Hoe wordt de akte van splitsing uitgelegd?

De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtswege lid is van de VvE en daarmee automatisch gebonden is aan de akte van splitsing. Bij een dergelijke akte is duidelijkheid gewenst. Maar toch, af en toe worden bepalingen of begrippen omschreven met een bepaalde situatie in het achterhoofd. Later kan dat dan heel anders uitpakken. Hoe moet de akte van splitsing dan worden uitgelegd?

De akte en het vaak toepasselijke modelreglement hebben ‘externe werking’. Zij binden eenieder die een appartement in de gemeenschap verwerven. De akte is een statisch document dat bestemd is om langdurig te gelden, doorgaans zo lang als de splitsing bestaat. Wijziging van de akte van splitsing is namelijk niet eenvoudig en kostbaar. Vele opvolgende appartementseigenaren zullen dus met de akte te maken krijgen. Daarnaast zijn bij grotere complexen tientallen appartementseigenaren tegelijk van rechtswege aan de akte en het reglement gebonden.

Uitleg en werking van de akte en het reglement

De akte en het reglement strekken tot wet voor alle betrokkenen. Omdat de akte een lange geldingsduur kent en vele betrokkenen heeft, die niets weten over de totstandkoming van de akte en de ongeschreven bedoelingen erbij, is een objectieve en grammaticale uitleg naar de letter van de akte en het reglement vereist. De leden en de VvE moeten namelijk weten waar zij aan toe zijn. Biedt een grammaticale uitleg geen aanknopingspunten, dan moet aansluiting worden gezocht bij wat in het normale maatschappelijk verkeer onder een bepaald begrip of een bepaalde regeling moet worden verstaan. Niet relevant is de stelling dat de opstellers van de akte iets meer of anders bedoeld hebben dan datgene wat er staat, zoals dat bijvoorbeeld bij een overeenkomst tussen twee partijen het geval is. Daar kunnen kenbare partijbedoelingen leiden tot een andere dan een tekstuele uitleg van de overeenkomst.

Bij de uitleg van de akte van splitsing kan wel betekenis worden toegekend aan de context van de akte in relatie tot het doel van de VvE. De VvE is wettelijk in het leven geroepen als rechtspersoon voor het beheer en onderhoud en het gebruik van het complex en de appartementen. Als een bepaalde (taalkundige) uitleg tot een daaraan tegengesteld resultaat leidt, dan kan dat bijdragen aan het oordeel dat de akte zo niet uitgelegd mag worden.

Uitleg in de praktijk

Het voorgaande schetst een abstract toetsingskader. Wat betekent zo’n grammaticale uitleg nu in de praktijk? Uit het navolgende voorbeeld blijkt, dat zelfs indien men het erover eens is dat de akte grammaticaal uitgelegd moet worden, men uiteindelijk toch andere uitkomsten kan komen.

Zo mondde een geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking uit in een vonnis van de rechtbank Utrecht van 29 april 2009. In artikel 10 van de akte van de betreffende VvE zat een algeheel verbod om harde vloeren te leggen, behoudens toestemming van de eigenaar van het ondergelegen appartement. Die toestemming was niet gegeven. De VvE vorderde verwijdering van de harde vloer.

De rechtbank oordeelde als volgt:

Ter beantwoording van de vraag of het algehele verbod op een harde vloerafwerking van toepassing is, zal eerst door de rechtbank beoordeeld worden op welke wijze het betreffende artikel dient te worden uitgelegd. Betreft het hier een absoluut verbod tot het leggen van een harde vloer of kan verwijdering van de vloer pas gevorderd worden nadat is komen vast te staan dat deze leidt tot onredelijke (geluid)hinder? De tekst van het reglement is opgesteld ten behoeve van (toekomstige) bewoners van het pand, zonder dat deze bij de totstandkoming van de regeling betrokken hoeven zijn geweest of voor hen kenbaar zou zijn wat de onderliggende bedoeling daarvan is. De inhoud van de regeling zal aldus moeten worden uitgelegd naar objectieve maatstaven en zoals degenen voor wie de regeling geschreven is, zullen verstaan, ook in het licht van de bewoordingen van de gehele tekst van het reglement. Dat betekent dat artikel 10, in de context van de totale splitsingsakte, grammaticaal dient te worden uitgelegd. Op basis van deze uitleg volgt uit artikel 10 dat zonder toestemming van de bewoner van het appartement daaronder, geen harde vloer mag worden gelegd. Hieruit volgt dat indien de (op dat moment) in het appartement daaronder woonachtige bewoner daarmee instemt, een harde vloer wel is toegestaan.

Tot zover duidelijk. Er is geen toestemming verleend, dus is de harde vloer is naar de letter van de akte verboden. Of de vloer ook onredelijke overlast veroorzaakt, is dan niet meer relevant. Maar vervolgens oordeelde de rechtbank:

Kennelijk wordt het aan de onderbuur overgelaten om te beoordelen of hij bereid is eventuele geluidhinder van de bovenburen tengevolge van een harde vloer, te verdragen. De rechtbank is aldus van oordeel dat in het geval de schriftelijke toestemming van de onderbuur ontbreekt, ook een grammaticale uitleg van artikel 10, in het licht van de bewoordingen van de gehele akte, met zich brengt dat eerst sprake moet zijn van onredelijke geluidhinder voor de benedenbuur tengevolge van de (harde) vloer, voordat de vordering tot verwijdering kan worden toegewezen. Dat betekent dat het aan de VvE is om te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat het harde oppervlak van de vloer onredelijke (geluid)hinder veroorzaakt.

Terzijde: de VvE slaagde in haar bewijsopdracht. De vloer moest weg. Maar waar het hier om gaat is dat de rechtbank terecht aangeeft dat de akte grammaticaal moet worden uitgelegd, maar vervolgens toch komt tot een nadere uitleg op grond van een ‘kennelijke’ achterliggende gedachte van de akte, welke gedachte niet in de akte staat. De rechtbank motiveert dat met de zinsnede: ‘in het licht van de bewoordingen van de gehele akte’. Welke bewoordingen van de akte tot die uitleg zouden moeten leiden wordt echter niet nader gemotiveerd in de uitspraak. Dat lijkt mij niet een grammaticale maar juist een doelmatige uitleg van de akte.

De vraag is namelijk of de willekeurige (toekomstige) bewoner ook moet begrijpen, dat het in de akte voorgeschreven ‘algehele verbod behoudens toestemming’ pas handhaafbaar is als de VvE aantoont dat de harde vloer (eenmaal gelegd!) onredelijke geluidsoverlast blijkt te veroorzaken, terwijl ‘onredelijke geluidshinder’ in de akte niet nader genormeerd is en dat bovendien uitsluitend kan worden aangetoond aan de hand van (dure) expertiserapporten. Naar mijn mening is dat niet het geval en draagt een dergelijke uitspraak niet bij aan de vereiste rechtszekerheid die de akte moet bieden tussen de leden onderling en de VvE.

De uitleg van de rechtbank in deze zaak zet de deur voor bewoners bovendien op een kier om toch een harde vloer aan te brengen zonder toestemming, terwijl de akte dat letterlijk verbiedt. Vervolgens is het aan de VvE om aan te tonen dat de vloer onredelijke geluidsoverlast veroorzaakt alvorens de vloer weg moet, waardoor het procesrisico verschuift van de legger van de harde vloer (lees: de overtreder van het beding) naar de VvE, om nog maar te zwijgen over de rechtspositie van de onderliggende bewoner. Dat is nou juist niet wat de akte met een algeheel verbod voorschrijft. Als zou gelden dat een harde vloerafwerking slechts toegestaan is indien deze geen (nader omschreven) onredelijke geluidshinder veroorzaakt, dan zou die norm in de akte hebben moeten staan.

Uitleg geboden, toelichting vereist

Kortom, ook met duidelijke regels over de uitleg van de akte van splitsing, kan de toepassing daarvan toch tot uiteenlopende resultaten leiden. De partij die zich op de tekst van de akte beroept, doet er dus verstandig aan om alle argumenten aan te voeren die in de context relevant zijn. Een enkele verwijzing naar de tekst van de akte volstaat niet.


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert