Gemeente Utrecht Handhaaft illegale woonsituaties

Gemeente Utrecht Handhaaft illegale woonsituaties

Sinds het najaar van 2012 lijkt de Gemeente Utrecht weer prioriteit te geven aan handhaving van zelfstandige woonruimten die illegaal, dat wil zeggen: zonder omzettingsvergunning, onzelfstandig worden bewoond. Verhuurders, die reeds jarenlang woonruimte kamergewijs verhuren aan bijvoorbeeld studenten, worden geconfronteerd met een “vooraankondiging last onder dwangsom” en vervolgens een “besluit last onder dwangsom”.

Grondslag

Het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) zonder omzettingsvergunning is volgens de Gemeente Utrecht in strijd met de Huisvestingswet en de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht van de Gemeente Utrecht (hierna: de Huisvestingsverordening). Indien de woonruimte bestemd is voor zelfstandige woonruimte en de woonruimte onzelfstandig wordt verhuurd, is er sprake van een illegale situatie.

De Gemeente zal dan handhavend kunnen optreden door een “last onder dwangsom” op te leggen aan de verhuurder. Dit betekent dat de verhuurder een termijn krijgt om het illegale gebruik om te zetten naar legaal gebruik op straffe van een dwangsom. Indien de verhuurder er niet in slaagt om het gebruik binnen die termijn te legaliseren, dan verbeurt hij een dwangsom aan de Gemeente. Dit vrijwaart de verhuurder overigens niet om het illegale gebruik voort te zetten; als na die termijn blijkt dat er nog steeds sprake is van een illegale situatie dan kan de Gemeente steeds opnieuw een (hogere) last onder dwangsom opleggen.

Legaliseren

De illegale woonsituatie kan gelegaliseerd worden. Dit kan door het aanvragen van een omzettingsvergunning of door het creëren van een hospitasituatie.

Omzettingsvergunning

Het college van B&W beoordeelt of de omzettingsvergunning wordt verleend. Bij die beoordeling weegt het college de belangen van de aanvrager van de vergunning (de verhuurder) af ten opzichte van het belang van de Gemeente om de samenstelling van de woonruimtevoorraad te behouden. Indien het belang van de aanvrager zwaarder weegt, dan wordt de omzettingsvergunning verleend. In het andere geval, namelijk indien het belang om de samenstelling van de woonruimtevoorraad te behouden zwaarder weegt, wordt de vergunning uitsluitend verleend indien de aanvrager compensatie biedt overeenkomstig artikel 3.1.5. van de Huisvestingsverordening.

Compensatie

De aanvrager kan twee vormen van compensatie bieden, namelijk financiële compensatie of reële compensatie. Financiële compensatie houdt in dat de aanvrager € 228 per vierkante meter woonruimte die onttrokken wordt verschuldigd is. Bij een woning van 100 m2 loopt dit al op tot € 22.800. De reële compensatie betekent op basis van artikel 3.1.5 lid 1 van de Huisvestingsverordening:

Compensatie moet worden geboden door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken woonruimte.

Met ingang van 1 januari 2013 is artikel 3.1.5. lid 5 van de Huisvestingsverordening gewijzigd, waardoor thans geldt dat de verhuurder bij de aanvraag van de omzettingsvergunning tevens een omgevingsvergunning moet aanvragen voor de toekomstig op te richten vervangende woonruimte.

Deze bepaling bestond nog niet in de Huisvestingsverordening versie 1 juli 2012. Echter, indien een beroep op reële compensatie wordt gedaan beroept de Gemeente Utrecht zich op de artikelsgewijze toelichting van de Huisvestingsverordening van 1 juli 2012. In deze artikelsgewijze toelichting is namelijk vermeld dat reële compensatie slechts mogelijk is indien (delen van) niet woongebouwen verbouwd worden tot woonruimte. Reeds geplande, voorgenomen, in uitvoering zijnde of toegevoegde woonruimte kan niet als reële compensatie worden aangeboden. De ter compensatie aangeboden woonruimte moet worden opgericht of gebouwd na ontvangst van de aanvraag om omzetting. Daarbij dient voldoende duidelijkheid te bestaan over de planning en uitvoerbaarheid.

Ik ben van mening dat deze regels die in de toelichting van de versie van 1 juli 2012 zijn opgenomen, niet bindend zijn voor de burgers. De artikelsgewijze toelichting is namelijk geen onderdeel van de Huisvestingsverordening. Uit de definities noch uit een andere bepaling van de Huisvestingsverordening kan afgeleid worden dat de artikelsgewijze toelichting onderdeel vormt van de verordening. In artikel 5.3 van de Huisvestingsverordening is voorts vermeld dat “deze verordening” in werking treedt op 1 juli 2012. In dit artikel is niet aangegeven dat ook de artikelsgewijze toelichting – al dan niet als onderdeel van de Huisvestingsverordening – in werking treedt. Daardoor kan niet gesteld worden dat de artikelsgewijze toelichting in werking is getreden en/of dat deze toelichting bindende regels kan opleggen aan burgers. Dit leidt ertoe dat reële compensatie toegekend zou moeten worden ondanks dat de aangeboden woonruimte in aanbouw is.

Geconcludeerd kan worden dat de mogelijkheid om reëel te compenseren vanaf 1 januari 2013 meer beperkt is. Op basis van de Huisvestingsverordening van 1 juli 2012 lijkt dat reële compensatie toegekend zou moeten worden ondanks dat de aangeboden woonruimte in aanbouw is. Vanaf 1 januari 2013 lijkt reële compensatie uitsluitend toegekend te worden indien de verhuurder een woonruimte toevoegt aan de woningmarkt, die nog niet als zodanig bestaat.

Hospitasituatie

Een minder bekend alternatief om het illegale gebruik te legaliseren is om een hospitasituatie te creëren. Een hospitasituatie wordt krachtens de Huisvestingsverordening gezien als een bijzondere vorm van zelfstandige woonruimte. De omschrijving is als volgt:

 “Bij een hospitasituatie is sprake van één hoofdhuurder of eigenaar / bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die maximaal 2 kamers aan in totaal maximaal 2 personen verhuurt. Tevens geldt hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning als bedoeld in NEN 2580. Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet, niet meegerekend. Dit betekent dat de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van die ruimten waarop ofwel de hoofdhuurder of eigenaar / bewoner ofwel de onderhuurder een exclusief gebruiksrecht heeft. Uit de regeling vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract zowel met de hoofdhuurder als tussen de hoofdhuurder en de onderhuurders.”

Indien de woonruimte bestaat uit bijvoorbeeld 4 kamers die even groot zijn, die verhuurd worden aan 3 personen, kan de situatie worden gecreëerd dat één persoon alle kamers huurt van de verhuurder en dat die hoofdhuurder vervolgens 2 kamers verhuurt aan 2 onderhuurders. In dit geval is in beginsel een hospitasituatie gecreëerd, mits aan de voormelde oppervlakte-eisen is voldaan. Daardoor is een legale situatie gecreëerd conform de Huisvestingsverordening.

Tijdelijke omzettingsvergunning

In artikel 3.1.3 lid 5 van de Huisvestingsverordening is bepaald dat het college van B&W ook een tijdelijke vergunning voor maximaal 5 jaar kan verlenen, indien de aanvrager een tijdelijke behoefte kan aantonen. Een toetsingskader in de Huisvestingsverordening ontbreekt. In de artikelsgewijze toelichting is niet toegelicht wat de Gemeente met deze bepaling heeft bedoeld. Diverse artikelen impliceren dat een tijdelijke vergunning wordt verleend in geval van een ouder-kindconstructie. Men kan zich afvragen of een tijdelijke vergunning aangevraagd kan worden in een ander geval dan een ouder-kindconstructie. Ik ben van mening dat dit mogelijk zou kunnen zijn, omdat een toetsingskader in welke gevallen een dergelijke tijdelijke vergunning wordt verleend, ontbreekt. Voordeel van een tijdelijke vergunning is, dat de verhuurder de tijd heeft om bijvoorbeeld overeenkomsten met huurders te beëindigen teneinde een legale situatie te creëren.

Verjaring

Een aantal verhuurders geeft aan dat zij al jarenlang de woonruimte kamergewijs verhuren. In dit kader stellen zij de vraag of er sprake is van verjaring waardoor de Gemeente Utrecht niet meer zou kunnen handhaven. Dit is echter niet het geval. Ondanks dat de Gemeente Utrecht niet eerder heeft gehandhaafd geldt in beginsel dat zij op basis van de geldende verordening kan handhaven. Hierop bestaat een aantal kanttekeningen, bijvoorbeeld indien op basis van gedane uitspraken namens de Gemeente een vertrouwen is ontstaan, maar dit hangt af van de omstandigheden van het geval.

Coulanceregeling

Men kan zich ook afvragen of een beroep op de zogenaamde “coulanceregeling” kan worden gedaan. De coulanceregeling is beëindigd in september 2009, waardoor hierop geen beroep meer kan worden gedaan. Voor uitleg van deze regeling verwijs ik u graag naar artikelen van kantoorgenoten.

Slot

In dit artikel heb ik u erop geattendeerd dat de Gemeente Utrecht prioriteit stelt aan handhaving van illegale woonsituaties. Er is echter een aantal mogelijkheden om een legale situatie te creëren. Bovendien bestaat de mogelijkheid om te ageren op (de vooraankondiging van) de last onder dwangsom.

Het kan overigens zo zijn dat de verhuurder het illegale gebruik van de verhuurde ruimte niet kan legaliseren op wijzen zoals hiervoor vermeld. In dat geval zal bekeken moeten worden wat de privaatrechtelijke mogelijkheden zijn om het illegale gebruik te staken, bijvoorbeeld door de huurovereenkomsten te beëindigen. In een volgend artikel zal ik ingaan op die kwestie en mogelijkheden.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert