Energiebesparende maatregelen en de VvE

Energiebesparende maatregelen en de VvE

Energiebesparende maatregelen aan woningen staan op dit moment volop in de belangstelling. Bij een eigendomssituatie beslist de eigenaar zelf. In een appartementencomplex ligt dat anders. Energiebesparende voorzieningen worden met name getroffen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar gaat de VvE over. Hoe besluit de VvE op geldige wijze tot het nemen van deze maatregelen?

Als voorbeelden voor energiebesparende maatregelen kan onder meer worden gedacht aan:

• het aanbrengen van een voorheen niet aanwezige isolatielaag bij dakonderhoud;
• het isoleren van de spouwmuren;
• het vervangen van de kozijnen aan de buitenzijde van het gebouw, waarin tegelijkertijd dubbel glas wordt geplaatst;
• het vervangen van Vr-ketels door Hr-ketels; en
• het aanbrengen van vloerisolatie in het souterrain van het gebouw.

Deze en andere maatregelen hebben doorgaans met elkaar gemeen, dat het energiebesparende voorzieningen betreft, die er niet eerder waren in het gebouw. Verder kunnen deze maatregelen een investering vergen, die pas op termijn terugverdiend wordt in de vorm van lagere energie- en onderhoudskosten.

Doelstelling

Het doel van deze maatregelen is evident. Ten eerste worden de energiekosten beperkt, ten tweede kan het woonklimaat erdoor worden verbeterd en ten derde draagt de VvE bij aan een beter milieu.

Welke belangenafweging maakt de VvE?

De vraag is of het de VvE vrij staat om dergelijke voorzieningen aan het gebouw te treffen, met name indien niet alle bewoners het daarmee eens zijn. De volgende omstandigheden zijn van belang bij de in dat geval te maken afweging:

• er is een bouwkundige noodzaak om collectief energiebesparende maatregelen te treffen om deze effectief te laten zijn;
• de individuele bewoners zijn niet bevoegd de maatregelen te treffen omdat het wijzigingen aan gemeenschappelijke gedeeltes betreft;
• de offerte van de leverancier is aantoonbaar marktconform, bij voorkeur aan de hand van meerdere offertes;
• de langjarige financiële voordelen van energiebesparing zijn berekend en de eventuele meerkosten staan in een redelijke verhouding tot de daarmee te verwachten besparingen, waarbij ook eventuele extra meerjarige
onderhoudskosten zijn betrokken;
• de besparing strekt in mindering op de servicekostenbijdragen, onder meer vanwege de besparingen die VvE zelf kan realiseren op haar eigen energieverbruik en/of onderhoudskosten voor gemeenschappelijke gedeelten;
• de mate waarin aan enkele bewoners die in het bijzonder worden benadeeld compensatie wordt geboden (bijvoorbeeld omdat zij recent – met toestemming van de VvE – een nieuwe VR ketel hebben geplaatst, die ook vervangen zal moeten worden);
• met de energiebesparende maatregelen worden geen nieuwe functies aan het gebouw toegevoegd.

Op grond van deze overwegingen zal de ALV kunnen besluiten of en zo ja welke energiebesparende maatregelen gewenst en haalbaar zijn. Daarbij is het in beginsel niet van belang of de energiekosten door de VvE over de leden worden omgeslagen via tussenmeters of krachtens de breukdelen, dan wel of elk appartement over eigen energieaansluitingen beschikt.

Besluitvorming

Vervolgens is de vraag of een verzwaarde ofwel een ‘gekwalificeerde’ meerderheid binnen de ALV vereist is. In de modelreglementen is een aantal bepalingen opgenomen over besluitvorming bij onderhoud:

• MR1973, artikel 37, leden 5 en 8
• MR1983, artikel 37, leden 5 en 7
• MR1992, artikel 38, leden 5 en 8
• MR 2006, artikel 52, leden 5 en 8

Uit MR 1983 en MR 1992 blijkt kort weergegeven, dat indien ‘buiten het onderhoud vallende uitgaven’ een nader door de vergadering te bepalen bedrag te boven gaan, daarvoor een gekwalificeerde meerderheid vereist is. Regulier onderhoud kan dus ongeacht de kosten ervan onder MR 1983 en 1992 met een volstrekte meerderheid worden goedgekeurd in de ALV.

Voor MR 1973 en MR 2006 geldt bij alle besluiten, dus ook voor onderhoudsbesluiten, de eis van een gekwalificeerde meerderheid indien het door de ALV bepaalde drempelbedrag overschreden wordt. Voor MR 2006 geldt daarbij nog de eis van een gekwalificeerde meerderheid indien de kosten van de energiebesparende maatregelen ten laste van het reservefonds worden geboekt. Bij gebouwen met MR 1973 of MR 2006 is het dus raadzaam de het drempelbedrag door de vergadering te laten bepalen per appartement, waardoor het totaalbedrag zodanig hoog is dat vaker met een volstrekte meerderheid kan worden beslist. Het vaststellen van het drempelbedrag is een besluit dat met een gewone meerderheid door de ALV genomen wordt.

Normaal onderhoud?

De vraag is, of energiebesparende maatregelen als ‘normaal onderhoud’ kunnen worden beschouwd. Is dat niet zo, dan is het besluit ertoe een besluit tot het aanbrengen van nieuwe installaties, die niet als een uitvloeisel van onderhoud zijn te beschouwen. In dat geval is namelijk altijd een gekwalificeerde meerderheid vereist, ook bij een gebouw waar MR 1983 of MR 1992 geldt.

Het treffen van energiebesparende maatregelen moet mijns inziens worden beschouwd als (een uitvloeisel van) normaal onderhoud van het gebouw, mist de bestaande functies van het gebouw niet wijzigen. Daaronder valt dus ook vernieuwing en aanpassing van installaties aan de eisen van de tijd. De eis van een gekwalificeerde meerderheid voor het aanbrengen van installaties die er voorheen niet waren heeft met name betrekking op die wijzigingen welke nieuwe functies toevoegen aan het gebouw. Denk bijvoorbeeld aan het realiseren van een lift die er voorheen niet was. Ook om die reden is in de betreffende artikelen van de modelreglementen toegevoegd dat die eigenaren die niet profiteren van de betreffende maatregel daaraan ook geen bijdrage hoeven te leveren. Daar waar het gaat om energiebesparende maatregelen die het bestaande energieverbruik van het gebouw reduceren, kan niet worden gesproken van een nieuwe functie van het gebouw.

Een voorbeeld: van VR- naar HR- ketels is ‘normaal beheer’

In diens uitspraak van 15 juli 2009 met nummer 09-2048 oordeelde de kantonrechter te Heerlen overeenkomstig het voorgaande in een geval over het vervangen van Vr-ketels voor Hr-ketels. Het besluit viel volgens de rechter niet onder het bepaalde in artikel 37 lid 8 van MR 1973, dat daar gold. Er was geen sprake van het aanbrengen van nieuwe installaties, waarvoor wél een gekwalificeerde meerderheidseis gold. Het verzoek tot vernietiging werd afgewezen.

Rechtsmiddelen

Leden van de VvE die het niet met de maatregelen eens zijn, kunnen bij de kantonrechter om vernietiging van de besluiten verzoeken binnen één maand nadat zij kennis hebben genomen van de besluiten van de ALV. Zij kunnen daartoe stellen dat de (kosten van) de aangenomen energiebesparende maatregelen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Dat zal moeilijk aan te tonen zijn indien de VvE de hierboven vermelde belangenafweging op een zorgvuldige en inzichtelijke wijze aan haar besluitvorming ten grondslag heeft gelegd. Daarmee is de belangrijkste vernietigingsgrond bij dergelijke besluiten de afwezigheid van een gekwalificeerde meerderheid, waar die wel vereist is. Uit het bovenstaande blijkt, dat dat met name bij MR 1973 en MR 2006 aan de orde is.

Bij het in stemming brengen van energiebesparende maatregelen is het dus van belang, dat op voorhand wordt beoordeeld en bekend wordt gemaakt welke stemverhouding vereist is. Is dat een gekwalificeerde meerderheid dan is het raadzaam dat te melden in de oproep voor de ALV, met het verzoek aan de leden om bij afwezigheid een volmacht af te geven. Daarmee wordt voorkomen dat het vereiste aantal stemmen niet aanwezig is en opnieuw een ALV moet worden uitgeroepen.

Energie besparen is mogelijk!

Ook in appartementengebouwen zijn naar mijn mening ruim voldoende juridische mogelijkheden aanwezig zijn om energiebesparende maatregelen te nemen, mits op de juiste wijze besloten wordt.


Overschrijding van statutaire bevoegdheid door VvE: besluit tot bijdrage is nietig

Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – Twee VvE’s in een winkelcentrum besluiten tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een (gedempte) gracht. Deze gracht ligt op gemeentegrond. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s…
01 november 2018

Verpandingsverboden binnenkort door wetgever verboden

In het zakelijke rechtsverkeer heeft zich een contractuele praktijk ontwikkeld waarbij de overdracht of verpanding van geldvorderingen op naam vaak wordt uitgesloten. Daardoor kunnen deze vorderingen niet dienen als zekerheid bij het aangaan van financieringen. Dit leidt tot een verlies…
10 juli 2018

Bestuurdersaansprakelijkheid buiten faillissement, hoe zit het ook alweer?

Ondernemen zit ons mensen in het bloed. Ondernemen is mooi, uitdagend en het ondernemerschap brengt veel voordelen met zich mee. Het ondernemerschap wordt mede daarom door zowel lokale overheden als ook door bijvoorbeeld de Europese Unie gestimuleerd.[1] Toch is het…
18 november 2018

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert