Huur verschuldigd bij verplichte sluiting horeca- en winkelruimte?

Huur verschuldigd bij verplichte sluiting horeca- en winkelruimte?

Inmiddels zijn vanwege het coronavirus op last van de overheid vele horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen en theaters gesloten. Veel verhuurders en huurders hebben reeds aan den lijve ondervonden dat de door hen ver- en gehuurde ruimten verplicht dicht moesten. Andere verhuurders en huurders zullen mogelijk nog met verplichte sluiting worden geconfronteerd. Sommige verhuurders willen het gehuurde op eigen initiatief sluiten. Wie de risico’s van een sluiting al dan niet op last van de overheid draagt is een vraag die op dit moment bij veel verhuurders en huurders speelt.

Terbeschikkingstelling

De hoofdverplichting van de huurder is betaling van de overeengekomen huurprijs. De hoofdverplichting van verhuurder is de verhuurde zaak ter beschikking te stellen en te houden aan de huurder, voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is. Er dient ook sprake te zijn van een zekere genotsverschaffing. Bij een van overheidswege verplichte sluiting van gehuurde ruimte is er in het geheel geen vrije terbeschikkingstelling meer en dus is er geen genotsverschaffing mogelijk. Verhuurder kan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomen, maar zal zich beroepen op (tijdelijke) overmacht. Bij een geslaagd beroep op overmacht kan verhuurder in principe niet gehouden worden tot nakoming van zijn verplichtingen en/of betaling van enige schadevergoeding. Sommige overeenkomsten en/of algemene voorwaarden bevatten bepalingen waarin is opgenomen wanneer sprake is van een overmachtssituatie en wat de (rechts)gevolgen hiervan zijn voor partijen. Indien dit niet is vastgelegd in de overeenkomst tussen partijen geldt op grond van de wet dat een tekortkoming niet kan worden toegerekend indien zij niet is te wijten aan schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Dat verhuurders in het geheel niet kunnen nakomen door verplichte sluiting vanwege het coronavirus lijkt mij typisch een geval van overmacht.

Verplichtingen huurder

Hoewel huurders feitelijk geen beschikking hebben over het gehuurde staat er in principe niets aan huurbetaling in de weg. Maar huurbetaling betreft een tegenprestatie voor het gebruik van het gehuurde en huurder kan nu geen gebruik maken van het gehuurde. Daarbij komt dat een huurder geen inkomsten meer kan genereren als gevolg van een uitzonderlijke situatie, die niet aan huurder of verhuurder kan worden toegerekend. Is huurder in zo’n geval gehouden huur door te betalen?

Gebrekenregeling

De wet voorziet in de mogelijkheid van een huurprijsvermindering indien er sprake is van verminderd huurgenot ten gevolge van een gebrek aan het gehuurde. Artikel 7:204 BW luidt:

“Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.”

Een gebrek ziet niet alleen toe op fysieke mankementen aan het gehuurde, maar kan tevens zien op overige niet fysieke omstandigheden. Door de verplichte sluitingen vanwege het coronavirus, kunnen huurders het gehuurde in het geheel niet meer gebruiken. Elk genot ontbreekt dus. Maar is er wel sprake van een gebrek? Immers, er is niets mis met het gehuurde zelf. Er is weliswaar sprake van omstandigheden die niet aan de huurder toegerekend kunnen worden, maar ook niet aan verhuurder als die wordt geconfronteerd met een sluiting van overheidswege.

In de standaard ROZ Algemene Bepalingen (‘AB’) bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) is bepaald, dat verhuurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van de vereiste vergunningen, ontheffingen en toestemmingen die benodigd zijn voor het gebruik van het gehuurde, maar dat huurder verantwoordelijk is voor het verkrijgen en behouden van alle ontheffingen en toestemmingen die daarnaast benodigd zijn voor de exploitatie. Zo zal de verhuurder verantwoordelijk zijn voor de juiste publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde en is de huurder verantwoordelijk voor gebruiks- en exploitatievergunningen en de naleving van regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit). In alle gevallen geldt volgens de AB, dat weigering of intrekking van een vergunning, ontheffing of toestemming geen gebrek oplevert tenzij deze het gevolg is van een doen of nalaten van verhuurder. Een gedwongen sluiting van het gehuurde van overheidswege levert zo geen gebrek op, omdat de vergunningen en ontheffingen waarvoor verhuurder verantwoordelijk is ongewijzigd blijven gelden en de sluiting niet door toedoen van verhuurder plaatsvindt. De huurder is zo naar de letter van de huurovereenkomst onverminderd gehouden de huur tijdens de gedwongen sluiting door te betalen.

Dit kan anders zijn indien een verhuurder zelf besluit om het gehuurde te sluiten, bijvoorbeeld omdat het gehuurde zich bevindt in een bedrijfsverzamelgebouw of een winkelcentrum. In dat geval, derhalve bij sluiting zonder dat dit door de overheid gelast is, is het vervallen van het huurgenot een de feitelijke stoornis die wel aan de verhuurder toe te rekenen valt. Ook dan kan discussie worden gevoerd over overmacht, maar is eerder aannemelijk dat sprake is van een gebrek en de huurder aanspraak kan maken op een evenredige huurvermindering voor de periode dat sprake is van de sluiting zonder dat dit van overheidswege gelast is. Let wel: huurprijsvermindering kan slechts via de rechter gevorderd worden.

In de praktijk kunnen contractspartijen hier evenwel van zijn afgeweken, nu de gebrekenregeling en de hiervoor genoemde bepaling terzake huurprijsvermindering van regelend recht zijn.

Roz-model winkelruimte

In de standaard ROZ Algemene Bepalingen (‘AB’) bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte (versie 2012) is van het wettelijk systeem afgeweken. Artikel 11.3 AB bepaalt namelijk:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade ten gevolge van een gebrek en huurder kan in geval van een gebrek geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening, behoudens de bevoegdheid tot verrekening als bedoeld in artikel 7:206 lid 3 BW.”

Zulks betekent dat indien er sprake is van een gebrek de verhuurder slechts gehouden is tot herstel van dit gebrek en huurder geen beroep kan doen op huurvermindering. Voor andere schade, zoals omzetderving is verhuurder niet aansprakelijk. In beginsel is verhuurder verplicht voor herstel van gebreken zorg te dragen. Dit geldt tenzij het verhelpen van dit gebrek onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet gevergd kunnen worden van de verhuurder. Hier kan worden gesproken van (tijdelijke) onmogelijkheid tot herstel. Gelet op de letterlijke tekst van de AB bij het ROZ-model is huurder gehouden tot nakoming van haar huurbetalingsverplichtingen. Kan huurder via andere wegen onder de verplichting tot huurbetaling uit komen?

Onvoorziene omstandigheden c.q. derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid

Huurovereenkomsten worden niet alleen door specifieke huurrechtregels beheerst, maar ook door het algemene verbintenissenrecht. De vraag of huur verschuldigd is bij verplichte sluiting van horeca- en winkelruimte dient naar mijn mening beantwoord te worden via het leerstuk van wanprestatie; tekortschieten in de nakoming van verbintenissen.

Hieronder valt tevens de regeling van onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW. Dit artikel geeft de mogelijkheid om een huurovereenkomst open te breken als zich onvoorziene omstandigheden voordoen, welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Artikel 6:258 BW betreft een lex specialis van artikel 6:248 lid 2 BW, waarin de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid is geregeld. Een geslaagd beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid heeft tot gevolg dat een tussen partijen overeengekomen afspraak niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is.

Hoewel de AB bij het ROZ-model huurovereenkomst winkelruimte onder meer opschorting en verrekening van huurbetalingsverplichtingen uitsluiten (artikel 25.1 AB), kan een dergelijk verbod mogelijk ook opzij gezet worden met een beroep op onvoorziene omstandigheden c.q. de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. Echter, in de praktijk dient de rechter zeer terughoudend te zijn met honorering van dergelijke beroepen.

De rechter kan op verlangen van één van de partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden als zich onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW voordoen. Vermindering van de huurprijs behoort tot de mogelijkheden van wijziging c.q. (partiële) ontbinding.

Uit artikel 6:258 BW blijkt dat aan een aantal criteria moet zijn voldaan alvorens sprake is van onvoorziene omstandigheden:

a)     er moet sprake zijn van omstandigheden die ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst nog niet bestonden;
b)    de omstandigheden moeten onvoorzien zijn;
c)     de omstandigheden moeten niet reeds in de overeenkomst zijn verdisconteerd;
d)    het ongewijzigd in stand houden van de overeenkomst is in strijd met de redelijkheid en billijkheid;
e)     de omstandigheden moeten niet krachtens verkeersopvattingen of de overeenkomst voor rekening van de huurder komen.

Aan de hand van deze criteria moet worden beoordeeld, in hoeverre de verplichte sluiting als gevolg van het coronavirus aanleiding kan geven tot wijziging of ontbinding van een huurovereenkomst.

Over de eerste drie punten a, b, en c kan ik kort zijn. Het is duidelijk dat het coronavirus  buiten de invloedssfeer van beide contractspartijen ligt en niet te voorzien is. Ook hier geldt dat indien partijen situaties als virusuitbraken, pandemieën etc. contractueel hebben verdisconteerd een beroep op onvoorziene omstandigheden automatisch is uitgesloten.

De vraag of aan het vereiste onder d) is voldaan, laat zich minder gemakkelijk beantwoorden. Immers, er zal niet snel aan dit vereiste voldaan zijn nu redelijkheid en billijkheid trouw aan het gegeven woord verlangen. Afwijkingen hierop zijn slechts bij hoge uitzondering toegelaten. De rechter zal terughoudendheid moeten betrachten bij de beoordeling van de vraag of een wederpartij geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten. Het  gaat echter niet zo ver dat sprake dient te zijn van een onaanvaardbare situatie die zou ontstaan bij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst. Dit is wel het geval bij een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW. Bij een beroep op dit artikel moet het namelijk gaan om ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ terwijl een rechter bij een beroep op onvoorziene omstandigheden ex. artikel 6:258 BW meer beoordelingsruimte heeft nu in die beoordeling alle omstandigheden van het geval betrokken mogen worden.

Is ongewijzigde instandhouding van een huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien het gehuurde verplicht gesloten is vanwege een pandemie? Onduidelijk is dan ook hoe de redelijkheid en billijkheid in dergelijke situaties zal worden ingevuld in de jurisprudentie. De wet biedt wel enige gezichtspunten waarmee rekening dient te worden gehouden bij de vaststelling van hetgeen de redelijkheid en billijkheid eisen, te weten: a) algemeen erkende rechtsbeginselen, b) de in Nederland levende rechtsovertuiging; en c) de maatschappelijke en persoonlijke belangen die bij het geval betrokken zijn. Gezegd moet worden dat er geen rangorde geldt voor deze gezichtspunten en dat zij bovendien niet limitatief zijn. Rechters zijn vrij in de afweging en kunnen ook met andere gezichtspunten rekening houden. Elk geval is anders en dient op haar eigen merites te worden beoordeeld.

Artikel 6:258 lid 2 BW bepaalt dat een wijziging of ontbinding niet wordt uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Eigenlijk betreft sub e) een uitwerking van artikel 6:258 lid 1 BW: indien de omstandigheden voor rekening komen van degene die wijziging of ontbinding verlangt is wijziging of ontbinding niet in overeenstemming met de redelijkheid en billijkheid.

Gevolgen

Stel nu dat een verhuurder ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten, een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt en er een reden is voor wijziging of voor (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Op wie moeten de nadelige gevolgen dan worden afgewenteld? Hoe wordt de pijn verdeeld? Het is geen vast gegeven dat bij een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden de contractuele wederpartij alle financiële risico dient te dragen. Integendeel, een rechter zal zich in zijn beslissing zoveel mogelijk dienen aan te sluiten bij hetgeen partijen eventueel al aan rechtsgevolgen zijn overeengekomen of bij hetgeen in de overeenkomst in opgesloten lag, zo volgt uit de Parlementaire Geschiedenis. Ook hier zal opnieuw een belangrijke rol zijn weggelegd voor de redelijkheid en billijkheid.

Overigens is op grond van onvoorziene omstandigheden niet alleen huurvermindering denkbaar als vordering. Een wijziging van de gevolgen zou ook kunnen zijn, dat de huurder uitstel van betaling vordert.

Tot slot

Gelet op hetgeen ik hierboven heb geschetst, zult u begrijpen dat een algemeen passend antwoord op de vraag wie van verhuurder of huurder, de pijn draagt c.q. dient te dragen van verplichte algehele sluiting niet kan worden gegeven. Het is te hopen dat verhuurders en huurders in deze bizarre tijden elkaar snel buiten de rechter om kunnen vinden in een voor beide partijen passende oplossing.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert