Eenmaal aangewezen als ontwikkellocatie, dan is voorzienbaarheid aangenomen

Indien ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen, is de planschade voorzienbaar en blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling te hebben aanvaard. Om voorzienbaarheid te kunnen aannemen, is vereist dat er een concreet beleidsvoornemen is dat openbaar is gemaakt, niet dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft.

Verzoeker en zijn echtgenote hebben op 1 maart 1997 een perceel te Laren, gemeente Lochem, gekocht. Bij besluit van 19 december 2006 is ten behoeve van woningbouw op nabij het perceel gelegen gronden (hierna: locatie B) met toepassing van artikel 19 lid 2 WRO vrijstelling van de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Buitengebied 1991” verleend. Aan het verzoek om vergoeding van planschade heeft verzoeker ten grondslag gelegd dat de woningbouw op locatie B ertoe heeft geleid dat de situeringswaarde van zijn woning is gedaald en dat zijn woongenot is afgenomen.

Burgemeester en wethouders van Lochem wijzen het verzoek af, omdat verzoeker door het besluit van 19 december 2006 weliswaar in een planologisch nadeliger positie is komen te verkeren en dientengevolge schade lijdt, maar deze schade voor zijn rekening blijft, omdat uit de toelichting op het op 27 juni 1994 door de gemeenteraad van Lochem vastgestelde bestemmingsplan “Laren, Molenbeek 1994” valt af te leiden dat woningbouw op locatie B ten tijde van de aankoop van het perceel voorzienbaar was, zodat hij wordt geacht het risico dat de planologische situatie op de gronden zou veranderen te hebben aanvaard.

Omdat het bezwaar van verzoeker ongegrond wordt verklaard, stelt hij beroep in bij de rechtbank Zutphen (hierna: de rechtbank). De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Tegen deze uitspraak stellen burgemeester en wethouders hoger beroep in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling).

Burgemeester en wethouders betogen dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat uit de uiteenzetting in de toelichting op het bestemmingsplan “Laren, Molenbeek 1994” van de mogelijke bouwlocaties, nog daargelaten dat onder meer locatie B daarbij is afgevallen, niet blijkt van een concreet en ter openbare kennis gebracht beleidsvoornemen tot wijziging van de in het bestemmingsplan “Buitengebied 1991” vastgestelde planologische situatie en dat burgemeester en wethouders derhalve ten onrechte het standpunt hebben ingenomen dat de planologische wijziging voor verzoeker voorzienbaar was. Daartoe voeren burgemeester en wethouders aan dat, gezien die toelichting, locatie B slechts als bouwlocatie voor de korte termijn (periode tot en met 2004) is afgevallen, maar als zodanig voor de langere termijn in beeld is gebleven.

De Afdeling herhaalt eerst de standaardoverweging uit de inleiding. Vervolgens overweegt de Afdeling dat op een als figuur 2 bij de toelichting op het bestemmingsplan “Laren, Molenbeek 1994” behorende kaart vier gebieden, als potentiële locaties voor woningbouw, donkerrood zijn ingekleurd. In hoofdstuk 2 van de toelichting is het woningbouwprogramma voor de verschillende woonkernen van Lochem, waaronder Laren, besproken. In dat hoofdstuk is onder meer vermeld dat Laren in de periode tot en met 2004 een ruimtevragende capaciteit van 135 woningen heeft, dat de vier gebieden, waaronder locatie B, op negentien criteria zijn getoetst en beoordeeld, dat locatie A en locatie B qua score relatief dicht bij elkaar liggen, dat is gekozen voor de ten noorden van de Molenbeek gelegen locatie A en dat de ten zuiden van de Molenbeek gelegen locatie B problemen kent in verband met de stankcirkel van een verderop gelegen agrarisch bedrijf, de grondeigendom en de verwerving. In dat hoofdstuk is voorts onder meer vermeld dat bij een keuze voor een concentrisch dorpsmodel op termijn de nog open tussengebieden tussen de belangrijkste wegen zullen worden volgebouwd en dat uiteindelijk is gekozen voor dat model, omdat dit inspeelt op een reeds ingezette ontwikkeling, een goede bereikbaarheid van de voorzieningen in zich heeft en ook voor de langere termijn voldoende capaciteit biedt. In hoofdstuk 3 van de toelichting is, met verwijzing naar een als figuur 3 bij die toelichting behorende kaart, vermeld dat daarin is aangegeven op welke wijze in de verre toekomst kan worden aangesloten op eventuele woningbouw in locatie B ten zuiden van de Molenbeek. In dat hoofdstuk is voorts vermeld dat de ontsluiting op de Deventerweg is gericht, dat de ontsluitingsweg centraal door het gebied loopt en dat deze weg evenals de Banninksweg de mogelijkheid heeft in de toekomst aansluiting te kunnen krijgen met locatie B, zuidelijk van de Molenbeek.

Uit de toelichting valt af te leiden dat, zoals burgemeester en wethouders stellen, locatie B slechts voor de periode tot en met 2004 als gebied voor woningbouw is afgevallen, maar voor de daaropvolgende periode daarvoor uitdrukkelijk in beeld is gebleven. Dat in hoofdstuk 2 is vermeld dat het gehele bouwprogramma eventueel gefaseerd op locatie A kan worden gerealiseerd, doet daar niet aan af, omdat dit slechts ziet op de periode tot en met 2004. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat de toelichting geen concreet beleidsvoornemen inhoudt. Dat de precieze planologische invulling van locatie B destijds niet vaststond, laat onverlet dat een redelijk denkend en handelend koper rekening had behoren te houden met de kans dat de planologische situatie aldaar in ongunstige zin zou veranderen, nu dat gebied in de toelichting was aangewezen als uitbreidingsmogelijkheid voor woningbouw. Het betoog van burgemeester en wethouders slaagt.

Dat andere inwoners van Laren een planschadevergoeding hebben gekregen, betekent niet dat, zoals verzoeker heeft betoogd, burgemeester en wethouders in strijd met het gelijkheidsbeginsel hebben gehandeld door zijn verzoek af te wijzen. Daartoe is van belang dat, naar burgemeester en wethouders hebben gesteld en verzoeker niet gemotiveerd heeft bestreden, de toelichting op het bestemmingsplan “Laren, Molenbeek 1994” in die andere gevallen abusievelijk buiten beschouwing is gelaten, zodat het ervoor kan worden gehouden dat het toekennen van planschadevergoeding in die andere gevallen een kennelijke beoordelingsfout van burgemeester en wethouders betreft. Volgens vaste jurisprudentie strekt een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet zo ver dat het desbetreffende bestuursorgaan een gemaakte fout moet herhalen.

Naschrift

Deze uitspraak, die de Afdeling gezamenlijk met drie andere zaken heeft behandeld, is op zichzelf genomen niet bijzonder te noemen. Desalniettemin bespreek ik de uitspraak alsnog omdat de Afdeling op 11 juli 2012 in een vergelijkbare kwestie tot eenzelfde uitspraak is gekomen (zaak nr. 201109217/1/A2, LJN BX1066). Dat geeft te denken dat er kennelijk meer bestemmingsplannen worden opgesteld, waarin in de toelichting over meerdere ontwikkellocaties wordt gesproken, maar uiteindelijk de voorkeur wordt uitgesproken voor één locatie, zonder de andere locaties definitief van de hand te wijzen. Als dan wordt aangenomen – en daar lijkt het wel op – dat een redelijk denkend en handelend koper rekening had behoren te houden met de kans dat de planologische situatie aldaar in ongunstige zin zou veranderen, dan zou ik iedere gemeenteraad in Nederland bij het eerste de beste op te stellen plan (bestemmingsplan, structuurvisie of anderszins) adviseren het volledige grondgebied aan te wijzen als geschikt voor ontwikkellocaties voor woningbouw en/of bedrijven (van een lichte tot zware milieucategorie), teneinde aanspraken op planschadevergoeding vanwege voorzienbaarheid af te kunnen wijzen. Dat die locaties niets met elkaar of met het op te stellen plan van doen hebben, doet daar niets aan af.

LJN BW8131, zaak nr. 201109341/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 13 juni 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert