Contactverbod VvE-lid mogelijk, mits ‘proportioneel’

Contactverbod VvE-lid mogelijk, mits ‘proportioneel’

Rechtbank Amsterdam, 26 april 2017 (ECLI:RBAMS:2017:2897) –  Een VvE heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat één van haar leden zich, op straffe van verbeurte van dwangsommen, zal onthouden van welk contact dan ook (mondeling, schriftelijk of anderszins) met de nieuw aan te stellen beheerder. 

Als sprake is van een dergelijke vordering duidt dit veelal op een lange voorgeschiedenis waarin VvE-leden of aan de VvE gelieerde (rechts)personen, veelvuldig door een lid van de VvE worden lastiggevallen. Zo ook in deze situatie.

Intensieve bemoeienis met zaken aangaande de VvE

In casu was sprake van een VvE-lid dat zich intensief bemoeide met de gang van zaken met betrekking tot de VvE. Zo had het lid in het verleden diverse procedures tegen de VvE  aangespannen.

De VvE in kwestie had het beheer van de VvE al een aantal jaren overgedragen aan een professionele VvE-beheerder. Naast het feit dat het lid frequent tegen de VvE procedeerde nam het lid ook veelvuldig contact op met de toenmalige beheerder. Het lid overspoelde de betreffende beheerder met vragen en bezoeken. Tijdens één van de bezoeken van het lid aan de toenmalige beheerder liep de spanning zelfs zo hoog op dat het lid onder politiebegeleiding uit het pand van de toenmalige beheerder is verwijderd. De toenmalige beheerder heeft de beheerovereenkomst met de VvE per 1 januari 2017 opgezegd. De VvE stelt zich op het standpunt dat het onhoudbare gedrag van het lid daartoe de aanleiding is geweest.

De VvE is, gelet op de consequenties van de handelwijze van het lid, in overleg getreden met het lid. Naar aanleiding van dat overleg is door de VvE aan een andere beheerder de opdracht verstrekt voor het beheer van de VvE.

Naar aanleiding van deze opdrachtverstrekking heeft het lid echter, onverminderd het overleg met de VvE, direct contact gezocht met de nieuwe beheerder. Dit contact heeft ertoe geleid dat de nieuwe beheerder de overeenkomst met de VvE ter zake van het beheer met onmiddellijke ingang heeft beëindigd. Daardoor kwam de VvE wederom zonder beheerder te zitten. De VvE heeft het lid in gebreke gesteld en is opnieuw op zoek gegaan naar een beheerder. De VvE durfde echter geen nieuwe beheerovereenkomst te sluiten. Dit omdat de VvE bang was voor een herhaling van de voornoemde gebeurtenissen. De VvE zag geen andere optie dan het vorderen van een contactverbod.

Onhoudbare situatie

De rechtbank oordeelt dat aannemelijk is dat de wijze waarop het lid van de aan hem toekomende rechten gebruik heeft gemaakt, heeft geleid tot de situatie dat de VvE geen beheerder meer heeft. het, hoewel het een lid vrij staat om gebruik te maken van aan hem toekomende rechten, aannemelijk is geworden dat de wijze waarop het lid daaraan invulling geeft ertoe heeft geleid dat de VvE geen beheerder meer heeft die de noodzakelijke beheersmaatregelen kan verrichten. De voorzieningenrechter overweegt in r.o. 4.3 als volgt:

“(…) Hoewel het [gedaagde] vrij staat gebruik te maken van aan hem toekomende rechten, is aannemelijk geworden dat de wijze waarop hij dat doet heeft geleid tot een situatie waarin de VvE geen beheerder meer heeft die de noodzakelijke beheerswerkzaamheden kan verrichten. Daar komt bij dat [gedaagde] ondanks eerder overleg met de VvE over contact met VBA en de opzegging van de overeenkomst als gevolg van zijn handelen welbewust opnieuw contact heeft gelegd met de destijds potentiële beheerder De Huishouding. Voldoende aannemelijk is dat dit ertoe heeft geleid dat ook deze beheerder, al vóór aanvang van de beheerswerkzaamheden voor de VvE de overeenkomst met haar heeft beëindigd.(…)”

Nu door de VvE om een voorziening is gevraagd moet sprake zijn van een onhoudbare situatie aan de zijde van de VvE. De VvE heeft aangetoond dat van een dergelijke situatie sprake is. Dit nu bij gebreke van een beheerder essentiële betalingen niet gedaan kunnen worden en de vorderingen van schuldeisers zich opstapelen. Gelet daarop is volgens de voorzieningenrechter een tijdelijke noodmaatregel vereist.

Proportionaliteitstoets

De voorzieningenrechter oordeelt in deze casus dat de aan het lid toekomende rechten door het contactverbod van één jaar niet disproportioneel aan banden worden gelegd. Dit nu het verbod de mogelijkheden voor het lid onverlet laat om zijn visie op zaken aangaande de VvE voor te leggen aan het bestuur en op de algemene ledenvergadering, waar ook de beheerder aanwezig is. Daar komt bij dat de verbodsvordering tijdens de zitting is beperkt tot de duur van één jaar.

Uit deze proportionaliteitstoets kan worden afgeleid dat een ruim contactverbod teveel indruist tegen de rechten die het lid als (verplicht) VvE-lid kan laten gelden. Bij de formulering van de eis doet een VvE er dan ook goed aan om de proportionaliteit daarvan af te wegen.

Tot slot

Uit deze uitspraak blijkt dat een VvE kan optreden tegen een van de leden door in kort geding een contactverbod te vorderen. Daarbij moet de VvE wel in acht nemen dat de vordering proportioneel moet zijn, omdat het lid van de hem toekomende rechten gebruik moet kunnen blijven maken. Bij het instellen van een dergelijke vordering dient de VvE dan ook altijd in het achterhoofd te houden dat een vordering wordt ingesteld, die ruimte laat voor de rechten van het betreffende VvE-lid.


Overschrijding van statutaire bevoegdheid door VvE: besluit tot bijdrage is nietig

Gerechtshof Amsterdam 18 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370 – Twee VvE’s in een winkelcentrum besluiten tot een bijdrage aan het in oude luister herstellen van een (gedempte) gracht. Deze gracht ligt op gemeentegrond. Eén van de eigenaars in een van de VvE’s…
01 november 2018

Verpandingsverboden binnenkort door wetgever verboden

In het zakelijke rechtsverkeer heeft zich een contractuele praktijk ontwikkeld waarbij de overdracht of verpanding van geldvorderingen op naam vaak wordt uitgesloten. Daardoor kunnen deze vorderingen niet dienen als zekerheid bij het aangaan van financieringen. Dit leidt tot een verlies…
10 juli 2018

Bestuurdersaansprakelijkheid buiten faillissement, hoe zit het ook alweer?

Ondernemen zit ons mensen in het bloed. Ondernemen is mooi, uitdagend en het ondernemerschap brengt veel voordelen met zich mee. Het ondernemerschap wordt mede daarom door zowel lokale overheden als ook door bijvoorbeeld de Europese Unie gestimuleerd.[1] Toch is het…
12 december 2018

Aanmelden nieuwsbrief

Ja, ik hoor het graag als Van Riet iets publiceert