De bestuursrechter als taxateur?!

Bij uitspraak van 25 januari 2012 in zaak nr. 201107796/1/A2 (LJN BV1813) heeft de Afdeling min of meer overwogen dat, indien een door de aanvrager geraadpleegde planschadedeskundige op grond van dezelfde uitgangspunten als de door het bestuursorgaan ingeschakelde planschadedeskundige de waarde van een object onder het oude en nieuwe planologische regime op een hoger respectievelijk lager bedrag heeft getaxeerd, dit aanleiding kan geven om te veronderstellen dat de taxatie van de door het bestuursorgaan benoemde deskundige onjuist of onvolledig is, tenzij het verschil tussen de taxaties binnen in beginsel aanvaardbare marges valt. Met name de toevoeging van de zinsnede ‘tenzij’ was nieuw. In de onderhavige uitspraak hanteert de Afdeling diezelfde beoordelingsmarge, maar de wijze waarop de Afdeling daartoe komt, doet bij mij de wenkbrauwen fronsen.

De eigenaar van een perceel met woning te Oss heeft de gemeenteraad van Oss bij brief van 2 juni 2003, onder overlegging van een rapport van een deskundige (hierna: deskundige 1), verzocht om vergoeding van planschade die hij stelt te lijden vanwege het nieuwe planologische regime, zoals neergelegd in het bestemmingsplan “Zeeheldenbuurt-Noord”, dat op 8 maart 2002 is vastgesteld en op 6 december 2002 onherroepelijk is geworden.

Ingevolge dit bestemmingsplan rust op de gronden, direct grenzend aan de achterzijde van het perceel van de eigenaar, de bestemming “woondoeleinden in de bestemmingscategorie EO, bouwklasse III”. Ingevolge artikel 6 van de planvoorschriften mogen op deze gronden hoofdgebouwen – vrijstaande of halfvrijstaande eengezinshuizen – worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van 9 m.

Voorheen was hier van kracht het bestemmingsplan “Zuid”, dat is vastgesteld op 28 oktober 1966, inclusief de op 7 september 1990 vastgestelde 27e partiële herziening. Ingevolge dat plan rustte op deze gronden de bestemming “verzorgend handels- en/of nijverheidsbedrijf I”. Ingevolge artikel 19 lid 1 van de planvoorschriften, voor zover thans van belang, waren deze gronden bestemd voor verzorgende handels- en/of nijverheidsbedrijven en kantoren, dat wil zeggen handels- en/of bedrijfsactiviteiten, zoals productie-, opslag-, en ambachtelijke bedrijven, groot- en tussenhandel, een en ander met uitsluiting van detailhandel en horeca-activiteiten, en met dien verstande dat zulks niet in strijd mag zijn met de milieuzonering. Op deze gronden mochten tot op de perceelsgrens bedrijfsgebouwen en andere bouwwerken worden gebouwd met een maximale goot- en nokhoogte van 3,5 m, onderscheidenlijk 4,5 m. Met toepassing van artikel 19 lid 2 onder b van de planvoorschriften kon van deze hoogtes vrijstelling worden verleend tot maximaal 4,5 m, respectievelijk 7 m, voor zover die niet zou leiden tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu. Voorts rustte ingevolge het bestemmingsplan “Zuid” op de gronden schuin achter het perceel van de eigenaar de bestemming “garages”.

Nadat door de gemeenteraad zelf deskundig advies is ingewonnen bij deskundige 2, wijst de gemeenteraad het verzoek af, omdat de eigenaar door het nieuwe bestemmingsplan niet in de planologisch nadeliger positie is komen te verkeren.

De eigenaar is het met dit besluit oneens en maakt bezwaar. Dit bezwaar wordt ongegrond verklaard, zodat de eigenaar beroep instelt bij de rechtbank ‘s – Hertogenbosch (hierna: de rechtbank). De rechtbank verklaart het beroep gegrond, omdat niet blijkt dat deskundige 2 zich er rekenschap van heeft gegeven dat de vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 19 lid 2 onder b van de planvoorschriften in zoverre geclausuleerd is, dat aan de toepassing ervan de voorwaarde is gesteld dat deze niet leidt tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu. Dat van een dergelijke aantasting sprake kan zijn, indien op aanvragers perceelgrens een bedrijfsgebouw zou worden opgericht met een goot- en nokhoogte van 4,5 respectievelijk 7 m, acht de rechtbank niet bij voorbaat uitgesloten. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld.

De gemeenteraad neemt daarop een nieuwe beslissing op bezwaar, waarin het bezwaar van de eigenaar opnieuw ongegrond wordt verklaard. Tegen dat besluit stelt de eigenaar wederom beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank verklaart ook dit beroep gegrond en vraagt, teneinde het geschil tussen partijen finaal te kunnen beslechten, een deskundige (hierna: deskundige 3) om advies. Deskundige 3 komt tot de conclusie dat de waarde van de woning als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Zeeheldenbuurt-Noord” met € 22.800,– is verminderd. Bij de bepaling van dit bedrag is hij ervan uitgegaan dat toepassing van de vrijstellingsbevoegdheid ex artikel 19 lid 2 onder b van de planvoorschriften zou hebben geleid tot een onevenredige aantasting van het woonmilieu. Tevens heeft hij hierbij betrokken de omstandigheid dat de bestemming in de omgeving van het perceel van de eigenaar is gewijzigd van een licht industriële in een bestemming voor uitsluitend woondoeleinden.

De gemeenteraad neemt daar geen genoegen mee en vraag een andere deskundige (hierna: deskundige 4) om advies. Deskundige 4 concludeert dat de overlast van lichte industrie als gevolg van de nieuwe bestemming komt te vervallen en daarmee een positieve invloed heeft op de waarde van de woning. Hoewel gesteld zou kunnen worden dat burgemeester en wethouders onder de vigeur van het bestemmingsplan “Zuid” met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen vrijstelling zouden hebben verleend voor een bouwwerk op de achterste perceelsgrens met een goot- en nokhoogte van 4,5 respectievelijk 7 m, is het volgens deskundige 4 niet onaannemelijk dat burgemeester en wethouders vrijstelling zouden hebben verleend voor een bouwwerk van deze afmetingen op een grotere afstand van de perceelsgrens. Ondanks dat de woonbebouwing in het bestemmingsplan “Zeeheldenbuurt-Noord” op grotere afstand is komen te liggen dan de bebouwing die ingevolge het bestemmingsplan “Zuid” was toegestaan, ontstaat volgens deskundige 4 enige extra aantasting van de privacy, omdat vanuit de verdieping van de woningen zicht ontstaat in de achtertuin van aanvrager. Het genoemde voordeel tegen het genoemde nadeel afwegend, komt de deskundige tot de conclusie dat de eigenaar per saldo niet in een planologisch verslechterde positie is komen te verkeren.

De rechtbank overweegt dan dat, gelet op het gestelde in het rapport van deskundige 4 over de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan “Zuid”, niet zonder meer kan worden aangenomen dat toepassing van die bevoegdheid in het geheel niet mogelijk moet worden geacht. Gelet hierop kan zij voor de omvang van de planschade niet – geheel – afgaan op het rapport van deskundige 3, aldus de rechtbank. De rechtbank heeft het niet onaannemelijk geacht dat de wijziging van een licht industriële bestemming in een woonbestemming in het algemeen een positief effect heeft op de waarde van de omliggende percelen, maar dit betekent volgens haar niet dat hiermee de negatieve gevolgen die de planologische wijziging evenzeer meebrengt geheel en al teniet worden gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat de aanwezigheid van woonbebouwing op de achter aanvragers perceel gelegen gronden een nadeliger invloed op zijn privacy zal hebben dan de aanwezigheid van lichte bedrijvigheid, zodat het rapport van deskundige 4 evenmin gevolgd kan worden.

De rechtbank heeft aanleiding gezien, met toepassing van artikel 8:72 lid 4 Awb zelf in de zaak te voorzien. Hierbij heeft zij het in het rapport van deskundige 3 genoemde bedrag van € 22.800,– als uitgangspunt genomen. Gelet op hetgeen in het rapport van deskundige 4 met betrekking tot het rapport van deskundige 3 is opgemerkt, heeft de rechtbank termen aanwezig geacht om het door aanvrager geleden planologisch nadeel vast te stellen op 10% van dit bedrag, zijnde € 2.800,–. Aan dit percentage heeft de rechtbank de veronderstelling ten grondslag gelegd dat het positieve effect van de planologische wijziging weliswaar het negatieve effect niet geheel compenseert, doch dat per saldo het nadeel geringer is dan deskundige 3 aanneemt en ook deskundige 2, wat verder van haar bevindingen ook zij, het positieve effect van de planologische wijziging aanmerkelijk groter inschat dan deskundige 3.

Tegen deze uitspraak stelt aanvrager hoger beroep in bij de Afdeling. Aanvrager betoogt dat de rechtbank, door de vergoeding van planschade vast te stellen op 10% van het door deskundige 3 begrote schadebedrag van € 22.800,–, de schade op een te laag bedrag heeft vastgesteld. Onder verwijzing naar het door hem in hoger beroep overgelegde rapport van een deskundige (hierna: deskundige 5) voert aanvrager aan dat de schadevaststelling door de rechtbank niet op een taxatie berust. In het rapport van deskundige 5 wordt de door de rechtbank omschreven planologische situatie onderschreven. Verder concludeert deskundige 5 met deskundige 4 dat het niet onaannemelijk is dat toepassing zou worden gegeven aan de vrijstellingsbevoegdheid van het bestemmingsplan “Zuid” om de realisering van een gebouw met een goot- en nokhoogte van 4,5 m, respectievelijk 7 m op grotere afstand vanaf de achterperceelsgrens van aanvrager. Gelet op de situering van de woningen in het nieuwe planologische regime op een afstand van 14 meter van de perceelsgrens en de daardoor sterk toegenomen mogelijkheid van inkijk in de achtertuin en de woning, wordt de privacy aangetast, aldus deskundige 5. Hij is voorts met deskundigen 3 en 4 van opvatting dat de wijzing in een woonbestemming een positief effect op de waarde van de woning heeft. Deskundige 5 taxeert de schade vervolgens op € 8.000,–, waarin is inbegrepen een voordeel van € 2.000,– wegens verbetering van het karakter van de woonomgeving door de wijziging van een bedrijfsmatige bestemming in een woonbestemming.

Aangezien aanvrager in zijn hoger beroep uitsluitend opkomt tegen het oordeel van de rechtbank over de hoogte van de hem toekomende schadevergoeding en de gemeenteraad tegen de uitspraak geen hoger beroep heeft ingesteld, overweegt de Afdeling eerst dat zij niet toekomt aan het betoog van burgemeester en wethouders in het verweerschrift inhoudende dat – anders dan de rechtbank heeft overwogen – geen sprake is van planologische verslechtering.

Dan overweegt de Afdeling dat de rechtbank heeft overwogen dat zij voor de vaststelling van de omvang van de planschade niet geheel kon afgaan op het rapport van deskundige 3. De rechtbank heeft bij de vaststelling van de schadevergoeding in aanmerking genomen dat het bestemmingsplan “Zeeheldenbuurt-Noord” voor aanvrager als nadeel een extra aantasting van de privacy en als voordeel een hogere situeringswaarde door wijziging in een woonbestemming met zich brengt en heeft het planologisch nadeel per saldo gering geoordeeld, in ieder geval beduidend geringer dan door deskundige 3 is aangenomen. De Afdeling kan zich met die overweging verenigen.

Daarvan uitgaande en rekening houdend met de door deskundige 3 getaxeerde waarde van de woning voorafgaande en na de planologische wijziging, heeft de rechtbank het door aanvrager ten gevolge van dit bestemmingsplan ondervonden planologisch nadeel – gelet op de duur en het verloop van de procedure en de overige in de procedure uitgebrachte adviezen en taxatierapporten – ex aequo et bono geschat, en wel op 10% van het verschil tussen die twee getaxeerde waarden, zijnde € 2.800,–. Ook daarmee kan de Afdeling zich verenigen. Deskundige 5 komt met de rechtbank op vrijwel gelijke gronden tot de conclusie dat er per saldo een planologisch nadeel resteert. De enkele omstandigheid dat deskundige 5 dit nadeel op het hogere bedrag van € 8.000,– heeft getaxeerd, betekent niet dat de schatting van de rechtbank voor onjuist moet worden gehouden. Daarbij is van betekenis dat het verschil tussen dit bedrag en de taxatie van deskundige 5, gerelateerd aan de waarde van de woning vóór de planologische wijziging, binnen in beginsel aanvaardbare marges valt. De rechtbank heeft de schade van aanvrager derhalve niet op een te laag bedrag vastgesteld.

Naschrift

In het voorwoord heb ik opgemerkt dat de onderhavige uitspraak bij mij de wenkbrauwen doet fronsen. De reden daarvoor is dat ik weliswaar de deskundigheid en ervaring van de rechtbank of de Afdeling niet in twijfel wil trekken, maar voor zover mij bekend bevinden zich daarin geen taxateurs. De wijze waarop de rechtbank dan ook de schade vaststelt, welke vaststelling nota bene door de Afdeling wordt overgenomen terwijl deze gemotiveerd wordt tegengesproken, lijkt mij dan ook nattevingerwerk.

Overigens is het aardig om op te merken dat uit de onderhavige uitspraak lijkt te volgen dat, als de gemeenteraad ook hoger beroep zou hebben ingesteld tegen de uitspraak van de rechtbank op de grond dat geen sprake is van planologische verslechtering, de Afdeling de gemeenteraad in het gelijk zou hebben gesteld, in welk geval aanvrager helemaal geen vergoeding zou ontvangen. Een andere reden voor deze overweging ten overvloede, alhoewel de Afdeling het niet zo noemt, lijkt mij namelijk niet aanwezig.

LJN BV7268, zaak nr. 201106417/1/A2, Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 29 februari 2012


Tijdelijke Betalingsuitstelwet 2020; de oplossing tegen een domino aan faillissementen?

Inleiding Inmiddels heeft het coronavirus al wereldwijd zijn sporen achter gelaten. Ook in het bedrijfsleven is dat merkbaar. Noodgedwongen hebben veel bedrijven hun bedrijfsvoering (tijdelijk) drastisch moeten wijzigen of zelfs moeten staken. Hierdoor kunnen bedrijven problemen krijgen met de lopende…
04 augustus 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 2

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
06 juli 2020

Omgevingsrechtelijke aspecten van hoogbouw – deel 1

De ruimte voor binnenstedelijke (her)ontwikkeling wordt schaarser. Vanwege de enorme woningbouwopgave wordt er daarom weer meer gekeken naar uitbreiding. Een alternatief is hoogbouw. Hoogbouw kent specifieke, omgevingsrechtelijke vraagstukken die bij andere projecten geen of een minder grote rol van betekenis…
28 juni 2020

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert