Insolventieclausule huurovereenkomst na opzegging ex artikel 39 Fw wel inroepbaar jegens zekerheidstellers

Insolventieclausule huurovereenkomst na opzegging ex artikel 39 Fw wel inroepbaar jegens zekerheidstellers

Veel huurovereenkomsten, waaronder de ROZ-modellen, bevatten de bepaling dat indien een huurder in staat van faillissement wordt verklaard, de verhuurder het recht heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen en dat de huurder in dat geval jegens de verhuurder gehouden is alle schade te vergoeden die het gevolg is van deze beëindiging. Tot die schade worden in de overeenkomst veelal gerekend de gederfde huurinkomsten, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, de omzetbelasting alsmede alle kosten en maatregelen zowel in als buiten rechte die door de verhuurder zijn getroffen. Op grond van artikel 39 Faillissementswet (Fw) heeft de curator de mogelijkheid om tegen een maximale termijn van drie maanden de huur op te zeggen. De Hoge Raad heeft het Aukema q.q./Uni-Invest arrest in 2011 bepaald dat in dat geval de boedel niet tegenover de verhuurder schadeplichtig is op grond van voormelde faillissementsclausule. Bij arrest van 15 november 2013 heeft de Hoge Raad in aanvulling hierop bepaald dat een opzegging ex artikel 39 Fw de voormelde insolventieclausule wel in stand blijft jegens de huurder en derde zekerheidstellers.

In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest (ECLI:NL:HR:2011:BO3534) is door de Hoge Raad beslist dat een opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw een rechtmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is. Hierdoor ontstaat er jegens de faillissementsboedel geen recht op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, ook niet in het geval dat deze schadevergoeding expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen. De Hoge Raad fundeert deze uitleg op het feit dat uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 39 Fw blijkt dat er door de wetgever bij het opstellen van het artikel een afweging is gemaakt van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van de schulden terzake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs.

Vordering verhuurder jegens huurder en derden

In navolging op het Aukema q.q./Uni-Invest arrest heeft de Hoge Raad onlangs bij arrest van 15 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1244) een aanvullende norm vastgesteld ten aanzien van de schadevergoedingsverplichting van de huurder en derden garantstellers tegenover de verhuurder na opzegging door de curator ex artikel 39 Fw. De feiten in deze procedure zijn als volgt.

Bij huurovereenkomst van 4 april 2002 is voor de duur van tien jaar tussen verhuurder en drie dochterondernemingen van Romania Beheer B.V. een autoshowroomruimte met twee garagewerkplaatsplaatsen en een parkeerterrein verhuurd. In de huurovereenkomst is opgenomen dat Romania Beheer B.V. (hierna: “Romania”) zich jegens de verhuurder garant stelt voor de nakoming van de verplichtingen van haar drie dochterondernemingen welke uit de huurovereenkomst voortvloeien. In de van toepassing verklaarde algemenen bepalingen staat onder andere het volgende:

 “7.1 Indien huurder
(…)
– in staat van faillissement wordt verklaard;
(…)
heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. (…)
Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interesse als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in het geval van faillissement en surseance van betaling.(…)

De drie huurders zijn op 20 januari 2009 failliet verklaard. De curator heeft vervolgens bij brief d.d. 21 januari 2009, met een beroep op artikel 39 Fw, de huur tegen 21 april 2009 opgezegd. Romania heeft vervolgens de huurpenningen tot en met 21 april 2009 aan de verhuurder voldaan.

Verhuurder stelt vervolgens Romania aansprakelijk tot betaling van de gederfde huur over de periode van 21 april 2009 tot en met 31 mei 2009 alsmede de contractuele boete. De verhuurder doet hierbij een beroep op voormelde insolventieclausule uit de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de vordering in eerste instantie toegewezen. Na hoger beroep heeft het Gerechtshof Amsterdam daarentegen het vonnis van de kantonrechter vernietigd door te bepalen dat Romania niet tot schadevergoeding gehouden is. Het gerechtshof onderbouwt dit besluit door te overwegen dat de verhuurder haar vordering baseert op een huurovereenkomst die op grond van artikel 39 Fw is beëindigd en dat uit het arrest Aukema q.q./Uni-Invest volgt dat de verhuurder derhalve geen vordering tot schadevergoeding jegens de huurders heeft. Nu de door Romania afgegeven garantie slechts ziet op de verplichtingen die door de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien, kan de verhuurder zich niet met succes op de garantiebepaling beroepen, aldus het gerechtshof.

Hoge Raad

De verhuurder is het niet eens met het arrest van het gerechtshof en gaat in cassatie. De verhuurder krijgt van de Hoge Raad gelijk. Ter onderbouwing van deze beslissing heeft de Hoge Raad onder andere het volgende overwogen:

De in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Er is daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf, ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel.

Het arrest Aukema q.q./Uni-Invest moet dan ook aldus worden verstaan dat dit beding in het geval van opzegging op de voet van art. 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel.

3.3.4 De opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw laat de rechtsgeldigheid van het hier bedoelde contractuele beding dus onverlet, maar de daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Indien, zoals in deze zaak, een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.

Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt eveneens dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder.”

Conclusie

De Hoge Raad oordeelt dat het arrest Aukema q.q./Uni-Invest zo moet worden uitgelegd dat de insolventieclausule na opzegging op grond van artikel 39 Fw enkel geen werking heeft jegens de boedel. Tevens oordeelt de Hoge Raad dat de insolventieclausule na opzegging ex artikel 39 Fw wel werking houdt jegens de huurder en dat hieruit voortvloeit dat indien een derde de nakoming van die vorderingen heeft gegarandeerd een opzegging door de curator ex artikel 39 Fw niets afdoet aan de verplichtingen van de derde garantsteller jegens de verhuurder. Ook niet als de garantsteller door het faillissement van de huurder geen regresrecht jegens de huurder kan uitoefenen, tenzij in de garantstellingsovereenkomst is opgenomen dat het ontbreken van een regresmogelijkheid van de garantsteller op de huurder een uitzondering op de garantstelling vormt.

Volledig arrest: Hoge Raad | 15 november 2013 | ECLI:NL:HR:2013:1244


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert