Intrekking onttrekkings-, samenvoegings- en omzettingsvergunning bij structurele overlast

Op 20 juni 2012 heeft het algemeen bestuur van Bestuur Regio Utrecht (BRU) de wijziging van de Regionale Huisvestingsverordening vastgesteld. Deze wijziging is vervolgens per 1 juli 2012 in werking getreden. In de Regionale Huisvestingsverordening staan de regels voor de verdeling van zowel huur- als koopwoningen in de gemeenten die vallen in de BRU-gemeenten, waaronder de gemeente Utrecht. Er zijn meerdere onderdelen gewijzigd, maar de belangrijkste is toch wel de toevoeging van een intrekkingsgrond bij structurele overlast.

De Regionale Huisvestingsverordening is gestoeld op de Huisvestingswet. De Huisvestingswet heeft als doel een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. De Regionale Huisvestingsverordening bevat de middelen om hieraan uitvoering te geven.

Structurele overlast

Tot 1 juli 2012 bestond er in de Regionale Huisvestingsverordening geen mogelijkheid om een eenmaal afgegeven onttrekkings-, samenvoegings- en omzettingsvergunning in te trekken in geval van structurele overlast. Met ingang van 1 juli 2012 is dat wel mogelijk.

In artikel 3.1.7 van de Regionale Huisvestingsverordening is thans bepaald dat burgemeester en wethouders tot intrekking van de vergunning overgaan. Dit is mogelijk indien de overlast gevende situatie niet is beëindigd nadat de vergunninghouder bij aangetekende brief is gewaarschuwd dat burgemeester en wethouders de vergunning zullen intrekken en indien niet binnen een bepaalde termijn zodanige maatregelen en/of voorzieningen zijn getroffen die er voor zorgdragen dat de overlast gevende situatie wordt beëindigd.

Volgens de toelichting op de wijziging ligt het initiatief bij overlast in eerste instantie bij de betrokken personen, namelijk omwonenden, huurders en verhuurder. Wanneer er sprake is van structurele overlast, in de vorm van een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu voor de directe omgeving van de woning waarop de vergunning betrekking heeft, vastgelegd in een overlastdossier, kan de gemeente overgaan tot intrekking van de vergunning.

Juridische houdbaarheid

Naar mijn mening is de bevoegdheid ex artikel 3.1.7 van de Regionale Huisvestingsverordening om meerdere redenen niet houdbaar en zal deze in de praktijk geen stand kunnen houden. Ik zal er reeds twee benoemen en toelichten.

Strijd met Huisvestingswet

Zoals ik hiervoor heb opgemerkt, heeft de Huisvestingswet een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad tot doel, gericht op de verbetering van de woon- en leefkwaliteit. Structurele overlast, al dan niet veroorzaakt door huurders, is uiteraard bijzonder vervelend, maar heeft niets van doen met een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de woningvoorraad. Ik meen dat de intrekkingsgrond dan ook in strijd is met de Huisvestingswet en artikel 3.1.7 van de Regionale Huisvestingsverordening derhalve onverbindend is.

Formele rechtskracht

Ingeval in een wijk bijvoorbeeld teveel kamerverhuur plaatsvindt, kan de woon- en leefkwaliteit van die wijk onder druk komen te staan. Kamerhuurders voelen over het algemeen immers minder verantwoordelijkheid voor de woon- en leefkwaliteit van de woning en de wijk waarin deze zich bevindt, met alle schadelijke gevolgen – zoals overlast – van dien, dan de eigenaar van een woning die ook in diezelfde woning woonachtig is.

Dat dit dan ook aan de verlening van een onttrekkings-, samenvoegings- en omzettingsvergunning in de weg kan staan, kan ik begrijpen. Zodra die vergunning echter eenmaal is verleend, is niet alleen reeds beoordeeld of de woon- en leefkwaliteit als gevolg van die vergunning onder druk kan komen te staan, maar is tevens vastgesteld dat dit niet het geval is. Ingeval vervolgens structurele overlast als gevolg van die vergunning wordt aangevoerd om de vergunning weer in te trekken, zou mijns inziens de vraag gesteld kunnen worden of daarmee geen inbreuk wordt gemaakt op de formele rechtskracht daarvan.

Daar komt bij dat de vergunninghouder in de regel een flinke som geld, de zogenoemde compensatie, heeft moeten betalen voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken aan de woonbestemming van (niet-)zelfstandige woonruimte dan wel de samenvoeging of omzetting van woonruimte. Wordt dit bedrag terugbetaald aan de vergunninghouder zodra de vergunning wordt ingetrokken? De Regionale Huisvestigingsverordening zegt daar niets over, maar een dergelijke stelling is zeker niet onaannemelijk.

Conclusie

Alhoewel de jurisprudentie zal moeten uitwijzen of de intrekkingsgrond bij structurele overlast stand zal houden, heb ik met het voormelde reeds een schot voor de boeg gegeven. Mijn verwachtingen ten gunste van de vergunninghouder zijn hooggespannen.


Failliet of niet? Hoe werkt een schuldeisersakkoord via de WHOA?

De WHOA In 2020 zijn circa 3900 faillissementen uitgesproken. In 2019 waren dit er 4776. Ter vergelijking: in 2009, het eerste volledige jaar van de kredietcrisis, zijn er ruim 11.000 faillissementen uitgesproken.[1] Ondanks dat het aantal faillissementen in 2020 historisch…
07 januari 2021

Whitepaper Ontslag statutair bestuurder

Een statutair bestuurder is arbeidsrechtelijk gezien geen gewone werknemer, als hij al werknemer is. De statutair bestuurder heeft een bijzondere rechtspositie die zich op het snijvlak van het arbeidsrecht en het vennootschapsrecht bevindt. Zo geldt voor een statutair bestuurder bijvoorbeeld…
22 september 2020

Whitepaper wijzigingen stichtingenrecht

De overheid vindt het belangrijk dat een professionaliseringsslag plaatsvindt bij verenigingen en stichtingen en heeft daarom de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen aangenomen. Door middel daarvan worden de wettelijke bepalingen voor stichtingen ingrijpend gewijzigd en aangevuld. Deels worden daarmee als…
08 december 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert