De wijk gesplitst

Het meest kenmerkende van de Vereniging van Wijkeigenaren (VVW), is dat de woningen in een woonblok, bijvoorbeeld geschakelde eengezinswoningen, niet in eigendom aan de kopers worden overgedragen maar dat de bewoners in plaats daarvan een appartementsrecht verkrijgen, alsof de wijk een appartementencomplex betreft. Van rechtswege wordt in de akte van splitsing de VVW opgericht.

De VVW biedt voordelen aan zowel toekomstige bewoners als gemeenten en ontwikkelaars. De voordelen voor bewoners zijn identiek aan die, welke reguliere appartementsbewoners genieten: het project wordt gesplitst zodat van rechtswege een Vereniging van Eigenaars (VvE) ontstaat. De VvE draagt onder meer zorg voor groot onderhoud, opstal-, WA- en rechtsbijstandsverzekeringen en de gemeenschappelijke voorzieningen. Wonen zonder rompslomp. Gemeentes zullen constateren dat wijkbeheer eenvoudiger gerealiseerd kan worden, onder meer doordat een gesprekspartner ontstaat, waarin alle bewoners van rechtswege vertegenwoordigd zijn. Ontwikkelaars, waaronder woningcorporaties, zien woningen welke zij voor verhuur in portefeuille houden aantrekkelijk blijven doordat sprake is van actief wijkbeheer. Doen dus.

Gebouw

Zo bepaalt artikel 5:106 BW dat een eigenaar bevoegd is om ‘zijn recht op gebouw met toebehoren en op de daarbij behorende grond met toebehoren’ te splitsen in appartementsrechten. Daaronder valt tevens de mogelijkheid verticale splitsing, zoals bij de VVW het geval is. Verder wordt in lid 3 van dat artikel expliciet gesproken van ‘gedeelten van een gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.’ Deze formulering staat niet aan het ontstaan van de VVW in de weg, onder meer omdat het begrip ‘gebouw’ door de jaren steeds ruimer uitgelegd wordt. Zo zijn tevens recreatieparken, ligplaatsen en parkeerplaatsen voorwerp van splitsing in appartementsrechten.

Koop-aannemingsovereenkomst

De VVW constructie kan nagenoeg uitsluitend worden toegepast bij nieuwbouwprojecten. Toch kan uit marketingoverwegingen aarzeling bestaan om een eengezinswoning als appartementsrecht te koop aan te bieden. Aan deze aarzeling wordt tegemoet gekomen door de kopers een zogenaamde reserveringsovereenkomst aan te bieden, met daarin een alternatieve verbintenis aan de zijde van de bouwer. De bouwer verschaft hetzij de eigendom, hetzij het appartementsrecht van de woning met de bepaling, dat de bouwer een voorkeur voor splitsing in appartementsrechten heeft. Zodra 70% van het project verkocht is, is er voldoende zekerheid dat het project ook in appartementsrechten ontwikkeld kan worden. Op dat moment kiest de bouwer ervoor het project te splitsen in appartementsrechten en worden de koop-aannemingsovereenkomsten aangeboden aan de kopers. Die overeenkomsten, vaak naar het model van de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen schrijven dan direct de juiste SWK-garantie voor, te weten ‘Een appartement met zekerheid’. Wordt het toch eigendomsoverdracht, dan verklaart de koop-aannemingsovereenkomst de SWK-garantie voor eengezinswoningen van toepassing. Een dergelijke regeling is slechts mogelijk na voorafgaande toestemming van het SWK en de aangesloten organisatie.

Huur

Wanneer woningcorporaties bij nieuwbouwprojecten kiezen voor de VVW en een aantal woningen uit het project te huur in plaats van te koop aanbieden, bestaat de wens om ook de huurder een stem te geven in de VVW. Immers, een van de overwegingen om voor de VVW te kiezen is bewoners meer betrokken te laten zijn bij het beheer en onderhoud van de wijk. Het appartementsrecht geeft echter stemrecht aan degene die rechthebbende is van het appartementsrecht: de woningcorporatie en niet de bewoner. Overwogen wordt om de huurder inspraak te verschaffen door een beperkte volmacht in de huurovereenkomst op te nemen, waarbij de woningcorporatie zich op een omschreven aantal onderwerpen laat vertegenwoordigen door de huurder in de vergadering van wijkeigenaars.


Tijdelijk tariefplafond op energie: 10 aandachtspunten voor huishoudens in VvE’s

Het kabinet stelt per 1 januari 2023 een tijdelijk tariefplafond in voor gas en elektriciteit om de enorme stijging van de energieprijzen voor huishoudens te compenseren. Onze advocaten Richard de Laat en Dennis Reijnders constateerden dat vooralsnog in de maatregelen en de…
25 september 2022

Nieuwe regelgeving verhuur woonruimte

In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is een aantal nieuwe maatregelen uiteengezet. De aanleiding daarvan vloeit voort uit de schaarste en gestegen prijzen van huizen, met als gevolg dat de beschikbaarheid van een…
23 augustus 2022

Ontbinding wegens verstoorde arbeidsverhouding ziekenhuis en arts; met toekenning billijke vergoeding van € 375.000,- bruto

Een arts wordt in augustus 2019 op non-actief gesteld nu zij gedurende een periode niet geregistreerd is geweest in het voor haar bedoelde verplichte register en er twijfels zijn of zij ooit BIG geregistreerd is geweest. Het ziekenhuis is daarnaast…
27 juni 2022

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert