan worden. Alleen urgente zaken gaan door. Wat betekent…
Corona en afbreken van onderhandelingen
Regelmatige onderhandelaars weten dat het in Nederland niet is toegestaan om op het laatste moment van onderhandelen zomaar van de onderhandelingstafel weg te lopen. Uit de rechtspraak blijkt dat partijen die met elkaar onderhandelen, zich redelijk en billijk naar elkaar…
Gemeentehuis gesloten wegens het coronavirus: wat te doen met de terinzagelegging van ontwerpbesluiten?
In verband met het coronavirus zijn veel gemeentehuizen in Nederland gesloten of uitsluitend geopend voor spoedgevallen. Ondertussen verstrijken de termijnen van de ter inzage gelegde ontwerpbestemmingsplannen. Hoe moet hiermee worden omgegaan? Terinzagelegging Bestuursorganen moeten een ontwerpbestemmingsplan inclusief de daarop betrekking…
Huur verschuldigd bij verplichte sluiting horeca- en winkelruimte?
Inmiddels zijn vanwege het coronavirus op last van de overheid vele horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen en theaters gesloten. Veel verhuurders en huurders hebben reeds aan den lijve ondervonden dat de door hen ver- en gehuurde ruimten verplicht dicht moesten. Andere verhuurders…
De ALV van de VvE & Corona
Inmiddels is duidelijk, dat vanwege de corona uitbraak het momenteel niet toegestaan is ALV’s te houden in grotere VvE’s. Het is op dit moment verboden meer dan 100 mensen in een ruimte bijeen te brengen. Daarnaast wordt van overheidswege met klem…
Regeling werktijdverkorting stop gezet
Het kabinet heeft de tijdelijke maatregel Noodfonds Overbrugging Werkgelegenheid (“NOW”) geïntroduceerd. Op dit moment wordt overleg gevoerd met het UWV WERKbedrijf (“UWV”) over de uitvoering van deze regeling. De hoofdlijnen van de regeling ten aanzien van de NOW zijn als…
De scholen en kinderopvang zijn gesloten en mijn werknemer kan hierdoor niet (volledig) werken, heeft hij recht op loon?
Vanaf 16 maart tot en met in ieder geval 6 april 2020 zijn de scholen en kinderopvang gesloten (behalve voor ouders met vitale beroepen). Deze maatregel kan verlengd worden. Daarbij kunnen veel ouders niet terugvallen op de opa’s en oma’s…
Heeft een werknemer die thuis blijft vanwege verkoudheidsklachten recht op loon?
Een aantal van de door de overheid aangekondigde maatregelen tot en met 6 april 2020 zijn het verzoek aan eenieder in Nederland om thuis te blijven bij de klachten neusverkoudheid, hoesten, keelpijn of koorts. Daarnaast wordt iedereen verzocht sociaal contact…
Hoe gaat de aanvraag voor werktijdverkorting in zijn werk en wanneer heb ik hier recht op?
Op het moment van dit schrijven zijn al 48.000 aanvragen tot werktijdverkorting gedaan en ligt het betreffende onderdeel van de website van het Ministerie van Sociale zaken en Werkgelegenheid (“Ministerie SZW”) regelmatig plat. Simpel gezegd vraagt een werkgever bij het…
Corona crisis: bieden algemene voorwaarden soelaas?
De uitbraak van het Coronavirus is zo uitzonderlijk dat ook algemene voorwaarden niet in alle gevallen soelaas bieden. Hoe kan daar mee worden omgegaan? Hierna wordt aan de hand van vijf onderwerpen ingegaan op veelvoorkomende algemene voorwaarden. Daarbij worden de…
Corona | 4 tips voor ondernemers
De economische schade die het Coronavirus aanricht komt steeds duidelijker in beeld. De schade zal economisch van sector tot sector verschillen. Sprake zal zijn van (tijdelijke) uitval van vraag. Ook zal sprake zijn van uitval van aanbod doordat de productie…
Boilerplates, wie kent ze niet?
Een marktpartij neemt twee BV’s van een branchegenoot over. De koopsom bestaat uit twee elementen: een vast deel van € 2,5 miljoen en een variabel deel met een multiplier van 5,47 maal de EBIT, minus de vaste koopsom. Na het sluiten…
Is het bestaan van onduidelijkheden genoeg voor een onderzoek naar wanbeleid?
De Ondernemingskamer van het Gerechtshof Amsterdam vond van niet. Wat was er aan de hand? Van Sluisveld (een natuurlijk persoon) is bij vonnis van 19 april 2018 in staat van faillissement verklaard. Dit vonnis is op 30 augustus 2018 in…
Coronavirus op de werkvloer
Op 27 februari 2020 werd tijdens de live uitzending “Coronavirus: feiten en fabels” van de NOS duidelijk dat sprake was van een eerste besmetting met het Coronavirus in Nederland. De uitbraak van dit virus zal onder andere een grote impact…
Faillissement voorkomen door bezittingen te verkopen?
Deze strategie is onlangs ingezet door een franchisenemer van KFC Holdings (hierna: “KFC”). Wat was er aan de hand? KFC had het faillissement aangevraagd van één van haar franchisenemers. De franchisenemer erkende de vordering van aanvraagster KFC en de aangevoerde…
Een nietige uitkering is niet recht te zetten met een notariële akte
Een schuldeiser in een faillissement had geprobeerd een agioreserve om te zetten in een lening, terwijl de vennootschap al een negatief eigen vermogen had. Die omzetting had te gelden als een nietige uitkering (dividend). Om zijn positie te versterken, liet…
Vordering vanwege afgeleide schade van de aandeelhouder: moeilijk, niet onmogelijk
Een aandeelhouder van een failliete onderneming heeft schade geleden, omdat zijn aandelen waardeloos zijn geworden. Volgens hem is dat te wijten aan onbehoorlijk bestuur van de bestuurder. Echter, als er sprake is van onbehoorlijk bestuur, dan betekent dat nog niet…
Wanneer zijn bestuurders persoonlijk aansprakelijk tegenover schuldeisers van de vennootschap?
Deze vraag werd op 23 oktober 2019 voorgelegd aan de Rechtbank Limburg in een zaak waarin de bestuurders hadden laten gebeuren dat Bouwcare Benelux B.V. verbintenissen aanging die zij niet kon nakomen. Eisers in deze zaak hebben Bouwcare opdracht gegeven…
De transitievergoeding: betalen of wachten op actie werknemer?
Als een arbeidsovereenkomst eindigt of niet wordt verlengd op initiatief van de werkgever, dan heeft de werknemer in principe recht op betaling van een transitievergoeding. Werkgevers komen in dat kader voor de vraag te staan of zij die vergoeding uit…
Het Programma Aanpak Stikstof (PAS) is van tafel. Hoe krijg ik mijn project toch van de grond?
Het PAS is niet meer. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft daar op 29 mei 2019 korte metten mee gemaakt. De gevolgen voor plannen en projecten die effect hebben op de stikstofdepositie van stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden –…
Inhouden (termijn)betalingen in de bouw door een professionele opdrachtgever, wanneer mag dat?
Wanneer tussen de aannemer en de opdrachtgever een geschil ontstaat tijdens de bouw is een opdrachtgever vaak geneigd om de (termijn)betalingen niet te voldoen. Daarmee beroep de opdrachtgever zich op een opschortingsrecht. Maar mogen de (termijn)betalingen wel tijdens de bouw…
Werknemer niet beter af bij wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’
Deze week is het wetsvoorstel ‘Overgang van onderneming in Faillissement’ voorgelegd. Doel van het wetsvoorstel is om de positie van werknemers bij een doorstart in faillissement te verbeteren. Dat klinkt sympathiek. Maar of de regeling uiteindelijk gunstig uitpakt? Dat dient…
Regels voor de franchisebranche…
Al enige tijd is er wetgeving voor de franchisebranche in de maak. Het concept – Wetsvoorstel “Wet Franchise” opgesteld door het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat en het ministerie van Justitie en Veiligheid ligt vanaf 12 december 2018 ter…
Overkreditering? Hypotheekverstrekkers opgelet. Aansprakelijkheid ligt op de loer
Dat banken een zorgplicht in acht dienen te nemen bij het verstrekken en het beëindigen van financiering is sinds het arrest Rabobank/Aarding uit 2003 (voor de liefhebber: Hof Arnhem 18 februari 2003) veelvuldig herhaald in de (lagere) jurisprudentie. Het aardige…
Overschrijding van statutaire bevoegdheid door VvE: besluit tot bijdrage is nietig
Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – Twee VvE’s in een winkelcentrum besluiten tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een (gedempte) gracht. Deze gracht ligt op gemeentegrond. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s…
Verpandingsverboden binnenkort door wetgever verboden
In het zakelijke rechtsverkeer heeft zich een contractuele praktijk ontwikkeld waarbij de overdracht of verpanding van geldvorderingen op naam vaak wordt uitgesloten. Daardoor kunnen deze vorderingen niet dienen als zekerheid bij het aangaan van financieringen. Dit leidt tot een verlies…
Bestuurdersaansprakelijkheid buiten faillissement, hoe zit het ook alweer?
Ondernemen zit ons mensen in het bloed. Ondernemen is mooi, uitdagend en het ondernemerschap brengt veel voordelen met zich mee. Het ondernemerschap wordt mede daarom door zowel lokale overheden als ook door bijvoorbeeld de Europese Unie gestimuleerd.[1] Toch is het…
Ontwikkelingen op het gebied van het normaal maatschappelijk risico
Als er één onderwerp in de planschadejurisprudentie te noemen is dat de afgelopen paar jaar een enorme vlucht heeft gemaakt, dan is dat wel het normaal maatschappelijk risico. In dit artikel zal dit onderwerp dan ook uitgebreid worden besproken, zowel…
Parkeren in de ruimtelijke ordening: tips en tricks van specialisten
Het onderwerp parkeren speelt een rol bij iedere ruimtelijke ontwikkeling. Om deze reden is het voor onder meer ontwikkelaars en overheden belangrijk om te weten wat de ‘do’s and don’ts’ zijn. In samenwerking met Goudappel Coffeng, Buro SRO en Vastgoedjournaal…
Contactverbod VvE-lid mogelijk, mits ‘proportioneel’
Rechtbank Amsterdam, 26 april 2017 (ECLI:RBAMS:2017:2897) – Een VvE heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat één van haar leden zich, op straffe van verbeurte van dwangsommen, zal onthouden van welk contact dan ook (mondeling, schriftelijk of anderszins) met de nieuw…
VvE-Recht: nieuwe wet, nieuw modelreglement
Op 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren Verenigingen van Eigenaars (de Wet) in werking getreden. De Wet voorziet in een aantal wijzigingen in boek 5 titel 9 BW. In de Wet wordt kort gezegd verplicht gesteld dat in…
Zorgwoningen en -complexen in het bestemmingsplan
De behoefte om langer zelfstandig te wonen en het scheiden van wonen en zorg heeft de afgelopen jaren tot veel uitspraken geleid over de plaats van zorgwoningen en woon-zorgcomplexen in het bestemmingsplan. De ruimtelijke consequenties van woningen zijn namelijk groter…
Passieve risicoaanvaarding is een ‘sluipmoordenaar’ in het planschaderecht
Het planschaderecht kent zowel het leerstuk van de actieve risicoaanvaarding, dat reeds onderwerp is geweest van mijn artikel ‘Actieve risicoaanvaarding: het risico van de koper’, als dat van de passieve risicoaanvaarding. Waar het eerste leerstuk bekendheid geniet, geldt dat voor…
Actieve risicoaanvaarding: de valkuil in het planschaderecht voor iedere koper
Bij actieve risicoaanvaarding gaat het om de vraag of ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in nadelig…
E-mailservice ‘Berichten over uw buurt’ biedt schijnzekerheid
Recent heb ik een enthousiast artikel geschreven over de e-mailservice ‘Berichten over uw buurt’. Door een abonnement op die gratis e-mailservice te nemen, zou iedere eigenaar van vastgoed zichzelf voortaan kunnen informeren over plannen en besluiten die potentieel van invloed zijn…
Update Actieplan Middenhuur Utrecht
Meerdere gemeenten hebben al langere tijd behoefte aan middenhuurwoningen. Dit omdat elke gemeente streeft naar een woningvoorraad die aansluit bij de wensen en behoeften van haar inwoners. Passend en betaalbaar wonen voor een diversiteit aan huishoudens is daarbij één van…
3 stappen tot verhaal van een vordering op een bestuursorgaan
Indien een bestuursorgaan – vaak B&W van een willekeurige gemeente – door de bestuursrechter wordt veroordeeld tot betaling van bijvoorbeeld de proceskosten die aan de zijde van de wederpartij zijn gemaakt, dan wordt van dat bestuursorgaan verwacht dat voor betaling…
Business Meeting ‘Planschade – kansen, risico’s en tips & tricks’
Op donderdag 25 januari 2018 vanaf 14.30 uur organiseert De Advocaten van Van Riet in samenwerking met Vastgoedjournaal de Business Meeting ‘Planschade – kansen, risico’s en tips & tricks’. Tijdens deze bijeenkomst zal Wouter van Galen, partner en planschadespecialist, aan…
Handleiding voor uitleg van onduidelijke bestemmingsplanregels
De verbeelding en de planregels zijn het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting is dat niet, ondanks dat juist die toelichting de bedoeling van de planwetgever beoogt weer te geven. De verbeelding en de planregels zijn daarom bepalend…
Zorg beëindigd, huur ook beëindigd?
Een zorginstelling kan tegen problemen aanlopen wanneer voormalige zorgvragers in hun woning willen blijven wonen, maar geen zorg meer van de zorginstelling willen afnemen. Of een bewoner in zo’n geval een beroep op huurbescherming toekomt is afhankelijk van een aantal…
Drie tips om automatisch op de hoogte te blijven van plannen en besluiten in uw omgeving
Iedereen wordt geacht zichzelf te informeren over plannen en besluiten in zijn omgeving. Vroeger was dit een uitdaging. De Staatscourant werd (en wordt) door bijna niemand gelezen en de bezorging van het huis-aan-huisblad was (en is) ook geen zekerheid. Sinds…
Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen tot nu toe
Het Wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (hierna: ‘Wetsvoorstel Wkb’) is op 21 februari 2017 door de Tweede Kamer aangenomen. Het Wetsvoorstel Wkb ligt nu al een tijdje voor bij de Eerste Kamer. Wat wordt er geregeld in dit wetsvoorstel en…
5-stappenplan bij het aannemen van buitenlandse werknemers
Voor sommige functies lijkt een buitenlandse werknemer het meest geschikt, maar hoe pak je dit aan? Is het toegestaan om zomaar werknemers uit het buitenland naar Nederland te halen? In dit artikel zet ik in het kort een 5-stappenplan uiteen.…
Regeerakkoord Rutte III: 8 belangrijke wijzigingen arbeidsrecht
Op 10 oktober jl. is het regeerakkoord van het kabinet Rutte III gepubliceerd. Het idee van Rutte III is dat werken moet lonen en dat door balans op de arbeidsmarkt het werkgeverschap aantrekkelijk moet zijn. “Vast werk minder vast maken…
De 5 criteria om belanghebbende te kunnen zijn in het bestuursrecht
Zonder ‘belanghebbende’ te zijn in het bestuursrecht valt er niets te beginnen tegen een besluit van een bestuursorgaan. In de Algemene wet bestuursrecht is bepaald dat degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken als belanghebbende wordt gezien. Een…
Alles wat u moet weten over kamerverhuur in Utrecht zonder vergunning
Als u als verhuurder in Utrecht een woning kamergewijs verhuurt, heeft u daarvoor in veel gevallen een vergunning nodig. Verhuurders zijn zich daar niet altijd van bewust. Het komt dan ook nog wel eens voor dat bij deze verhuurders een…
Hoe vestigt u een pandrecht op roerende zaken?
Wat zijn de eisen voor de vestiging van een pandrecht? Wat is een openbaar pandrecht (vuistpandrecht)? Wat is een stil pandrecht (bezitloos pandrecht)? Hoe vestigt u een stil pandrecht (bezitloos pandrecht)? Hoe zet u een stil pandrecht (bezitloos pandrecht) om in een openbaar pandrecht…
Wat zijn de voordelen van een pandrecht op roerende zaken?
Wanneer mag de pandhouder overgaan tot parate executie? Hoe moet de pandhouder roerende zaken verkopen? Wat als de pandgever failliet gaat? Deze vragen worden beantwoord in deze bijdrage. Wat zijn de voordelen van een pandrecht op roerende zaken? Een pandhouder…
Brengt de Hoge Raad de oude, hogere ontslagvergoeding echt terug?
Na het arrest van de Hoge Raad van 30 juni 2017 kopten diverse media dat de Hoge Raad de “oude, ruimere ontslagregeling deels” terug zou brengen en dat “de deur naar een hogere ontslagvergoeding zou openstaan”. Wordt de soep nu…
Dossieropbouw bij een disfunctionerende werknemer: tips & tricks
Bij disfunctioneren van een werknemer zal de werkgever een dossier moeten opbouwen. Precies om deze reden kleeft er aan de term “dossieropbouw” in het algemeen een negatieve lading. Dit is niet terecht, omdat een werkgever nu eenmaal een personeelsdossier dient…
Doorwerken na de AOW-gerechtigde leeftijd: pensioenopzegging en pensioenontslagbeding
Sinds de (gefaseerde) invoering van de Wet Werk en Zekerheid en de Wet doorwerken na de AOW-gerechtigde leeftijd gelden er speciale regels voor deze groep werknemers. Op 11 februari 2016 informeerden wij u hier al over via het artikel: “Wat…
Arbeidsvoorwaarden en overgang van onderneming: gaat ook anciënniteit mee over?
Het Europese Hof van Justitie (hierna: “het Hof”) heeft op 6 april 2017 een uitspraak gedaan in een Zweedse zaak ten aanzien de Richtlijn 2001/23 (over het behoud van de rechten van werknemers bij een overgang van onderneming). Kort gezegd…
Kennisontbijt voor de VvE manager
Op 6 en 11 april 2017 organiseren De Advocaten van Van Riet in samenwerking met VGM NL ‘Kennisontbijt voor de VvE manager’. Voor beide data: donderdag 6 en dinsdag 11 april 2017 zijn nog plaatsen beschikbaar. Tijdens deze bijeenkomst komen…
Wanneer treedt de Omgevingswet in werking? Over een paar jaar
Er kan geen nieuwsbrief worden geopend of daarin wordt de komst van de nieuwe Omgevingswet aangekondigd. Projectontwikkelaars vragen dan ook met enige regelmaat of zij zich inmiddels daarop moeten voorbereiden. Ik kan eenieder geruststellen; de inwerkingtreding van de Omgevingswet duurt…
Wanneer eindigt de termijn voor vernietiging van besluiten van de VvE?
Belanghebbenden die het niet eens zijn met een besluit van een orgaan van de VvE kunnen bij de kantonrechter een verzoek tot vernietiging van dat besluit indienen. De rechter vernietigt het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid of…
Valkuilen bij verkoop van zorgvastgoed
De verkoop van zorgvastgoed lijkt op het eerste gezicht juridisch gelijk aan dat van welk gebouw dan ook. Toch is dat vaak niet het geval. Regelmatig komen de betrokken partijen er laat in het verkoopproces achter dat voorafgaand aan de…
Wat is rechtsverwerking?
Er kan sprake zijn van een situatie waarin een rechthebbende onverwacht een beroep doet op een recht, bijvoorbeeld uit overeenkomst. Dit terwijl sprake is van langdurig tijdverloop of de rechthebbende eerder heeft aangegeven geen beroep op dit recht te zullen…
Kunt u door verjaring eigenaar worden van grond?
Na verloop van tijd komt u erachter dat een heg, ter afscheiding van uw perceel, niet overeenkomt met de erfgrens zoals volgt uit het Kadaster. Daardoor blijkt dat u al lange tijd gebruikmaakt van een strook grond, waarvan uw buurman…
Turboliquidatie
Tegenwoordig wordt meer dan tweederde van de BV’s ontbonden via een turboliquidatie. Voordat wordt overgegaan tot de turboliquidatie worden de activiteiten gestaakt of overgedragen en ook de activa worden verkocht. Nadat dan de schulden zijn voldaan en eventueel resterend saldo …
Blurring & Huur
Vandaag de dag laat de vastgoedmarkt zich niet meer in detail, horeca, kantoren en woonruimte categoriseren. Steeds vaker worden innovatieve combinaties gemaakt tussen deze categorieën. Dit wordt ook wel ‘blurring’ genoemd. Het meest bekendste blurring concept is dat van een…
Verpanding van (geld)vorderingen; de bevoegdheden van de pandhouder
Een pandrecht is een zekerheidsrecht; het beoogt extra zekerheid te geven dat u uw vordering(en) betaald zult krijgen. Door een pandrecht te vestigen, verstrekt de pandgever (de schuldenaar) aan de pandhouder (de schuldeiser) een recht om zich met voorrang te…
AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met splitsingsakte VvE
Het is een terugkerend thema: recreatieve verhuur van appartementen met een woonbestemming. Met name in toeristische gebieden zoals in kustplaatsen en in Amsterdam is het een veel voorkomend verschijnsel. Voor de één is het een bron van inkomsten, voor de…
‘Normaal gebruik’ bij een oude woning met zichtbaar achterstallig onderhoud
Het is vaste rechtspraak dat een verkoper aansprakelijk is voor schade die een koper lijdt, wanneer een verkoper bij de verkoop heeft gegarandeerd dat een woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis en…
Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016
In vervolg op het artikel van mr. Verbaas van 9 juni 2016 zal in dit artikel worden ingegaan op de mogelijkheden die de wetswijziging biedt aan leegstandsbeheerders. Het Wetsvoorstel Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is op 12 april 2016 aangenomen door…
Energieprestatievergoeding voor nul-op-de-meter woning
Verhuurders die hun woningen tot een (bijna) nul-op-de-meter woning renoveren, mogen vanaf 1 september 2016 een energieprestatievergoeding (EPV) van hun huurders vragen. De gedachte is, dat (i) de verhuurder de woning zodanig renoveert, dat de woning zelfvoorzienend is qua energie…
De managementovereenkomst in een faillissement
Bestuurders van een onderneming zijn vaak werkzaam op basis van een managementovereenkomst. In die situatie is geen sprake van een arbeidsovereenkomst met de bestuurder, maar van een overeenkomst van opdracht, zoals die is geregeld in boek 7 van het Burgerlijk…
Rechtsverwerking ongedaanmaking verbouwing zonder toestemming van VvE
Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden wees onlangs een interessant arrest over rechtsverwerking van ongedaanmaking van een verbouwing zonder toestemming van VvE. Het betrof een situatie waarin een van de twee appartementseigenaren een balkon dicht had gebouwd zonder toestemming van de VvE. 18…
Erfpacht vs. Opstal
Erfpacht geeft de erfpachter de bevoegdheid de onroerende zaak, bijvoorbeeld de grond, van een ander te houden en te gebruiken. Het recht van opstal geeft de opstaller het recht om in, op of boven de onroerende zaak van een ander,…
De 403-verklaring, twee uitspraken, een vervolg
Eerder schreef ik al over de 403-verklaring, zie mijn bijdrage van november 2014. Daarin besprak ik drie heel verschillende uitspraken over dit onderwerp. Nu opnieuw twee heel verschillende uitspraken die de moeite waard zijn, een van de Hoge Raad (april…
De ketenregeling onder de WWZ in de praktijk: sprake van een opvolgende arbeidsovereenkomst in de keten bij -enkel- wijziging van functie en arbeidsvoorwaarden?
De kantonrechter te Maastricht heeft zich onlangs gebogen over een kwestie waarbij de ketenregeling de hoofdrol speelde: was sprake van een nieuwe arbeidsovereenkomst in de keten van arbeidsovereenkomsten als partijen tijdens de looptijd van een bestaande arbeidsovereenkomst nieuwe afspraken maken…
Wetsvoorstel digitalisering procesrecht
En ineens gaat het dan toch nog heel snel …. De eerste kamer heeft op 12 juli jl. ingestemd met de wetsvoorstellen die zien op de digitalisering en vereenvoudiging van het civiele procesrecht. Zo dat de rechtspraak (eindelijk ook) gaat…
Vrije advocaatkeuze in gerechtelijke én administratieve (voor)procedures
Het recht op vrije advocaatkeuze geldt niet alleen bij gerechtelijke procedures (ongeacht of rechtsbijstand verplicht is), maar ook bij de administratieve ontslagprocedure bij het UWV en de bezwaarprocedure tegen een indicatiebesluit van het Centrum Indicatiestelling Zorg (“CIZ”). Dat heeft het…
Battle of Forms in Duits- Nederlandse Handelszaak
Een drietal overeenkomsten tussen een Nederlandse aannemer en een Duitse opdrachtgever, partijen verwijzen ieder naar hun eigen algemene voorwaarden, in de ene set algemene voorwaarden wordt een keuze voor Nederlands recht gemaakt, in de andere voor Duits recht. Welk recht is…
Het recht op een handelsnaam: Hoe zit dat?
Een handelsnaam is de naam waaronder een onderneming handel drijft. In Nederland is het ontstaan en de bescherming van handelsnamen al sinds 1921 geregeld in de Handelsnaamwet. Hoewel deze wet relatief oud en weinig gewijzigd is, komen handelsnaamgeschillen nog vaak…
Wijzigingen huurrecht woonruimte per 1 juli 2016
De Eerste Kamer heeft inmiddels ingestemd met de voorgestelde wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en enkele andere wetten in verband met het stellen van nadere huurmaatregelen tot verdere bevordering van de doorstroming op de huurmarkt (Wetsvoorstel Wet…
Onvoorwaardelijke verpanding van onder eigendomsvoorbehoud geleverde zaken
Tot voor kort werd aangenomen dat het niet mogelijk was onder eigendomsvoorbehoud geleverde zaken onvoorwaardelijk te verpanden. Op 3 juni 2016 heeft de Hoge Raad in het arrest Rabobank/Reuser daarover een belangrijke uitspraak gedaan. De Hoge Raad gaat in op de…
Workshop transformeren van kantoren naar woningen op Provada
Op woensdag 8 juni om 14.30 uur organiseren de Advocaten van Van Riet in samenwerking met de gemeente Utrecht, LBP SIGHT en RSM op de PROVADA een praktische en informatieve workshop over het transformeren van kantoren naar woningen. Tijdens de…
Gekwalificeerde meerderheid vereist als eerder geen drempelwaarde is vastgesteld?
De meeste splitsingsreglementen bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald drempelwaarde met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen. Waar MR1973 nog bepaalt dat het drempelwaarde in de akte moet worden opgenomen, stellen de modelreglementen…
Aansprakelijkheid voor kosten asbestsanering na brand
Helaas staat er dagelijks wel een gebouw in Nederland in brand. De schadelijke gevolgen hiervan kunnen groot zijn. Zeker als daarbij asbest vrijkomt. Veel gebouweigenaren hebben een opstalverzekering. De praktijk wijst echter uit dat die in de meeste gevallen geen…
Fout notaris bij wijziging akte: geen nietigheid door eigen schuld initiatiefnemer, rechtsverwerking
Op 18 mei jl. publiceerde mr. Richard P.M. de Laat een artikel op VvERecht.nl over de een fout van de notaris bij de wijziging van de akte van splitsing en de gevolgen hiervan voor de betrokkenen. Klik hier om het volledige…
Kennisbijeenkomst “De zieke werknemer”
Op 4 juli 2016 organiseert de sectie Arbeidsrecht van De Advocaten van Van Riet weer een kennisbijeenkomst. Tijdens deze middag gaan we specifiek in op “De zieke werknemer” onder de Wet Werk en Zekerheid (WWZ). Iedere werkgever krijgt ermee te…
Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) en de gevolgen voor langlopende huurovereenkomsten van zorgcomplexen
Als gevolg van de gewijzigde vergoedingssystematiek voor intramurale kosten van huisvesting en verblijf kunnen zorginstellingen te maken krijgen met exploitatietekorten op hun vastgoed. Die tekorten zijn soms zodanig dat sluiting van locaties noodzakelijk is of het voortbestaan van de zorginstelling…
Nooit toegepast: Vernietiging van verkoop van zorgvastgoed door het College sanering zorginstellingen
Op grond van artikel 18 van de Wet toelating zorginstellingen (WTZi) doet het bestuur van een zorginstelling, dat voornemens is om gebouwen of terreinen, of delen daarvan, blijvend niet meer voor de instelling te gebruiken, hiervan onverwijld mededeling aan het…
De VAR-verklaring verdwijnt per 1 mei 2016
Voor opdrachtgevers die werken met freelancers of zelfstandigen zonder personeel (zzp-ers), kan het onduidelijk zijn of zij voor die opdrachtnemers loonheffingen moeten inhouden en betalen. De VAR-verklaring (“verklaring arbeidsrelatie”) gaf hierover duidelijkheid. De VAR-verklaring gaat echter per 1 mei 2016…
‘De curatoren van V&D staan nu buiten spel’
Zo luidde de kop van een recent artikel in het NRC Handelsblad. De strekking van het artikel is dat normaal gesproken de curatoren de leiding hebben over een failliet bedrijf, maar bij het faillissement van V&D de machtsverhouding compleet anders…
Wat u moet weten over de pensioengerechtigde werknemer
Het doel van een aantal bepalingen in de Wet Werk en Zekerheid waarvan het merendeel is ingevoerd per 1 juli 2015 en de Wet Werken na de AOW-gerechtigde Leeftijd, die per 1 januari 2016 van kracht is, is het wegnemen…
De inspanningsverplichting van de notaris bij de overdracht van een appartementsrecht
De reikwijdte inspanningsverplichting notaris uit art. 5:122 lid 5 BW uiteengezet. Bij overdracht of toedeling van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar op grond van art. 5:122 lid 3 BW samen met de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde…
Opzeggen huurovereenkomst bedrijfsruimte met effect
In de praktijk worden – zowel door verhuurders als huurders – regelmatig fouten gemaakt bij het opzeggen van een huurovereenkomst betreffende (middenstands-)bedrijfsruimte (artikel 7:290 BW -ruimte). De gevolgen van een niet tijdige of een ongeldige opzegging kunnen vergaand en ook…
Curator in verzet tegen lege boedel
Curatoren worden vaak geconfronteerd met lege boedels. Er is al langere tijd een discussie gaande over de vraag of een faillissementscurator om die reden verzet kan aantekenen tegen het faillissementsvonnis. In dat kader heeft de Rechtbank Overijssel een tweetal vragen…
De gevolgen van de Wet Werk en Zekerheid voor de doorstarter
De Wet Werk en Zekerheid, die voor het overgrote deel per 1 juli 2015 is ingevoerd, brengt een wijziging met zich mee in de definitie van “opvolgend werkgeverschap”. Dit heeft ook consequenties voor de doorstarter in faillissementssituaties, ook als een…
Utrechtse gemeenteraad beslist tot mogelijkheid omzetting erfpacht naar volle eigendom
In het coalitieakkoord is het al afgesproken: Utrecht zal haar inwoners de mogelijkheid geven om de grond onder hun woning in volle eigendom te verkrijgen. Deze afspraak is van belang voor bezitters van een huis of appartement op grond die…
Ontslag wegens verstoorde verstandhouding: Mediation geprobeerd?
Onder de Wet Werk en Zekerheid (WWZ) gelden per 1 juli 2015 strengere ontslagregels. Eén van de ontslaggronden is een verstoorde verstandhouding tussen werkgever en werknemer. De rechter toetst o.a. in dat verband: of de verstandhouding tussen werkgever en werknemer verstoord…
Geen onbehoorlijk bestuur, toch privé-aansprakelijkheid voor de bestuurder?
Vroeger was het leven voor een bestuurder overzichtelijk. Je was bestuurder van een vennootschap en daarom in beginsel niet aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap, tenzij er – kort gezegd – sprake was van kennelijk onbehoorlijk bestuur (in de…
Geen voldragen D-grond (disfunctioneren), maar wel ontslag op G-grond (verstoorde relatie)
Onder de wet Werk en Zekerheid (ingangsdatum 1 juli 2015) zijn de gronden voor ontslag in artikel 669 lid 3 BW limitatief geformuleerd. Vóór 1 juli 2015 (toen “gewichtige reden” de enige ontslaggrond was, uitgesplitst in “dringende reden” en “verandering…
Wegens succes herhaald: Kennisbijeenkomst Disfunctioneren & Ontslagvergoeding
Op 21 januari 2016 organiseert de sectie Arbeidsrecht van De Advocaten van Van Riet weer een kennisbijeenkomst. Tijdens deze middag gaan we specifiek in op het “disfunctioneringsdossier” en de (billijke) “ontslagvergoeding” onder de Wet Werk en Zekerheid (WWZ). Klik hier voor…
Mededelingsplicht van de “professionele” verhuurder terzake de bestemming van het gehuurde
In principe dient de verhuurder ervoor te zorgen dat het gebruik van het gehuurde overeenstemt met de bestemming krachtens het bestemmingsplan. Zo dient de verhuur van een pand ten behoeve van de exploitatie van een restaurant planologisch mogelijk te zijn.…
Koop en verkoop uit een faillissement: wat komt daar bij kijken?
Het komt regelmatig voor dat de curator van een failliete onderneming het bedrijf of onderdelen daarvan verkoopt. Maar hoe werkt dat nou eigenlijk, bedrijfsonderdelen kopen uit een faillissement? Gang van zaken In elk faillissement inventariseert de curator welke activa zich…
Beëindiging arbeidsovereenkomst door faillissement: is bezwaar mogelijk?
In geval van een faillissement zal de curator de arbeidsovereenkomsten met de werknemers opzeggen. Hiervoor heeft hij geen toestemming nodig van het UWV. Kun je als werknemer bezwaar aantekenen tegen het faillissement en daarmee ook de opzegging van de arbeidsovereenkomst…
Instellen COR t.b.v. besluit tot sluiting van één van de twee vestigingen toelaatbaar
De Ondernemingskamer heeft zich recent erover uitgelaten, dat het instellen van een COR met het oog op een reorganisatie en het vervolgens voorleggen van de adviesaanvraag aan de COR waarbij één vestiging wordt gesloten en in de andere vestiging een…
(Eén van) de eerste uitspraken over “ernstig verwijtbaar handelen” in de WWZ
Na invoering van de WWZ per 1 juli jl. was het wachten op de eerste uitspraken over wat moet worden verstaan onder “ernstig verwijtbaar handelen”. De kantonrechter Den Haag heeft op 27 augustus 2015 zich hierover als (een van de)…
Vermenging verpande en niet-verpande zaken: gevolg?
Partijen die zaken met elkaar doen en overeenkomsten met elkaar aangaan, willen graag zekerheid dat de partij die moet nakomen dat ook daadwerkelijk doet. Om die zekerheid – zo goed als mogelijk – te waarborgen, vestigen schuldeisers vaak een pandrecht…
Strenge toewijzingsregels woningen gelden ook voor zorgorganisaties
Zorginstellingen die zorggebouwen huren van woningcorporaties en daarin woonruimte onderverhuren, krijgen te maken met de strenge toelatingseisen uit de nieuwe Woningwet. In deze bijdrage die in samenwerking met Ilse Vos* is geschreven, worden de belangrijkste gevolgen voor zorginstellingen uiteengezet. Wie draagt…
Omzetting zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte in Utrecht
In een eerder artikel ben ik ingegaan op handhaving door de gemeente Utrecht van zelfstandige woonruimten die illegaal, dat wil zeggen: zonder omzettingsvergunning, onzelfstandig worden bewoond. Bijvoorbeeld een eengezinswoning die kamergewijs wordt verhuurd/bewoond. De grondslag voor dit handhavend optreden was…
Proceskostenveroordeling: wat wordt daaronder verstaan?
Als u in een geschil[1] verstrikt bent geraakt, ontkomt u er soms niet aan om de kwestie aan de rechter voor te leggen. De kosten van een gerechtelijke procedure kunnen aardig in de papieren lopen. Te denken valt aan griffierechten,…
Transformatie is topsport
Transformatie van vastgoed pakt leegstand aan. Het vergt wel de overwinning van menig obstakel. Een gedegen coördinatie is daarom een must volgens vastgoedspecialist Richard de Laat van De Advocaten van Van Riet.* Het transformeren van leegstaande panden zoals van kantoren…
De verlengde opzegtermijn van een arbeidsovereenkomst
In een arbeidsovereenkomst kan schriftelijk van de wettelijke opzegtermijn worden afgeweken. Als voor de werknemer een verlengde opzegtermijn is opgenomen en voor de werkgever geen termijn, dan geldt volgens een recent arrest van de Hoge Raad de wettelijke opzegtermijn, als…
Profiteren wanprestatie door schending voorkeursrecht van koop onrechtmatig?
Wanneer is profiteren van de wanprestatie van een andere partij onrechtmatig? Waar ligt de grens? In principe leert vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat het enkele profiteren van wanprestatie van een ander niet onrechtmatig is. Er zijn bijkomende omstandigheden…
Het min-max contract en ziekte
Een werkgever gebruikt een min-max contract om daarmee flexibiliteit bij de inzet van personeel te kunnen garanderen. De werkgever wordt daarmee in staat gesteld de inzet van haar werknemers aan te passen aan de werkvoorraad. Wat nu indien een werknemer…
Serviceflats: opgaven en uitdagingen
De afgelopen periode is in de media veel aandacht besteed aan de problematiek rondom serviceflats. Als gevolg van hoge vaste servicelasten en een afnemende vraag naar serviceflats daalt de waarde van serviceflats aanzienlijk. Daarnaast is er de problematiek met erfgenamen…
Aanzegverplichting WWZ, kan de aanzegging ook worden opgenomen bij het aangaan van de arbeidsovereenkomst zelf?
De eerste uitspraken over het nieuwe Ontslagrecht zien het daglicht. Op 18 mei 2015 heeft de Rechtbank Midden-Nederland zich – zij het zijdelings – uitgelaten over de aanzegverplichting in de WWZ. Aanzegverplichting in de WWZ Het per 1 januari 2015 ingevoerde…
Wat te doen met twee sets algemene voorwaarden?
Je komt ze vaker tegen dan je misschien op het eerste gezicht denkt: overeenkomsten waarin verwezen wordt naar twee sets algemene voorwaarden. Bijvoorbeeld een koopovereenkomst, waarbij op de achterkant van de factuur verwezen wordt naar de voorwaarden van de branchevereniging,…
Uitleg splitsingsakte: handhaving bij op- en aanbouwen
Wie een appartement met dakterras of tuin heeft, zal al snel de neiging hebben dat naar eigen believen te willen inrichten. Doorgaans levert dat geen probleem op, maar het gebruik van privé gedeelten en de inrichting daarvan wordt wel geregeld…
Hoge Raad wijzigt omvang mededelingsplicht van de verkoper terzake bijzondere lasten en beperkingen
De Hoge Raad ECLI:NL:HR:2015:159 komt terug van zijn eerdere arrest d.d. 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072 (Bos/Smeenk), waarin de Hoge Raad een uitleg gaf over de mededelingsplicht van de verkoper ex. artikel 7:15 lid 1 BW. Achtergrond Artikel 7:15 lid 1 BW…
V&D opnieuw veroordeeld tot betaling huur
Opnieuw heeft de voorzieningenrechter in kort geding (Rechtbank Oost-Brabant | 8 april 2015 | ECLI:NL:RBOBR:2015:2001) geoordeeld dat V&D haar verplichtingen dient na te komen en dat eenzijdige wijzigingen in contractuele afspraken onder de gegeven omstandigheden niet zijn toegestaan. Eerder heeft…
Kennisontbijt voor de VvE beheerder
In samenwerking met VGM NL , de landelijke brancheorganisatie voor vastgoedbeheerders, organiseert De Advocaten van Van Riet op 21 en 30 april 2015 de interactieve bijeenkomst ‘Kennisontbijt voor de VvE beheerder’. Tijdens deze bijeenkomst komen tal van juridische kwesties aan…
Worden tijdens het mediationtraject dwangsommen verbeurd?
Nadat de rechter in kort geding de vordering tot wedertewerkstelling van de werknemer heeft toegewezen, op straffe van een dwangsom, meldt werknemer zich ziek. Vervolgens proberen partijen in een mediationtraject alsnog tot een oplossing te komen. Dat lukt niet. De…
Ook sprake van opvolgend werkgever als de arbeidsovereenkomst met de opgevolgde werkgever gedeeltelijk in stand blijft?
Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 24 februari 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:516) geoordeeld, dat ook sprake kan zijn van een “opvolgend werkgever” als de arbeidsovereenkomst met de opgevolgde werkgever gedeeltelijk in stand blijft. Ketenregeling De wet bepaalt (in artikel 7:668a lid 1 BW)…
Selectief ontslagbeleid door curator onder voorwaarden toegestaan
Een curator heeft bij zijn beslissing welke werknemers van gefailleerde te ontslaan een grote beleids- en beoordelingsvrijheid. Maar deze vrijheid is niet onbeperkt. Als de curator beslist om niet alle, maar een selectieve groep werknemers te ontslaan, dient sprake te…
Loonoffer. Kunnen Employee Benefits neerwaarts worden aangepast?
Loonsverhoging, lease-regeling, RSU’s, bonusregeling: Employee Benefits werden in economische hoogtijdagen breed ingezet als incentive voor werknemers. In een krappe arbeidsmarkt proberen werkgevers met uiteenlopende Employee Benefits hun aantrekkingskracht te verhogen, met o.a. in de bankensector soms excessieve uitwassen tot gevolg.…
Ontslag werknemers door het aanvragen van eigen faillissement: Misbruik van recht?
Door het aanvragen van het eigen faillissement door een werkgever, worden de arbeidsovereenkomsten van de werknemers door de curator beëindigd. Mag een werkgever het eigen faillissement aanvragen nadat overleg over een overdracht van de onderneming is mislukt, indien dit als…
Seminar: Aan de slag met het Nieuwe Ontslagrecht! De Wet Werk en Zekerheid in de praktijk
Op 23 april 2015 organiseert de sectie Arbeidsrecht van De Advocaten van Van Riet weer een kennisbijeenkomst. Onderwerp: de praktische toepassing van de nieuwe regels voor tijdelijke contracten en voor ontslag, zoals deze met ingang van 1 januari 2015 door…
Nieuw ROZ-model kantoorruimte
Recent heeft de Raad voor Onroerende zaken (ROZ) haar nieuwe model huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Bepalingen voor kantoorruimte en andere ruimte in de zin van artikel 7:230a BW gepresenteerd. De vorige versie dateerde uit 2003. Het nieuwe model versie 2015…
Aanpak faillissementsfraude, uitbreiding Faillissementswet
De Faillissementswet (hierna tevens: “Fw”) stamt uit 1893. Vanzelfsprekend ziet de (juridische) wereld er anno 2015 heel anders uit. Daarom wordt de Fw eens in de zoveel tijd uitgebreid waarbij rekening wordt gehouden met actuele ontwikkelingen. De meest recente uitbreidingen…
VvE: recht op inzage administratie niet absoluut
Op grond van de meeste modelreglementen is het bestuur verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie welke de eigenaar mocht verlangen. Verder is het bestuur verplicht die eigenaar op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle…
Leidt opzegging statutair bestuurderschap tot einde management overeenkomst?
De Hoge Raad besliste op 15 april 2005 in twee zaken, dat het einde van de vennootschappelijke betrekking tussen de vennootschap en de bestuurder tevens het einde van de tussen hen bestaande arbeidsovereenkomst betekent. Hierop bestaan twee uitzonderingen, te weten…
Overzicht wijzigingen Wet Werk en Zekerheid per 1 januari 2015
Zoals u bekend wordt het arbeidsrecht gefaseerd, per 1 januari 2015, en vervolgens per 1 juli 2015, ingrijpend gewijzigd. Hierbij treft u een bondig overzicht aan van de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek die per 1 januari 2015 wijzigen: Artikel 7:628 BW Op…
Onderhandelen over exit-regeling, maar al zicht op nieuw werk
In een beëindigingsovereenkomst tussen werknemer en werkgever wordt aanspraak van een werknemer op een beëindigingsvergoeding vaak gekoppeld aan het feit of hij al uitzicht heeft op een baan elders. In een uitspraak van het Gerechtshof te Amsterdam (ELI:NL:GHAMS:2014:4891) wordt over…
Factsheet terugvorderen bouwmaterialen bij faillissement
In het magazine BouwendNL verschijnt deze maand een artikel van mr. drs.R.M. Uittenbogaard – de Keyser, jurist bij Bouwend Nederland, over discussies rondom eigendomsrechten op bouwmaterialen. Denk daarbij aan discussies over vermenging, natrekking en eigendomsvoorbehoud. Deze discussies spelen voornamelijk in…
Ondernemingsrecht en zorg
Op 2 oktober 2014 organiseerden De Advocaten van Riet samen met AAG en PART zorg een seminar voor bestuurders en toezichthouders in de zorg. Het thema van het seminar was “Ondernemingsrecht en Zorg”, de bijdragen van de sprekers van De…
Wel of geen aansprakelijkheid op grond van een 403-verklaring?
Het afgelopen jaar hebben verschillende rechterlijke instanties uitspraken gewezen over de ‘403- verklaring’, een verklaring, waarbij de moedermaatschappij zich openbaar hoofdelijk aansprakelijk stelt voor de schulden van een of meer van haar dochtervennootschappen. De 403-verklaring wordt afgegeven in het kader…
Algemene verklaring van geen bedenkingen is niet toegestaan
De gemeenteraad moet een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) verlenen, indien sprake is van een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van een bestemmingsplan of beheersverordening als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c jo. artikel 2.12 lid 1 onder a…
Verlaging contractuele beëindigingsvergoeding in verband met slechte financiële situatie van werkgever en flexwerking Wet Normering Topinkomens
In het artikel van 17 september 2014 (Maximering ontbindingsvergoeding statutair bestuurder vanwege reflexwerking Wet Normering Topinkomens en Wet werk en zekerheid), werd u reeds geïnformeerd over het feit, dat de Kantonrechter bij het vaststellen van een beëindigingsvergoeding rekening houdt met…
Recht op vrije advocaatkeuze? De stand van zaken tot nu toe.
Eerder besprak ik het arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie van 7 november 2013 waarin ter beantwoording van prejudiciële vragen van de Hoge Raad is bepaald dat een rechtsbijstandverzekeraar aan de verzekerde altijd een vrije advocaatkeuze…
Wanneer kan de bank rechtsgeldig een kredietovereenkomst beëindigen?
De vraag of de opzegging van een bankkrediet terecht is vormt regelmatig onderwerp van procedures tussen banken en kredietnemers. In zijn arrest van 10 oktober 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2929) gaat de Hoge Raad in op die vraag. In deze bijdrage wordt uiteengezet…
Overgangsrecht wijzigingen Bouwbesluit per 1 januari 2015
Op 1 januari 2015 wordt het Bouwbesluit 2012 gewijzigd, waardoor onder meer de isolatie-eisen worden aangescherpt. Wat betekent dit voor aanvragen ingediend vóór 1 januari 2015 en wijzigingen op vóór 1 januari 2015 reeds vergunde aanvragen? Aanvragen ingediend vóór 1…
Wetsvoorstel vereenvoudiging en digitalisering procesrecht
De rechtspraak is bezig met een aantal vernieuwingsprogramma’s genaamd ‘Kwaliteit en Innovatie Rechtspraak (KEI). In dat kader is een wetsvoorstel tot vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht in oktober ingediend bij de Tweede Kamer. De verwachting is dat het wetsvoorstel…
Verhuur van ‘maatschappelijk gebonden eigendom’ woning: boete
De eigenaar van een woning die aan hem geleverd is onder maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) voorwaarden, verhuurt zijn woning in strijd met deze voorwaarden. Dat mag niet. De Rechtbank te Rotterdam verklaart in haar uitspraak van 1 oktober 2014 (ECLI:NL:RBROT:2014:8056)…
Redelijke termijn voor separatist verstreken, opeising door curator toch onrechtmatig
In geval van een uitgesproken faillissement zal de crediteur zonder bijzondere rechten in de regel dienen te wachten tot de curator het actief te gelde heeft gemaakt en zijn werkzaamheden heeft afgerond om te bezien of er nog wat van…
Spelregels bij gemengde overeenkomsten
Er kunnen zich situaties voordoen waarbij een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van meer dan één overeenkomst. Dan spreekt men van een gemengde overeenkomst. Een klassiek voorbeeld hiervan betreft de pensionovereenkomst, welke overeenkomst elementen bevat van huur (woonruimte), koop (eten…
Aangifte van faillissementsfraude door de curator
Fraudefaillissementen komen helaas nog steeds (te) vaak voor. De schade die daarmee gepaard gaat, loopt aardig in de papieren en raakt vaak velen. De curator is in die gevallen de aangewezen persoon om de verantwoordelijke(n) daar op aan te spreken.…
Een VOF beginnen? Zorg altijd voor een goede vennootschapsakte!
De vennootschap onder firma is één van de oudste ondernemingsvormen die wij in Nederland kennen. Het is een samenwerkingsvorm, waarbij men samen met één of meerdere partners een bedrijf voert. De partners zijn dan de vennoten. De VOF is eenvoudig…
Wanneer en wat moet op welk tijdstip ter advisering aan de OR worden voorgelegd bij gefaseerde besluitvorming?
Artikel 25 WOR bepaalt, dat de Ondernemingsraad door de ondernemer in de gelegenheid moet worden gesteld advies uit te brengen over een voorgenomen besluit voorzover het besluit ziet op een van de in artikel 25 WOR genoemde onderwerpen. Dit advies…
Maximering ontbindingsvergoeding statutair bestuurder vanwege reflexwerking Wet Normering Topinkomens en Wet werk en zekerheid
Bij het ontslag van een statutair directeur van een woningbouwvereniging wordt de beëindigingsvergoeding door de kantonrechter te Utrecht niet (meer) berekend volgens de Kantonrechtersformule. De rechtbank overweegt dat de invoering van de Wet Normering Topinkomens (WNT) en de beoogde invoering…
Aansprakelijkheid werknemer voor niet verzekerde schade bij diefstal van mede voor privé gebruik verstrekte leaseauto
De Hoge Raad heeft op 11 juli 2014 bepaald, dat de werkgever de niet verzekerde schade die is ontstaan door diefstal tijdens het privégebruik van een auto, die door de werkgever aan de werknemer ter beschikking is gesteld niet op…
Uniformering van splitsingsreglementen niet mogelijk
Uit het ‘Onderzoek naar de mogelijkheden van modernisering van wet- en regelgeving in het kader van verbetering van het functioneren van VvE’s’, dat de minister met zijn brief van 12 juni jl. aan de Tweede Kamer heeft verzonden, blijkt dat…
Wetsvoorstel mediation
Tweede Kamerlid Ard van der Schreur heeft begin juni 2014 het wetsvoorstel Mediation ingediend bij de Tweede Kamer. Mediation is een vorm van conflictoplossing waarbij een onafhankelijke derde, de Mediator, partijen begeleidt om samen tot een oplossing van hun geschil…
Voorontwerp Wet Bestuur en Toezicht rechtspersonen
In februari (2014) is een voorontwerp van de Wet Bestuur en Toezicht rechtspersonen gepubliceerd. Het doel van de wet is het verbeteren van de kwaliteit van bestuur en toezicht in de (semi-)publieke sector, dat geldt met name voor verenigingen en…
Erfgenamen werknemer hebben recht op uitbetaling van niet-genoten opgebouwde vakantiedagen
Het Europese Hof van Justitie heeft op 12 juni 2014 bepaald dat door een werknemer niet-genoten opgebouwde vakantiedagen door de (ex)werkgever moeten worden uitbetaald aan diens erven. Recht op uitbetaling niet-genoten opgebouwde vakantiedagen bij einde arbeidsovereenkomst Artikel 7 van de…
Seminar Ondernemingsrecht en Zorg
Op 2 oktober 2014 organiseert de Advocaten van Van Riet samen met AAG en PARTzorg een seminar met als thema ‘ondernemingsrecht en zorg’, waar specialisten u bijpraten over nieuwe regels voor bestuurders en toezichthouders in de zorg, de financiering van…
Klachtplicht bij asbest
Een koper dient binnen bekwame tijd na ontdekking van een gebrek te klagen bij een verkoper wanneer de gekochte zaak niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Klaagt een koper niet tijdig, dan kan hij er in beginsel geen beroep meer op…
Warmtewet niet meer van toepassing op VvE
De Minister van Economische zaken heeft de Tweede Kamer bij brief van 7 juli 2014 laten weten op korte termijn een wetswijzigingstraject ten aanzien van de Warmtewet te willen starten. De minister wil hiermee VvE’s met gebouw gebonden installaties uitzonderen…
Wanneer zijn buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd?
Wanneer een schuldenaar zijn betalingsverplichting niet nakomt en om die reden de schuldeiser incassomaatregelen treft, dan lijdt de schuldeiser schade: namelijk de kosten die hij ter incasso van zijn vordering moet maken. Deze buitengerechtelijke incassokosten worden in artikel 6:96 lid…
Wetsvoorstel Omgevingswet
Op 17 juni jl. is het Wetsvoorstel Omgevingswet aan de Tweede Kamer aangeboden. Maar liefst 26 wetten, zoals de Wet ruimtelijke ordening (Wro), Crisis- en herstelwet (Chw) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), 120 Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB’s) en…
Het niet verrichten van passende arbeid in het kader van re-integratie leidt tot algehele loonuitsluiting.
De Hoge Raad heeft op 6 juni 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1341) bepaald dat voor een werknemer die weigert passende arbeid te verrichten de aanspraak op loon geheel komt te vervallen, ook over het deel van de werktijd waarvoor de werknemer arbeidsongeschikt is.…
Minister Blok kondigt Tweede Kamer verbetering regelgeving t.b.v. functioneren VvE’s aan
In navolging op het Algemeen Overleg van begin 2013 met de vaste Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst heeft Minister Blok twee onderzoeken laten uitvoeren; een onderzoek naar de wijze waarop tot opschaling of samenwerking van kleine VvE’s in één bouwblok…
Het nieuwe consumentenrecht toegelicht
Op 13 juni 2014 gaat de Implementatiewet Richtlijn Consumentenrechten in. Deze wet implementeert de Richtlijn 2011/83/EU van het Europees Parlement en de Raad betreffende consumentenrechten. Deze richtlijn harmoniseert het consumentenrecht binnen de EU. De richtlijn is van belang voor consumenten…
In voorbereiding: Revolverend Fonds Energiebesparing voor VvE’s. Mag de VvE geld lenen?
De regering wil het via het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) ook voor VvE’s mogelijk te maken een lening aan te trekken. Het fonds zal laagrentende leningen verstrekken voor de financiering van energiebesparende maatregelen aan woongebouwen. Daarbij is de vraag welke…
Is een vennoot van een VOF aansprakelijk voor schulden die zijn ontstaan voordat de vennoot toetrad tot de VOF?
In artikel 18 van het Wetboek van Koophandel is bepaald dat een vennoot van een vennootschap onder firma (VOF) hoofdelijk verbonden (en dus aansprakelijk) is voor de verbintenissen van de VOF. Maar geldt dat ook voor schulden die zijn ontstaan…
Het Nieuwe Ontslagrecht: status Wetsvoorstel Werk en Zekerheid
De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel voor het nieuwe Ontslagrecht aangenomen op 18 februari 2014. Het wetsvoorstel ligt ter verdere behandeling nu bij de Eerste Kamer. De verwachting is dat het voorstel vóór 1 juli aanstaande definitief als wet wordt…
“Verrekening” door bank van executieopbrengst verpande zaken met schuld pandgever
Op 14 februari 2014 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin de onderhandse verkoop van een aan de bank verpande winkelinventaris door de winkelier, gevolgd door afstorting van de daarmee gepaard gaande koopsommen op de bij de bank aangehouden…
Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ): wordt de hoofdhuur van het verzorgingshuis huur van woonruimte?
De extramuralisering van de zorg als gevolg van de gewijzigde AWBZ is in volle gang. Verzorgingshuizen kiezen vaak voor verhuur van woonruimte aan de bewoners, die daarvóór verbleven op basis van een zorgovereenkomst met verblijf. Door het scheiden van wonen…
Resulteert een wijziging in de looptijd 3e contract voor bepaalde tijd in een contract voor onbepaalde tijd?
De Rechtbank Noord-Nederland heeft op 12 maart 2014 geoordeeld, dat de wijziging van de looptijd van een derde arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd van zes maanden in elf maanden niet moet worden beschouwd als een vierde arbeidsovereenkomst, als gevolg waarvan geen…
Sneller, goedkoper en voor langere duur: transformatie onder de Crisis- en herstelwet
Het is al weer bijna een jaar geleden dat de Crisis- en herstelwet voor onbepaalde tijd is verlengd. Met deze ‘permanente’ status per 24 april 2013 zijn ook een aantal omgevingsrechtelijke wijzigingen doorgevoerd. Deze wijzigingen kunnen met name transformatieprojecten bespoedigen…
Geen huurbeding bij pandrecht op lidmaatschap coöperatie
Kan de bank met een pandrecht op een lidmaatschapsrechten in een coöperatieve flatvereniging haar recht van parate executie uitoefenen als ware zij hypotheekhouder op een appartementsrecht? Als dat zo is, dan kan de bank een latere huurovereenkomst ten aanzien van…
Wetsvoorstel tijdelijke verhuur woonruimte in voorbereiding
Minister Blok heeft bij brief van 11 april 2014 aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt een wetsvoorstel voor te bereiden dat meer mogelijkheden zal bieden om woonruimte tijdelijk te verhuren. De minister geeft hiermee gehoor aan verschillende organisaties en verzoeken…
Cessie- en verpandingsverboden hebben in beginsel verbintenisrechtelijke werking
Sinds het Oryx-arrest van de Hoge Raad uit 2003 was de heersende lijn dat als in een overeenkomst is opgenomen dat een vordering niet overgedragen of verpand kan worden, dit ook daadwerkelijk ervoor zorgt dat die vordering niet overgedragen of…
Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ): de koppeling van huur- en zorgovereenkomst
Scheiden van Wonen en Zorg (SWZ) houdt in dat de zorg geëxtramuraliseerd wordt. Dat wil zeggen: de zorgverlening is niet langer inherent verbonden aan het verblijf in een zorglocatie, maar kan in beginsel op elke locatie worden verleend. Zorginstellingen krijgen…
Tegenstrijdig belang volgens het sinds 1 januari 2013 geldende artikel 2:239 lid 6 BW
Van tegenstrijdig belang is sprake als een bestuurder (of een commissaris) een persoonlijk belang heeft dat strijdig is met het belang van de vennootschap. Volgens de (nieuwe) wet bestuur en toezicht, in werking getreden op 1 januari 2013, komt het…
Bevoegdheden ten aanzien van verpande vorderingen
Stille verpanding van vorderingen op derden (‘verpanding van debiteuren’) is een veel voorkomende vorm van zekerheid bij financiering van ondernemingen. Dit pandrecht strekt tot zekerheid van de vorderingen van de pandhouder op de pandgever en wordt gevestigd bij authentieke (notariële)…
Vergeten een pandakte te registreren. Staat de bank met lege handen tegen de borg?
De registratie van een onderhandse pandakte is een vestigingsvereiste voor stille verpanding van bijvoorbeeld roerende zaken en vorderingen. Zonder zo’n registratie komt dat stille pandrecht niet tot stand. Hoewel het vestigen van stil pandrecht zonder registratie mogelijk is door het pandrecht…
De pre-pack in de praktijk
In deze bijdrage zet ik vanuit de opgedane ervaring uiteen waar ik voor de insolventiepraktijk bezwaren zie van de pre-pack en voor wie. Maar ook waar ik voordelen van de pre-pack zie indien aan nader te benoemen randvoorwaarden wordt voldaan.…
Wijziging hoogte pensioengrondslag, instemmingsrecht Ondernemingsraad?
De Hoge Raad heeft op 24 januari 2014 geoordeeld, dat een regeling met betrekking tot de pensioengrondslag in het kader van een pensioenverzekering niet moet worden aangemerkt als een primaire arbeidsvoorwaarde, zodat de Ondernemingsraad een instemmingsrecht heeft met betrekking tot…
Voorafgaande opzegging vereist bij een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd?
De kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland heeft op 19 februari 2014 bepaald dat een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd, waarin is opgenomen dat de dienstbetrekking eindigt op 1 september 2013 met een opzegtermijn van twee maanden niet van rechtswege eindigt, maar…
Invorderingsbeschikking stuit verjaring niet
In artikel 5:35 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat de bevoegdheid tot invordering van een verbeurde dwangsom verjaart door verloop van een jaar na de dag waarop zij is verbeurd. De verjaringstermijn kan worden gestuit of verlengd.…
Het blijft mogelijk om hangende het hoger beroep tegen faillietverklaring steunvorderingen te betalen
Onlangs heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen met betrekking tot het instellen van hoger beroep tegen faillissement. In Nederland is het mogelijk om als schuldeiser het faillissement van een schuldenaar aan te vragen, als de schuldeiser kan aantonen dat…
Misbruik van bevoegdheid: verbod op excessief aantal verzoeken aan gemeente
In reactie op een eerder een geschil dient een vastgoedexploitant ‘om te zieken’ ruim 2.000 aanvragen, verzoeken, bezwaar- en beroepschriften in bij de gemeente. De gemeente dagvaart hem en vordert dat hij wordt beperkt in zijn mogelijkheid om zich tot…
Nietigverklaring van administratieve besluitvorming in VvE
Soms is de administratie en wijze van verslaglegging van de VvE niet in overeenstemming met wat daarover in de akte van splitsing is bepaald. Zo kunnen kosten die niet voor rekening van de VvE komen op het exploitatieoverzicht staan, terwijl…
Kennisbijeenkomst: Het nieuwe ontslagrecht
Op 8 april 2014 organiseert de Advocaten van Van Riet een kennisbijeenkomst over het nieuwe ontslagrecht. De regering heeft in het Wetsvoorstel Werk en Zekerheid “het nieuwe Ontslagrecht” gepresenteerd. Wat gaat er precies voor u veranderen? Wordt ontslag goedkoper? Is de…
Het retentierecht van de aannemer
Het retentierecht biedt de aannemer de mogelijkheid om de nakoming van zijn verplichting tot afgifte van een onroerende zaak aan een niet-betalende opdrachtgever op te schorten totdat zijn vordering wordt voldaan. De afgelopen jaren is met regelmaat door aannemers van…
Appartement staat ‘onder water’, VvE mag executieveiling toch doorzetten
Het gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest van 16 april 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ7383) bepaald dat een VvE met een executoriale titel een appartement openbaar kan laten veilen, ook als dat onder water staat. De bank stelde dat de VvE haar executiebevoegdheid misbruikte, omdat de bank de…
Dwaling na koop op executieveiling
Een vastgoedhandelaar heeft op een executieveiling een “afbouwwoning” gekocht, waarbij het volgens de notaris leek alsof de eigenaren “hamer en zaag hebben laten vallen en zijn vertrokken”. De verkopende bank beschikte ten tijde van de veiling over rapporten, waaruit bleek…
Kennisbijeenkomsten: Actualiteiten VvERecht
Op dinsdag 11 en donderdag 13 februari van 08:00 tot 9:30 organiseert de Advocaten van Van Riet in samenwerking met Vastgoed Management Nederland (VGM) de kennisbijeenkomst ‘Actualiteiten VvERecht’. Deze bijeenkomst is bestemd voor vastgoedmanagers en VvE Beheerders, die in één…
Ingrijpen provincie Utrecht in kantorenmarkt
Op 14 januari 2014 heeft de provincie Utrecht met een persbericht bekend gemaakt als eerste provincie in Nederland de leegstand van kantoren actief te zullen aanpakken. De provincie kiest daarbij enerzijds voor het versnellen van de herbestemming en transformatie van…
Brochure oplaadpunt elektrische auto in VvE
Het aantal elektrische voertuigen in Nederland is in 2013 enorm toegenomen. Naar verwachting zal deze groei de komende jaren exponentieel worden voortgezet. Elektrisch rijden wordt door de overheid aangemoedigd door subsidies en lage belastingtarieven. Ook gemeenten steunen deze trend. Met…
Uitstel huurverhoging winkelruimte vanwege gebreken is uitzondering
De verhuurder vordert nadere huurpijsaanpassing van door hem verhuurde winkelruimte. Vast staat dat de huurprijs kan worden verhoogd waardoor deze weer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De huurder stelt echter, dat het moment van ingaan van de…
Geen ontbindingsvergoeding bij overlijden werknemer vóór einddatum
Het Gerechtshof Arnhem/Leeuwarden heeft onlangs bepaald dat de erfgenamen van een werknemer wiens arbeidsovereenkomst per 1 april 2010 zou eindigen onder toekenning van een vergoeding van € 66.000,00 hierop geen aanspraak kunnen maken nu de arbeidsovereenkomst op 30 december 2009…
Winstmaximalisatie verhuurder heeft voorrang
Het Gerechtshof Amsterdam heeft bij arrest d.d. 5 november 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4946) geoordeeld dat de zittende huurder – een damesmodezaak in de PC Hoofstraat – moet wijken voor een andere huurder, die wél bereid is tegen een hogere huurprijs te huren.…
Hoge Raad: tijdelijke arbeidsovereenkomst eindigt niet altijd van rechtswege
De Hoge Raad heeft op 20 december 2013 bepaald, dat een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd die binnen drie maanden volgt op een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd die door de werknemer is opgezegd, niet van rechtswege eindigt. Wettelijk kader: hoofdregel en uitzondering…
Uitleg begrip ‘onroerende zaak’ artikel 6.2 Wro
Grondslag voor berekening normaal maatschappelijk risico appartement bij planschade. Rechtbank verstaat onder het begrip ‘onroerende zaak’ uit artt. 6.1 en 6.2 Wro een gebouwd eigendom of gedeelte daarvan dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te…
Gesplitste koop, aanneming: verkoper en aannemer niet hoofdelijk aansprakelijk
Kort geding. Een bedrijvengebouw wordt herontwikkeld tot hoogwaardige bedrijfsunits, die als appartementsrecht worden verkocht. Daarbij worden met de kopers van de units separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelaar als verkoper en een afzonderlijke aannemer als bouwer. De overeenkomsten…
Wetsvoorstel vereenvoudiging en digitalisering procesrecht
De rechtspraak is bezig met een aantal vernieuwingsprogramma’s genaamd ‘Kwaliteit en Innovatie Rechtspraak (KEI). In dat kader is een concept wetsvoorstel tot vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht op dit moment in de consultatiefase. De verwachting is dat behandeling van…
Nieuwe Ontslagwet 2015 naar Tweede Kamer
Minister Asscher heeft begin december 2013 het Wetsvoorstel “hervorming ontslagrecht, rechten flexwerkers en modernisering WW” ingediend bij Tweede Kamer. De beoogde ingangsdatum voor de aanpassing van het ontslagrecht is 1 januari 2015. De Minister wil met deze wijzigingen het ontslagrecht…
Aansprakelijkheid bestuurder in faillissement
De bestuurder doet er verstandig aan zijn jaarrekening op tijd (uiterlijk 13 maanden na afloop van het boekjaar) te publiceren, door deze te deponeren bij het Handelsregister. Waarom? Omdat het in de wet staat, maar ook omdat in een (onverhoopte)…
Stamrechtvrijstelling voor ontslagvergoeding vervalt per 1 januari 2014
Indien je als werknemer bij ontslag een beëindigingsvergoeding van je werkgever ontvangt, kan deze vergoeding op verschillende manieren door de werkgever uitbetaald worden. De werknemer kan de ontslagvergoeding laten storten op zijn bankrekening, of hij kan de ontslagvergoeding aanwenden voor…
Verhuurder impliciet akkoord met te late opzegging
Een huurovereenkomst bevat een opzegtermijn van een jaar en een aansluitende, contractuele verlenging met 5 jaar als niet opgezegd wordt. De huurder zegt de huurovereenkomst weliswaar op, maar te laat. Vervolgens vraagt de gemachtigde van de verhuurder wanneer de huurder…
Samenloop van dwaling en tekortkoming voor vordering tot schadevergoeding
Schadevergoeding kan in beginsel niet toegewezen worden bij een zelfstandig beroep op vernietiging van een overeenkomst wegens dwaling. Die vordering kan wel toegewezen worden bij een geslaagd beroep op bijvoorbeeld ontbinding wegens tekortkoming in de nakoming van een verbintenis. Voor…
Insolventieclausule huurovereenkomst na opzegging ex artikel 39 Fw wel inroepbaar jegens zekerheidstellers
Veel huurovereenkomsten, waaronder de ROZ-modellen, bevatten de bepaling dat indien een huurder in staat van faillissement wordt verklaard, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen en dat de huurder in dat geval jegens de verhuurder gehouden is…
Vrije advocaatkeuze voor verzekerde bij rechtsbijstandverzekeraar
Het Europese Hof van Justitie heeft ter beantwoording van prejudiciële vragen van de Hoge Raad op 7 november 2013 bepaald dat een rechtsbijstandverzekeraar aan de verzekerde altijd een vrije advocaatkeuze moet bieden. Dat geldt ook indien rechtsbijstand voor de desbetreffende…
Inschrijvingsplicht VvE in handelsregister bij Kamer van Koophandel
Sinds 1 juli 2008 is het voor iedere VvE wettelijk verplicht ingeschreven te staan in het handelsregister. De grondslag hiervoor ligt in artikel 6 lid 1 sub b Handelsregisterwet 2007 (Hrw). Bij invoering van de Hrw is in artikel 58…
Bestrijding van betalingsachterstanden
Veel betalingen voor handelstransacties tussen ondernemingen onderling en tussen ondernemingen en overheidsinstanties worden (veel) later verricht dan contractueel is overeengekomen of in de algemene voorwaarden is vastgelegd. Met ingang van 16 maart 2013 kan dit nalatig handelen beter worden aangepakt…
Gebrekkige fundering appartement levert non-conformiteit op
Rechtbank Amsterdam | 27 juni 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:7062 – De verkoper van een appartement verwijst voorafgaand aan de verkoop van een appartement voor wat betreft de fundering naar een rapport en een brief van de gemeente waaruit blijkt, dat de…
Eigen belang verhuurder bij huuropzegging
Een verhuurder kan een huurovereenkomst van art. 7:290 BW -bedrijfsruimte opzeggen op de grond dat hij het gehuurde ’dringend nodig heeft voor eigen gebruik’. In rechte zal een verhuurder ex. artikel 7:296 lid 1 sub b BW aannemelijk moeten maken…
Opvolgend eigenaar niet aansprakelijk voor gebreken rechtsvoorganger
Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 – De opvolgend eigenaar is in zijn algemeenheid niet aansprakelijk voor bouwkundige gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten, die veroorzaakt zijn door wijzigingen die zijn aangebracht door zijn rechtsvoorganger. De rechtbank laat daarbij meewegen,…
Koopovereenkomst al voldoende om voorzienbaarheid aan te nemen
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft al bij uitspraak van 20 oktober 2010 (ECLI:NL:RVS:2010:BO1122, die ik al eerder heb besproken) overwegen, dat de planologische wijziging voorzienbaar is voor de eigenaar van een perceel die in privé om…
Opvolgend werkgeverschap na doorstarten van een failliete onderneming
Met het Van Tuinen/Taxicentrale L. Wolters-arrest uit 2012 heeft de Hoge Raad een aanzet gegeven voor doorbreking van de ketenregeling: na faillissement van een onderneming is een doorstarter als opvolgend werkgever te beschouwen als niet alleen sprake is van “dezelfde…
Planschade: uitwerkingsplan niet bij planvergelijking betrokken
Bij uitspraak van 1 augustus 2012 (ECLI:NL:RVS:2012:BX3316) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State overwogen dat, omdat een binnenplanse ontheffing ingevolge artikel 6.1 lid 2 aanhef en onder b Wro wordt aangemerkt als een zelfstandige oorzaak van schade,…
Hoge Raad zet de deur open voor ontlopen van aansprakelijkheid bestuurder
Op 21 juni 2013 heeft de Hoge Raad bevestigd dat bestuurders die via een buitenlandse rechtspersoon een Nederlandse rechtspersoon besturen, niet op de voet van artikel 2:11 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aansprakelijk kunnen worden gesteld. Een vergaand oordeel: een…
Bestuurlijke dwangsom bij niet tijdig beslissen
Op 1 oktober 2009 is de “Wet dwangsom en beroep bij niet tijdig beslissen” in werking getreden teneinde trage besluitvorming door het bestuur tegen te gaan. Door deze wet zijn onder meer afdelingen 4.1.3.2 en 8.2.4a aan de Awb toegevoegd.…
Leeftijdontslag, de (on)mogelijkheden
Onlangs heeft een uitspraak van de kantonrechter te Bergen op Zoom het nieuws gehaald, omdat het verzoek tot ontbinding van de arbeidsovereenkomst tussen Intratuin en een 75-jarige werknemer is afgewezen. Artikel 3 onder c van de Wet gelijke behandeling op…
Ontslag van een bestuurder in de Zorg
De wetgever vindt het belangrijk dat de hoogte van ontslagvergoedingen in de Zorg aan banden wordt gelegd. Daarom zijn er de afgelopen tijd diverse maatregelen getroffen, die de mogelijkheden om bij het einde van de arbeidsovereenkomst tussen de Zorginstelling en…
Vereniging zonder volmacht geen belanghebbende in onteigeningsprocedure
Besluit van 30 augustus 2013, nr. 13.001697, houdende aanwijzing van onroerende zaken ter onteigening in de gemeente Hillegom krachtens artikel 78 van de Onteigeningswet ten behoeve van het bestemmingsplan ‘Fietspad Hillegom – Bennebroek’. In het KB van 30 augustus 2013,…
Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet
Sinds 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om woningen onder de Leegstandwet te verhuren verruimd. Dat is ook voor eigenaren van appartementen aantrekkelijk. Leegstaande appartementen die te koop staan kunnen met een vergunning onder de Leegstandwet nu aantrekkelijker dan voorheen…
Bewijs veilig stellen door bewijsbeslag
Het achterhouden van documenten en bewijsstukken door een wederpartij kan leiden tot vermogensschade bij de schuldeiser. Te denken valt aan mede aandeelhouders die bepaalde rapporten over de vennootschap niet willen delen, of een werknemer die gevoelige en vertrouwelijke gegevens naar…
Serviceflat: VvE neemt diensten in eigen beheer. Overgang onderneming
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | 13-08-2013 | ECLI:NL:GHSHE:2013:3727 – Bij serviceflats wordt vaak onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en persoonsgebonden voorzieningen. Het beheer en onderhoud van het gebouw wordt verzorgd door de VvE, terwijl persoonsgebonden voorzieningen zoals receptie, maaltijdservice, wasservice en persoonlijke verzorging…
Wijzigingen in het Ontslagrecht
In april van dit jaar is het Sociaal Akkoord tussen het Kabinet en de Sociale Partners afgesloten. De hoofdpunten uit het Sociaal Akkoord zijn door Minister Asscher nu uitgewerkt in een concreet wetsvoorstel. In het wetsvoorstel vindt een aanpassing van…
Hoge Raad: splitsing van voor 1972 blijft zonder VvE
Hoge Raad | 12 april 2013 | ECLI:NL:HR:2013:BY8733 – In verweer op een aanspraak tot betaling van servicekosten door de VvE stelt een eigenaar dat de VvE niet is opgericht, niet bij de akte van splitsing uit 1957 en ook…
Notaris berispt bij omzetting woonvereniging naar VvE
Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022 – Beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer. Klagers hebben diverse klachten geuit over de handelwijze van de notaris bij de omzetting van een woonvereniging naar een VvE. Enkele van deze klachten worden gegrond…
Serviceflat: persoonsgebonden services doorbetalen bij leegstand?
Onlangs werd in een uitzending van EenVandaag aandacht besteed aan de problemen die erfgenamen hebben bij de verkoop van leegstaande serviceflats. Goed onderhouden, royale serviceflats worden voor minder dan € 20.000,- te koop aangeboden zonder een koper te vinden. De…
Executieveiling bank appartement verboden, kan VvE initiatief nemen?
Rechtbank Amsterdam | 13 mei 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:CA0869 – Volgens de voorzieningenrechter maakt de bank onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht door thans tot openbare verkoop van een woonappartement met garage over te gaan. In deze tijd, waarin het…
Aan planschaderisicoanalyse kunnen geen rechten worden ontleend
In het hoger beroep van de uitspraak van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch van 22 maart 2012 (Rb. ’s-Hertogenbosch 22 maart 2012, ECLI:NL:RBSHE:BZ1660) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State nogmaals bevestigd, in lijn met eerdere uitspraken, dat aan een…
Procesrecht: eiser doet in procedure tegen VvE afstand van instantie na verkoop woning
Rechtbank Amsterdam, sector kanton | 9 juli 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:4439 – Gedurende een procedure verkoopt en levert de eisende partij zijn woning aan een derde. Vervolgens verzoekt de oorspronkelijk eiser de nieuwe eigenaar in zijn plaats te stellen en als…
Dwangsom: eigenaar naast VvE overtreder
Rechtbank Den Haag | 26 juni 2013 | ECLI:NL:RBDHA:2013:8808 – Eigenaar is naast VvE overtreder in bestuursrechtelijke zin, zodat ook eigenaar kan worden aangesproken tot betaling van verbeurde dwangsommen. Overgangsrecht, verschoonbare termijnoverschrijding bij invordering dwangsommen. Deze uitspraak is een…
Artikel 20d Tracéwet bevat een planschaderegeling!
Op 28 november 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een reeks van uitspraken gedaan in de hoger beroepen tegen de uitspraken van de Rechtbank Zutphen (Rb. Zutphen 30 november 2011, ECLI:NL:RBZUT:2011:BU7459) en de Rechtbank ’s-Hertogenbosch (Rb.…
Passieve risicoaanvaarding ondanks zienswijze tegen bestemmingswijziging
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 7 november 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BB7332), bestaat er geen grond voor het aannemen van passieve risicoaanvaarding, indien onder het oude planologische regime concrete pogingen zijn ondernomen…
Mogelijke planologische verandering wordt wel genoemd, maar onvoldoende concreet
De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie…
Wel planschadeovereenkomst, maar geen belanghebbende bij planschadebesluit II
In de onderhavige uitspraak staat een planschadevergoedingsovereenkomst van vóór de inwerkingtreding van de Spoedwet planschade per 22 juni 2005 en de gevolgen daarvan voor de vraag of diegene, met wie deze overeenkomst is gesloten, belanghebbende is bij een besluit op…
Hoogte en omvang van stacaravans te groot ingeschat in het kader van planvergelijking
Bij tussenuitspraak van 16 juli 2012 stelt de Rechtbank Haarlem het college van burgemeester en wethouders van Wormerland in de gelegenheid om het bestreden besluit te herstellen. Het college is het oneens met deze tussenuitspraak en probeert de rechtbank op…
Nota voorziet in bouw van onder meer circa 300 woningen, zodat 380 woningen ook voorzienbaar is
De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen is naar vaste jurisprudentie…
Profijtelijke bestemmingsplanwijziging moet bij schadebesluit worden betrokken
Inzet van het geschil is dat het college van burgemeester en wethouders van Loppersum haar besluit op een aanvraag tot planschadevergoeding baseert op een second opinion, omdat het advies van de eerste deskundige hem tegenvalt. De Afdeling bestuursrechtspraak van de…
De invloed van de Werkkostenregeling op de arbeidsvoorwaarden
Per 1 januari 2011 is de zogenaamde fiscale Werkkostenregeling in werking getreden. Op basis van deze regeling kunnen werkgevers onbelast vergoedingen of andere voordelen aan werknemers verstrekken. Er was in eerste instantie een overgangsperiode van 3 jaar van kracht. Dat…
Ontwikkelingsvisie: 15 meter hoge bebouwing niet uitgesloten, dus voorzienbaar!
De Rechtbank Amsterdam heeft eerder overwogen (Rb. Amsterdam 6 april 2011, LJN BV0046) dat de eigenaar van het perceel Machineweg 147 te Aalsmeer ten tijde van de aankoop van zijn woning in juli 1993 op grond van de nota Ontwikkelingsvisie…
Gedeeltelijke inwerkingtreding Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten
De Eerste Kamer der Staten-Generaal heeft op 29 januari 2013 de Wet nadeelcompensatie en schadevergoeding bij onrechtmatige besluiten aangenomen. Deze wet voorziet in twee nieuwe titels in de Awb betreffende de tegemoetkoming in schade als gevolg van rechtmatige besluiten (titel…
Wat verstaat men onder “gevolgen van het besluit” bij reorganisatie?
Artikel 25 lid 3 WOR bepaalt dat de bestuurder bij aan adviesaanvraag een overzicht verstrekt van de beweegredenen voor het besluit, de gevolgen die het besluit naar verwachting voor de werknemers zal hebben en van de naar aanleiding daarvan voorgenomen…
Inzage offertes onderhoud
Een vergadering van eigenaars van een VvE besluit tot weigering van inzage in alle ontvangen offertes ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden, waaronder de afgewezen offertes, is in strijd met splitsingsreglement en vernietigbaar. Vereniging van Eigenaars Burgemeester van Fenemaplein 3-23 te Zandvoort…
Kan een OR-lid zich alles permitteren?
Wie denkt dat een OR-lid zich alles kan permitteren, omdat een opzegverbod geldt, heeft het mis. Dit illustreert de uitspraak van de kantonrechter Den Bosch van 26 maart 2013. De OR van Stichting Kunstencentrum De Maender brengt op 27 november…
Toestemming (achteraf) voor verhuur geweigerd: vervangende machtiging onder voorwaarden
Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755 – Toestemming achteraf leidt tot zelfde afweging. Geen veto. Bestemming volgens akte: enige overlast dulden. Meestal bepaalt het reglement bij splitsing dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan verhuren, mits hij het bestuur…
Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE
Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | LJN BZ3254 – Procesrecht. Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE leidt tot niet-ontvankelijkheid. In het kort komt het relevante in onderhavige zaak op het volgende neer. Marcan Vastgoed B.V. (hierna: “Marcan”) is eigenaar van een…
Ernstig verstoorde verhoudingen: besluit tot verwijdering uit vergadering
LJN: CA1152 | Sector kanton Rechtbank Alkmaar | 12 februari 2013 – In een ALV raken de gemoederen dermate verhit, dat de voorzitter besluit de gemachtigde van enkele eigenaars uit de vergadering te verwijderen. De kantonrechter laat dat besluit in stand.…
Besluitvorming en wijze van stemmen in de ALV
In de wet, aktes van splitsing en de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden…
De meeste (manieren van) stemmen gelden!
In de wet, aktes van splitsing en de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden…
Schending artikel 25; besluit altijd kennelijk onredelijk?
Uit de uitspraak van de Ondernemingskamer van 12 februari 2013, blijkt maar weer dat een ernstige schending van artikel 25 van de WOR niet altijd ertoe leidt, dat een besluit kennelijk onredelijk is. EPZ, de grootste elektriciteitsproducent van de provincie…
Besluitvormingsprocedure boeteoplegging in VvE
Rechtbank Haarlem, sector Kanton | 21 februari 2013 | LJN: BZ0096 – Procedure tot opleggen boete is niet conform het splitsingsreglement doorlopen. De vordering van de VvE tot het betalen van een boete door een appartementseigenaar wordt afgewezen. Het appartementengebouw…
Akte wijzigen na levering eerste koopappartement: voorwaardelijke vernietiging 5:140b BW, nadeel opheffen
LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013 – Eén van de appartementen in een te renoveren en herontwikkelen stadslocatie is al verkocht en geleverd. De overige 9 stemmen zijn nog in handen van de initiatiefnemer van het project. Voor een nog te…
Onteigening apppartementsrecht
Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat appartementsrechten die…
Besluit akte wijzigen vernietigd wegens strijd met vormvoorschriften van 5:139 BW jo 2:42 BW
LJN: BZ5587, Rechtbank Haarlem 16 januari 2013 – De VvE wenst de akte van splitsing te wijzigen en neemt daartoe een vergaderbesluit. Daarna blijkt, dat de op grond van artikel 5:139 lid 2 BW vereiste meerderheid van 80% van alle stemmen voor de…
Kamerverhuur of slaapplaatsverhuur verboden op vordering VvE
LJN: BZ5041, Rechtbank Rotterdam 13 maart 2013 – In toenemende mate verschijnt jurisprudentie over de vraag welk gebruik toegestaan is in appartementen. In de hier behandelde uitspraak wordt een verbod tot kamerverhuur of slaapplaatsverhuur toegewezen. Doorslaggevend in deze kwestie is…
Appartementsrecht nieuw vervaardigd onroerend goed
LJN: BZ3574, Hoge Raad 8 maart 2013 – Levering van onroerend goed is van rechtswege belast met BTW als het onroerend goed als nieuw vervaardigd geldt. In dat geval kan de verkrijging vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Hier was de ingrijpende renovatie…
Nu ook een vaste formule voor ontslagvergoedingen in ambtenarenland!
De rechtspositieregelingen schrijven dwingend voor op welke gronden een ambtenaar kan worden ontslagen. Nagenoeg alle rechtspositieregelingen kennen de grond “ontslag op andere gronden”. Hierbij kun je denken aan verstoorde verhoudingen, vertrouwensbreuk of een onoplosbare impasse in de aanstelling. In veel…
Gemeente Utrecht Handhaaft illegale woonsituaties
Sinds het najaar van 2012 lijkt de Gemeente Utrecht weer prioriteit te geven aan handhaving van zelfstandige woonruimten die illegaal, dat wil zeggen: zonder omzettingsvergunning, onzelfstandig worden bewoond. Verhuurders, die reeds jarenlang woonruimte kamergewijs verhuren aan bijvoorbeeld studenten, worden geconfronteerd…
Onteigening werkterrein afgewezen bij gebreke van aanbod tot koop
In het Koninklijk Besluit van 11 december 2012, nr. 12.002983, neemt de Kroon een besluit over de noodzaak van onteigening op verzoek van ProRail B.V. (hierna: ProRail) ten behoeve van de aanleg van een onderdoorgang voor (niet-) gemotoriseerd verkeer met…
Maximum zittingsperiode VvE bestuurder
De VvE (ex. art. 5:124 BW) van bungalowpark Zonneweelde heeft in artikel 40 van het splitsingsreglement opgenomen dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van drie jaar en dat deze periode aansluitend met maximaal drie jaar kan worden verlengd.…
Wijziging beloningssysteem, instemmingsplichtig besluit?
Artikel 27 van de WOR, het instemmingsrecht van de OR, leidt tot diverse procedures. De kantonrechter te Zwolle heeft zich op 1 juni 2012 uitgelaten over de vraag of sprake is van een voorgenomen besluit tot wijziging van een beloningssysteem…
Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting
Veel VvE’s hebben een verouderde akte van splitsing. De redenen om deze te willen wijzigen kunnen zowel van juridische als van feitelijke aard zijn. Juridisch omdat de regelgeving in de oude akte van splitsing niet meer volstaat of verouderd is;…
Naam ‘Vereniging van Eigenaren” boek 2 vereniging in strijd met handelsnaamwet?
Recreatiepark Sondelergaast is een in Friesland gelegen bungalowpark met ruim veertig recreatiewoningen. Recreatiecentrum Sondel B.V. (hierna: Sondel B.V.) is beheerder van het recreatiepark Sondelergaast. Daarnaast is Sondel B.V. onder andere eigenaar van de centrale voorzieningen, de algemene terreinen en de…
Kamerverhuur, Bed & Breakfast en Short stay in de VvE
Appartementen worden regelmatig verhuurd als studentenhuis, als bed & breakfast of voor short stay-doeleinden. In dergelijke gevallen rijst zowel voor de eigenaar en de VvE als voor de overige bewoners de vraag welk gebruik van een appartement is toegestaan en…
Voortbestaan OR ná overgang van onderneming?
Het uitgangspunt is dat het lot van de onderneming en de OR met elkaar zijn verbonden, in die zin dat de OR in beginsel met de beëindiging van de onderneming (daaronder begrepen de opvolging van de ondernemer door een andere)…
Bestuursdwang: VvE én eigenaar overtreder, eigenaar naar rato aansprakelijk
LJN: BY0971, Hoge Raad 4 januari 2013 – Een woongebouw in Den Haag is gesplitst in appartementsrechten. Er is sprake van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, maar de VvE gaat niet over tot herstel. De gemeente neemt daarop een bestuursdwangbesluit…
Intrekking onttrekkings-, samenvoegings- en omzettingsvergunning bij structurele overlast
Op 20 juni 2012 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht (BRU) de wijziging van de Regionale Huisvestingsverordening vastgesteld. Deze wijziging is vervolgens per 1 juli 2012 in werking getreden. In de Regionale Huisvestingsverordening staan de regels voor de…
Servicekostenbijdrage recreatiepark (II): doorbetalen krachtens derdenbeding
LJN: BY5278,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 5 oktober 2012 – Veel recreatieparken met vakantiewoningen zijn niet gesplitst in appartementsrechten, maar bestaan uit grondgebonden eigendom van de vakantiewoning met een aandeel in de mandelige wegen, perken, paden en terreinen. Het beheer daarvan…
Verhuur in strijd met akte: geen rechtsverwerking VvE bij verbod na 4 jaar
LJN: BY4484,Sector kanton Rechtbank Breda 22 november 2012 – Hoewel dat in artikel 35 lid 7a van het reglement in de betreffende VvE verboden is, verhuurt een eigenaar van parkeerplaatsen deze aan externe derden. Deze situatie heeft volgens de eigenaar…
Servicekostenbijdrage recreatiepark III: aanvullende werking redelijkheid en billijkheid
LJN BY2904, Hof Den Haag 6 november 2012 – Een eigenaar van een recreatiewoning op een recreatiepark dat niet in appartemensrechten is geplitst, weigert de bijdrage te voldoen aan de boek 2 vereniging die het park exploiteert. De eigenaar is…
Aanbouw geweigerd door VvE: besluit vernietigd met vervangende machtiging.
LJN: BY2353, Gerechtshof Arnhem 6 november 2012 – In eerste aanleg vernietigde de kantonrechter het besluit van de VvE, waarin het verzoek van een eigenaar tot het realiseren van een aanbouw op het privé gedeelte werd geweigerd. Tegelijkertijd verleende de…
Logies, tijdelijke verhuur of ‘short stay’ in strijd met akte?
LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012, bekrachtigd in Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357 – Regelmatig komt het voor, dat appartementen al dan niet via internet te huur worden aangeboden voor short stay of recreatief verblijf. Met name in grote…
Servicekostenbijdrage recreatiepark (I): ongerechtvaardigde verrijking
LJN BX 9890 Hof Leeuwarden 2 oktober 2012 – De eigenaren van een grondgebonden recreatiewoning, die in geen contractuele relatie staat tot de exploitant van het recreatiepark, blijft gehouden tot een bijdrage in de kosten van collectieve voorzieningen op grond…
Zelfwerkzaamheid in afwijking van splitsingsakte VvE
Vele VvE’s voeren een beleid van zelfwerkzaamheid. Door het onderhoud en de herstelwerkzaamheden door de eigenaars zelf uit te laten voeren kunnen VvE’s op de loonkosten van onder andere schilders en timmerlieden besparen. Het uitvoeren van schuur- en schilderwerk is…
Stemrecht voor huurders in de VvE?
In gemengde complexen wonen eigenaars en huurders in één gebouw. Het appartementencomplex wordt beheerst door de akte van splitsing die alle appartementseigenaars van rechtswege verbindt door middel van het verplichte, kwalitatief lidmaatschap van de VvE. Huurders zijn geen lid van…
Nietig of vernietigbaar? Voorbeeld: besluit in strijd met quorumeis
LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 – De VvE vordert betaling van servicekosten van een eigenaar. Die verweert zich met een beroep op de nietigheid van de besluiten waarop de VvE de vorderingen baseert. Vervolgens stelt de VvE, dat…
Concernkorting en aftrek wegens bespaarde kosten – hoger beroep
Op 24 maart 2011 heb ik een uitspraak van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 27 november 2009 (LJN BK6517) besproken, waarin een exploitant van in totaal vijf brood- en banketwinkels in Amsterdam in beroep is gegaan tegen een…
Niet bestuurders, maar VvE aanspreken voor inzage administratie
LJN: BX7648, Rechtbank Dordrecht 12 september 2012 – Een mandelig terrein tussen een aantal grondgebonden woningen en een appartementencomplex is van 1 januari 2008 tot 1 september 2009 beheerd door de VvE. Eigenaars van woningen vorderen van de bestuurders van…
Maximale invulling nagenoeg uitgesloten, beroep op uitzondering slaagt
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Aantal stemmen, niet aantal appartementen bepalend voor 4/5e norm en toets 2:15 buiten vordering ex artikel 5:140a
LJN: BX6585, Rechtbank ‘s-Gravenhage 22 augustus 2012 In een Haagse VvE hebben 2 eigenaars in totaal 10 stemmen in de vergadering in een onderlinge verhouding van 9:1. De meerderheidsgerechtigde organiseert een bestuursbesluit tot aktewijziging. De minderheidsgerechtigde vordert vernietiging van dat…
Vrijstelling ex artikel 19 lid 3 WRO uitgewerkt?
Met de onderhavige uitspraak toont de rechtbank te Utrecht (hierna: de rechtbank) nog maar eens aan dat het planschaderecht een specialisme betreft en niet voor eenieder is weggelegd. De rechtbank maakt er namelijk een enorm potje van. Op 17 maart…
Uitbreiding stadskantoor Vianen ligt in de lijn der verwachtingen
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft herhaaldelijk overwogen (onder meer uitspraak van 16 november 2011 in zaak nr. 201100116/1/H2, LJN BU4569) dat het bij het normaal maatschappelijk risico gaat om algemene maatschappelijke ontwikkelingen en…
Wijziging van Boek 2 BW (wet vereenvoudiging en flexibilisering BV recht) – de Flex BV
Per 1 oktober 2012 gelden voor de besloten vennootschap nieuwe regels. De wetten tot vereenvoudiging en flexibilisering van het BV recht zijn in werking getreden. De belangrijkste wijzigingen zijn de volgende. De oprichting van de BV is veel eenvoudiger en…
Maximale invulling zelden uitgesloten
In de onderhavige uitspraak doet zich de vraag voor of het maaiveld van een terrein ingevolge het oude planologische regime in dezelfde mate kon worden opgehoogd als ingevolge het nieuwe planologische regime en zo ja, of een dergelijke ophoging met…
Realisering woonbebouwing onder de voorwaarde dat eerst moet worden gesloopt
Bij de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Prematuur verzoek om vergoeding van planschade
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) eerder heeft overwogen (uitspraken van 15 januari 2003 in zaak nrs. 200200065/1, LJN AF2905, en 200200342/1, LJN AF2900) kan op een verzoek om schadevergoeding als bedoeld in artikel…
Aanvullende werking bouwverordening
Ingeval het desbetreffende bestemmingsplan geen voorschriften bevat, die hetzelfde onderwerp regelen, blijven de voorschriften van de bouwverordening krachtens artikel 9 lid 2 Ww wel van toepassing, tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt. Dit wordt de aanvullende werking van de gemeentelijke…
Compensatie in natura door het geheel of gedeeltelijk herstel van de (voorheen aanwezige) bouwmogelijkheden II
In artikel 49 WRO (net als in artikel 6.1 Wro) is bepaald dat burgemeester en wethouders aan een belanghebbende planschadevergoeding kunnen toekennen, indien de vergoeding van geleden of te lijden schade niet (voldoende) door koop, onteigening of anderszins is verzekerd.…
Eenmaal aangewezen als ontwikkellocatie, dan is voorzienbaarheid aangenomen
Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade…
Rechtbank kleunt mis bij uitleg van artikel 6.2 lid 1 Wro
In artikel 6.2 lid 1 Wro is bepaald dat binnen het normaal maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft, ook ingeval deze het forfait van 2% ex artikel 6.2 lid 2 Wro overstijgt. De Afdeling bestuursrechtspraak van…
Groot eigenaar maakt misbruik van stemrecht: besluiten vernietigd
LJN: BX4533,Sector kanton Rechtbank Haarlem 27 juli 2012 – De eigenaar met de absolute meerderheid van stemmen in een VvE met 6 woonappartementen en zes bergingen stemt zonder nadere motivering tegen alle voorliggende besluiten. Daardoor wordt het financieel verslag 2011 niet…
VvE klaagt te laat over gebrekkige administratie beheerder: vorderingen afgewezen
LJN: BX2245, Rechtbank Amsterdam 6 juni 2012 – Nadat een VvE met ingang van 2008 van beheerder wisselde kwamen onregelmatigheden aan het licht. In een brief van maart 2008 schreef de VvE aan de beheerder, “(…) Op 13 september 2007…
Overgangsbepalingen spelen geen rol bij planvergelijking, behoudens uitzondering II
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft al meerdere malen overwogen dat bij de planvergelijking de mogelijkheden ingevolge de overgangsbepalingen van het oude planologische regime niet moeten worden vergeleken met de mogelijkheden ingevolge de bestemmingsvoorschriften…
Schadebeperkingsplicht
In artikel 6.3 aanhef en onder b Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval betrekken de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. In de onderhavige…
Voorzienbaarheid ter discussie nu WijkOntwikkelPlan is opgesteld door werkgroep en niet bekend is gemaakt
Of sprake is van voorzienbaarheid moet, naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326), worden beoordeeld…
Herzieningsplicht ex artikel 30 WRO maakt niet dat uit te werken bestemming al vaststaat
Onder de WRO was alleen de toegepaste wijzigingsbevoegdheid een zelfstandige planschadeoorzaak en moesten de overige flexibiliteitsbepalingen, zoals een uitwerkingsplicht of de binnenplanse vrijstelling, bij de planmaximalisatie steeds worden meegenomen. Met de inwerkingtreding van de Wro is dit gewijzigd. Bij een…
Binnenplanse ontheffing ex artikel 3.6 lid 1 aanhef en onder c Wro niet bij planvergelijking betrokken
Ingevolge artikel 6.1 lid 2 aanhef en onder b Wro wordt een binnenplanse ontheffing aangemerkt als een zelfstandige oorzaak van schade. In de onderhavige uitspraak speelt de vraag of dit maakt dat bij de planvergelijking een in een bestemmingsplan opgenomen…
Normaal maatschappelijk risico ter grootte van 40%
Zoals te doen gebruikelijk ingeval om nadeelcompensatie is verzocht, bestaat alleen aanspraak op vergoeding indien de schade moet worden aangemerkt als buiten het normaal maatschappelijk risico vallende schade. Bij het normaal maatschappelijk risico gaat het onder meer om algemene ontwikkelingen…
Waarde(vermindering) nihil vanwege ernstige vervuiling
Het is een vaste riedel dat bij een planvergelijking niet de feitelijke situatie van belang is, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kan, onderscheidenlijk kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden, tenzij realisering van de maximale…
Planologische situatie wordt bepaald door bouwverordening
Indien er geen bestemmingsplan van kracht is, wordt de planologische situatie bepaald door de gemeentelijke bouwverordening. Aangezien de voorschriften van een gemeentelijke bouwverordening normaliter bijzonder ruim zijn opgesteld, zal een planvergelijking bij een verzoek om vergoeding van geleden planschade veelal…
Beroep op WOZ-waarde treft geen doel
In de praktijk wordt er met enige regelmaat een beroep gedaan op de waarde van een object, als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de WOZ-waarde). Deze WOZ-waarde wil namelijk nog wel eens afwijken – naar boven toe…
Schade door komst van coffeeshops valt binnen normaal maatschappelijk risico
Artikel 6.2 lid 2 Wro bevat een forfaitaire drempel van 2% ingeval van indirecte planschade. In de onderhavige uitspraak wordt hierbij aansluiting gezocht, ondanks dat sprake is van nadeelcompensatie. Verder komen subjectieve elementen en de WOZ-waarde ter sprake, waarover in…
Alle VvE zaken naar de sector kanton en nietigheid bij verzoekschrift!
In deze bijdrage betoog ik dat het wenselijk is alle zaken betreffende appartementsrechten tot absolute competentie van de sector kanton te rekenen. Tevens ga ik in op de vraag of de vordering tot nietigverklaring ex artikel 5:129 juncto 2:14 BW…
Grondslag claim eigenaar op VvE niet wanprestatie, maar onrechtmatige daad
LJN: BW7791, Rechtbank Amsterdam 2 november 2011 – Deze uitspraak bevestigt de aard van de rechtsverhouding tussen een appartementseigenaar en de VvE. Een eigenaar vordert maatregelen aan de lift van de VvE en legt aan zijn vorderingen onder meer wanprestatie ten…
Klachtplicht koper van art. 7:23 lid 1 BW: het blijft oppassen!
Onlangs heeft het Hof Leeuwarden een opvallende uitspraak gedaan met betrekking tot de klachtplicht van art. 7:23 BW. Alvorens daarop in te gaan, zal ik kort toelichten wat die klachtplicht inhoudt. Wanneer een persoon (dat kan ook een bedrijf zijn)…
Verschil tussen planschaderisicoanalyse vooraf en taxatie planschade achteraf
Het is bij een bouwproject gebruikelijk dat de ontwikkelaar of zich vooraf een beeld vormt van de planschade die eventueel door derden geleden wordt als gevolg van het project, nu de ontwikkelaar veelal met de gemeente een overeenkomst heeft getroffen…
Onvoldoende concrete pogingen tot realisatie bestaande bouwmogelijkheden
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 7 november 2007 in zaak nr. 200702220/1) is alleen sprake van passieve risicoaanvaarding als er voorzienbaarheid is en er in het verleden geen concrete pogingen zijn ondernomen tot realisering van de bouwmogelijkheden…
Dakterras wel verkocht maar niet in splitsingsakte: gebruik staken
LJN: BW8021, Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012 – In de koopovereenkomst van appartementsrecht A2 is vermeld, dat koper gebruik mag maken van het dakterras maar geen (geluids)overlast mag veroorzaken aan het hieronder gelegen café-terras. Het dakterras is gelegen boven appartementsrecht…
Geobjectiveerde vergelijking van planologische regimes maakt dat subjectieve elementen irrelevant zijn
Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Servicekosten: dwingend huurrecht gaat vóór appartementsrecht
LJN: BC7666, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 21 maart 2008 – In de algemene voorwaarden van een woningbouwvereniging is een regeling opgenomen die beantwoordt aan artikel 7:261 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt, dat de huurder gebonden is aan een wijziging van de…
Eigenaar vs. huurder in gemengde complexen
Naarmate huurders meer gebonden zijn aan de reglementen van de VvE, zullen zij daar meer inspraak op willen uitoefenen. De VvE is echter een rechtspersoon gericht op het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onroerende zaak en is daarmee uitsluitend…
Hoge Raad: eigenaar draagt naar breukdeel bij aan kosten bestuursdwang VvE
LJN: BW4812, Hoge Raad 4 mei 2012 – Een eigenaar van een appartement in Den Haag wordt door de gemeente wegens achterstallig onderhoud aangeschreven om verbeteringen aan diens appartement uit te voeren, onder aanzegging van bestuursdwang. Ook de VvE wordt…
Beweerdelijke precontractuele goede trouw niet voldoende aangetoond
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft al eerder overwogen (uitspraak van 8 februari 2012 in zaak nr. 201105961/1/A2, LJN 3187) dat geen grond bestaat voor het aannemen van passieve risicoaanvaarding, indien onder het oude…
Voor maximale invulling nieuw planologische regime dient combinatie van functies te worden onderzocht
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Uitsterfclausule heeft geen planschade tot gevolg
Alhoewel de onderhavige uitspraak veel meer beslaat, bespreek ik slechts één onderdeel daarvan, namelijk het bestaan van een uitsterfclausule en de gevolgen daarvan voor de aanspraken op vergoeding van planschade, omdat dit – voor zover ik weet – nog niet…
Buitengerechtelijke incassokosten in uw algemene voorwaarden: Let op uw saeck!
Afgelopen maand heeft de Eerste Kamer een voor de incassopraktijk belangrijk wetsvoorstel aangenomen: het wetsvoorstel voor de buitengerechtelijke incassokosten. Zoals ik al eerder schreef*, wordt met deze wet voornamelijk beoogd consumenten te beschermen tegen al te hoge incassokosten. Ten opzichte…
Te kwantitatieve benadering planvergelijking
Voor de beoordeling van een verzoek om schadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Passieve risicoaanvaarding nog eens uitgelicht
Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 7 november 2007 in zaak nr. 200702220/1) is alleen sprake van passieve risicoaanvaarding als er voorzienbaarheid is en er in het verleden geen stappen zijn ondernomen tot realisering van de bouwmogelijkheden die…
Voorzienbaarheid ondanks dat ontwerpbestemmingsplan niet is vastgesteld
Ingeval ten tijde van de aankoop van een woning concrete beleidsvoornemens bestonden die openbaar zijn gemaakt, waardoor voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in…
Verschil tussen planschaderisicoanalyse vooraf en taxatie planschade achteraf II
Het is bij een bouwproject gebruikelijk dat de ontwikkelaar of zich vooraf een beeld vormt van de planschade die eventueel door derden geleden wordt als gevolg van het project, nu de ontwikkelaar veelal met de gemeente een overeenkomst heeft getroffen…
Nietig besluit is ook vernietigbaar; kantonrechter vernietigt
LJN: BW1490,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012 – In de akte van splitsing is bepaald, dat de privégedeelten bestemd tot garage slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van…
Waardevermindering van de ligplaats van woonark met bijbehorende voorzieningen
In artikel 6.1 lid 1 Wro is onder meer bepaald dat degene die in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde…
Drempel van 15% van de omzet op jaarbasis van beide vestigingen in geval van substitutie-effect
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft reeds bij uitspraak van 7 november 2007 in zaak nr. 200702978/1 (LJN BB7294) overwogen dat het aan het bestuursorgaan is om aan te tonen dat sprake is van…
Rijdende rechter: reclamezuil buiten mag niet
Rijdende Rechter, zaak S19-04 d.d. 23 februari 2012 – Niet alle VvE zaken worden door de gewone rechter beslecht, zo blijkt uit dit bindend advies van de rijdende rechter. Een huurder van een bedrijfsunit plaatst op het gemeenschappeklijk terrein van de…
Herhaalde aanvraag of nieuw gebleken feiten en veranderde omstandigheden
Indien na een geheel of gedeeltelijke afwijzende beschikking een nieuwe aanvraag wordt gedaan, is de aanvrager gehouden nieuw gebleken feiten of veranderde omstandigheden te vermelden. Wanneer geen nieuw gebleken feiten of veranderde omstandigheden worden vermeld, kan het bestuursorgaan de aanvraag…
Gemeente mag schoonmaakbijdrage voor winkelpassage aan VvE staken
LJN: BW0336, Rechtbank Rotterdam 28 maart 2012 – De gemeente betaalt sinds 1974 een bijdrage in de schoonmaakkosten van een winkelcentrum. De gemeente heeft aankondigd hiermee te willen stoppen. Het winkelcentrum vordert continuering van de bijdrage. De rechtbank wijst de…
Inkomensschade als gevolg van planologische wijziging
Het komt niet vaak voor dat een aanvrager verzoekt om vergoeding van inkomensschade als gevolg van een planologische wijziging. Om die reden is de onderhavige uitspraak al het bespreken waard. Daar komt nog eens bij dat de aanvrager kennelijk verkeerd…
Inhoud publicatie concreet beleidsvoornemen kan grote gevolgen hebben voor voorzienbaarheid
De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen is naar…
Herhaalde aanvraag
Indien na een geheel of gedeeltelijke afwijzende beschikking een nieuwe aanvraag wordt gedaan, is de aanvrager gehouden nieuw gebleken feiten of veranderde omstandigheden te vermelden. Wanneer geen nieuw gebleken feiten of veranderde omstandigheden worden vermeld, kan het bestuursorgaan de aanvraag…
Model dagvaarding voor incasso van VvE bijdragen (met toelichting)
De VvE die zich geconfronteerd ziet met niet betaalde verenigingsbijdragen zal uiteindelijk de gang naar de rechter moeten maken. Elke procedure begint met een dagvaarding. De model dagvaarding die hier gepubliceerd is, kan dienen als begin van uitvoering. De gebruiker…
Toch een vaste formule voor ontslagvergoedingen in ambtenarenland?
De rechtspositieregelingen schrijven dwingend voor op welke gronden een ambtenaar kan worden ontslagen. Nagenoeg alle rechtspositieregelingen kennen de grond “ontslag op andere gronden”. Hierbij kun je denken aan verstoorde verhoudingen, vertrouwensbreuk of een onoplosbare impasse in de aanstelling. In veel…
Het vage begrip normaal maatschappelijk risico ingevuld
In artikel 6.2 lid 1 Wro is bepaald dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft herhaaldelijk overwogen (uitspraak van 16 november…
De bestuursrechter als taxateur?!
Bij uitspraak van 25 januari 2012 in zaak nr. 201107796/1/A2 (LJN BV1813) heeft de Afdeling min of meer overwogen dat, indien een door de aanvrager geraadpleegde planschadedeskundige op grond van dezelfde uitgangspunten als de door het bestuursorgaan ingeschakelde planschadedeskundige de…
Voortzetting ‘vasteʼ jurisprudentie
Bij uitspraak van 21 december 2011 in zaak nr. 201101503/1/H2 (LJN BU8882) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) overwogen dat zij in het vervolg in zaken, waarin de vraag voorligt of de aanvrager ten…
Compensatie in natura door het geheel of gedeeltelijk herstel van de (voorheen aanwezige) bouwmogelijkheden
Net als in artikel 49 WRO is in artikel 6.1 Wro bepaald dat burgemeester en wethouders aan een belanghebbende planschadevergoeding kunnen toekennen, indien de vergoeding van geleden of te lijden schade niet (voldoende) door koop, onteigening of anderszins is verzekerd.…
Voor aannemen van voorzienbaarheid is niet vereist dat ontwerpplan in werking treedt
Het is een standaardoverweging: of sprake is van voorzienbaarheid moet, naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB…
VvE schadeplichtig wegens onterechte opschorting schoonmaakcontract
LJN: BV6646, Rechtbank Amsterdam 14 september 2011 – Een VvE heeft een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een schoonmaakbedrijf. De werkzaamheden en de vergoedingen zijn in de overeenkomst omschreven. De algemene voorwaarden van het schoonmaakbedrijf zijn van toepassing. Daarin is…
Beheerder failliet: vermogen VvE in de boedel?
Op 17 januari 2012 is Redema “VvE” BV h.o.d.n. Redema VvE te Nieuwegein door de rechtbank in Utrecht failliet verklaard. De gefailleerde vennootschap zou gelden van VvE’s hebben doen overmaken naar bankrekeningen op haar naam. Voorshands moet er rekening mee gehouden…
Voorlopige voorziening: nadeelcompensatieclaim verjaard
Alhoewel ik dit niet nader heb onderzocht, zal het aantal gevallen waarbij een verzoeker om nadeelcompensatie hangende de bezwaarprocedure het verzoek doet aan de voorzieningenrechter tot het treffen van een voorlopige voorziening bijzonder beperkt zijn. Echter, in de onderhavige uitspraak…
Huurder niet gebonden aan huishoudelijk reglement
Hoge Raad 10 februari 2012, LJN: BU8174 – In hoeverre is de huurder van een appartement gehouden om met het appartementsrecht samenhangende voorschriften omtrent het gebruik van het gezamenlijke- en privé gedeelten in acht te nemen? In onderhavige kwestie is…
Passieve risicoaanvaarding uitgelicht
De actieve risicoaanvaarding is vaak onderwerp van discussie. Er zijn niet heel veel uitspraken waarin de passieve risicoaanvaarding uitgebreid ter sprake komt. Alleen al om die reden is de onderhavige uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State…
Terugwerkende kracht: doorwerking van het civiele recht
In de onderhavige zaak doet zich een alleraardigste casus voor, namelijk die waarin de eisers bepleiten dat zij door een civiele aangelegenheid, wederzijdse dwaling, geacht worden onafgebroken eigenaar van drie percelen te zijn geweest, terwijl het bestuursorgaan in de planschadekwestie…
Geluidsisolatie niet kamerbreed, vordering daartoe afgewezen
LJN: BV6705, Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012 – De eigenaar van het benedenappartement vordert aanpassing van de marmeren vloer in het bovenappartement, zodanig dat deze in overeenstemming is met het reglement. Het is op grond daarvan niet toegestaan harde vloerbedekking als parket,…
Artikel 20d lid 1 Tracéwet: nadeelcompensatie- of planschaderegeling? II
Op 30 november 2011 heeft de Rechtbank Zutphen in een uitspraak (LJN BU7459) overwogen, zulks onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis, dat een verzoek om schadevergoeding ex artikel 20d lid 1 Tracéwet – alhoewel daarin wordt gesproken over nadeelcompensatie – moet…
Woordenboek biedt uitkomst
Op 1 februari 2012 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) in een drietal identieke procedures (in zaak nr. 201104141/1/A2, 201105539/1/A2 en 201105541/1/A2), waarbij het college van burgemeester en wethouders van Hof van Twente de…
Maatstaf waardedaling als gevolg van geluidsbelasting vijfbanenstelsel
Een eigenaar van een vrijstaande woning met schuur, erf, tuin en open grond heeft op 21 juni 2007, ter aanvulling en completering van het verzoek van 26 november 1997, de Besliscommissie van Schadeschap Luchthaven Schiphol (hierna: besliscommissie) onder meer verzocht…
Kan de comparitie na aanbrengen ook in eerste aanleg?
Er bestaat grote weerstand tegen de verhoging van het griffierecht. In diverse publicaties en zelfs op straat wordt door advocaten geprotesteerd. Met deze verhoging bezuinigt de overheid op de rechtspleging door de lasten te verhogen en mogelijk ook vanwege afname…
Warmte Koude Opslag (WKO) in de VvE
Warmte Koude Opslag (WKO) staat steeds meer in de belangstelling. WKO is een duurzaam systeem, dat gebruik maakt van warmte of koude in de ondiepe tot middeldiepe ondergrond. Daarmee kunnen gebouwen worden verwarmd in de winter en gekoeld in de…
Verschil tussen taxaties valt binnen in beginsel aanvaardbare marges
In het naschrift op de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 11 januari 2011 in zaak nr. 201107342/1/H2 (LJN BV0578) heb ik de vraag gesteld wanneer er voor de Afdeling wel voldoende…
Besluit aktewijziging geluidsnorm vernietigd
Rechtbank Arnhem 20 december 2011, AZ / VERZ 11-7034 – Vervolg op LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010, ook op VvERecht.nl. In de zaak die uitspraak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010 (zie hierboven) vorderde…
Taxatiemethode ter discussie
Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) mag een bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om vergoeding van planschade van dat advies uitgaan, indien uit een advies van…
Taxatie in geval van saldering planologische verbeteringen en verslechteringen
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) eerder heeft overwogen (uitspraken van 15 maart 2006 in zaak nr. 200505208/1, LJN AV5057, en 17 maart 2010 in zaak nr. 200901684/1/H2, LJN BL7775) is een begroting van…
Parkeerplaats jaren in gebruik: geen bezit, geen verjaring
LJN: BV0871, Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012 – Een aantal appartementseigenaren parkeert sinds jaar en dag op dezelfde parkeerplaatsen zonder dat daarvoor in de akte van splitsing een exclusief gebruiksrecht aan deze eigenaren is toegekend. De VvE wil het gebruik…
Intrekking ligplaatsvergunning geen grond voor nadeelcompensatie
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) reeds herhaaldelijk heeft overwogen (uitspraak van 16 november 2011 in zaak nr. 201100116/1/H2, LJN BU4569) gaat het bij het normaal maatschappelijk risico om algemene maatschappelijke ontwikkelingen en nadelen…
Bebouwing te massaal voor aanvaarding voorzienbaarheid
De vraag of ten tijde van de aankoop van een woning voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor omwonenden in ongunstige zin zou veranderen is naar…
Model specifieke volmacht (met toelichting)
Deze model specifieke volmacht is een beperkte, schriftelijke volmacht binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft voor één of meerdere specifiek in de volmacht genoemde agendapunten tijdens één specifieke vergadering zijn bevoegdheden in last en volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht…
Bestuursorgaan mag in beginsel afgaan op deskundigenadvies
Indien uit een advies van een door een bestuursorgaan benoemde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, mag dat bestuursorgaan volgens vaste…
Zonwering ondanks strijd splitsingsakte en HHR toegestaan
LJN: BU9751 Sector kanton, Rechtbank Rotterdam, 26 augustus 2011. Inconsequente handhaving artikel 13 MR 1992 door VvE ten aanzien van wijzigingen aan de balkons. Door de VvE worden wijzigingen aan balkons door andere eigenaren toegestaan. Het gewenste aanbrengen van een…
Gemeente Utrecht verbiedt woningsplitsing in delen van Utrecht
Op 8 november 2011 hebben burgemeester en wethouders van Utrecht aangekondigd het splitsen van woningen in sommige deel van de stad tegen te willen gaan naar aanleiding van toegenomen klachten uit de omgeving. Zij hebben in dit verband onder meer…
Indemniteitsbeginsel in planschadecasuïstiek
Het indemniteitsbeginsel is een in het verzekeringsrecht geldend beginsel dat inhoudt dat een verzekerde krachtens de verzekering geen vergoeding mag ontvangen waardoor hij in een duidelijk voordeliger positie zou geraken. In de onderhavige zaak kan burgemeester en wethouders niet worden…
Noodlokaal wordt niet bij planvergelijking betrokken
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient…
Vooruitziende blik van de Rechtbank ‘s – Hertogenbosch
Volgens (min of meer) vaste jurisprudentie van de Afdeling dient de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de betrokkene te blijven, indien de schadeveroorzakende ontwikkeling voorzienbaar was, waarbij de voorzienbaarheid steeds dient te worden vastgesteld op het moment…
Bewijslast schade rust bij de verzoeker
Alhoewel het voor zich spreekt, merk ik op dat de indiener van een verzoek om nadeelcompensatie indient de hoogte van de verlangde schadevergoeding dient te onderbouwen met controleerbare gegevens. In de onderhavige uitspraak gaat dit echter mis. Dit is vreemd,…
Toegelicht: reformatio in peius
Eens in de zoveel tijd behandelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) een algemeen rechtsbeginsel. Aangezien dat in de onderhavige uitspraak gebeurt in het kader van een verzoek om planschadevergoeding is dat het bespreken waard.…
Wel planschadeovereenkomst, maar geen belanghebbende bij planschadebesluiten
Onder de Wet op de Ruimtelijke Ordening, zoals deze gold voor 22 juli 2005, werden er in de praktijk planschadeovereenkomsten gesloten terwijl daarvoor geen wettelijke basis was. Op 22 juni 2005 is artikel I, onderdeel B, van de Wet van…
Doorbreken voorzienbaarheid weer teruggedraaid
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) staat niet bekend als een draaikont. Toch heeft de Afdeling de afgelopen jaren met enige regelmaat anders overwogen ten aanzien van de mogelijkheid om de voorzienbaarheid te doorbreken. Zoals…
Feitelijke situatie niet relevant, of toch wel?
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient…
Koerswijziging bij verschoonbare termijnoverschrijding
Een belanghebbende deed vaak tevergeefs een beroep op verschoonbare termijnoverschrijding, als de rechtsmiddelenclausule niet was opgenomen onder een besluit en hij te laat bezwaar indiende. Hier komt nu door een uitspraak van de Centrale Raad van Beroep verandering in. Onder…
Wisselen van spoor van aktewijziging ex artikel 5:139 lid 2 naar 5:139 lid 1 onmogelijk
LJN: BU7520, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011 – De ALV van een VvE besluit met meer dan 80% van de stemmen tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 5:139 lid 2. De tegenstemmers vorderen vernietiging van…
Monumenten vergunning ondanks verbod VvE
LJN: BV0327, Rechtbank Amsterdam 5 december 2011 – Een bewoner van een appartement in een monument vraagt een monumentenvergunning aan voor ramen in de zijmuur. Met anderen komt de VvE komt in beroep tegen deze vergunning, onder meer stellende dat…
Subjectieve elementen geen ruimtelijk relevant gevolg
Het is vaste jurisprudentie (onder meer uitspraak van 21 oktober 2009 in zaak nr. 200903485/1/H2, LJN BK0823) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) dat voor de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger…
Causaal verband tussen schade en besluit onbewezen
Indien een (rechts)persoon schade lijdt ten gevolge van een besluit van een bestuursorgaan en deze schade niet voor planschadevergoeding in aanmerking komt, dan kan een verzoek om schadevergoeding c.q. nadeelcompensatie worden gedaan, dat alsdan dient te worden getoetst aan het…
Beroep op nadeelcompensatie uit hoofde van verordening gaat niet op
Indien een nadeelcompensatieregeling in het leven is geroepen, dan volgt veelal uit de tekst daarvan in welke gevallen om nadeelcompensatie kan worden gevraagd. Als dan ook op een nadeelcompensatieregeling een beroep wordt gedaan, dan is het raadzaam eerst te beoordelen…
Wie het mindere mag, mag zeker niet het meerdere!
In de bestuursrechtelijke praktijk wordt met enige regelmaat luidkeels de spreuk verkondigd dat wie het meerdere mag, ook het minder mag. Niet in de onderhavige zaak, waarbij de aanvrager om nadeelcompensatie verder gaat en denkt dat de brutalen de halve…
Ballotage-eisen in HR niet geldig wegens strijd met wet en akte
LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011 – In een VvE geldt krachtens de akte een toestemmingsvereiste voor verhuur. Dat wijkt af van de gebruikelijke regeling, waarbij een appartementseigenaar kan volstaan met het doen afgeven van een huurdersverklaring…
Risico-overgang bij de executieverkoop
De executieverkoop is een bekend fenomeen voor curatoren in faillissementen, maar ook wanneer het de uitwinning van een recht op hypotheek of een pandrecht betreft. De meeste partijen die regelmatig zaken verkrijgen via een veiling, hebben vaak met een executieverkoop…
Gemeente Utrecht verbiedt woningsplitsing in ‘Krachtwijken’
Het college van B&W van Utrecht wil het splitsen van woningen in sommige delen van de stad tegengaan. Aanleiding daartoe vormen toegenomen klachten uit de omgeving. Het college stelt voor om bestemmingsplannen in bepaalde delen van de stad aan te…
Overgangsbepalingen spelen geen rol bij planvergelijking, behoudens uitzondering
Zoals de voormalige Afdeling voor de geschillen van bestuur van de Raad van State in haar uitspraak van 30 december 1993 in zaak no. G09.91.0041 (BR 1994/949) en de Afdeling onder meer in de uitspraak van 12 februari 1997 in…
Geen vergoeding van kosten gemaakt in fase voorafgaande aan het primaire besluit
Op grond van vaste jurisprudentie (onder meer uitspraak van 27 september 1999 in zaak nr. H01.98.10170) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) over de vergoeding van deskundigenkosten, is zowel het inschakelen van een deskundige…
Speelplaats is voorzienbaar vanwege woningbouwlocatie
Of sprake is van voorzienbaarheid moet, naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326), worden beoordeeld…
Bewijsplicht bij forfait indirecte planschade van meer dan 2%
In artikel 6.2 lid 2 Wro is bepaald dat van schade in de vorm van een waardevermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft een gedeelte gelijk aan twee procent van…
Huurder komt geen vergoeding van waardevermindering woning toe
De vraag of de verzoeker om planschadevergoeding een belanghebbende is bij de aanvraag komt regelmatig in de jurisprudentie terug, veelal indien de verzoeker een bedrijf is dat is ingebracht in of overgedragen aan een ander bedrijf. In de onderhavige zaak…
Motie tegen inschrijfplicht VvE bij KvK aangenomen
Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de motie ‘Verhoeven/Bochove’ aangenomen. In de motie verzoekt de Tweede Kamer de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving voor VvE’s bij de Kamer van Koophandel te beëindigen…
Adviezen van deskundige worden in twijfel getrokken II
Partijen die in bestuursrechtelijke geschillen zonder juridische bijstand procederen, hebben vaak de neiging de adviezen van een door een bestuursorgaan benoemde of ingehuurde deskundige in twijfel te trekken, zonder te beschikken over deskundig tegenadvies dan wel goed onderbouwde, door feiten…
Adviezen van deskundige worden in twijfel getrokken
Partijen die in bestuursrechtelijke geschillen zonder juridische bijstand procederen, hebben vaak de neiging de adviezen van een door een bestuursorgaan benoemde of ingehuurde deskundige in twijfel te trekken, zonder te beschikken over deskundig tegenadvies dan wel goed onderbouwde, door feiten…
Objectiviteit van deskundige wordt in twijfel getrokken
Partijen die in bestuursrechtelijke geschillen zonder juridische bijstand procederen, hebben vaak de neiging de objectiviteit en onpartijdigheid van een door een bestuursorgaan benoemde of ingehuurde deskundige in twijfel te trekken. In de onderhavige zaak is dat ook het geval. De…
Kinderdagverblijf in woonwijk valt binnen het normaal maatschappelijk risico
Met enige regelmaat wordt om vergoeding van schade (nadeelcompensatie) gevraagd, omdat de oorzaken van planschade zich niet voordoen. Dat doet zich ook in de onderhavige zaak voor. Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van…
Kantonrechter verklaart zich onbevoegd voor nietigverklaring
LJN: BU4823,Sector kanton Rechtbank Haarlem 9 november 2011 – In een bagatelzaak legt een appartementseigenaar, tevens voormalig lid van de kascommissie, een principieel punt aan de kantonrechter voor: de VvE is niet bevoegd om andere uitgaven te doen dan die waartoe…
Verjaring verzoek om nadeelcompensatie
Op 9 november 2011 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) twee nagenoeg identieke uitspraken gedaan over de verjaring van een verzoek om nadeelcompensatie (zie ook uitspraak van 9 november 2011 in zaak nr. 201105238/1/H2,…
Arbitragebeding onredelijk bezwarend voor consumenten?
In nagenoeg alle algemene voorwaarden bij aannemingsovereenkomsten, of het nu de AVA 1992 of bijvoorbeeld de UAV 1989 betreft, is bepaald dat uitsluitend de Raad van Arbitrage voor de Bouw (hierna: RvA) bevoegd is om over geschillen tussen partijen te…
Bevoegdheid van ALV delegeren aan bestuur in strijd met MR
LJN: BL5205,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 11 februari 2010 – Het reglement van een VvE bevat twee bepalingen ten aanzien van verbouwingen. Artikel 10 lid 6 bepaalt dat het eigenaars of gebruikers niet toegestaan is verbouwingen te verrichten zonder voorafgaande schriftelijke…
Wetsvoorstel tot schrappen renovatie dringend nodig?
Al enige tijd heerst het sterke gevoelen – in ieder geval – in politiek Nederland dat winkeliers steeds vaker uit de door hun gehuurde bedrijfsruimte worden gezet indien de verhuurder wil renoveren. Volgens PvDA, CDA, GroenLinks en SP biedt de…
Tijdelijke afwijking vs. tijdelijke ontheffing vs. tijdelijke vrijstelling
Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 is er vanwege lagere rechtspraak enige discussie gerezen over de vraag of een tijdelijke ontheffing ex artikel 3.22 (oud) Wro gelijk valt te stellen met een tijdelijke…
Artikel 2.10 lid 2 Wabo: beperkte weigeringsmogelijkheid
Op 21 september 2011 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de rechtbank) een uitspraak (LJN: BT2563) gedaan waarin, voorzichtig gezegd, een bijzonder standpunt is ingenomen op de vraag of de wetgever heeft bedoeld dat een omgevingsvergunning voor het bouwen ex artikel…
Voortgezet gebruik bij nadeelcompensatie
In de onderhavige zaak stelt aanvrager schade te hebben geleden door de beëindiging van de veerdienst Vlissingen-Breskens voor motorvoertuigen, omdat in navolging van het besluit van 29 september 1995 van de ministerraad tot financiering en feitelijke aanleg van de Westerscheldetunnel…
Compensatie planschade in natura
Zowel in artikel 49 WRO als in artikel 6.1 Wro is bepaald dat burgemeester en wethouders aan een belanghebbende planschadevergoeding kunnen toekennen, indien de vergoeding van geleden of te lijden schade niet (voldoende) door koop, onteigening of anderszins is verzekerd.…
PKB Vinex als concreet beleidsvoornemen
Naar onder meer blijkt uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326), moet de vraag of sprake is van voorzienbaarheid worden…
Termijn procedure (on)redelijk lang
Een veelgehoorde klacht in planschadeprocedures is dat deze zo ellenlang duren. Bestuursorganen pakken met name veel tijd in de fase die voorafgaat aan de bezwaarfase, zelfs in het geval dat er een planschadeverordening van toepassing is waarin de wijze van…
Verkeerde geluidsnorm in akte van splitsing
LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem 24 februari 2010 – In de akte van splitsing is de volgende bepaling opgenomen: ‘De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name…
Het normaal maatschappelijk risico in verband met de Invoeringswet Wro
In artikel 9.1.18 lid 2 Invoeringswet Wro is bepaald dat artikel 6.2 lid 2 Wro (forfait indirecte planschade) tot 1 september 2010 niet geldt voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 Wro om tegemoetkoming in schade die vóór 1 juli 2008 is…
Niet elke beslissing is een besluit dat nietig kan zijn?
LJN: BQ5778,Sector kanton Rechtbank Maastricht 18 mei 2011 – Een recreatiepark wordt beheerd door een boek 2-vereniging. In de koopovereenkomsten waarbij de recreatiewoningen zijn gekocht is opgenomen dat de kavels met bungalows voor recreatieve doeleinden gebruikt dienen te worden en…
Handhaving door de VvE in kort geding
In de akte van splitsing en het modelreglement zijn diverse gebods- en verbodsbepalingen opgenomen. Schending van deze bepalingen kan leiden tot waarschuwingen van de VvE en zelfs het opleggen van boetes. Maar als de overtreder niets doet, wat dan? Kan…
Beheersvergoeding na opzegging lidmaatschap Boek 2 VvE?
LJN: BT6111, Gerechtshof Arnhem, 9 augustus 2011. Villapark De Zeven Heuvelen is juridisch zo vormgegeven dat de eigenaren van de villa’s het volledige eigendom van de villa’s hebben. De gezamenlijke voorzieningen op het park (o.a. infrastructuur en groenvoorzieningen) zijn eigendom…
Verschoonbare termijnoverschrijding bij ontijdig bezwaar tegen afwijzing aanvraag om nadeelcompensatie
Op grond van artikel 3:45 Awb zijn bestuursorganen verplicht bij de bekendmaking en mededeling van een besluit melding te maken van de mogelijkheid om daartegen bezwaar te maken of beroep in te stellen (de rechtsmiddelenclausule). Desondanks komt het regelmatig voor…
Dakterras onrechtmatig: verwijderen
LJN: BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 29 augustus 2011 – In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd…
Gebruik ontzegd, ontruiming geweigerd
LJN: BT2463, Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam 22 september 2011 – Een bewoner/eigenaar van een appartementsrecht veroorzaakt structureel overlast, mede ingegeven door psychische problemen. MR 1983 is op de splitsing van toepassing. De ALV besluit tot het geven van een waarschuwing op grond…
Vergoeding deskundigenkosten
In de praktijk komt het bijzonder vaak voor dat een bestuursrechter overweegt dat de proceskosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen indien het bestreden besluit wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. Voor een proceskostenveroordeling, daaronder tevens…
Erotische massagesalon in zakelijke VvE niet toegestaan
Is het exploiteren van erotische massagesalon een bedrijf in strijd met de goede zeden en daarom niet toegestaan in een gesplitst bedrijvencomplex? Twee eigenaren van een appartement in een bedrijvencomplex te Alphen aan den Rijn verhuren het betreffende appartement aan…
Vernietiging aktewijziging 5:140a BW (I)
LJN: BP7928, Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2011 – De vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing op grond van art. 5:140a BW wordt afgewezen. De vordering was ingesteld door één van de bewoners die eerder…
Planvoorschrift niet in strijd met artikel 15 WRO, dus geen uitzondering op de regel
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Einde arbeidsovereenkomst bestuurder /DGA bij aanvraag eigen faillissement
Het Gerechtshof in Leeuwarden heeft recent geoordeeld (5 juli 2011, LJN: BR0320, Gerechtshof Leeuwarden) dat de arbeidsovereenkomst tussen de Directeur Groot Aandeelhouder (DGA)/bestuurder en zijn vennootschap per direct ophoudt te bestaan, op het moment dat de DGA zèlf het faillissement…
Energiebesparende maatregelen en de VvE
Energiebesparende maatregelen aan woningen staan op dit moment volop in de belangstelling. Bij een eigendomssituatie beslist de eigenaar zelf. In een appartementencomplex ligt dat anders. Energiebesparende voorzieningen worden met name getroffen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar gaat…
Erfdienstbaarheden door verjaring
Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat ook zogeheten niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Daardoor zal per 1 januari 2012 een groot aantal niet voortdurende erfdienstbaarheden door…
VvE-recht: Waarop heeft de vervangende machtiging van artikel 5:121 BW betrekking?
De regeling van de vervangende machtiging in het appartementsrecht (artikel 5:121 BW) blijkt nog voor veel vragen te zorgen. Hieronder zal aan de hand van zaak die voor het Gerechtshof Den Bosch kwam worden aangetoond dat het gecompliceerd kan zijn.…
Uitleg antispeculatiebeding bij verhuur: Haviltex vs. CAO-norm
LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011 – Op de koopovereenkomst zijn algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen, inhoudende de plicht om het gekochte gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet door…
Herzien onherroepelijk ALV besluit
Stel: tijdens de Algemene Leden Vergadering (ALV) is een besluit genomen tot renovatie van het gebouw. Besloten is tot vervanging van de kozijnen. Er is een aannemer gevonden die de kozijnen zal vervangen en de kosten ertoe zijn besproken en…
Doorbreking voorzienbaarheid met nieuw bestemmingsplan
Volgens (min of meer) vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) dient de schade redelijkerwijs geheel of gedeeltelijk ten laste van de betrokkene te blijven, indien de schadeveroorzakende ontwikkeling voorzienbaar was, waarbij de…
Geldt de 5%-regeling ook voor opleveringsgebreken aan gemeenschappelijke gedeelten?
De koper van een nog te bouwen of in aanbouw zijnd nieuwbouwappartement sluit met de ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst omvat de verplichting om het appartement en het gebouw met alle aan- en toebehoren binnen de in de koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen…
De eigenaarsbelang-verzekering
Het is niet gegeven dat naast de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw tevens het zogeheten ‘eigenaarsbelang’ onder de dekking van de opstalverzekering van de VvE wordt gebracht. Onder eigenaarsbelang wordt verstaan de eigen voorzieningen zoals keuken en badkamer, maar ook…
Ontbreken voorzienbaarheid ondanks wijziging van rechtsvorm
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft herhaaldelijk overwogen (onder meer uitspraken van 19 maart 2003 in zaak nr. 200200591/1, LJN: AF4712, BR 2003/185, 27 december 2006 in zaak nr. 200605120/1, LJN AZ5163, en 30…
Toegenomen concurrentie geen ruimtelijk relevant gevolg
Het is vaste jurisprudentie (onder meer uitspraak van 21 oktober 2009 in zaak nr. 200903485/1/H2, LJN BK0823) van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) dat voor de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeliger…
Gemeente grijpt in bij slapende VvE
Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. De wet is met ingang van 1…
VvE niet opgeroepen ex 5:130 lid 3 BW: alsnog bevel tot oproeping
LJN: BU7764, Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2011 – Waneer een verzoek tot venietiging ex artikel 5:130 BW wordt gehonoreerd, dan vernietigt de rechter een besluit van een orgaan van de VvE, bijvoorbeeld een ALV-besluit. Dat raakt de belangen van de VvE en alle stemgerechtigden. Zij die…
VvE procedeert zonder procesvolmacht: proceskosten indiener, advocaat
LJN: BV8196, Sector kanton Rechtbank Middelburg 25 juli 2011 – Twee VvE’s in totaal bestaande uit 4 appartementen van twee eigenaars hebben geen bestuurder die door de vergaderingen benoemd is. Wel is één van de eigenaars belast met VvE taken,…
Schade huurder geen gevolg van planologische wijziging
In de onderhavige zaak doet zich de situatie voor dat een sportvereniging, die een sportterrein met onder meer kleedlokalen en een voetbalkantine huurde, een verzoek heeft ingediend om vergoeding van geleden planschade. Als gevolg van de bestemmingsplanontwikkeling “Suytkade” heeft de…
Gebrek aan gemeenschappelijke zaak geeft recht op huurprijsvermindering
LJN: BT6531,Sector kanton Rechtbank Amsterdam 11 januari 2011 In een complex zijn de begane grond en de eerste etage verhuurd als bedrijfsruimte. Daarboven liggen 12 woonetages. De bedrijfsruimte en de woonetages vormen twee appartementsrechten in een VvE. Gebreken aan de…
Vervangende machtiging ex artikel 5:121 (3)
LJN: BR3103, Sector kanton Rechtbank Groningen 1 juli 2011 – Een eigenaar van een appartement verzoekt op grond van artikel 5:121 BW om vervangende machtiging achteraf voor het repareren van een intercom installatie en een vervangende machtiging voor nog uit…
Afrekening onjuist. Mag de VvE alsnog verrekenen?
Wat nu? De servicekosten blijken gedurende een langere periode niet conform de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen aan de appartementseigenaren te zijn doorbelast. Of deze: er verschijnen nakomende kosten voor een inmiddels verkocht appartement, terwijl de VvE bij…
Voorzienbaarheid vanwege aandelenverkoop II
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft herhaaldelijk overwogen (onder meer uitspraken van 19 maart 2003 in zaak nr. 200200591/1, LJN AF4712, BR 2003/185, 27 december 2006 in zaak nr. 200605120/1, LJN AZ5163, en 30…
Bestuursdwangbesluit richten aan VvE of individuele leden?
LJN: BR0759 Voorzieningenrechter Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector bestuursrecht 22 juni 2011 – Wie moet de gemeente aanschrijven bij achterstallig onderhoud: de VvE of de individuele appartementseigenaren? Dat hangt af van de vraag aan welk gebouwdeel het achterstallig onderhoud zich voordoet. Hier…
Uitleg van de akte van splitsing
De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtsweg…
Ongerechtvaardigde verrijking eigenaren appartementen?
LJN:BR3152,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 21 juni 2011 – Mag de VvE bij het nemen van een besluit tot uitgifte van extra vierkante meters na herbouw de stichtingskosten in rekening brengen, indien de marktwaarde van deze meters hoger is? Verzoek om…
Ontslag bestuurder
LJN:BQ8532, Rechtbank Arnhem 1 juni 2011 – In deze zaak bedacht een bestuurder zich. Na eerst zelf ontslag te hebben genomen als bestuurder van een VvE, weigerde zij haar bestuurstaken neer te leggen. De VvE eist met succes het doorhalen…
Verhuurverbod en welstandsbepalingen
Doorgaans bevatten de akte van splitsing en het splitsingsregelement de standaard bepalingen omtrent verhuur en ingebruikgeving van appartementen door eigenaars. Ook komt het voor, dat in de akte voorwaarden aan de verhandelbaarheid van een appartement worden verbonden. Soms gaan die…
Individuele energiebesparing
Stel: niet de meerderheid van de (kleine) VvE wenst en energiebesparende maatregelen treffen aan het hele gebouw, maar slechts één van de bewoners wil zijn eigen appartement aanpakken. Kan dat? Voorbeeld: vooroorlogse boven- en benedenwoningen Als voorbeeld neem ik een…
Geen substitutie-effect, omdat sprake is van een regionale winkelketen
Indien een ondernemer meerdere filialen heeft en één of enkele filialen door een rechtmatige overheidsdaad – bijvoorbeeld wegwerkzaamheden – omzetschade lijden, dan kan zich bij die andere filialen een omzetstijging voordoen, omdat de klanten (tijdelijk) die andere filialen opzoeken. Anders…
Drempels en kortingen
In het kader van nadeelcompensatieregelingen wordt met de nodige regelmaat gebruik gemaakt van drempel- en kortingspercentages om te bezien of en zo ja, tot welke hoogte omzet- of inkomensschade tot het normaal ondernemersrisico of normaal maatschappelijk risico behoren dan wel…
Bouwbesluit 2012
Per 1 januari 2012 treedt naar verwachting het nieuwe Bouwbesluit in werking. Ondanks (of dankzij) de vermindering van het aantal voorschriften met 30%, wordt gesteld dat het Bouwbesluit 2012 een aanmerkelijke verbetering inhoudt. In het hiernavolgende ga ik kort in…
Tegengesteld belang bij stemrecht
LJN BQ7678, Sector kanton Rechtbank Maastricht 16 mei 2011 – Een VvE is een rechtspersoon die wordt beheerst door de bepalingen van het appartementsrecht zoals neergelegd in boek 5, titel 9 BW. Voor die zaken waar het appartementsrecht geen bijzondere…
Onderzoeksplicht en klachtplicht bij koop van onroerende zaak
In artikel 23 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen aan hem is geleverd niet de eigenschappen bezit die hij bij het sluiten van de koopovereenkomst…
Nieuwe regels over onderhoud voor Verenigingen van Eigenaren
Met ingang van 1 juli 2011 treden nieuwe regels in werking voor Verenigingen van Eigenaars. Deze regels hebben betrekking op het door de verenigingen te plegen onderhoud aan het appartementencomplex en worden opgenomen in het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet.…
Afgifte geluidscertificaten geweigerd
LJN: BQ0516, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 april 2011 – In kort geding vordert de benedenbuurman van zijn bovenbuurman, dat hij afschriften verstrekt van alle documentatie waaruit blijkt hoe zijn harde vloer is gelegd en waaruit de ondervloer bestaat. De bovenbuurman was voorzitter…
Planschade en risicoaanvaarding
Zodra over planschade wordt gesproken, komt altijd de vraag aan de orde of sprake is van actieve en/of passieve risicoaanvaarding. Ik zal deze begrippen en de toepassing daarvan hierna kort toelichten, waarbij enkele relevante uitspraken aan de orde komen, om…
Retentierecht: ook een sterke positie in faillissement!
Alle betrokken partijen bij een bouwonderneming, zoals de opdrachtgever, hoofdaannemer en onderaannemer zullen zich bij het sluiten van de (onder-) aannemingsovereenkomst meer en meer bewust moeten zijn van het risico van een (dreigend) faillissement van één van de partijen. Partijen…
Nadeelcompensatie uit hoofde van Natuurbeschermingswet 1998
Ingeval om nadeelcompensatie wordt verzocht, herhaalt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) bijna altijd de standaardoverweging dat er alleen aanspraak op vergoeding is, indien de schade moet worden aangemerkt als buiten het normaal maatschappelijk risico…
Coffeeshop versus buurtcafé
In de onderhavige zaak heeft de burgemeester van Woerden bij besluit van 19 maart 2002 vergunning verleend voor de vestiging van een coffeeshop. Bij brief van 1 juni 2003 heeft wijlen de echtgenoot van appellante burgemeester en wethouders van Woerden verzocht…
Opleveringsgeschillen: wie procedeert voor welke instantie?
Het komt regelmatig voor, dat niet geheel duidelijk is, voor wiens rekening een gebrek in een nieuwbouwappartement komt. Dan is ook onduidelijk, wie de bouwondernemer moet aanspreken. Is dat de VVE of de individuele eigenaar? Is dat wel duidelijk, dat…
De Crisis- en Herstelwet in de bestemmingsplanprocedure
De Crisis- en Herstelwet (Chw) is ingegeven als instrument ter stimulering van de economie in crisistijden, met name de bouwsector. De wet komt tegemoet aan de klacht dat economische schade wordt geleden door trage en lange planologische procedures. Om die…
De aansprakelijkheid van de externe beheerder/bestuurder
VvE’s maken in toenemende mate gebruik van de diensten van externe beheerders/bestuurders. Dat komt doorgaans het beheer van de VvE ten goede. Anders dan een ledenbestuur heeft de beheerder meerdere VvE’s in beheer. Bovendien geldt de overeenkomst met de VvE…
Voorzienbaarheid vanwege aandelenverkoop
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) heeft herhaaldelijk overwogen (onder meer uitspraken van 19 maart 2003 in zaak nr. 200200591/1, LJN AF4712, BR 2003/185, 27 december 2006 in zaak nr. 200605120/1, LJN AZ5163, en 30…
Het égalitébeginsel onder de loep
Een verzoek om nadeelcompensatie moet anders worden beoordeeld dan een verzoek om planschade. Bij een verzoek om nadeelcompensatie dient geen vergelijking van opvolgende juridische regimes te worden gemaakt, maar een vergelijking van het juridische regime dat is vastgesteld voor een…
Geen onverbindend planvoorschrift, dus geen uitzondering op de regel
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden bezien of sprake is van een wijziging van het planologische regime waardoor een belanghebbende in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of…
Geen nieuwe feiten of veranderde omstandigheden
In artikel 4:6 lid 2 Awb is bepaald dat een bestuursorgaan de aanvraag op vereenvoudigde wijze kan afdoen onder verwijzing naar zijn eerdere afwijzende beschikking, wanneer er geen nieuw gebleken feiten of omstandigheden worden vermeld. In de onderhavige zaak komt…
Weigering vergunning: een normaal ondernemersrisico?
Ingeval om nadeelcompensatie wordt verzocht, is er alleen aanspraak op vergoeding indien de schade moet worden aangemerkt als buiten het normaal maatschappelijk risico vallende schade. Bij het normaal maatschappelijk risico gaat het onder meer om algemene maatschappelijke ontwikkelingen en nadelen…
Ook belastingschade leent zich voor compensatie
Indien aan een benadeelde een vergoeding wordt toegekend voor inkomensschade, dan geldt deze vergoeding fiscaal als inkomen in het jaar waarin de uitbetaling daarvan plaats heeft. Het inkomen van de benadeelde, evenals de belastingdruk vanwege het in Nederland geldende progressieve…
Profijt niet vereist voor betaling volgens breukdeel
LJN: BP8878, Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2011 – Ook als gemeenschappelijke kosten geen enkel profijt opleveren voor één of meerdere appartementen, zijn deze appartementen gehouden aan de gemeenschappelijke kosten bij te dragen overeenkomstig hun aandeel in de splitsing. Het is…
Externe aansprakelijkheid appartementseigenaar voor dwangsom VvE, 5:113 lid 5 BW
Gerechtshof ‘s-Gravenhage | 15 maart 2011 | ECLI:NL:GHSGR:2011:BP8059 – De schuld van de VvE aan de Gemeente voor de kosten die samenhangen met de in de aanschrijving betrokken werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dient ingevolge het hierboven…
Geen maximale invulling van planologisch regime bij tussenliggende groenstrook II
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient…
Bestuursorgaan heeft de bewijslast van het substitutie-effect
Indien een ondernemer meerdere filialen heeft en één of enkele filialen door een rechtmatige overheidsdaad – bijvoorbeeld wegwerkzaamheden – omzetschade lijden, dan kan zich bij die andere filialen een omzetstijging voordoen, omdat de klanten (tijdelijk) die andere filialen opzoeken. Anders…
Ontwikkelaar tevens eerste bestuurder VvE aansprakelijk
LJN: BP9729, Rechtbank Rotterdam, 23 maart 2011 – Een corporatie realiseert en verkoopt een nieuwbouwcomplex, bestaande uit meedere ondersplitsingen met daarin woningen, winkels en parkeerplaatsen. De corporatie benoemt zichzelf tot eerste en enig bestuurder en tevens beheerder van de VvE. Enkele…
Mededelingsplicht verkoper van een appartementsrecht
LJN: BQ1512, Rechtbank Rotterdam 16 maart 2011 – Kan een koper van een appartement de kosten van groot onderhoud verhalen op de verkoper als de verkoper wist dat die kosten er aan zaten te komen maar de koper daarover niet…
Vergoeding van kosten voor juridische en deskundige bijstand
Zowel aanvragen om nadeelcompensatie als om planschadevergoeding dienen in meer of mindere mate een aanduiding van de schadeoorzaak en een opgave van de aard en omvang van de aard van de schade te bevatten. Aangezien dit voor leken niet altijd…
Dan hebben we altijd het recht van reclame nog…!
Weinig lijkt mij vervelender dan leveren aan een klant, die kort daarna failleert. De rekening is onbetaald en u wordt vriendelijk door de curator uitgenodigd uw vordering in te dienen. De kans dat u (afgezien van de BTW) nog iets…
Aansprakelijkheid VvE-beheerder/bestuurder
VvE’s maken in toenemende mate gebruik van de diensten van externe beheerders/bestuurders. Dat komt doorgaans het beheer van de VvE ten goede. Anders dan een ledenbestuur heeft de beheerder meerdere VvE’s in beheer. Bovendien geldt de overeenkomst met de VvE…
Het is niet mogelijk om bewoners te dwingen hun huis te isoleren
Op 1 maart 2011 is in de Volkskrant het artikel verschenen, waarin wordt vermeld dat de gemeente Utrecht eigenaren van slecht geïsoleerde woningen zou willen dwingen energiebesparende maatregelen te nemen. De gemeente zou onderzoeken of het juridisch mogelijk is huizenbezitters…
Toestemming VvE voor bed & breakfast in bedrijfsruimte vernietigd
LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010 – Een gedeelte van een appartementsrecht heeft blijkens de akte de bestemming bedrijfsruimte, welke bestemming nader is omschreven in de akte. Het reglement bepaalt dat gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd…
Uitleg akte van splitsing (3)
LJN: BO5223, Hoge Raad 28 januari 2011 – In de zaak die leidde tot dit arrest was een serre gebouwd op een aan een andere appartementseigenaar toebehorend perceel. Op basis van een uitleg van de splitsingsakte oordeelt de Hoge Raad…
Verdeelsleutel in praktijk anders dan in reglement
LJN: BQ9586, Sector kanton, Rechtbank Middelburg 16 februari 2011. – Een VvE hanteerde naar nu bleek vanaf 1972 een onjuiste verdeelsleutel. De ALV besloot in 2010 om voortaan wel volgens de akte om te slaan en besloot tegelijkertijd het oud zeer…
Afwijkende gewoonte kostenverdeling
LJN: BP7929, Gerechtshof Amsterdam, 15 februari 2011 – Het splitsingsreglement van onderhavige VvE bepaalt dat de ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Een van de eigenaars verzoekt de VvE om op kosten van de VvE herstelwerkzaamheden aan de…
Filiaalvergelijking bij berekening omzetschade ingeval historische gegevens ontbreken
Indien een verzoek om nadeelcompensatie wordt gedaan, waarbij (mede) om een vergoeding wordt gevraagd van omzetschade, rust op de aanvrager tevens ondernemer de plicht aan te tonen wat de omzet zou zijn geweest in het geval de schadeoorzaak zich niet…
Verrekening van planologische voor- en nadelen
In artikel 6.1.3.4 lid 2 Bro is bepaald dat de adviseur of de adviescommissie bij het advies over de hoogte van de schade als bedoeld in artikel 6.1 Wro tevens het voordeel van de schadeoorzaak in aanmerking neemt. In de…
Hoe wordt de akte van splitsing uitgelegd?
De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtswege…
Verzoeker om planschadevergoeding is niet de eigenaar
De vraag of de verzoeker om planschadevergoeding een belanghebbende is bij de aanvraag komt regelmatig in de jurisprudentie terug, veelal indien de verzoeker een bedrijf is dat is ingebracht in of overgedragen aan een ander bedrijf. In de onderhavige zaak…
Voorzienbaarheid wordt aangenomen mede op basis van gespreksnotities
Uit onder meer de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) van 26 september 2001 in zaak nr. 200005612/1 (LJN AN6805, AB 2001/379, BR2002/326) blijkt dat de vraag of sprake is van voorzienbaarheid moet worden…
Geen maximale invulling van planologisch regime bij tussenliggende groenstrook
Voor de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient…
Aanspraak planschadevergoeding niet overdraagbaar
In de jurisprudentie zijn talloze uitspraken terug te vinden waarin de vraag speelt of de verzoeker om planschadevergoeding een belanghebbende is bij de aanvraag indien de verzoeker een bedrijf is dat is ingebracht in of overgedragen aan een ander bedrijf.…
Kosten voor deskundige die eveneens rechtsbijstand verleent worden niet vergoed
In de praktijk komt het regelmatig voor dat een deskundige door de verzoeker van planschadevergoeding wordt gevraagd een (onafhankelijk) rapport op te stellen, waarin wordt ingegaan op de vraag of sprake is van planschade die voor vergoeding in aanmerking komt…
Huurder geen belanghebbende bij splitsingsvergunning
LJN BO9211, Raad van State 29 december 2010 – Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen, op grond waarvan het verboden is om zonder voorafgaande vergunning recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten. Vervolgens kan…
Wetsvoorstel Incassokosten
In de afgelopen jaren is een discussie op gang gekomen over de wijze waarop incassobureaus te werk gaan en over de tarieven die zij hanteren voor de inning van vorderingen. Zo hebben diverse tv-programma’s, maar ook tijdschriften en kranten, regelmatig…
Opleveringsprocedure appartementencomplex
Als u een nieuw te bouwen appartement koopt, wilt u weten wanneer u er in kunt. Meestal is in de koop-aannemingsovereenkomst een bepaling opgenomen, waarin de aannemer of de projectontwikkelaar zich verplicht om uw appartement binnen een bepaald aantal werkbare…
Vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW (2)
LJN BP2154,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 28 oktober 2010 – De machtiging ex artikel 5:121 BW is niet bedoeld om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. De procedure ex artikel 5.121 BW leent zich niet voor het verkrijgen van…
Verjaring tuin appartementsrecht
LJN: BJ8361, Rechtbank Dordrecht 16 september 2009 – Ook een tuin die bij een appartementsrecht hoort is een zakelijk recht, dat het voorwerp kan zijn van verjaring. Voor de begrenzing van de appartementsrechten is de aanduiding op de splitsingstekening bepalend.…
Wijziging van de opbouw, opname en het verval van vakantiedagen? Wetsvoorstel naar de Tweede kamer
Naar aanleiding van een aantal uitspraken van het Hof van Justitie van de Europese Gemeenschap over de wijze waarop “de richtlijn betreffende een aantal aspecten van de organisatie van de arbeidstijd” moet worden uitgelegd, is een wijziging van een aantal…
Toestemming ALV voor privé-terras op gemeenschappelijk dak nietig?
De ALV verleent toestemming tot de aanleg van een privé dakterras op het gemeenschappelijk dak. Is dat besluit nietig? In LJN: AH8228 Voorzieningerechter Rechtbank Utrecht, 18 juli 2000, oordeelde de voorzieningenrechter dat tenzij het betreffende gedeelte als privé terras bestemd is,…
Pas op voor sluipende erfdienstbaarheden!
Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat ook zogeheten niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Daardoor zal per 1 januari 2012 een groot aantal niet voortdurende erfdienstbaarheden door…
Het (gezoneerde) industrieterrein in de Crisis- en herstelwet
Met ingang van 31 maart 2010 is de Crisis- en herstelwet in werking getreden. De Crisis- en herstelwet beoogt de procedures rondom daartoe aangewezen bouw- en infrastructurele projecten te versnellen om zo de werkgelegenheid te bevorderen. Daarnaast voorziet de Crisis-…
Verhuurverbod in akte van splitsing houdt stand
LJN BM7306, Rechtbank Groningen 9 juni 2010 – In de splitsingsakte is vastgelegd dat de appartementen niet mogen worden verhuurd; eiseres wenst het door hem aangekochte appartement kamergewijs te verhuren aan studenten. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van…
Auteursrecht van de architect
In bijna elk (model-)reglement is wel opgenomen, dat het de eigenaars en gebruikers een appartementengebouw niet is toegestaan om zonder toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE veranderingen in het gebouw aan te brengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of…
Oplaadpunten in de parkeergarage
Al staat techniek nog in de kinderschoenen steeds meer wijst erop dat de elektrische auto de toekomst heeft. Veel elektrische auto’s hebben een vast oplaadpunt nodig, dat niet zelden de garage van een appartementencomplex gelegen zal zijn. Is de eigenaar…
Beëindiging arbeidsovereenkomst via het UWV-Werkbedrijf: geen vergoeding?
Een vaak gehoorde opmerking van werkgevers is dat hen is geadviseerd een werknemer te ontslaan via het UWV WERKbedrijf, omdat een werkgever dan geen vergoeding hoeft te betalen aan de werknemer. In beginsel is dit juist, maar hierbij wordt voorbij…
Getroffen door bodembeslag
De fiscus heeft als enige het zogeheten ‘bodemrecht’ (= verhaalsrecht op bodemzaken). Indien een bodem door een belastingschuldige wordt gehuurd, kan de betreffende verhuurder van deze bodem soms ook onaangenaam worden verrast, in die zin dat het fiscale bodembeslag soms…
Nieuwe wet: gemeente grijpt in bij slapende VvE
Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. Naar verwachting zal dit voorstel ook door…
Arbiter bevoegd in geschil aannemer – VvE
Raad van Arbitrage voor de Bouw 25 maart 2010, 31.758 – De aannemer heeft aannemingsovereenkomsten gesloten met alle individuele kopers van een appartementencomplex. Daarin is een arbitraal beding opgenomen, inhoudende dat alle geschillen worden beslecht door arbitrage door de Raad…
Tijdelijke verhuur van appartementen
Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden. Hoewel partijen…
Niet geagendeerd, wel beslist
Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Daar worden besluiten genomen die de hele VvE aangaan. Denk bijvoorbeeld aan besluiten met betrekking tot een reservefonds, groot onderhoud en beheer-, onderhouds- en administratiecontracten. Besluiten van de vergadering…
De architect en het uiterlijk van het gebouw
In bijna elk (model-)reglement is wel opgenomen, dat het de eigenaars en gebruikers een appartementengebouw niet is toegestaan om zonder toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE veranderingen in het gebouw aan te brengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of…
Nietigheid, bevoegdheid sector kanton
LJN: BM0088, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 12 februari 2010. – Over het verschil tussen nietigheid en vernietiging (en de daaraan gekoppelde vraag van onbevoegdheid van de kantonrechter, omdat de – sector handel en familie van de – rechtbank volgens de VvE’s…
VvE weigert inzage offertes, groot eigenaar wordt beheerder: besluit vernietigd
LJN: BJ6989,Sector kanton Rechtbank Utrecht 30 maart 2009 – In een VvE waarin een woningbouwvereniging de absolute meerderheid van stemmen heeft, wordt beslist dat de groot eigenaar het beheer op zich neemt. Een kleine minderheid kan zich daarmee niet verenigingen en…
Zelf energie besparen in een kleine VvE, kan dat?
Mijn vorige bijdrage ging over energiebesparende maatregelen die door de VvE worden getroffen. In schreef dat dat kan, ook als daardoor nieuwe installaties en voorzieningen worden toegevoegd. Ook gaf ik daarbij aan, dat indien enkele bewoners tegen stemmen, de VvE…
Arbitraal beding geen bestendig gebruikelijk beding
Raad van Arbitrage voor de Bouw 17 december 2009, 29.919 – De aannemingsovereenkomsten waren niet duidelijk. Zowel de aannemer als de ontwikkelaar werden er in genoemd, zij het als een combinatie. De aannemer had de overeenkomsten echter niet (mede-)ondertekend en…
Bijdrageplicht conform akte terzijde gesteld
Rechtbank Amsterdam | 28 oktober 2009 | ECLI:NL:RBAMS:2009:BL3540 – De splitsingsakte verplicht eisers om mee te delen in de kosten van voorzieningen (gemeenschappelijke trappenhuizen, gangen en liften en gemeenschappelijke hydrofoor) waarvan zij geen gebruik kunnen maken, omdat de ruimten die…
Schotelantennes en het recht op vrije nieuwsgaring
Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) van 16 december 2008, LJN BH1809, EHRC 2009/17, (Mustafa en Tarzibachi/Zweden) – Gerechtshof Amsterdam van 9 december 2008, LJN BL6547 (Esthéticienne/It Soal) – Gerechtshof Amsterdam 28 september 2009, LJN BH8886 –…
Beroep op nietigheid servicekostenomslag onaanvaardbaar
LJN: BH3102, Rechtbank Dordrecht 11 februari 2009 (vernietigd in hoger beroep) – Op 21 maart 1980 besliste de ALV van een VvE, dat de servicekosten voor gelijke delen over de leden worden omgeslagen, terwijl de akte anders bepaalt. Ook werd…
VvE aansprakelijk voor lekkageschade, beroep op verrekening slaagt
LJN: BB6039, Rechtbank Rotterdam 8 augustus 2007 – Een bewoner heeft schade geleden ten gevolge van het van buitenaf binnendringen van water in het appartement. De bewoner en de VvE verschillen van mening over de aansprakelijkheid van de VvE, waarop de bewoner…
Niet op tijd bouwen, vergunning kwijt!
In de Woningwet is bepaald dat het College van Burgemeester en Wethouders (B&W) een bouwvergunning mede kunnen intrekken als niet binnen de termijn als in de bouwverordening gesteld een begin is gemaakt met de bouwwerkzaamheden. In de Woningwet is tevens…
Machtiging voor advocaatkosten achteraf vernietigd
LJN: BJ8129,Sector kanton Rechtbank Maastricht 2 september 2009 – Twee (bestuurs)leden van de Vereniging van Eigenaren hebben zonder voorafgaande ruggespraak met de VvE of haar rechtsbijstandverzekeraar een advocaat ingeschakeld en aanzienlijke kosten gemaakt. Het door de VVE genomen besluit om…
Besluit onherroepelijk, ‘5:130-verweren’ gepasseerd in bodemprocedure
LJN: BD9899, Rechtbank Rotterdam 16 juli 2008 – De VvE Besluit dat geen toestemming wordt verleend voor het gedeeltelijk op het gemeenschappelijk dak plaatsen van een tuinhuisje. Voorafgaand aan dat besluit was het huisje al geplaatst. De eigenaren van het…
Onverschuldigde betalingen aan voormalig beheerder
LJN BK3149, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 oktober 2009 – De VvE vordert terugbetaling van onverschuldigde betalingen aan haar voormalig beheerder. Feitelijk oordeel dat voor de betalingen aan haarzelf, die door de beheerder van de VvE-rekening zijn afgeboekt, geen contractuele grondslag aanwezig…
De dividenduitkering bij de Flex-BV en de SPE
De komende jaren zullen er twee nieuwe rechtsvormen worden geïntroduceerd: de Flex-BV en de Europese BV, de zogenaamde Societas Privata Europaea (SPE). De bedoeling van deze rechtsvormen is om het huidige BV-recht te flexibiliseren, zodat de ondernemer meer vrijheid krijgt…
Beslist voor een energiezuinig gebouw!
Energiebesparende maatregelen aan woningen staan op dit moment volop in de belangstelling. Bij een eigendomssituatie beslist de eigenaar zelf. In een appartementencomplex ligt dat anders. Energiebesparende voorzieningen worden met name getroffen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar gaat…
Niet verkocht, dus geen bijdrage?
De markt voor appartementen is de afgelopen periode in een dip geraakt. Vooral bij nieuwbouwprojecten doet zich daarbij een bijzonder verschijnsel voor. Ontwikkelaars hebben de ontwikkeling en de bouw ingezet in de tijd dat de markt nog goed was en…
Uitleg akte van splitsing (2)
LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009 – Uitleg akte van splitsing. Geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren…
Hoe krijg ik krakers eruit?
Voor ontwikkelaars en beleggers zijn krakers meestal een doorn in het oog. Panden die herontwikkeld worden vormen immers een gewild object voor krakers. Zijn eenmaal de bouwplannen gereed en de benodigde vergunning verkregen, zodat het project eindelijk in uitvoering kan…
Maximering ontbindingsvergoeding
Een mogelijk toekomstige aanpassing in “vergoedingenland” komt voort uit het concept wetsvoorstel maximering vergoeding voor hogere inkomens. Tijdens het najaarsoverleg 2008 hebben de sociale partners en de Minister afspraken gemaakt over het maximeren van de vergoeding voor hogere inkomens. Dit…
Het retentierecht
Tegenwoordig is regelmatig in het nieuws dat aannemers, die niet worden betaald, een retentierecht uitoefenen op het bouwwerk dat zij doende zijn te realiseren. Ook iedere autobezitter die voor onderhoud of reparatie naar de garage gaat, loopt het risico dat…
Arbeidsrecht: de nieuwe Aanbevelingen
De Kring van Kantonrechters heeft op 30 oktober 2008 haar Aanbevelingen gewijzigd. Deze wijzigingen gelden voor ontbindingsverzoeken die op of na 1 januari 2009 worden ingediend. Deze gewijzigde Aanbevelingen gelden voor inhoudelijke procedures, maar uiteraard hebben zij ook hun uitwerking…
Exploitatieverplichting uit hoofde voor de wet?
Eerder, in augustus 2008, heeft mijn kantoorgenoot mr. JanJacob Bijkerk een artikel gepubliceerd voor het vastgoedjournaal met betrekking tot de exploitatieverplichting van een huurder van kantoorruimte. De titel betrof: ‘Mag de huurder van kantoorruimte voortijdig het gehuurde verlaten als de…
Het prestatiecontract: niet de inspanning, maar het resultaat vastleggen.
Beleggers, corporaties en beheerders van vastgoed passen regelmatig prestatiecontracten toe voor onderhoud en beheer van vastgoedobjecten. Ook voor de VvE kan een prestatiecontract een aantrekkelijk alternatief vormen. Aan welke juridische randvoorwaarden moet een prestatiecontract voldoen? De juridische vormen waarin onderhoud,…
Groot onderhoud: niet gespaard, dan geleend?
In recente publicaties in onder meer VvE Magazine wordt ingegaan op de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering. Dat levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot…
Groot onderhoud: Financiering door de VvE mogelijk?
Bestaat de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering? Die vraag levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot onderhoud wel te verenigen met de wettelijke en statutaire…
Koopoptie versus voorkeursrecht van koop
Het gebeurt regelmatig dat iemand die een pand gaat huren ook graag de mogelijkheid wil hebben om dit na verloop van tijd te kopen. In dat geval wordt vaak een koopoptie of een voorkeursrecht van koop in het huurcontract opgenomen.…
Executoriaal beslag op een appartementsrecht door de VvE
LJN BG9652, Rechtbank Arnhem 24 december 2008 – De VvE verkrijgt een vonnis ter incasso van achterstallige verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar en legt executoriaal beslag op de woning. De hypotheek houdende bank wil de executie niet overnemen omdat naar haar…
In de strijd tegen illegale onderverhuur
Ondanks dat partijen onderverhuur contractueel hebben uitgesloten, worden verhuurders van zowel woon- als bedrijfsruimte vaak geconfronteerd met illegale onderverhuur. Huurders geven (een deel van) het gehuurde veelal in gebruik aan een derde tegen betaling van een hogere huurprijs dan dat…
Besluit inzake een collectief onderhoudsabonnement voor privé-CV-ketels nietig wegens strijd met de wet?
LJN: BC3828, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16 januari 2008 – Op de algemene ledenvergadering van de VvE is het Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Artikel 7.3 van dat reglement bepaalt onder meer dat voor het onderhoud van de cv-ketels door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten, dat…
Draagplicht eigenaars bij acuut tekort reservefonds VvE
LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008 – Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is? Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een…
Afwijkende oplevering. De VvE accepteert het. Enkele kopers niet.
Een bouwondernemer wil tijdens de bouw van een appartementencomplex afwijken van de technische omschrijving en de tekeningen zonder dat daarvoor een noodzaak aanwezig is. Als op dat moment al appartementen zijn verkocht, kan dat niet zonder toestemming van de kopers.…
Over de slapende VvE, eigen onderhoud en de wil van de minderheid
De slapende VvE is een veelbesproken onderwerp in het appartementsrecht. Over de vraag hoe een slapende VvE te activeren is voldoende duidelijkheid. Problemen ontstaan indien een meerderheid van de appartementsgerechtigden tégen het activeren van de VvE en het plegen van…
Voortaan wél omslaan kosten conform akte niet vernietigbaar
LJN: BD1112, Sector kanton Rechtbank Zwolle 24 april 2008 – In een VvE werden de gemeenschappelijke kosten jarenlang afwijking van de akte van splitsing omgeslagen over de appartementsrechten. In 2007 besloot de ALV dat de kosten voortaan conform de akte…
Recente jurisprudentie over de klachtplicht
Ingeval een woning niet de eigenschappen bezit die de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst wel zou mogen verwachten (non-conformiteit), dan dient de koper de verkoper daarop binnen bekwame tijd aan te spreken, de zogenoemde klachtplicht, op straffe van…
De rol van de grooteigenaar in de VvE
Wanneer één partij in de VvE zoveel appartementen heeft, dat de meerderheid van stemmen bij die partij rust, is sprake van een grooteigenaar. Dat komt voor in zogeheten ‘uitpondprojecten’. Dat zijn wooncomplexen die verhuurd zijn door bijvoorbeeld een beleggingsmaatschappij of…