Geen huurbeding bij pandrecht op lidmaatschap coöperatie

Geen huurbeding bij pandrecht op lidmaatschap coöperatie

Kan de bank met een pandrecht op een lidmaatschapsrechten  in een coöperatieve flatvereniging haar recht van parate executie uitoefenen als ware zij hypotheekhouder op een appartementsrecht? Als dat zo is, dan kan de bank een latere huurovereenkomst ten aanzien van het appartement waarop het woonrecht betrekking heeft doen vernietigen. De huurder kan in dat geval een schadeclaim indienen met een preferent recht op schadevergoeding uit de netto-executieopbrengst. De Hoge Raad hakt de knoop door in zijn arrest van 26 april 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BZ0158).

Huurbeding

De huurder van een woning waarop een recht van hypotheek rust ten tijde van het aangaan van de huur, moet erop bedacht zijn dat de hypotheekvoorwaarden een huurbeding bevatten. Dat beding is voor de huurder kenbaar, doordat het is opgenomen in de hypotheekakte die in de openbare registers is ingeschreven. Op grond van dat beding kan de bank de vernietiging van de huurovereenkomst inroepen bij executieverkoop. Daarmee wordt de wettelijke bescherming van de huurder doorbroken. De mogelijkheid om in de hypotheekvoorwaarden deze vergaande inbreuk op het huurrecht te maken is bij wet geregeld. Artikel 3:264 lid 1 BW bepaalt dat indien in de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding is opgenomen, waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt om het pand buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren, dit beding door de hypotheekhouder niet alleen tegen latere verkrijgers van pand kan worden ingeroepen  maar ook tegen de huurder. De inroeping van het huurbeding kan pas plaatsvinden nadat de executorieverkoop van het pand door de hypotheekhouder bij exploot is aangezegd. De inroeping van het huurbeding heeft tot gevolg dat de met het beding strijdige huurovereenkomst wordt vernietigd.

Pandrecht op lidmaatschap coöperatieve flatvereniging

Het huurbeding is volgens de tekst van de wet alleen mogelijk bij een recht van hypotheek. Hypotheekrechten kunnen slechts worden gevestigd op een registergoed. Bij een coöperatieve flatvereniging heeft de bewoner echter niet het eigendom van een appartementsrecht (registergoed), maar is sprake van een lidmaatschap met daaraan verbonden een exclusief recht van gebruik en bewoning van een appartement in het gebouw. Dat lidmaatschapsrecht met woonrecht kan niet met een recht van hypotheek worden bezwaard. De waarde van dit lidmaatschapsrecht wordt in belangrijke mate bepaald door de waarde van het woonrecht. Het lidmaatschap met woonrecht is in beginsel overdraagbaar, al kunnen de statuten van de coöperatie daar beperkingen aan verbinden of ballotage voorschrijven. De verkrijger van een lidmaatschapsrecht met woonrecht is een overnamesom verschuldigd, die vergelijkbaar is met de koopprijs voor een appartementsrecht. Deze overnamesom, ook wel koopsom genoemd, kan door de verkrijger extern worden gefinencierd. Nu een hypotheekrecht niet mogelijk is worden de rechten op dit lidmaatschaprecht aan de bank verpand. In de pandvoorwaarden is net als in een hypotheekakte een verbod van verhuur zonder toestemming van de bank opgenomen. De pandakte wordt niet in de openbare registers gereigisteerd.

In de zaak die leidde tot het arrest van de Hoge Raad van 26 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ0158, was de vraag aan de orde of artikel 3:263 BW de bank met een pandrecht op een woonrecht net als bij een hypotheek op een appartementsrecht beschermt tegen latere verhuur van het appartement. De Hoge Raad oordeelt als volgt:

Art. 3:264 BW is het resultaat van een zorgvuldige afweging van de algemene en bijzondere, ten dele tegengestelde, belangen die zijn betrokken bij het maken van een huurbeding in een hypotheekakte. Op grond van deze afweging kan het huurbeding, hoewel op zichzelf verbintenisrechtelijk van aard, onder de in de wet gepreciseerde voorwaarden ook worden tegengeworpen aan derden die met de hypotheekgever een latere huur- of pachtovereenkomst hebben gesloten. De belangen van latere huurders en pachters worden in het stelsel van de wet onder meer aldus beschermd dat het huurbeding in de hypotheekakte moet zijn opgenomen (art. 3:264 lid 1 BW), waardoor, in combinatie met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de akte in de openbare registers (art. 3:260 lid 1 BW), wordt gewaarborgd dat het beding voor de huurder kenbaar is. Een soortgelijke waarborg bestaat niet in het door SNS bepleite systeem, waarin de huurder voor informatie over het al of niet bestaan van een huurbeding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken. Gelet hierop legt de door SNS gestelde behoefte aan ruimere financieringsmogelijkheden voor rechthebbenden op lidmaatschapsrechten als het onderhavige, onvoldoende gewicht in de schaal.

Daarop volgt verwerping van het beroep. Er is volgens de Hoge Raad geen grond voor analogische toepassing van artikel 3:264 BW bij pandrecht op lidmaatschapsrechten. Dat heeft tot gevolg, dat de bank die haar pandrecht uitwint geen huurbeding kan inroepen jegens de huurder. Een overweging ten overvloede daarbij is dat de huurder niet geacht kan worden bekend te zijn met een verhuurverbod in de pandvoorwaarden van de bank, nu deze voorwaarden niet door raadpleging van de openbare registers kenbaar zijn.


Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Het einde van de grondentrechter, maar voor welke zaken?

Sinds het Varkens in Nood-arrest van het Europese Hof van Justitie[1] wordt er ook in de Nederlandse rechtspraak een discussie gevoerd over de verruimde toegang tot de rechter. Deze discussie heeft zich onder andere gericht op (het verlaten van) de…
15 juni 2022

Hebben gemeenten een vinger in de pap bij de bouw van sociale huurwoningen?

De woningmarkt loopt over. Het aantal inwoners stijgt en door de oorlog in Oekraïne stijgt ook het aantal vluchtelingen in Nederland. Er bestaan lange wachtlijsten. Op het nieuws is regelmatig te zien dat asielzoekers hebben moeten slapen op stoelen in…

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert