Draagplicht eigenaars bij acuut tekort reservefonds VvE

Draagplicht eigenaars bij acuut tekort reservefonds VvE

LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008 – Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is?

Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een flinke aanslag op de persoonlijke financiële reserves van appartementseigenaars leiden. Wanneer het reservefonds van de VvE niet toereikend is om noodzakelijk onderhoud uit te laten voeren, dan zullen de appartementseigenaren immers gezamenlijk het tekort moeten dragen. Zo ook in de volgende zaak die ter beslechting aan de rechtbank Haarlem werd voorgelegd.

De VvE in kwestie bestaat uit 24 appartementen. Op een gegeven moment constateert een architect dat de kozijnen vervangen dienen te worden en er andere constructieve aanpassingen aangebracht moeten worden om de lekkages op de bovenste verdieping te verhelpen. De architect concludeert daarbij dat de renovatiewerkzaamheden zo snel mogelijk uitgevoerd moeten worden en dat uitstel van de renovatie tot hogere kosten zal leiden. De kosten van de renovatie worden begroot op € 700.000,00.

Het reservefonds van de VvE bedraagt € 120.000,00. Gelet op de spoedeisendheid van het herstel besluit de vergadering van eigenaars de renovatiewerkzaamheden zo snel mogelijk uit te laten voeren. Daarbij wordt besloten het tekort van € 580.000,00 te financieren middels een banklening ad € 200.000,00 en een eenmalige eigen bijdrage van alle leden, elk voor een bedrag ad € 20.000,00. Het voorstel wordt aangenomen met 21 stemmen voor, 1 stem tegen en 1 blanco stem.

De tegenstemmer stelt zelf niet over voldoende financiële middelen te beschikken om de eigen bijdrage ad € 20.000,00 ineens te voldoen en betaalt de VvE daarom slechts de helft. Na herhaalde sommatie tot betaling van het restant, dagvaart de VvE de betreffende appartementseigenaar en vordert betaling van de resterende € 10.000,00, vermeerderd met rente en kosten.

De appartementseigenaar is van mening dat het besluit tot de eigen bijdrage in strijd is met de redelijkheid en billijkheid als vastgelegd in artikel 2:8 BW en vordert daarom in reconventie onder andere een verbod om de renovatie uit te voeren en in plaats van de eigen bijdrage ad € 20.000,00 maandelijks een extra voorschotbijdrage vast te stellen op € 30,00.

De rechtbank oordeelt dat de besluitvorming over de wijze van financiering van de renovatie niet in strijd met de door de VvE te betrachten redelijkheid en billijkheid jegens de appartementseigenaren is geschiedt. Volgens de rechtbank staat immers vast dat:

de staat van onderhoud van het complex slecht tot zeer slecht is, terwijl uitstel van de renovatie totdat voldoende is gespaard in het reservefonds – bij de door [gedaagde] voorgestelde verhoging van de eigen bijdrage met € 30,00 – tot een vertraging van vele jaren zou leiden. Bovendien hebben de eigenaars, waaronder [gedaagde] in het verleden een financieel voordeel genoten in de vorm van lagere servicekosten dan bij een toereikende fondsvorming en/of een geringere koopprijs van hun appartementsrecht.

De rechtbank veroordeelt de gedaagde appartementseigenaar dan ook tot betaling van de resterende € 10.000,00, alsmede rente en de kosten van het geding. De vordering van de appartementseigenaar om de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te verbieden wordt daarbij afgewezen, zodat de VvE de noodzakelijke renovatie kan voortzetten.

Zo blijkt maar weer hoe belangrijk een gedegen meerjaren onderhoudsplan en een voldoende gevuld reservefonds is. Wanneer het reservefonds van de VvE niet toereikend is om spoedeisende renovatie te bekostigen, dan dienen de eigenaren zelf voor aanvulling van het tekort bij te dragen. Een tekort aan financiële draagkracht van een appartementseigenaar zal aan deze bijdrageplicht niets afdoen. De appartementseigenaar heeft immers de voorgaande jaren financieel voordeel gehad doordat de servicekosten lager waren en/of de aankoopprijs van het appartement lager was, aldus de rechtbank Haarlem.

Klik hier voor de volledige uitspraak


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert