Eigen belang verhuurder bij huuropzegging

Eigen belang verhuurder bij huuropzegging

Een verhuurder kan een huurovereenkomst van art. 7:290 BW -bedrijfsruimte opzeggen op de grond dat hij het gehuurde ’dringend nodig heeft voor eigen gebruik’. In rechte zal een verhuurder ex. artikel 7:296 lid 1 sub b BW aannemelijk moeten maken dat: ‘hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurder persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Kortom: het gebruik van de verhuurder dient 1) duurzaam 2) persoonlijk en 3) dringend te zijn. Ik zal mij hier beperken tot het element ‘persoonlijk’. Wat valt nu precies onder ‘persoonlijk’ gebruik? Is zulks strikt beperkt tot de kring van personen zoals genoemd in artikel 7:296 lid 1 sub 1 BW. Het antwoord daarop luidt: nee.

Volgens vaste rechtspraak kan ook beoogd gebruik door een niet hiervoor genoemde persoon als eigen gebruik van de verhuurder gelden indien de verhuurder door het in gebruik geven van het gehuurde aan die ander zijn eigen belang dient. Reeds in een arrest van de Hoge Raad van 20 september 1985, NJ 1986/261 werd geoordeeld dat het in gebruik geven van de woonruimte waarvan de Doopsgezinde gemeente verhuurder was aan leden van de Doopsgezinde Gemeente als het dienen van een eigen belang werd aangemerkt. In die kwestie had de Doopsgezinde Gemeente op grond van traditie, die meebracht dat zij zich onder omstandigheden sociale belangen van haar leden aantrekt, een eigen belang bij de huisvesting van haar bijstand behoevende leden.

Verder werd in een arrest van de Hoge Raad van 20 oktober 2000, NJ 2000/692 geoordeeld dat ook het geval waarin een verhuurder, een directeur-grootaandeelhouder van een vennootschap, het gehuurde in gebruik wilde geven aan de vennootschap, in het algemeen mag worden aangenomen dat hiermee een eigen belang van de verhuurder wordt gediend, zodat sprake is van eigen gebruik van de verhuurder.

Echter, beoogd gebruik door een moedervennootschap heeft niet als eigen gebruik van de verhuurder zijnde dochtervennootschap te gelden enkel op de grond dat de moedervennootschap 100% aandelen in de dochtervennootsschap houdt. Volgens de Hoge Raad (HR 13 december 1996, NJ 1997/557) is voor een dergelijke vereenzelviging van moeder- en dochtervennootschap dat daarmee ‘eigen gebruik’ kan worden aangenomen slechts dan plaats indien op grond van alle omstandigheden – waaronder ook de statutaire doelomschrijving van de dochtervennootschap/verhuurder – moet worden aangenomen dat het eigen belang van deze laatste wordt gediend door het gebruik dat de moedervennootschap van het gehuurde wil maken. De beoordeling in hoeverre de ‘gelieerdheid’ c.q. ‘verwevenheid’ voldoende is om te spreken van het dienen van een eigen belang is sterk casuïstisch. In het arrest HR 24 september 2010, NJ 2010/649 ontbrak de vereiste verwevenheid. In die zaak werd geoordeeld dat er geen sprake was van ‘persoonlijk’ gebruik nu de verhuurder in die zaak de huurovereenkomst had opgezegd teneinde het gehuurde aan een reeds zittende huurder in het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakte te kunnen verhuren.

Gelet op het vorenstaande doen verhuurders er verstandig aan – indien zij een huurovereenkomst wensen op te zeggen vanwege het feit dat zij het gehuurde dringend nodig hebben voor eigen gebruik – eerst te checken – in het geval het beoogde gebruik niet voor één van de in artikel 7:296 lid 1 sub b BW genoemde personen is – of het eigen belang van de verhuurder met het beoogde gebruik door een ander gediend wordt. Tot slot: de vraag of het eigen belang wordt gediend wordt beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval. Vele varianten zijn dus denkbaar.


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert