Eigen belang verhuurder bij huuropzegging

Eigen belang verhuurder bij huuropzegging

Een verhuurder kan een huurovereenkomst van art. 7:290 BW -bedrijfsruimte opzeggen op de grond dat hij het gehuurde ’dringend nodig heeft voor eigen gebruik’. In rechte zal een verhuurder ex. artikel 7:296 lid 1 sub b BW aannemelijk moeten maken dat: ‘hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Kortom: het gebruik van de verhuurder dient 1) duurzaam 2) persoonlijk en 3) dringend te zijn. Ik zal mij hier beperken tot het element ‘persoonlijk’. Wat valt nu precies onder ‘persoonlijk’ gebruik? Is zulks strikt beperkt tot de kring van personen zoals genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub 1 BW. Het antwoord daarop luidt: nee.

Volgens vaste rechtspraak kan ook beoogd gebruik door een niet hiervoor genoemde persoon als eigen gebruik van de verhuurder gelden indien de verhuurder door het in gebruik geven van het gehuurde aan die ander zijn eigen belang dient. Reeds in een arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986/261 werd geoordeeld dat het in gebruik geven van de woonruimte waarvan de Doopsgezinde gemeente verhuurder was aan leden van de Doopsgezinde Gemeente als het dienen van een eigen belang werd aangemerkt. In die kwestie had de Doopsgezinde Gemeente op grond van traditie, die meebracht dat zij zich onder omstandigheden sociale belangen van haar leden aantrekt, een eigen belang bij de huisvesting van haar bijstand behoevende leden.

Verder werd in een arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2000, NJ 2000/692 geoordeeld dat ook het geval waarin een verhuurder, een directeur-grootaandeelhouder van een vennootschap, het gehuurde in gebruik wilde geven aan de vennootschap, in het algemeen mag worden aangenomen dat hiermee een eigen belang van de verhuurder wordt gediend, zodat sprake is van eigen gebruik van de verhuurder.

Echter, beoogd gebruik door een moedervennootschap heeft niet als eigen gebruik van de verhuurder zijnde dochtervennootschap te gelden enkel op de grond dat de moedervennootschap 100% aandelen in de dochtervennootsschap houdt. Volgens de Hoge Raad (HR 13 december 1996, NJ 1997/557) is voor een dergelijke vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap dat daarmee ‘eigen gebruik’ kan worden aangenomen slechts dan plaats indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedervennootschap van het gehuurde wil maken. De beoordeling in hoeverre de ‘gelieerdheid’ c.q. ‘verwevenheid’ voldoende is om te spreken van het dienen van een eigen belang is sterk casuïstisch. In het arrest HR 24 september 2010, NJ 2010/649 ontbrak de vereiste verwevenheid. In die zaak werd geoordeeld dat er geen sprake was van ‘persoonlijk’ gebruik nu de verhuurder in die zaak de huurovereenkomst had opgezegd teneinde het gehuurde aan een reeds zittende huurder in het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakte te kunnen verhuren.

Gelet op het vorenstaande doen verhuurders er verstandig aan – indien zij een huurovereenkomst wensen op te zeggen vanwege het feit dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik – eerst te checken – in het geval het beoogde gebruik niet voor één van de in artikel 7:296 lid 1 sub b BW genoemde personen is – of het eigen belang van de verhuurder met het beoogde gebruik door een ander gediend wordt. Tot slot: de vraag of het eigen belang wordt gediend wordt beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval. Vele varianten zijn dus denkbaar.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert